Francesco Romano direttore tecnico di IVS DATA srl

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1 Francesco Romano direttore tecnico di IVS DATA srl

2 Segmentazione del mercato immobiliare Parametri economico-estimativi del segmento di mercato

3 SEGMENTARE Scomporre il mercato (immobiliare) in singole unità omogenee «segmenti» per caratteristiche e valori rispetto al dato prodotto (subject). Il segmento di mercato è l unità elementare non ulteriormente scindibile dell analisi economico-estimativa del mercato immobiliare

4 La segmentazione del mercato immobiliare è, quindi, la prima fase del processo di analisi valutativa, e la sua individuazione è necessaria ai fini della stima. La classificazione dei segmenti del mercato immobiliare dipende dalla struttura del mercato e dalle finalità della classificazione.

5 LINEE GUIDA ABI

6 PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO I parametri sono le caratteristiche che si intendono analizzare per la stima in funzione del segmento di mercato a cui appartiene il fabbricato e variano in funzione del bene: abitazione, terreni, industrie, Per la stima di qualsiasi fabbricato il parametro fondamentale è la superficie commerciale, ma anche il livello del piano, lo stato di manutenzione, la vista ecc. Il parametro di stima può essere: una rilevazione effettiva (m², altezza di piano, ecc) un nomenclatore che descrive con una scala di giudizio stabilita dal perito il parametro (per esempio 1 = scarso, 2 = normale, 3 = buono) oppure, in presenza di una caratteristica qualitativa, un livello (per esempio 0 = assente, 1 = presente)

7 LINEE GUIDA ABI

8 SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE Tipologia parametro Localizzazione Tipo di contratto Tipologia Immobiliare Tipologia Edilizia Dimensione Caratteri della domandaofferta Forma di mercato Fase di mercato Definizione Indica la localizzazione dell unità immobiliare nell ambito geografico ed economico, in funzione della rendita di posizione. Indica se si tratta di compravendite, locazioni, permute, leasing, ecc. Indica se si tratta di contratti relativi a fabbricati e a terreni, se si tratta del mercato dell usato, del ristrutturato, del nuovo o seminuovo, se si tratta di condominio, comproprietà, multiproprietà o prop. esclusiva Si riferisce ai caratteri dell edificio: edifici multipiano, ville, villette, case singole, case affiancate, opifici, fabbricati rurali, complessi immobiliari. Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi. Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato: dal singolo all impresa. Concorrenza perfetta, monopolio, concorrenza monopolistica oligopolio e monopolio bilaterale. Espansione, contrazione, recessione e recupero.

9 FASI DEL MERCATO IMMOBILIARE

10 FASI DEL MERCATO IMMOBILIARE

11 FORMA DEL MERCATO IMMOBILIARE Le principali condizioni che influenzano il mercato sono : NUMEROSITÀ DEGLI OFFERENTI NUMEROSITÀ DEI RICHIEDENTI NATURA DEL PRODOTTO CONDIZIONI DI ENTRATA FORMAZIONE DEL PREZZO

12 FORMA DEL MERCATO IMMOBILIARE

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19 ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

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21 Dato Immobiliare

22 LINEE GUIDA ABI Dato immobiliare

23 CARATTERISTICHE QUANTITATIVE o AESTIMABILIS Per le quali è possibile individuare un parametro monetario, detto prezzo marginale direttamente collegato ai prezzi di mercato: Data della compravendita Tipo di superficie Stato di manutenzione Livello di piano QUALITATIVE o INAESTIMABILIS Per le quali non è possibile ottenere in modo diretto un riferimento ai prezzi di mercato: L inquinamento della zona L aspetto architettonico Numero di affacci Panorama

24 Scale di misura

25 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Le caratteristiche del dato immobiliare DEVONO essere misurate in modo coerente e standardizzato, così da comunicare immediatamente al lettore/revisore, la valutazione del perito. Le misurazioni delle caratteristiche trasformano in numeri una serie di eventi. Le scale di misura si classificano in : 1. Scala nominale 2. Scala cardinale 3. Scala ordinale 4. Scala ordinale ad intervalli

26 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Scala nominale Si usa principalmente per le caratteristiche QUALITATIVE. E una variabile comunemente dicotomica ( c è, non c è) Il suo significato indica la presenza o l assenza di una qualità o di una caratteristica : 0 = assenza 1 = presenza Esempio : il carroponte in un capannone industriale, l impianto fotovoltaico, ecc.

27 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Scala cardinale Impiega i numeri per l analisi delle caratteristiche (soprattutto quantitative) così da permettere l uso delle operazioni aritmetiche ( ad esempio la superficie in mq.) Caratteristica immobiliare Scala Nominale Classe Nomenclatore Scala Cardinale Punto Prezzo marginale Inquinamento Presente Assente Presenza di inquinamento da traffico veicolare Assenza di inquinamento da traffico veicolare 0 1. da 0 a 1

28 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Scala ordinale Serve per indicare una particolare posizione di una serie di qualità di una caratteristica. In sostanza NON si usano i numeri (1,2, 3..) ma i loro ordinali (primo, secondo, terzo ) per esprimere l intensità (o meno) di una caratteristica. Quindi una scala ordinale sarà rappresentata da espressioni come : Pessimo Scarso Sufficiente Normale Buono Ottimo

29 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Scala ordinale ad intervalli Se le distanze tra le classi di una scala ordinale vengono espresse con un punteggio numerico (arbitrario) la scala ordinale viene detta scala ordinale ad intervalli. Tale intervallo varia da zero al numero massimo assegnato alla classe migliore. Quindi una scala ordinale ad intervalli relativa ai piani di uno stabile potrebbe essere così rappresentata : Terra = 0 Primo = 2,50 Secondo = 6,00 Terzo = 9,00 Dove l intervallo, ad esempio, è determinato dall altezza. (piano terra destinato a garage/mag., piano primo h. 3,20 uffici).

