Esecuzione Immobiliare

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Norma Ferro
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1 TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare DO BANK SPA Contro LABIAD DRISS N. Gen. Rep. 347/2017 Giudice Dr.ssa Simona Delle Site Tecnico incaricato: Geom. Giorgio Bressan iscritto all'albo della provincia di Novara al N iscritto all'albo del Tribunale di Novara al N. 167 C.F. BRSGRG55R27G674B- P. Iva con studio in Novara (Novara) Via Pier Lombardo, 3 telefono: cellulare: fax: giorgio.bressan@geopec.it giorgio.bressan@studiotecnicoalfa.it Perito: Geom. Giorgio Bressan 1 di 9 PERIZIA

2 TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 347/2017 DO BANK SPA Contro LABIAD DRISS Il sottoscritto Geom. Giorgio Bressan nato a Pinerolo (TO) il 27/10/1955 contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3 iscritto all albo dei geometri della Provincia di Novara al n 1793, nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara PREMESSO Che, in data , avanti al Funzionario Giudiziario, ha prestato giuramento, quale esperto estimatore nel procedimento esecutivo di cui in epigrafe, e che nei giorni successivi ha preso atto dei documenti depositati presso il P.C.T.; Che, nei giorni successivi, esaminati i documenti presenti in atti, ha potuto verificare che le notifiche precedenti sono state depositate presso la casa Comunale di Novara per irreperibilità dell esecutato; Che in data 20 febbraio u.s. ha effettuato sopralluogo presso l abitazione oggetto di Causa, trovando lo stesso occupato dalla famiglia Isufi; Pag. 2 di 9 al n 167

3 Che, in pari data la Signora Irma Isufi, in mia presenza, ha contattato telefonicamente il proprietario dando la possibilità al sottoscritto di parlare direttamente con l esecutato, il quale ha autorizzato ad accedere all immobile oggetto di perizia, ubicato in Comune di Romentino, Via XXIV Maggio n. 44, per effettuarne il sopralluogo presso il durante il quale, è stato possibile valutare lo stato di fatto degli immobili. Verificata, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 c.p.c. e tenuto conto di tutto quanto indicato in premessa il sottoscritto è ora in grado di esporre quanto segue. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA risultavano gravati pregiudizievoli. dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni Ipoteca Volontaria iscritta presso la CC.RR.II. di Novara il ai nn 13659/3092, contro Labiad Driss, a favore di Banca di Roma Spa, per complessivi Euro ,00 a fronte di mutuo di originari ,00 Pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Novara, il rep. n 3907, a favore di Unicredit Spa, trascritto alla CC.RR.II di Novara il ai nn 15720/10609, contro Labiad Driss. Pag. 3 di 9 Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia

4 (Come si evince dal certificato notarile depositato) DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE Quota Intera di Piena Proprietà del Sig. Labiad Driss In Comune di Romentino, Via XXIV Maggio n 44 (catastalmente n. 40) - Appartamento sito al piano 4 (5 fuori terra) di un fabbricato in regime condominiale privo di ascensore, composto da: Ingresso, Cucina, Soggiorno, Bagno, due Camere da letto e tre balconi il tutto con annessa Cantina. A livello catastale l immobile sopra descritto risulta essere censito in Comune di Romentino al fg 21 map. 288 sub. 14 Via XXIV Maggio n. 40, piano 4-S1, Cat. A/3, Cl. 1, Consistenza 5 vani, R.C. 253,06. map. 309 tra i confini a Nord via XXIV Maggio; ad Est mapp. 797 e 798; a Sud map. 308; ad Ovest mapp. 268 e 257. Il fabbricato è posto in zona semi centrale, nel Comune di Romentino in via XXIV Maggio n. 44. La destinazione delle costruzioni limitrofe è principalmente residenziale. L' immobile internamente, si presenta in buone condizioni conservative e manutentive. I serramenti esterni sono in alluminio con doppi vetri e tapparelle; le porte interne sono in legno tamburato. La pavimentazione in cameretta è in laminato mentre, nelle altre stanze, è in piastrelle di ceramica, così come Pag. 4 di 9 Per corrispondenza, il fabbricato risulta identificato al C.T. al foglio 21

