TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO. società EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. e dei

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1 TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO società EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. e dei soci illimitatamente responsabili Fallarini PierAntonio e Fallarini Valerio GIUDICE DELEGATO: Dott.ssa Francesca Iaquinta CURATORE: Dott. Filippo Mella Il sottoscritto Geom. Giorgio Bressan nato a Pinerolo (TO) il 27/10/1955 contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3 iscritto all albo dei geometri della Provincia di Novara al n 1793, nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara al n 167 a seguito di incarico, conferitogli dal Curatore Dott. Filippo Mella, quale perito estimatore per i beni di cui in epigrafe, ed a seguito del giuramento effettuato in data vari adempimenti necessari per l individuazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili di proprietà del Fallimento e dei sig. Fallarini Pier Antonio e Valerio è ora in grado di esporre quanto segue: LOTTO 1 CAPANNONE SITO IN COMUNE DI CAMERI e NOVARA QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. Il sottoscritto ha effettuato sopralluogo in data presso l immobile sito in Comune di Cameri confinante con il Comune di Novara composto da un fabbricato con struttura in c.a. e muratura con copertura curva. L edificio ha un altezza al frontalino pari a mt.5.90, nel primo tratto, ed un altezza pari a mt. 1 22/02/2018 ed avendo espletato i

2 3,85 per la restante parte del fabbricato. Lo stesso è composto da un open space con altezza massima nella parte centrale pari a mt. 7,25, da una zona destinata ad attività ludiche con altezza nella parte centrale pari a mt. 5,25 e da uno spazio multifunzionale con pari altezza. Oltre a tali locali sono presenti magazzino, tettoia e deposito con altezza variabile da 3,85 mt a 5,25 mt. Il confine tra il comune di Cameri e di Novara divide diagonalmente il magazzino, la tettoia ed il deposito. Il fabbricato si presenta in condizioni appena sufficienti per l uso a cui è destinato ed è evidente la mancanza di manutenzione con conseguente scarsa conservazione. Nell immobile sono presenti serramenti in ferro con vetri semplici di cui alcuni mancanti ed all interno sono presenti materiali ed attrezzatura edile di proprietà del fallimento ed oggetto di separata valutazione. Il pavimento è in battuto di laminato flottante nella prima parte dell edifico (open space e spazio multifunzionale) in discreto stato conservativo, mentre per la restante superficie la pavimentazione è in battuto di cemento. L area cortilizia esterna è in terra battuta. L immobile risulta essere completamente recintato ma risulta essere presente una porta che collega un capannone limitrofo a quello oggetto di valutazione che dovrà essere chiusa con una muratura a cura e spese dell aggiudicatario in quanto il sottoscritto ne ha già tenuto conto nel prezzo finale detraendo il relativo costo dal valore. All interno del fabbricato, in aderenza al deposito in muratura in Comune di Novara, è stata costruita una tettoia con struttura in parte in ferro ed in parte in legno con copertura metallica senza alcuna autorizzazione. 2

3 La stessa dovrà essere rimossa a cura e spese dall aggiudicatario in quanto il sottoscritto ne ha già tenuto conto nel prezzo finale detraendo il relativo costo di demolizione dal valore. Detto immobile risulta essere censito regolarmente al catasto fabbricati al fg. 46 del Comune di Cameri ai mappali: 65 sub. 11 graffato 237 cat. D/3 RC 2.911,00 C.so Sempione n 2 P.T. 65 sub. 13 graffato 240 cat. D/8 RC 1.450,00 C.so Sempione n 2 P.T. Ed in parte in Comune di Novara al fg. 10 mappali: 3 sub. 2 cat. D/1 340,86 Via Verbano n 2/4 P.T. 3 sub. 3 cat. D/1 919,29 Via Verbano n 2/4 P.T. Sono compresi nel lotto i mappali di pertinenza identificati al C.T. del Comune di Novara al fg. 10 mappale 241 seminativo di are 9.31, mappale 244 seminativo di are 0.25 e mappale 4 bosco di are 1.40; oltre al mappale 246 cat. D/1 RC 92,96 che risulta di proprietà all Edileffeuno di Fallarini per l area e Coerenze dell intero lotto: a nord mappale del fg. 46 del Comune di Cameri, a sud mappale 13 del fg. 10 del Comune di Novara, e ad ovest strada. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. a) IPOTECA LEGALE a favore di Sestri S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 9/01/2006 n 410/87. b) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di CELI FER s.r.l. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 31/10/2014 n 11937/ all ENEL Spa per la proprietà superficiaria.