30 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE Da Scala ordinale ad intervalli o Scala Cardinale Per passare da una scala ordinale ad intervalli ad una scala cardinale si ha una perdita di informazioni che va correttamente considerata. Terra = 0 -> 1 Primo = 2,50 -> 2 Secondo = 6,00 -> 3 Terzo = 9,00 -> 4

31 Caratteristica immobiliare Scala Ordinale Classe Nomenclatore Punteggio Prezzo marginale Stato di conservazione dell edificio Ottimo Sufficiente L edificio presenta buone condizione di conservazione in tutte le parti, tali da non dover richiedere opere di manutenzione né ordinaria né straordinaria L edificio presenta accettabili condizione di conservazione ma richiede opere di manutenzione delle facciate 3 2. da 2 a ,00 3- OTTIMO 2- SUFFICIENTE Importo dei lavori = ,00 1- SCADENTE Importo dei lavori = ,00

32 MISURAZIONE DELLE CARATTERISTICHE L importanza dei NOMENCLATORI Il nomenclatore DEVE indicare con precisione e senza ambiguità le proprietà tecniche di una classe in un particolare segmento di mercato. Ciò consente una immediata classificazione di un dato immobiliare e chiarisce i rapporti fra le classi. Il Nomenclatore NON varia nello stesso segmento di mercato e quindi il perito e tenuto a conoscerlo od ad indicarlo in modo descrittivo.

33 Superfici Immobiliari

34 SUPERFICI IMMOBILIARI Ci sono vari «tipi» di superficie che compongono un dato immobiliare : La Superficie Principale che comprende tutte quelle aree di maggior importanza o di primaria funzione per l attività a cui è destinato l immobile. Le Superfici Secondarie che comprendono tutte quelle aree utilizzate per funzioni complementari, accessorie od integrative. Le Superfici Comuni, in un condominio sono le aree comuni in base alla loro funzione e destinazione. Spetta al perito VALUTARE, per ogni singola superficie, l opportuno rapporto mercantile.

35 SUPERFICI IMMOBILIARI In Italia esistono molti, troppi «modi» di misurare la superficie. I principali sono : Legge 392 /1978 (equo canone) Norma UNI (sostituita dalla norma UNI 15733) D.P.R. 138 /1998 Sistema Italiano di Misurazione. Per gli EVS esistono SOLO tre metodi CODIFICATI di misurazione delle superfici : 1. SEL (superficie esterna lorda) 2. SIL (superficie interna lorda) 3. SIN (superficie interna netta)

36 TECNOBORSA SEL (superficie esterna lorda) Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento;

37 TECNOBORSA SIL (superficie interna lorda) Per superficie interna lorda si intende l area di un unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento;

38 TECNOBORSA SIN (superficie interna netta) Per superficie interna netta si intende l area di un unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento;

39 EVS

40 Rapporti Mercantili

41 TECNOBORSA RAPPORTI MERCANTILI SUPERFICIARI Gli IVS NON utilizzano «coefficienti standard» per le superfici secondarie. I rapporti mercantili superficiari sono i rapporti tra i prezzi delle superficie secondarie e il prezzo della superficie principale. Le superfici secondarie entrano a fare parte della superficie commerciale in base a rapporti mercantili stabiliti nella pratica degli affari immobiliari, talvolta esplicitamente indicati nei contratti.

42 TECNOBORSA RAPPORTI MERCANTILI SUPERFICIARI I rapporti mercantili delle superfici secondarie tengono conto della pratica commerciale, della funzione assolta e della qualità conferita all immobile, oltre che degli accordi stabiliti dalle parti contraenti. Il rapporto mercantile può assumere valori minori, maggiori o eguali all unità. I rapporti mercantili delle superfici secondarie variano nello spazio localmente da segmento a segmento di mercato e nel tempo in base alle dinamiche di mercato.

43 RAPPORTI MERCANTILI SUPERFICIARI I rapporti mercantili superficiari NON sono coefficienti fissi ma riflettono il REALE rapporto tra la superficie principale e secondaria.

44 RAPPORTI MERCANTILI SUPERFICIARI I rapporti mercantili superficiari NON sono coefficienti fissi ma riflettono il REALE rapporto tra la superficie principale e secondaria.

45 Pausa caffè!!! Ci vediamo fra 5 minuti

46 Prof. Federico Sinigaglia

47 Procedimenti di Stima MCA e sistema di stima

48 IVS International Valuations Standards Standard Internazionali di Valutazione Questi Sconosciuti Prof. Federico Sinigaglia

49 TEORIA DELLA RELATIVITÀ La propria casa vista dal proprietario

50 TEORIA DELLA RELATIVITÀ La propria casa vista dal compratore

51 TEORIA DELLA RELATIVITÀ La propria casa vista dalla banca

52 TEORIA DELLA RELATIVITÀ La propria casa vista dall agenzia immobiliare

53 TEORIA DELLA RELATIVITÀ La propria casa vista secondo la rendita catastale dell IMU

54 IVS Gli IVS sono definiti dall IVSC (International Valuation Standard Council) di Londra, organizzazione non governativa costituita nel 1981 e membro delle Nazioni Unite.