5 i rivestimenti; le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile. Il riscaldamento è centralizzato con termovalvole ed elementi radianti in ghisa. E provvisto di impianto di condizionamento. L impianto elettrico risulta apparentemente a norma, ma non sono presenti i relativi certificati di conformità. E stata accertata la conformità tra la descrizione attuale del bene con quella rilevata direttamente nel pignoramento. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA - EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE Le unità immobiliari oggetto di perizia risultano essere correttamente accatastate. L'intero fabbricato di cui fa parte immobile oggetto di perizia risulta essere edificato con Licenza di Costruire n. 16 del , visto il Certificato di Collaudo delle opere pervenuto in data , veniva L appartamento è stato recentemente ristrutturato eliminando le porte della cucina e del disimpegno ed effettuando aperture con arco superiore, è stata allargata l apertura del soggiorno. Per rispettare le norme igienico sanitarie, l aggiudicatario dovrà a sue spese, ripristinare la porta del disimpegno. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava essere occupata dal sig. Isufi Edison, dalla moglie Isufi Irma, dai due figli minorenni e dal fratello Isufi Shaban. L immobile è stato regolarmente locato ai Signori Isufi Edison, nato in Albania a Durres il 14/10/1983 e Pag. 5 di 9 rilasciato Certificato di Abitabilità in data

6 Isufi Irma, nata in Albania a Shijak Durres, dal 15/11/2017 al 14/11/2020, con un canone annuo pari ad 3.600,00 da corrispondersi mensilmente con rate anticipate di e 300,00, contratto di locazione sottoscritto il 14/11/2017 (data posteriore al pignoramento del 16/10/2017), registrato a Novara al n serie 3T. Spese condominiali annue: 1.916,33 (vedi allegato) Spese condominiali non pagate alla data del : ,53 (vedi allegato) VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di esecuzione, risultano di piena proprietà del signor: Labiad Driss nato il 20/07/1981 in LBDDSS81L20Z330E, divenuto proprietario Marocco (EE), c.f. -Con atto di compravendita a rogito Not. Andrea Milano rep /7763 del trascritto presso la CC.RR.II di Novara in data ai nn /7939 contro i sigg. Muccio Carmelo (Noto, ) e Rossitto Giovanna (Noto, ); Pag. 6 di 9 natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato.

7 -A loro volta pervenuto con atto di permuta a rogito Not. Andrea Milano rep /7763 del trascritto presso la CC.RR.II di Novara in data ai nn /7938 contro il sig. El Aamraoui Abdelaziz (Marocco, ); -A sua volta pervenuto con atto di compravendita a rogito Not. Nunzia Giacalone rep /30194 del trascritto presso la CC.RR.II di Novara in data ai nn /13636 contro il sig. Fama Salvatore (Galliate, ); A sua volta proprietario per titoli legittimi anteriori al ventennio. (Come si evince dal certificato notarile depositato) L immobile è pignorato per la quota intera e non risulta essere divisibile per una più immediata vendita. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. Pag. 7 di 9 Nessuna informazione per l acquirente.

8 DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE Balconi mq. 10,00 mq. 10,00 Appartamento mq. 80,00 Cantina mq. 8,00 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI mq. 80,00 mq. 8,00 Il procedimento di stima più diffuso nel mondo è il market comparison approach richiamato dagli standard estimativi internazionali. Questo procedimento opera attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti di recente e di prezzo noto, ipotizzando un libero mercato. Il confronto si svolge in base alle caratteristiche possedute dagli immobili, e per questo e un procedimento che considera numerosi parametri. Lo svolgimento e gli aggiustamenti sono il perno dell analisi del MCA, - Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato, tenendo conto del prolungato periodo di recessione. - Rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto ecc) - Scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison). In sintesi e per brevità vengono qui indicati i valori unitari al Mq Pag. 8 di 9 le cui fasi principali sono le seguenti:

9 (già tenuto conto del balcone e della cantina nel valore al mq) Appartamento mq. 80,00 x 600,00 /mq. = Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza ,00 di garanzia, per eventuali vizi e spese non riscontrabili in sede di perizia ed in arrotondamento 9.600,00 (fornitura e posa nuova porta locale disimpegno) Valore finale ,34 Spese per rispetto norme igienico/sanitarie Spese condominiali (ultimi 2 anni) 500, ,66 Valore finale in arrotondamento ,00 CONCLUSIONE appartenenza dell Esecutato (trentaquattromila/00 Euro). sia pari ad ,00 Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara lì, L esperto geom. Giorgio Bressan Pag. 9 di 9 Si ritiene pertanto che il valore complessivo della quota di

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