4 c) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di Cameroni S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 01/10/2015 n 11463/1472. d) IPOTECA LEGALE a favore di Equitalia Nord S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 09/10/2015 n 11892/1548. e) PIGNORAMENTO derivante da atto giudiziario a favore di Cameroni S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. trascritto il 04/12/2015 n 14306/ f) IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA a favore di Equitalia contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 7/10/2016 n 13051/1891. g) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di Mario Costa S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 16/11/2017 n 17011/2534. h) ATTO GIUDIZIARIO ricorso ex art.669 c.p.c. per sequestro conservativo in corso di causa contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 5/12/2017 n 18199/ i) SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO trascritta il ai GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE Le unità immobiliari oggetto di perizia risultano essere correttamente accatastate con la sola eccezione della mancata identificazione del fabbricato sito in comune di Novara nelle mappe catastali. Sarà a cura dell aggiudicatario regolarizzare tale adempimento facendo redigere da tecnico di fiducia il Tipo Mappale per l inserimento del fabbricato stesso nelle maglie fiduciali catastali. Il costo per l onorario e per la presentazione di tale elaborato grafico verrà dedotto dal prezzo indicato in perizia. 4 nn 3411/2463.

5 L'intero fabbricato di cui fa parte immobile oggetto di perizia risulta essere edificato anteriormente al 01/09/1967 e successivamente a tale data sono state rilasciate del Comune di Cameri le seguenti concessioni e/autorizzazioni: C.E. n 325 del 10/01/86 per modifiche aperture esterne al piano rialzato e costruzione di tramezze. C.E. n 93 del 03/05/1991 per volturazione intestazione e modifiche interne. C.E. n 30/96 del 10/09/96 per costruzione di tramezze interne e realizzazione servizi igienici con antibagno, spogliatoi e docce, cambio di destinazione d uso da locali artigianali ad esposizione e vendita per 185 mq. Agibilità rilasciata il 08/11/ DA/2004 del 28/06/2006 autorizzazione per modifica recinzione esistente con ricavo di nuovo ingresso pedonale e carraio con licenza 1/2010 del 11/08/2011 scia per demolizione di tramezze interne e ristrutturazione capannone. Ulteriore abitabilità rilasciata in data 12/12/2011. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava essere libera da persone ma occupata da attrezzature edili di proprietà del fallimento. VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. 5 ANAS n

6 Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Alla data di aggiornamento gli immobili oggetto di esecuzione, risultano di piena proprietà della società Edileffeuno di Fallarini ing. Pierantonio snc in forza di atto di compravendita in data trascritto a Novara il ai nn. 1306/1158. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Nessuna informazione per l acquirente. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE /mq VALORE Magazzino/Capannone , ,00 Open Space , ,00 Tettoia , ,00 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Il procedimento di stima più diffuso nel mondo è il market comparison approach richiamato dagli standard estimativi internazionali. 6 Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed

7 Questo procedimento opera attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti di recente e di prezzo noto, ipotizzando un libero mercato. Il confronto si svolge in base alle caratteristiche possedute dagli immobili, e per questo e un procedimento che considera numerosi parametri. Lo svolgimento e gli aggiustamenti sono il perno dell analisi del MCA, le cui fasi principali sono le seguenti: Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato, tenendo conto del prolungato periodo di recessione. Rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto ecc) Scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison). In sintesi e per brevità vengono qui indicati i valori unitari al Mq (già tenuto conto dell incidenza del terreno di pertinenza nel valore al mq) Valore , ,00 di collegamento con proprietà limitrofa 600,00 Spese per demolizione tettoia non autorizzata 2.200,00 del fabbricato (comprensivo di diritti ed Iva) 1.537,20 Valore finale ,80 Valore finale in arrotondamento ,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza non riscontrabili in sede di perizia ed in arrotondamento Spese per opere murarie chiusura porta Spese per inserimento in mappa catastale 7 di garanzia, per eventuali vizi e spese

8 CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 1 sia pari ad ,00 (centosettantasettemila/00 Euro). LOTTI 2345 VIA VERONA n. 8 NOVARA (Premesse Comuni) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. a) IPOTECA VOLONTARIA a favore di Cariplo s.p.a. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 11/03/1999 n 3210/692. b) IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA a favore di Equitalia contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 7/10/2016 n 13051/1891. c) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di Mario Costa S.P.A. contro Edileffeuno d) ATTO GIUDIZIARIO ricorso ex art.669 c.p.c. per sequestro conservativo in corso di causa contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 5/12/2017 n 18199/ e) SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO trascritta il ai nn 3411/2463. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA PRATICHE EDILIZIE L'intero fabbricato di cui fanno parte gli immobili oggetto di perizia risulta essere edificato in base alle seguenti concessioni e/autorizzazioni: C.E. n 2811 del C.E. n 855 del di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 16/11/2017 n 17011/2534.

9 C.E. n 910 del C.E. n 3172 del Abitabilità del prot. 952/96 VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Alla data di aggiornamento gli immobili oggetto di esecuzione, risultano di piena proprietà della società Edileffeuno di Fallarini ing. Pierantonio snc. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE LOTTO 2 APPARTAMENTO ED AUTORIMESSA IN NOVARA VIA VERONA QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. Appartamento sito al terzo piano, facente parte di un condominio sito in Comune di Novara Via Verona n. 8 composto da soggiorno, cucina, pranzo, camera, studio e servizio igienico con annesso balcone e terrazzo, con scala di collegamento al piano sottotetto attualmente composto da quattro vani, doppi servizi e balcone. Annessa cantina al piano interrato. 9 Nessuna informazione per l acquirente.

10 L immobile si presenta in discreto stato di conservazione, i serramenti sono in legno con doppi vetri, il riscaldamento è autonomo a gas garantito da una caldaia presente nel ripostiglio sul balcone lato cortile e da elementi radianti in alluminio. I pavimenti sono in legno e ceramica nei servizi, così come i rivestimenti. Tutti gli impianti sono privi di certificazione. Da ricerche effettuate presso l ufficio tecnico comunale i locali al piano sottotetto non risultano essere conformi alle norme urbanistiche, essendo gli stessi locali non abitabili. Come si può evincere dagli elaborati grafici allegati, il piano sottotetto avrebbe dovuto essere un unico ampio locale ed essere adibito come locale accessorio non abitabile al piano sottostante. Parte di tali locali potrebbero essere resi abitabili utilizzando la legge Regionale per il recupero dei sottotetti, regolarizzando in parte le opere a suo tempo realizzate. Ai fini della valutazione dell immobile, l intera superficie del L appartamento è identificato al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 11 cat. A/2 cl. 3 vani 7,5 RC 697,22. A tale lotto viene assegnata l autorimessa identificata al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 16 cat. C/6 cl. 5 mq RC 44,16. Si precisa che le autorimesse sono prive di tramezze interne per tanto l aggiudicatario dovrà realizzare a sua cura e spese la costruzione della tramezza divisoria. Tale costo sarà dedotto dalla valutazione del presente elaborato peritale. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava abitata dal sig. Fallarini Pierantonio e dalla propria famiglia. 10 piano sottotetto, verrà considerata come locale non abitabile.