55 IVS In Italia gli IVS sono definiti nel codice delle valutazioni immobiliari (CDVI), pubblicato da Tecnoborsa, che costituisce di fatto l impianto teorico e metodologico di queste procedure. Il codice tratta infatti i seguenti aspetti: Le definizioni dei valori di stima I procedimenti di stima Gli elementi essenziali per la stesura del rapporto di valutazione (ex relazione di stima) I principi per il riesame del rapporto di valutazione

56 IVS Dall anno scolastico fanno parte integrante del programma di Estimo di 4 degli Istituti Tecnici corso CAT «metodi, procedimenti di stima e valori previsti dagli standard europei e internazionali»

57 LA PROCEDURA DI STIMA SECONDO GLI IVS Le operazioni di stima devono essere riportate nel Rapporto di valutazione (ex relazione di stima, consulenza, perizia di stima, ecc ) che ha lo scopo di: Comunicare al lettore il valore dell immobile Confermare le finalità della valutazione Indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti Nel rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore.

58 STIMA DEL VALORE DELL IMMOBILE E APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE Nell ambito della scuola estimativa italiana sono stati definiti da molto, molto, molto tempo sei più uno tipi di valore: 1- Valore di mercato 2- Valore di costruzione e di ricostruzione 3- Valore di trasformazione 4- Valore complementare 5- Valore di surrogazione 6- Valore di capitalizzazione Valore d uso sociale FONDAMENTALI DERIVATI BENI PUBBLICI

59 QUALITÀ DELLE STIME Mancanza di un impianto metodologico nelle stime professionali (in molti casi non vi è traccia di criteri di una qualsiasi scuola estimativa, né IVS né tradizionale.) La stima è quasi sempre: Il valore unitario è determinato a priori senza una motivazione convincente che non sia l opinione del perito (stima empirica): il perito sceglie, tra le altre, la fonte di mercato che giudica più attendibile (informazioni dirette, listini immobiliari, OMI ecc.) Non esiste un criterio ben definito (o un algoritmo) per collegare un segmento di mercato (un immobile con certe caratteristiche) a una data quotazione di mercato A volte manca un analisi delle caratteristiche di rilevanza estimativa

60 QUALITÀ DELLE STIME

61 Nella stima secondo gli IVS la centralità del tipo di valore è posta sul Valore di mercato, in cui convergono tutte le circostanze che caratterizzano i diversi tipi di valore. Il valore di mercato può essere determinato secondo tre metodi: 1. Market Comparison Approach (MCA) o metodo del confronto di mercato 2. Income Approach (IA) o metodo per capitalizzazione dei redditi 3. Cost Approach (CA) o metodo del costo

62 MARKET VALORE DI MERCATO NO MCA e/o Sistema di stima Prezzi Marginali delle Caratteristiche Regressione (Se numero Comparabili > 10) Prezzo dei Comparabili SI Immobile composto SI Ripartizione Prezzi medi delle caratteristiche NO

63 COST INCOME Prezzo dei Comparabili NO Esiste un reddito SI Immobile speciale SI Discounted Cash Flow Bilancio, saggi e numero anni NO NO Reddito costante NO SI Yeld Capitalization Bilancio, saggi e numero anni Direct Capitalization Bilancio e saggio di capitalizzazione Si può trasformare SI NO Costo di ricostruzione deprezzato Valore Terreno+Prezzi medi di costruzione-deprezzamenti Valore di Mercato = Valore di Trasformazione = Valore Immobile Trasformato Costi di Trasformazione

64 MCA Il Market Comparison Approach è il procedimento di stima immobiliare più noto e diffuso nel mondo. Si svolge mediante il confronto dell immobile oggetto di stima subject con immobili simili comparabili, recentemente compravenduti, il confronto viene effettuato su base multiparametrica e quindi con dimostrazione dei risultati e facilmente ripetibile. Il perito deve pertanto: Rilevare i dati immobiliari del fabbricato oggetto di stima Cercare le contrattazioni relative ad immobili simili Scegliere le caratteristiche immobiliari da analizzare

65 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq SEL Bagno Balcone

66 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq SEL Bagno Balcone

67 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq SEL Bagno Balcone

68 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

69 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

70 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

71 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 107 mq 128 mq 135 mq 115 mq aumento la superficie di A aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

72 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 128 mq 135 mq 115 mq aumento la superficie di A aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

73 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 115 mq 128 mq 135 mq 115 mq aumento la superficie di A aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

74 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 115 mq 128 mq 135 mq 115 mq aumento la superficie di A riduco la superficie di B riduco la superficie di C aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

75 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 115 mq 115 mq aumento la superficie di A riduco la superficie di B riduco la superficie di C aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

76 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 115 mq 115 mq 115 mq 115 mq aumento la superficie di A riduco la superficie di B riduco la superficie di C aggiungo a C un balcone SEL Bagno Balcone

