PIANO DI LOTTIZZAZIONE MABELLINI

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1 Comune di Desenzano del Garda (Provincia di Brescia) PIANO DI LOTTIZZAZIONE MABELLINI RELAZIONE TECNICA AGGIORNATA Giugno 2014

2 PREMESSA L allegato Piano di Lottizzazione e delle relative opere di urbanizzazione si riferisce ad un terreno sito nel Comune di Desenzano del Garda, via Mabellini, in località Tassere ed è stato predisposto su incarico dell unico proprietario: Olivetti Lorenzo nato a Pozzolengo il e residente in Desenzano del Garda in via Tassere n.9. L area ove insiste il Piano di Lottizzazione, risulta esser inserita nell attuale PGT, approvato definitivamente con delibera n. 123 del 21 dicembre 2012 come Ambito Residenziale Consolidato a Bassa Densità. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Il Piano di Lottizzazione che verrà realizzato in località Tassere via Mabellini del Comune di Desenzano del Garda è catastalmente individuato all N.C.T.R. coi seguenti estremi: Foglio 38 particella 77 della superficie di mq.5.060,00 Foglio 38 particella 78 della superficie di mq ,00 pari a una superficie complessiva catastale di mq ,00. A seguito di rilievo strumentale dall area, eseguito con strumentazione elettronica, si è ricavata una superficie territoriale reale paria a mq ,00 (vedi tav.2), superficie sulla quale si svilupperanno tutti i dati urbanistici per la progettazione del Piano di Lottizzazione. INQUADRAMENTO URBANISTICO Il terreno sul quale sarà realizzato il Piano di Lottizzazione ha una forma geometrica regolare del tipo trapezoidale ed è pressoché pianeggiante; confina sui lati nord-est e nord-ovest con tessuto urbanistico consolidato sviluppato parte su due/tre piani fuori terra, a sud-est e sud-ovest con ambito agricolo di altra proprietà e a est con via Mabellini e al di là con edificato consolidato. L area, di fatto, risulta essere parte mancante di un completamento di un tessuto edilizio che insiste già su tre lati di un sistema urbanizzato e consolidato per lo più ad uso residenziale. Il terreno oggetto d intervento è ben servito dall asse stradale (via Mabellini) il quale a sua volta si immette sulla principale via Colli Storici, dove peraltro il PGT prevede la realizzazione di una rotatoria, che collega l edificato della frazione di San Martino della Battaglia e quindi il casello autostradale di Sirmione con quello di Rivoltella. L area in oggetto, da una visone d insieme dell ortofoto, risulta ubicata a nord-est dell edificato di Desenzano/Rivoltella e posta quasi centrale fra le frazioni di Rivoltella e San Martino della Battaglia. Su due lati dell area, quello prospicente via Mabellini e quello confinante con l ambito agricolo, di altra proprietà, insiste un fossato ricompreso nel reticolo idrico minore classificato a medio grado di tutela dove ogni trasformazione deve essere autorizzata dall ente competente, in questo caso il Comune. Il fossato prospicente via Mabellini verrà tombinato al fine di aumentare la sezione stradale di marcia e creare un nuovo marciapiede oltre che permettere l accesso con una nuova viabilità distributiva alla lottizzazione. Tutta l area oggetto di Piano risulta vincolata sotto l aspetto paesaggistico con vincolo istituito dal D.M. del che estende il vincolo su tutta la città posta a nord della linea ferroviaria. Analizzando la carta Paesistica Comunale si evince che tutto il comparto è inserito in -classe 3- pari ad una sensibilità paesistica media.

3 CARATTERISTICHE URBANISTICHE L area risulta classificata nel Piano delle Regole del PGT vigente in AMBITI RESIDENZIALI CONSOLIDATI A BASSA DENSITA dove l art. 33 delle NTA del Piano stesso indica i seguenti parametri edilizi: Indice fondiario Mc/mq. 1,00 Rapporto di copertura Mq/mq 0,40 Indice drenante 30% Altezza degli edifici mt. 10,00 2 PIANI FUORI TERRA come da prescrizioni Soprintendenza Distanza dalle strade mt. 5,00 Avendo l area una capacità edificatoria superiore ai mc ,00, ai sensi e per gli effetti dell art.31 della NTA, l edificabilità è subordinata all approvazione di piano attuativo. Il Piano dei Servizi al punto 9. Dotazioni urbanistiche minime- e precisamente alla Tab. 1b per ambiti interni al tessuto urbano consolidato- stabilisce i seguenti parametri per le dotazioni a standard nei tessuti residenziali: Dotazione media di volume di progetto per abitante = 175 mc/mq Fabbisogno di standard = 40 mq/ab Dotazione minima di standard da reperirsi in loco = 10 mq/ab Dotazione di standard di possibile monetizzazione = 30 mq/ab Volume destinato al mercato libero = 100% DATI PLANIVOLUMETRICI DELL INTERVENTO I dati planivolumetrici del Piano di Lottizzazione denominato MABELLINI sono i seguenti: SUPERFICIE TERRITORIALE DA RILIEVO Mq ,00 SUPERFICIE DI PROGETTO a parcheggi -STANDARD- Mq. 320,00 SUPERFICIE DI PROGETTO a verde Mq. 825,00 di cui: SUPERFICIE DI PROGETTO a verde -STANDARD- Mq. 330,00 SUPERFICIE DI PROGETTO a verde DI PROPRIETA- Mq. 495,00 SUPERFICIE DI PROGETTO a strade, marciapiedi Mq ,00 Calcolo Capacità Insediativa e Standard: ABITANTI TEORICI INSEDIABILI mq.6.500,00:175= Ab. 37,14 FABBISOGNO DI STANDARD ab. 37,14 x 40mq/ab= Mq.1.485,60 STANDARD MININIMI DA REPERIRE IN LOCO ab. 37,14 x 10mq/ab= Mq. 371,40 STANDARD POSSIBILE MONETIZZAZIONE ab. 37,14 x 30mq/ab= Mq.1.114,20 Verifica Standard: STANDARD REPERITI IN LOCO mq.320,00+330,00= Mq. 650,00 STANDARD DA MONETIZZARE mq.1.485,60-650,00 Mq. 835,60