11 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE /mq VALORE Appartamento al P.3 107, , ,00 Balconi 44,00 300, ,00 Sottotetto non abitabile 156,00 550, ,00 Autorimessa A corpo Valore , ,00 arrotondamento ,00 spese condominiali insolute 4.400,00 costruzione tramezza autorimessa 500,00 Valore finale ,00 Valore finale in arrotondamento ,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 2 sia pari ad ,00 (centosettantacinquemila/00 Euro). 11 non riscontrabili in sede di perizia ed in

12 LOTTO 3 LOCALE DEPOSITO ED AUTORIMESSA IN NOVARA VIA VERONA QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. Locale deposito sito al piano terreno del fabbricato condominiale di Via Verona n 8, con accesso diretto da vano scala condominiale, composto da un unico vano con annesso servizio igienico. Attualmente il locale è stato completamente pavimentato con piastrelle in ceramica, così come i rivestimenti del servizio igienico. L immobile si presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione, i serramenti sono in legno con doppi vetri ed il riscaldamento è autonomo garantito da una caldaietta murale presente nel locale e da elementi radianti in alluminio. Tutti gli impianti sono privi di certificazione sub. 4 cat. C/2 cl. 4 RC 28,20. A tale lotto viene assegnata l autorimessa identificata al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 17 cat. C/6 cl. 5 mq RC 44,16. Si precisa che le autorimesse sono prive di tramezze interne per tanto l aggiudicatario dovrà realizzare a sua cura e spese la costruzione della tramezza divisoria. Tale costo sarà dedotto dalla valutazione del presente elaborato peritale. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava essere utilizzata dal sig. Fallarini Pierantonio e dalla propria famiglia. 12 Il locale deposito è identificato al CEU del comune di Novara al fg. 74 map.

13 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE /mq VALORE Locale di deposito , ,00 Autorimessa A corpo Valore , ,00 arrotondamento 8.240,00 spese condominiali insolute 969,06 costruzione tramezza autorimessa 1.000,00 Valore finale ,94 Valore finale in arrotondamento ,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 3 sia pari ad ,00 (trentunomila/00 Euro). LOTTO 4 AUTORIMESSA IN NOVARA VIA VERONA QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. 13 non riscontrabili in sede di perizia ed in

14 Autorimessa sita al piano terreno all interno del cortile condominiale, con accesso da via Verona mediante cancello elettrico, identificata al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 18 cat. C/6 cl. 5 mq RC 44,16. Attualmente le autorimesse non sono delimitate da tramezze interne, per tanto l aggiudicatario dovrà realizzare a sua cura e spese la costruzione della tramezza divisoria. Tale costo sarà dedotto dalla valutazione del presente elaborato peritale. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava essere utilizzata dal sig. Fallarini Pierantonio e dalla propria famiglia. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE Autorimessa A corpo Valore /mq , ,00 arrotondamento 2.000,00 spese condominiali insolute 162,50 costruzione tramezza autorimessa 1.000,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese non riscontrabili in sede di perizia ed in 14 VALORE degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati.

15 Valore finale 6.837,50 Valore finale in arrotondamento 6.800,00 CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 4 sia pari ad 6.800,00 (seimilaottocento/00 Euro). LOTTO 5 AUTORIMESSA IN NOVARA VIA VERONA QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. Autorimessa sita al piano terreno all interno del cortile condominiale, con accesso da via Verona mediante cancello elettrico, identificata al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 19 cat. C/6 cl. 5 mq RC Attualmente le autorimesse non sono delimitate da tramezze interne, per tanto l aggiudicatario dovrà realizzare a sua cura e spese la costruzione della tramezza divisoria. Tale costo sarà dedotto dalla valutazione del presente elaborato peritale. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava essere utilizzata dal sig. Fallarini Pierantonio e dalla propria famiglia. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità 15 44,16.