77 Tre appartamenti di confronto differiscono dal Subject per la superficie, la presenza di un balcone e di un bagno Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject tolgo a B un bagno tolgo a C un bagno 115 mq 115 mq 115 mq 115 mq aumento la superficie di A riduco la superficie di B riduco la superficie di C aggiungo a C un balcone Alla fine avrò trasformato i tre comparabili nel subject SEL Bagno Balcone

78 FABBRICATI SIMILI > STESSO SEGMENTO DI MERCATO CARATTERISTICHE QUANTITATIVE o AESTIMABILIS Per le quali è possibile individuare un parametro monetario, detto prezzo marginale direttamente collegato ai prezzi di mercato: Data della compravendita Tipo di superficie Stato di manutenzione Livello di piano QUALITATIVE o INAESTIMABILIS Per le quali non è possibile ottenere in modo diretto un riferimento ai prezzi di mercato: L inquinamento della zona L aspetto architettonico Numero di affacci Panorama

79 Con la disponibilità dei dati necessari, si potrà procedere con la stesura del rapporto di valutazione che comprende, dopo l identificazione dell immobile, le seguenti fasi: Parametri (caratteristiche) del segmento di mercato Tabella dei dati (sales summary grid) Prezzi marginali (adjustment) Tabella di valutazione (sales adjustment grid) Sintesi valutativa (reconciliation) La tabella dati, come le altre tabelle che costituiscono la procedura di stima, può essere creata usando l apposito software oppure usando un semplice foglio di calcolo elettronico

80 PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO I parametri sono le caratteristiche che si intendono analizzare per la stima in funzione del segmento di mercato a cui appartiene il fabbricato e variano in funzione del bene: abitazione, terreni, industrie, Per la stima di qualsiasi fabbricato il parametro fondamentale è la superficie commerciale, ma anche il livello del piano, lo stato di manutenzione, la vista ecc. Il parametro di stima può essere: una rilevazione effettiva (m², altezza di piano, ecc) un nomenclatore che descrive con una scala di giudizio stabilita dal perito il parametro (per esempio 1 = scarso, 2 = normale, 3 = buono) oppure, in presenza di una caratteristica qualitativa, un livello (per esempio 0 = assente, 1 = presente)

81 SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE Tipologia parametro Localizzazione Tipo di contratto Tipologia Immobiliare Tipologia Edilizia Dimensione Caratteri della domanda-offerta Forma di mercato Fase di mercato Definizione Indica la localizzazione dell unità immobiliare nell ambito geografico ed economico, in funzione della rendita di posizione. Indica se si tratta di compravendite, locazioni, permute, leasing, ecc. Indica se si tratta di contratti relativi a fabbricati e a terreni, se si tratta del mercato dell usato, del ristrutturato, del nuovo o seminuovo, se si tratta di condominio, comproprietà, multiproprietà o prop. esclusiva Si riferisce ai caratteri dell edificio: edifici multipiano, ville, villette, case singole, case affiancate, opifici, fabbricati rurali, complessi immobiliari. Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi. Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato: dal singolo all impresa. Concorrenza perfetta, monopolio, concorrenza monopolistica oligopolio e monopolio bilaterale. Espansione, contrazione, recessione e recupero.

82 PREZZI MARGINALI (ADJUSTMENT) La procedura del MCA consiste nell apportare aggiustamenti ai prezzi di mercato rilevati in misura pari ai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari scelte fra quelle ritenute più importanti fra venditori e compratori in quel segmento di mercato. Gli aggiustamenti possono essere stimati attraverso procedimenti empirici espressi o in % o in valore Prezzo marginale Pm Il Pm è lo strumento principale di analisi delle caratteristiche dell immobile nel MCA, in quanto esprime la variazione infinitesima del prezzo P al variare del parametro p di confronto

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84 APPARTAMENTO IN CONDOMINIO Localizzazione: (Comune) medio grande, (zona) semiperiferica Tipo di contratto: Compravendita Destinazione: Residenziale Tipologia: Usato, appartamenti in condominio verticale con ascensore e riscaldamento autonomo. Edifici con struttura in c.a. costruiti negli anni 70. Rapporti mercantili: Prezzo balconi / prezzo superficie principale = 0,3 Saggio annuo di svalutazione = 0,02 Livello di piano = 0,005 Caratteri della domanda e offerta: Impiegati, operai, commercianti, pensionati, casalinghe Motivazione a vendere per trasferimento e liquidazione Motivazione a comperare per trasferimento, prima abitazione, locazione Forma di mercato: concorrenza monopolistica ristretta per gruppi di compratori e venditori Livello del prezzo: prezzo medio unitario euro/m² Tipo di intermediazione: agenzie in franchising

85 RICERCA DEI DATI Prezzo e caratteristica Compravendite Unità A Unità B Unità C Subject Prezzo totale PRZ (euro) , , ,00 - Data DAT (mesi) Sup. principale SUP m 2 106,9 128,6 135,6 115,0 Balconi BAL m 2 12,0 12,3 14,9 10,3 Servizio SER (n) Livello piano LIV (n) Manutenzione STM (n)

