ITALIAN MARKET COMPARISON APPROACH. A B C Subject

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1 ITALIAN MARKET COMPARISON APPROACH Subject A B C Subject

2 FASI DELLA APPLICAZIONE DEL MARKET COMPARISON APPROACH. Analisi del mercato per la rilevazione di compravendite di beni immobili simili in condizioni analoghe 2. Verifica delle informazioni in termini di criteri e di segmento di mercato 3. SCELTA DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI - ELEMENTS OF COMPARISON 6.TABELLA VALUTAZIONE- SALES ADJUSTEMENT GRID DI 5. Stima dei prezzi marginali- ADJUSTED PRICE 4.TABELLA DEI DATI - SALES SUMMARY GRID 7.RECONCILIATION 8.VERIFICA CON UN ALTRO METODO

3 Valore y = f ( x ; x ;... x ) 2 n

4 Principale locali che compongono l unità Annesse -Balconi Cond.Pro-quota Collegate-pertinenze P P Ptot P med Pmed Pmarg Sup

5 I SEI TEOREMI MERCANTILI p = Pt + n Sup π k 2 ks σ = k I SUP è la superficie principale mentre le S k sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di posizione supposto inferiore a. Pt è il prezzo totale rilevato. In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. p p p p p p p = A = B = C pa pb pc L analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p min( ; ; ) = pa pb pc. A B C pk = p π SUP SUP 2 (00-20)xp (3-4)xpxπ (00-90)xp (3-)xpxπ (00-0)xp (3-2)xpxπ

6 I SEI TEOREMI MERCANTILI p = Sup Pt psq + n k = 2 π S σ k k II SUP è la superficie principale mentre le S k sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di posizione supposto inferiore a. Pt è il prezzo totale rilevato. Da esso in questo caso si elimina l incidenza della superficie condominiale, attraverso il prodotto p (prezzo delle aree condominiali) S (estensione totale) e q (quota di pertinenza del singolo soggetto) In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Dai tre prezzi medi si dovrà togliere quello delle superfici condominiali. Quest ultima potrà essere calcolata:) moltiplicando il prezzo medio unitario aree per il rapporto di complementarità (RR) e per il relativo rapporto di posizione(sup.princip o sup. condomin.) 2) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione per il rapporto di posizione delle sup. principali 3) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione per il rapporto di posizione delle sup. condominiali 4) virtualizzando i rapporti mercantili I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p min( ; ; ) = pa pb pc A B C p = p iρiσ pk cond aree _ edif = p π. SUP SUP 2 SUP cond (00-20)xp (3-4)xpxπ (0-5)xpxρxσ (00-90)xp (3-)xpxπ (0-4)xpxρxσ (00-0)xp (3-2)xpxπ (0-0)xpxρxσ

7 I SEI TEOREMI MERCANTILI p = Sup Pt( ρ ) n + k = 2 π k S k σ p Pt( ρ) + area SE = SING est σ III SUP è la superficie principale mentre le S k sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di posizione supposto inferiore a. Pt è il prezzo totale rilevato. Si rileva il rapporto di complementarità fra il fabbricato e l area di sedime a cui si aggiunge l area esterna. Si perviene così a due distinti prezzi uno per l area esterna l altro per la superficie commerciale. In questo caso non si conosce il prezzo delle aree esterne. In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per tutte e due le aree. Il I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p min( ; ; ) = paiρ pbiρ pciρ. A B C p = min( p i( ρ); p i( ρ); p i( ρ)) EST A B C SUP SUP 2 (00-20)xpprinc (3-4)xpxπ (00-90)xpprinc (3-)xpxπ (00-0)xpprinc (3-2)xpxπ pk = p π SUP est (0-5)xp est (0-4)xpest (0-0)xpest

8 I SEI TEOREMI MERCANTILI p = Sup Pt ps + n E k = 2 π S σ k k IV SUP è la superficie principale mentre le S k sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di posizione supposto inferiore a. Pt è il prezzo totale rilevato.s E è la superficie esterna e l area di ingombro del fabbricato. Al posto del rapporto di complementarità fra la parte ed il tutto si conoscono i prezzi unitari delle aree edificate p ovvero il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione. Anche in questo caso si può determinare il predetto prezzo in differenti maniere equivalenti a quanto detto per le aree condominiali nel teorema II. In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per tutte e due le aree. I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p min( ; ; ) = pa pb pc p = min( p ; p ; p ) pk ext A B c = p π. SUP SUP 2 SUP est A (00-20)xp (3-4)xpxπ (0-5)xp est xρxσ B (00-90)xp (3-)xpxπ (0-4)xp est xρxσ C (00-0)xp (3-2)xpxπ (0-0)xp est xρxσ

9 I SEI TEOREMI MERCANTILI V-VI L applicazione del V Teorema combinazione fra il 4 ed il 2 mentre l applicazione del VI una combinazione fra il 3 ed il 2

10 ALTRE VARIABILI E PREZZI MARGINALI NOTEVOLI.Variabili a Scale Esempi applicativi Stato di manutenzione Livello di Inquinamento CME CMA 2.Variabili Dicotomiche Presenza di Impianto 3.Data

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12 Dati quantitativi e qualitativi sugli immobili Caratteristiche Elements of Comparison Caratteristiche Elements of Comparison Prezzi Marginali o Adjusted Prices Data Sup.int. Sup.est. Data Sup.int. Sup.est.. TABELLA DEI DATI sales summary grid A B C Subject 2. TABELLA DI VALUTAZIONE sales adjustement grid Prezzo A Prezzo B Prezzo C Final Adjusted Prices (A,B,C) 3. RECONCILIATION E VERIFICA