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Dorotea Grassi
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1 W I ST U D IO T E C N ICO SIM CIC o Gorizia - Via Angiolina, 12 - Te l angiolina@tin.it geom. Roberto Simcic Ministero drireconon2rca DA r &lie Finanze 16,(10 SED1C1/00 yiin. CD ni: NOA471 W15P :26: C IOENT1F1CATIVO : O I Ìit Illi i ! liiiiiiiiiiiiii I Ente per la Zona Industriale di Trieste RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA DD. 24/04/2017 Cabine Elettriche MUGGIA in liquidazione Lotto 1 p.c. 126/168 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 2 p.c. 126/175 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 3 p.c. 126/176 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 4 p.c. 126/179 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 5 p.c. 126/189 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 6 p.c. 126/190 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 7 p.c. 126/191 Strada delle Saline S.N.C. Lotto 8 p.c. 5/2 Via Colombara di Vignano S.N.C. Lotto 9 p.c. 70/17 Via del Canneto S.N.C. Cabine Elettriche SAN DORLIGO DELLA VALLE Lotto 10 p.c. 1000/49 Via L Ressel n. 2 Committente: EZIT, per mezzo del Direttore Generale dott. Francesco FORTE, autorizzato per il combinato disposto di cui al Decreto Commissariale n. 18/2016/CL, dd. 04/04/2016. Esperto: geom. Roberto SIMCIC - Certificato in base alla norma UNI 11558:2014 EZIT geom. Roberto SIMCIC Pag ALLEUMU A 12-

2 1. PREMESSA lo sottoscritto geom. Roberto SIMCIC, iscritto con posizione 183 all'albo dei Geometri della Provincia di Gorizia (GO) ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Gorizia (GO) dal 09/10/1985, con studio in Via Angìolina n. 12 a Gorizia (GO), ho ricevuto l'incarico dall'ezit Ente per la Zona Industriale di Trieste, in liquidazione, per mezzo del Direttore Generale dott. Francesco FORTE, di stimare il più probabile valore di mercato delle Unità Immobiliari denominate: Cabine Elettriche Muggia e Cabine Elettriche San Dorligo della Valle. Ha proceduto con la redazione della Relazione Tecnica Estimativa in conformità agli International Valutation Standards (I.V.S.), alle Linee Guida ABI (dd. 14/12/15) ed al Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa). lo sottoscritto, Valutatore Immobiliare certificato in base alla Norma UNI 11558:2014, dichiaro di possedere l'esperienza e la competenza per la valutazione di beni immobili e di aver ispezionato personalmente gli immobili de quo. 2. LOCALIZZAZIONE Veggasi Scheda descrittiva Lotti 1 uque 10, punto B. 3. STATO TAVOLARE Veggasi Scheda descrittiva Lotti 1 uque 10, punto C. 4. STATO CATASTALE EZIT geom Roberto SIMCIC pag. 2

3 Veggasi Scheda descrittiva Lotti 1 uque 10, punto D. S. STATO URBANISTICO Veggasi Scheda descrittiva Lotti 1 uque 10, punto E. 6. ELENCO IMMOBILI nr. Amministrativo Censuario p.c. F.M. Indirizzo 1 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 2 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 3 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 4 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 5 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 6 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. 7 MUGGIA Muggia 126/ Strada delle Saline s.n. Via Colombara di 8 MUGGIA Plavia Montedoro 5/2 2 Vignano s.n. 9 MUGGIA Plavia Montedoro 70/17 1 Via del Canneto s.n. S. DORLIGO S. Giuseppe della 10 D.V. Chiusa 1000/49 5 Via J. Ressel n. 2 Veggasi Scheda descrittiva Lotti 1 uque 10, punto F. 7. SCHEDE DESCRITTIVE La Relazione Tecnica Estimativa dd. 24/04/2017 comprende n. 10 Schede descrittive Lotti 1 usque 10, ciascuna delle quali riporta i dati specifici del singolo immobile, nonché gli specifici allegati (Copia di mappa, Visura Catasto fondiario, Visura Catasto urbano, Planimetria C.E.U. e Documentazione fotografica). 8. PROCEDIMENTO DI STIMA Per la valutazione degl'immobili de quo: ho effettuato delle indagini di mercato, per reperire un numero sufficiente di comparabili, attendibili, da utilizzare per il metodo del EZIT geom Roberto SIMCIC pap, 3

4 confronto di mercato (Market Comparison Approach). L'esito è stato negativo; ho effettuato dei tentativi per reperire dei canoni di mercato annuali, riconducibili agl'immobili de quo, per poter applicare il metodo finanziario (Income Capitalization Approach). L'esito è stato negativo; ho utilizzato il procedimento di stima dei costi (Cost Approach), che determina il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo, come se fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell'edificio deprezzato. Il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un'immobile una somma maggiore del costo di costruzione di un'immobile sostituito che presenta la stessa utilità funzionale; dunque il compratore è disposto a pagare una somma pari al valore del terreno edificabile ed al costo di ricostruzione diminuito del livello del deprezzamento dell'immobile esistente. Le superfici sono state: calcolate desumendo le misure dalle planimetrie presentate al Catasto fabbricati, previa verifica in loco di alcune misure; dedotte dalle visure del Catasto terreni. Inoltre, preciso che non sono state eseguite delle indagini per verificare la presenza di sostanze inquinanti e non sono state condotte prove EZIT geom Roberto SIMCIC Pag 4

5 distruttive e prove di laboratorio, per l'analisi strutturale e l'analisi dei materiali utilizzati nella costruzione. 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO La valutazione è stata effettuata con il metodo del Cost Approch. Con riferimento alla superficie del fondo, al volume dell'immobile, al 0--- oí ',13c 0.3,===. E Z: g -. 4'42 Zia =1 2 25":. deprezzamento (strutture e finiture), agli oneri (urbanizzazione, spese tecniche ed utile promotore) ed alla riduzione per assenza della garanzia per vizi, riporto il più probabile valore di mercato di ogni singola cabina, nel seguente: RIEPILOGO nr. Amministrativo Censuario p.c. Valore 1 MUGGIA Muggia 126/ ,00 2 MUGGIA Muggia 126/ ,00 3 MUGGIA Muggia 126/ ,00 4 MUGGIA Muggia 126/ ,00 5 MUGGIA Muggia 126/ ,00 6 MUGGIA Muggia 126/ ,00 7 MUGGIA Muggia 126/ ,00 8 MUGGIA Plavia Montedoro 5/ ,00 9 MUGGIA Plavia Montedoro 70/ ,00 10 S. DORLIGO D.V. S. Giuseppe della Chiusa 1000/ ,00 Totale , CONCLUSIONE lo sottoscritto geom. Roberto SIMCIC, ritenendo di aver adempiuto all'incarico affidatomi, ritengo che il più probabile valore di mercato, dei n. 10 beni immobili, identificati quali Cabine Elettrico Muggia e Cabine Elettriche San Dorligo della Valle, è pari ad ,00 (diconsi quarantamiladuecentodieci/00). EZIT geom. Roberto SIMCIC pag. 5

6 Gorizia, 24 aprile L'ESPERTO - berto SIMCIC EZIT geom. Roberto SIMCIC pag. 6

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