86 PREZZO MARGINALE DATA Data (DAT): il prezzo marginale della data è calcolato moltiplicando il prezzo del comparabile per il tasso di rivalutazione/svalutazione e dividendo per i numeri dei mesi dell anno. p C (DAT)(euro/mese) p B (DAT)(euro/mese) p C (DAT)(euro/mese) x -0,02/12 = - 191, x -0,02/12 = - 241, x -0,02/12 = - 248,33

87 PREZZI MARGINALI Superficie principale (SUP): il prezzo medio dei contratti è calcolato sulla superficie commerciale: p A (SUP) (euro/m 2 ) /(106,9 + 0,3x12) = 1.040,72 p B (SUP) (euro/m 2 ) /(128,6+0,3x12,3) = 1.096,08 p C (SUP) (euro/m 2 ) /(135,6+0,3x14,9) = 1063,75 Il prezzo marginale è posto pari al minimo dei prezzi medi p (SUP) = 1.040,72 /m 2

88 Balconi (BAL): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(bal) = 1.040,72 x 0,3 =312,22 euro/m 2 Servizio (SER): il prezzo marginale è posto pari al costo di ricostruzione deprezzato; il costo di ricostruzione a nuovo stimato a forfait è pari a euro, la vita utile in media è posta pari a 10 anni, essendone trascorsi 8, il prezzo marginale si calcola secondo il deprezzamento lineare: p(ser) = x ( 1-8/10) = euro I dati della vita utile e del tempo trascorso sono riferiti indicativamente ai valori medi degli immobili di confronto e di quello da stimare.

89 Livello piano (LIV): il prezzo marginale è espresso in termini percentuali in base al relativo rapporto mercantile, distinguendo secondo la posizione dell immobile da valutare rispetto all immobile di confronto: p A (LIV)(euro) p B (LIV)(euro) p C (LIV)(euro) x 0,005 = x 0,005 = x 0,005 = 745 Stato di manutenzione (STM): il prezzo marginale è posto pari al costo di intervento per passare da un livello all altro secondo i nomenclatori: il costo è pari a euro in base a un preventivo di una di ditta specializzata della zona: p(stm)(da 1 a 2) = euro

90 Tabella di Valutazione Prezzo e caratteristica Compravendite Unità A Unità B Unità C PRZ (euro) , , ,00 Data DAT (mesi) 3 x -191,67 2 x -241,67 5 x -248,33 SUP m 2 ( )x1.041 ( ,6)x1.041 ( ,6)x1.041 BAL m 2 (10,3-12) x 312,25 (10,3-12,3) x 312,25 (10,3-14,9) x312,25 SER (n) (1-1)x (1-2)x (1-2)x LIV (n) (3-3) x 575 (3-2) x 725 (3-4) x 745 STM (n) (2-1) x 6000 (2-2) x 6000 (2-1) x 6000

91 Prezzo e caratteristica Prezzi Corretti Compravendite Unità A Unità B Unità C PRZ (euro) , , ,00 Data DAT (mesi) - 575,00-483, ,65 SUP m , , ,10 BAL m 2-530,83-624, ,35 SER (n) 0, , ,00 LIV (n) 0, ,00-745,00 STM (n) ,00 0, ,00 Prezzi Corretti , , ,90

92 SINTESI DI STIMA Il valore di stima dell immobile da valutare (subject) è rappresentato dalla media dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva, salvo a considerare altre circostanze influenti sulla rilevazione e sulla stima. Valore di stima ( , , ,90)/3 = ,89 euro

93 QUALE COMPARABILE???

94 QUALE COMPARABILE???

95 Che cos è? SISTEMA DI STIMA Il sistema di stima applica la funzione comparazione come l MCA del quale è una formalizzazione razionale. Gli immobili possono presentare caratteristiche quantitative che sono misurabili e di conseguenza facilmente quantificabili, caratteristiche aestimabilis (sup. commerciali, impianti ecc.), e caratteristiche qualitative che non sono facilmente quantificabili, caratteristiche inestimabilis (vista panoramica, inquinamento ecc.). L MCA permette di calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche aestimabilis, mentre il sistema di stima permette di calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche inestimabilis.

96 Il Sistema di Stima si basa su un sistema a tre equazioni che permette di calcolare oltre al valore del subject anche i prezzi marginali delle caratteristiche che lo compongono come: a) aspetti misurabili quali ad esempio prezzi marginali di balconi, vani ecc., b) aspetti non misurabili quali ad esempio il prezzo marginale della vista panoramica,dell inquinamento ecc. prezzo / caratteristica unità A unità B unità C subject prezzo corretto , , ,73 ubicazione scarsa buona scarsa buona 1,0 2,0 1,0 3,0 numero di affacci principali 2,0 1,0 1,0 2,0

97 Nel Sistema di Stima la differenza si ottiene Diff.= Comp- Sub. MATRICE DELLE DIFFERENZE comparabile Costante ubicazione affacci A 1-2,00 0,00 B 1-1,00-1,00 C 1-2,00-1,00 Matrice inversa PREZZI TOTALI A ,73 B ,05 C ,73 RISULTATI Più probabile valore di mercato ,35 ubicazione 8.590,31 affaccio 2.170,99

98 Pausa Ci vediamo fra 5 minuti

99 Due Diligence Immobiliare Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili Geom. Alessandro Benvegnù Resp. Naz. Tecnici Conferitori IVSDATA srl

100 Definizione La definizione di Due Diligence ha origine dall espressione anglosassone due diligence review e si riconduce alla diligenza normalmente dovuta dal professionista che ha ricevuto mandato per svolgere un incarico nell ambito delle proprie competenze specifiche. E un attività propedeutica all acquisizione di un bene che mette in evidenza i punti di forza e di debolezza degli immobili indagati (verificati) al fine di fornire al potenziale acquirente gli elementi utili per acquisire un patrimonio immobiliare.