16 immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE Autorimessa A corpo Valore /mq VALORE , ,00 arrotondamento 2.000,00 spese condominiali insolute 162,50 costruzione tramezza autorimessa 500,00 Valore finale 7.337,50 Valore finale in arrotondamento 7.300,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 5 sia pari ad 7.300,00 (settemilatrecento/00 Euro). LOTTO 6 AUTORIMESSA IN NOVARA VIA PADOVA n 5 QUOTA DI PIENA PROPRIETA EDILEFFEUNO di ing. Fallarini Pierantonio & C. S.n.c. Autorimessa sita al piano interrato, con accesso mediante rampa di discesa da via Padova attraverso cancello elettrico. Attualmente l autorimessa è munita di porta basculante in ferro, si presenta in sufficiente stato di manutenzione e 16 non riscontrabili in sede di perizia ed in

17 conservazione. La stessa risulta identificata al CEU del comune di Novara al fg. 74 map sub. 13 cat. C/6 cl. 4 mq RC 30,37. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. a) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di Mario Costa S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 16/11/2017 n 17011/2534. b) ATTO GIUDIZIARIO ricorso ex art.669 c.p.c. per sequestro conservativo in corso di causa contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 5/12/2017 n 18199/ c) SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO trascritta il ai nn 3411/2463. L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava utilizzata dal sig. Fallarini Pierantonio e dalla propria famiglia. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA PRATICHE EDILIZIE L'intero fabbricato oggetto di perizia risulta essere privo di certificazione di agibilità. VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato. 17 STATO DI POSSESSO

18 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Alla data di aggiornamento gli immobili oggetto di esecuzione, risultano di piena proprietà della società Edileffeuno di Fallarini ing. Pierantonio snc. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Nessuna informazione per l acquirente. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE Autorimessa A corpo Valore /mq VALORE 8.000, ,00 arrotondamento 1.600,00 spese condominiali insolute 982,58 Valore finale 5.417,42 Valore finale in arrotondamento 5.400,00 di garanzia, per eventuali vizi e spese non riscontrabili in sede di perizia ed in CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 6 sia pari ad 5.400,00 (cinquemilaquattrocento/00 Euro). 18 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza

19 LOTTO 7 FABBRICATO IN NOVARA VIA DELLE ACACIE n. 18 QUOTA DI PROPRIETA : 1/4 Fallarini Valerio +1/4 Fallarini Piernantonio Fabbricato unifamiliare di due piani fuori terra ed un piano seminterrato sito in Comune di Novara Via delle Acacie n. 18, con annesso giardino di pertinenza completamente recintato, composto da: Piano seminterrato: autorimessa, ripostiglio e due locali ad uso cantina Piano primo: ingresso, soggiorno, cucina, bagno, studio e balcone Piano secondo: tre vani, bagno e terrazzo Il piano primo e secondo sono collegati da vano scala interno; il piano primo e il piano seminterrato sono collegati da un ulteriore vano scala interno con scala rettilinea. L unità immobiliare è stata realizzata anteriormente all ed è in scarse condizioni manutentive e di conservazione; con serramenti in legno privi marmo ed in parte in ceramicagres. Il riscaldamento è irradiato da due caldaie, una posizionata al piano secondo, che garantisce il calore mediante elementi radianti in ghisa per questo stesso piano; la seconda caldaia è invece ubicata al piano seminterrato e garantisce il calore al piano primo e seminterrato. Tutti gli impianti sono privi di certificazione. All interno dell unità abitativa, nello studio al piano primo, è presente una scala alla marinara che accede direttamente al locale cantina del piano seminterrato. Tale struttura non risulta essere stata autorizzata così come l abbattimento di una tramezza tra le due cantine al piano seminterrato. Tali opere potranno essere regolarizzate dall aggiudicatario mediante una SCIA in sanatoria e successiva regolarizzazione catastale, il cui costo previsto è pari ad 2.600,00 19 di doppi vetri risalenti all epoca della costruzione. I pavimenti sono in parte in