101 1) Attività di Due Diligence Immobiliare Il processo inerente l attività di Due Diligence Immobiliare prevede lo svolgimento delle seguenti operazioni: - esame della documentazione fornita dal committente; - raccolta, presso gli enti interessati (Agenzia delle Entrate, Conservatoria dei Registri Immobiliari, Sportello Unico per L edilizia e/o per le Attività Produttive ecc ) della documentazione mancante; - sopralluogo e indagini; - verifiche; - calcolo dei costi ipotetici di risoluzione delle criticità ove possibile; - stesura del rapporto di due diligence ; - enunciazione dei limiti e delle assunzioni nell espletamento delle operazioni di Due Diligence.

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103 1.a Esame della documentazione L'Esperto, prima di ogni attività deve controllare, se richiesto nel quesito, la completezza dei documenti ricevuti all'atto del conferimento dell'incarico 1.b Raccolta della documentazione Oltre alla documentazione consegnata all incarico, prima di condurre il sopralluogo ed in funzione della tipologia dell'immobile deve provvedere a raccogliere la documentazione necessaria per concludere correttamente il processo di DD.

104 1.c Sopralluogo e indagini Il Valutatore completata la raccolta documentale deve condurre il sopralluogo presso i cespiti con lo scopo di raccogliere le informazioni necessarie per verificare che quanto riportato sui documenti, sia corrispondente allo stato dei luoghi. Il sopralluogo si concretizza di fatto con l ispezione di tutti gli ambienti in cui è suddiviso l immobile, nell eventuale rilievo a campione se vi sia dubbio della rispondenza, nella raccolta della documentazione fotografica.

105 1.d Verifiche Incrociando le prescrizioni Normative, con le informazioni e/o prescrizioni contenute nei documenti E le risultanze del sopralluogo l Esperto deve esprimere per ciascun ambito analizzato il seguente giudizio: - situazione conforme; rispondenza requisiti dettati dalla normativa: dal punto di vista documentale; dall esito del sopralluogo; da entrambi;

106 - situazione non conforme; non rispondenza ai requisiti dettati dalla normativa: dal punto di vista documentale; dall esito del sopralluogo; da entrambi; - situazione non definibile; impossibilità di analisi a causa di: incompletezza per irreperibilità della documentazione; impossibilità di effettuare l ispezione; da entrambi;

107 1.e Calcolo dei costi L esperto deve, nei casi in cui esprime il giudizio di non conformità, indicare nel rapporto di Due Diligence, le azioni da attuare per ricondurre lo stato dei luoghi alla conformità individuandone i costi relativi. 1.f Compilazione rapporto Relazionare circa l attività di Due Diligence svolta indicando: - l elenco della documentazione disponibile e di quella reperita direttamente presso gli enti; - i sopralluoghi; - i rilievi; - gli accertamenti; - i limiti e le assunzioni; - gli esiti; - i costi necessari alla risoluzione delle eventuali criticità.

108 1.g Limiti ed assunzioni L esperto deve, nei casi in cui per qualsivoglia ragione, è impossibilitato ad esprime un giudizio di conformità o meno, dovrà indicarne le ragioni. Deve inoltre riportare in tale paragrafo eventuali condizioni specifiche relative all immobile oggetto di stima (ad es. presenza di amianto, condizioni strutturali particolari, possibile presenza di inquinamento ambientale ecc ), solitamente di difficile quantificazione, mettendo in risalto la necessità di eventuali maggiori approfondimenti, ed esplicando chiaramente in che modo e misura dette condizioni vengono considerate nella definizione del probabile valore di mercato.

109 2 Analisi della situazione relativa alla titolarità Nel presente paragrafo saranno approfonditi i contenuti specifici dell ambito, individuando un elenco, dei documenti che devono essere disponibili prima del sopralluogo e gli accertamenti che dovranno essere compiuti. 2.1 Documentazione di riferimento e accertamenti. Per la verifica gli aspetti relativi alla titolarità, l Esperto incaricato deve procedere, in relazione a ciascun immobile oggetto di valutazione, all effettuazione delle visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel periodo del ventennio antecedente alla data di trascrizione del pignoramento.

110 Il tecnico deve riportare quanto segue: - l elenco completo delle Trascrizioni - l elenco completo delle Iscrizioni per ciascuna Nota di Trascrizione deve citare i dati relativi al Titolo: - tipologia atto - nominativo rogante - data - repertorio - numeri di registrazione della Trascrizione - data della Trascrizione - dati anagrafici dei soggetti contro - dati anagrafici dei soggetti a favore tipologia diritti reali quote dei diritti reali

111 per ciascuna Nota di Iscrizione deve i dati relativi al titolo quali: - tipologia atto: - estremi dell atto - data dell atto - repertorio - numeri di registrazione dell iscrizione - data dell iscrizione - dati anagrafici soggetti contro - dati anagrafici soggetti a favore - ammontare delle somme (capitali, interessi, ecc.) - eventuali annotazioni

112 2.2 Stato di occupazione Il Tecnico deve accertare, se l immobile è libero o occupato. Nel caso in cui è occupato deve accertare l esistenza o meno del titolo in base al quale è legittimato all utilizzo. La casistica prevede: Libero è il caso in cui l immobile è libero da persone e cose Occupato dal proprietario - in tal caso il titolo che legittima all occupazione è il titolo di proprietà. Occupato da terzi - è il caso in cui presso l immobile risiede o è in uso a terze persone, eventualmente anche comproprietarie; nel caso specifico deve essere accertato in base a quale titolo il soggetto è legittimato all uso.

113 Le possibilità sono quelle riconosciute giuridicamente valide dalla Giurisprudenza ovvero: - diritti reali di godimento - contratto di Leasing; - contratto di Comodato d uso; - contratto di Locazione; oppure - in assenza di titolo;

114 L Esperto deve reperire ove possibile copia dei contratti e riportare le clausole principali, così da fornire quante più informazioni possibili e solitamente riguardanti: - soggetto/i intestatari del contratto; - estremi del contratto; - durata del contratto e data di scadenza; - importo canone di locazione e/o sue rivalutazioni; - condizioni adeguamento canone; - eventuali particolari condizioni e patti riguardanti l uso dell immobile.

115 3. Analisi della situazione catastale. Nel presente paragrafo saranno approfonditi i contenuti specifici dell ambito, individuando un elenco, dei documenti che devono essere disponibili prima del sopralluogo e gli accertamenti che dovranno essere compiuti. 3.1 Documentazione di riferimento relativa al Catasto Terreni L'Esperto, deve acquisire, i seguenti documenti: - visura nominativa storica aggiornata; - estratto di mappa; - eventuali atti di aggiornamento pregressi

116 3.2 Documentazione di riferimento relativa al Catasto Fabbricati L'Esperto deve acquisire, per ogni singola unità immobiliare: - visura nominativa storica aggiornata; - planimetria delle unità immobiliari; - eventuale elaborato planimetrico; - eventuali ricevute di Avvenuta Dichiarazione di Fabbricato Urbano e/o Denuncia di Variazione pregresse

117 3.3 Verifiche A seguito dell'entrata in vigore del recente D.Lgs n. 78/2010 comma 14 dell'art. 19, che ha ripreso l'art. 29 comma 1 bis della Legge n. 52/1985, all'esperto è richiesto di verificare e dichiarare la conformità dello stato di fatto della/e unità immobiliare/i esaminata/e con le planimetrie catastali presenti presso l'agenzia delle Entrate Provinciale, Sezione Territorio, Servizi Catastali.

118 L esperto deve quindi riportare tutti i dati che possono essere rilevati dalla visura al Catasto Terreni e/o Fabbricati e più precisamente: nominativi dei soggetti intestatari degli immobili; - dati anagrafici dei soggetti intestatari degli immobili; - diritto reale riportato in visura - quote di godimento del diritto reali - qualità e classe - categoria e classe - consistenza - reddito agrario e dominicale - rendita catastale - indirizzo e numero civico - livello di piano

119 In particolare l Esperto deve verificare la corretta corrispondenza: - dei nominativi e dei dati anagrafici dei soggetti intestatari dei diritti reali; - tipologia dei diritti reali e quote di godimento degli stessi in relazione a quanto restituito dalle verifiche relative alla Titolarità; - della destinazione d uso in relazione a quanto rilevato dai titoli edilizi; - dell indirizzo e del numero civico; - delle consistenze anche in relazione a quanto rilevato dai titoli edilizi; - grafica della planimetria catastale con quanto rilevato dai titoli edilizi;

120 4 Urbanistica e Edilizia 4.1 Richiesta documentazione edilizio-urbanistico L esperto, relativamente alle aree siano esse di pertinenza di fabbricati o appezzamenti di terreno deve reperire presso lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune le informazioni normalmente contenute nel Certificato di Destinazione Urbanistica. Per ciascun fabbricato deve reperire: - copia dei titoli edilizi - tavole grafiche allegate ai titoli edilizi; - richiesta di agibilità o abitabilità e suoi allegati - certificato di agibilità o abitabilità - autorizzazione paesaggistica - pareri in terzi enti se previsti

121 4.2 Verifiche documentali Raccolta la documentazione l Esperto deve verificare la presenza della seguente documentazione - tavole grafiche - certificati di inizio e fine lavori - denuncia delle opere strutturali se prevista - collaudo statico se previsto - progetto impianti nei casi previsti dalla normativa - certificazione degli impianti - certificato di agibilità o abitabilità - eventuale documentazione relativa a vincoli quali ad es: vincolo paesaggistico, vincolo idrogeologico, storico artistico, monumentale ecc

122 4.3 Verifiche sul sito Raccolta la documentazione, in relazione alle opere per i quali sono stati reperiti i titoli, l Esperto deve verificare la corrispondenza dello stato dei luoghi con la documentazione raccolta ovvero: - superfice coperta e volumetria - altezze - destinazione d uso dei singoli locali e/o del fabbricato in generale; - destinazione delle aree scoperte in relazione ai parametri edilizi i(parcheggi, verde, ecc.) - distribuzione planimetrica delle murature e delle aperture - distribuzione prospettica delle aperture, degli aggetti ecc - rispondenza alle prescrizioni vincolanti agli aspetti tutelati.