20 omnicomprensivo di cassa geometri, Iva di Legge e diritti catastali oltre ad 1.000,00 per la sanzione. Tali importi verranno dedotti dal prezzo di valutazione del presente elaborato peritale. L abitazione è identificata al CEU del comune di Novara al fg. 75 map sub. 3 cat. A/2 cl. 2 vani 8,5 RC 1.141,37 mentre l autorimessa è identificata al CEU del comune di Novara al fg. 75 map sub. 2 cat. C/6 cl. 4 mq 30,00 RC 122,40. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. a) IPOTECA GIUDIZIALE a favore di Mario Costa S.P.A. contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 16/11/2017 n 17011/2534. corso di causa contro Edileffeuno di Fallarini Ing. Pierantonio & C. s.n.c. iscritta il 5/12/2017 n 18199/ c) SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO trascritta il ai nn 3411/2463. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava abitata dalla sig.ra Concina Santuzza (Nibbiola, ) madre dei due soci illimitatamente responsabili della società fallita. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA PRATICHE EDILIZIE 20 b) ATTO GIUDIZIARIO ricorso ex art.669 c.p.c. per sequestro conservativo in

21 L'intero fabbricato oggetto di perizia risulta essere edificato in base alle seguenti concessioni e/autorizzazioni: Costruzione ant. 1/9/67 Abitabilità prot /56 del Licenza edilizia n. 134 del prot C.E. n 2940 del Variante n. 777 del Variante n. 575 del VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI proprietà per la quota di ¼ di Fallarini Valerio e per la quota di ¼ di Fallarini Piernantonio (la restante quota pari a ½ risulta intestata alla madre dei due soci illimitatamente responsabili della società fallita) a seguito di successione del prot in morte del sig. Fallarini Florio. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Nessuna informazione per l acquirente. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazioni della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi, il cui estratto viene incluso nel fascicolo degli allegati. 21 Alla data di aggiornamento gli immobili oggetto di esecuzione, risultano di piena

22 Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. DESCRIZIONE E SUPERFICIE SUP. EQUIVALENE /mq VALORE Appartamento , ,00 Balconi , ,00 Loc. cantinato , ,00 Autorimessa A corpo Valore 6.000, ,00 Riduzione del valore di circa il 20 % per assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese arrotondamento ,00 Valore finale ,00 Valore finale in arrotondamento ,00 Valore per la quota di ½ ,00 CONCLUSIONE Si precisa che l immobile identificato con il Lotto 7 essendo oggetto di fallimento per la sola quota di metà, non è divisibile e per tanto risulta essere di difficile commercializzazione. Si ritiene pertanto che il valore del LOTTO 7, relativamente alla quota di ½, sia pari ad ,00 (cinquantasetteimila/00 Euro). 22 non riscontrabili in sede di perizia ed in

23 LOTTO 8 APPARTAMENTO ED AUTORIMESSA IN NOVARA VIA ZARA n. 10 La perizia relativa a questo lotto, (composto da appartamento identificato al fg 100 map. 486 sub. 37 zc. 2 cat. A/2, cl. 3, vani 7,5 r.c. 697,22 ed autorimessa identificata al fg. 100 map. 486 sub. 24 zc. 2 cat. C/6, cl. 3, mq. 19 r.c. 41,21) è stata redatta in data u.s. ed inviata al Tribunale di Novara in data Il valore di tale lotto era stato quantificato in ,00 che vengono qui confermati. Per ulteriori precisazioni si rimanda alla perizia completa. LOTTO 1 Capannone C.so Sempione Cameri/Novara ,00 LOTTO 2 Appartamento e box Via Verona Novara ,00 LOTTO 3 Locale Deposito e box Via Verona Novara ,00 LOTTO 4 Autorimessa Via Verona Novara 6.800,00 LOTTO 5 Autorimessa Via Verona Novara 7.300,00 LOTTO 6 Autorimessa Via Padova Novara 5.400,00 LOTTO 7 Fabbricato Via delle Acacie Novara ,00 LOTTO 8 Fabbricato Via Zara ,00 Valore Totale ,00 Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara lì, Il C.T.U. 23 RIEPILOGO GENERALE