123 Rating Immobiliare PaM Property and Market Rating Geom. Alessandro Benvegnù

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125 Il PaM permette una stima oggettiva e standardizzata dei beni immobili, individua gli elementi di rischio e rivela le opportunità. E uno strumento utile perché aggiunge trasparenza al mercato immobiliare e consente una rapida valutazione del rischio dei portafogli immobiliari. PROPERTY AND MARKET RATING Procedura di definizione del grado di rischio nell acquisizione di un immobile nell uso esistente PROJECT RATING Procedura di definizione del grado di rischio di un progetto di valorizzazione immobiliare

126 Property and market Rating Aspetti macroeconomici e Mercato Localizzazione dell'immobile Caratteristiche tipologiche e stato di conservazione dell immobile Flussi di cassa (costi e ricavi operativi) Project Rating Aspetti macroeconomici e Mercato Localizzazione dell'immobile Caratteristiche tipologiche dell immobile Flussi di cassa (costi e ricavi operativi) Aspetti legali, economici e tecnici del progetto di valorizzazione

127 Nazionale Eventi naturali Sviluppo socio demografico Sviluppo economico Caratteristiche mercato immobiliare Situazione politica, legale, fiscale e monetaria Mercato Locale Eventi naturali Sviluppo socio demografico Sviluppo economico Caratteristiche mercato immobiliare

128 Localizzazione dell'immobile Livello di adeguatezza della localizzazione dell'immobile in base al tipo di proprietà e al target di riferimento Immagine del quartiere Livello di qualità dei trasporti e delle comunicazioni Livello di qualità dei servizi e delle infrastrutture Qualità ambientale

129 Caratteristiche tipologiche e stato di conservazione dell'immobile Caratteristiche architettoniche dell'immobile Caratteristiche tecniche e strutturali dell'immobile Livello di dotazioni tecnologiche dell'immobile Livello di sfruttamento delle proprie potenzialità Livello di compatibilità ambientale dell'immobile

130 Flussi di cassa (costi e ricavi operativi) Situazione e caratteristiche del detentore dell'immobile Tasso di crescita potenziale della rendita e del valore dell'immobile Prospettive future di fungibilità dell'immobile Situazione attuale dell'immobile (libero/occupato) Ammontare delle spese recuperabili e non recuperabili Potenzialità di utilizzo alternativo dell'immobile

131 Aspetti legali, economici e tecnici del progetto di valorizzazione Rischi ed opportunità di stipula di futuri contratti di affitto e compravendita Rischi ed opportunità connessi alla pianificazione, allo sviluppo del progetto e all'ottenimento dei permessi Rischi ed opportunità relativi ai piani di costruzione ed ai relativi costi

132 Modelli di Classificazione Mercato Sottocriterio Peso Sottocriterio Nazionale / Regionale Criterio Principale 1.1 Nazionale Eventi naturali Sviluppo socio-demografico 30 Sviluppo economico generale e attrattiva internazionale 20 Condizioni politiche, giuridiche, fiscali e monetarie Mercato immobiliare: residenziale Regionale Eventi naturali Sviluppo socio-demografico Situazione economica e attrattiva Marcato immobiliare: residenziale 45 Risultato della classificazione del mercato 100

133 2.1 Sottocriterio Ubicazione Idoneità della localizzazione micro per il tipo di immobile e occupanti previsti Sottocriterio 30 Peso Criterio Principale 2.2 Immagine del quartiere e dell'ubicazione Qualità delle infrastrutture di trasporto del lotto e del quartiere Qualità delle strutture di fornitura del lotto e del quartiere per gli occupanti 15 previsti 2.5 Eventi naturali 20 Risultato della classificazione del mercato

134 Immobile Sottocriterio Sottocriterio 3.1 Architettura / tipologia di edificio Attrezzature Condizioni strutturali Situazioni del lotto Sostenibilità ecologica 10 Peso Criterio Principale Profittabilità del concetto di costruzione 20 Risultato della classificazione del mercato 100

135 Qualità del flusso di cassa dell'immobile Sottocriterio Sottocriterio 4.1 Situazione del locatario Potenziale di crescita del canone di locazione / valore Prospettive di locazione Situazione vacante / in locazione Spese operative recuperabili e irrecuperabili Utilizzabilità da parte di terzi 10 Risultato della classificazione del mercato Peso Criterio Principale

136 Rischi e opportunità del progetto di sviluppo immmobiliare Sottocriterio Peso Sottocriterio Criterio Principale 5.1 Locazione e vendita Pianificazioni e concessioni Costruzioni e costi 25 Risultato della classificazione del mercato 100

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139 Il miglior uso HBU Highest and best use Il valore atteso Geom. Alessandro Benvegnù

140 LINEE GUIDA ABI HBU - HIGHEST AND BEST USE

141 frequenza HBU - HIGHEST AND BEST USE V atteso = V ab x f ab + V uff x f uff 0,65 V atteso = x 0, x 0,35 V atteso = ,00 0,35 Vm Abitazione ,00 Vm Ufficio ,00- costo ,00= Vt Ufficio ,00

142 Qualche domanda? APRIAMO LA CHAT!

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