4 DESCRIZIONE DELL INTERVENTO L intervento edilizio prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria su un area che di fatto risulterebbe di completamento del tessuto abitativo consolidato. Infatti il piano esecutivo è da redigersi, solo ed esclusivamente, in quanto la superficie dell area stessa è superiore a mq. 5000,00 così come previsto dall art. 31 delle NTA del PGT. Sostenere che l area è un completamento dell edificato è desunto dal fatto che su tre lati è confinante con altre proprietà ove già insistono sistemi di urbanizzazione a destinazione prevalentemente residenziale di tipo consolidato oltre che su un fronte addossarsi ad una pubblica via, via Mabellini, che allo stato attuale risulta ospitare tutti i sotto-servizi necessari per uno sviluppo urbanistico. L edificato che circonda l area, realizzato negli ultimi 40/50 anni, si presenta diversificato, infatti vi sono tipologie unifamiliari, bifamiliari, a schiera e a palazzina, sviluppate per la maggiore su due piani fuori terra oltre che ad un piano ed in taluni casi a tre piani. Trattasi di una tipologia mista che si è sviluppata per la maggior parte negli ultimi 50 anni, nel pieno boom economico-edilizio, dove il quadro visivo dell edificato ha una scadente rilevanza architettonica; nessun edificio presenta valenze storiche o architettoniche da preservare o comunque da perseguire. Il progetto prevede l intubazione del fossato che divide la Via Mabellini con l area oggetto di trasformazione edilizia al fine di ottenere un nuovo marciapiede ed un allargamento della via stessa e quindi un nuovo ingresso carraio e pedonale alla nuova lottizzazione. All interno del comparto lottizzatorio verrà realizzata un nuovo asse stradale a confine con l edificato esistente, a fondo chiuso e con elemento rotatorio alla sua estremità, che diverrà elemento distributivo per i futuri nuovi edifici oltre che un marciapiede che collegandolo con quello già presente sulla via Colli Storici, darà la possibilità di raggiungere l abitato di Rivoltella e così quello di tutta la città. A lato della futura strada di lottizzazione, verso nord-est, a confine con l edificato esistente saranno realizzati, lungo tutto il profilo stradale dei parcheggi pubblici in linea. In lato sud-est, lungo il fossato, si realizzerà una fascia a verde avente una larghezza di mt. 5,00 che sarà piantumata con essenze tipiche dei luoghi, platani, che da un lato andrà a proteggere il reticolo idrico e dall altro, insieme all alberatura già esistente sulla sponda opposta del fossato, andrà a demarcare e quindi a segnare una netta separazione fra il contesto edificato e il confinante contesto agricolo. Una parte di questa fascia a verde, pari ad una larghezza di mt. 2,00, sarà ceduta gratuitamente al Comune quale standard urbanistico; la sua manutenzione spetterà però alla ditta lottizzante. In buona sostanza la presenza di questo elemento idrogeologico, ossia del sistema reticolo idrico-sistema alberato, in parte esistente e in parte da piantumare, servirà negli anni a venire, a contenere lo sviluppo urbanistico della città e ad apportare un notevole arricchimento del già presente sistema, altresì ad aumentare il suo potere di mitigazione dell urbanizzato esistente e futuro. Lo schema planimetrico progettuale rappresenta una possibile tipologia della lottizzazione con una possibile dislocazione degli edifici e quindi dei lotti. E sottinteso che una definizione precisa della superficie fondiaria sarà possibile solo al momento dell alienazione dell intera area o di singole porzioni. E chiaro invece che l edificazione dei nuovi fabbricati sarà oggetto di singola richiesta di P.C e A.P. nel rispetto dei dati stereometrici previsti per gli Ambiti consolidati a bassa densità così come riportatati all art. 33 delle NTA del PGT vigente e comunque come già più sopra riportato nel paragrafo attinente le Caratteristiche Urbanistiche-.

5 Il Piano di Lottizzazione sopra illustrato e denominato MABELLINI prevede a progetto tutte le opere di urbanizzazione primaria atte a rendere autosufficiente la vita e il funzionamento dell intero comparto edificatorio. Si dovranno realizzare infatti: la rete idrica, la rete fognante, la rete elettrica, la rete di pubblica illuminazione, la rete telefonica, la rete del gas e la rete viaria (viabilità). CARATTERISTICHE TECNICHE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE Le opere di urbanizzazione previste nella lottizzazione di cui sopra sono: rete fognaria acque nere rete fognaria acque bianche rete idrica rete elettrica rete illuminazione pubblica rete telefonica rete gas Rete fognaria acque nere. La linea principale delle acque nere sarà realizzata con tubi in Pvc con diametro da mm. 160 e con stacchi, per le singole abitazioni, del diametro di mm. 120/140. La condotta principale posizionata sul lato sinistro della nuova strada di lottizzazione, avrà una pendenza del 0,30% circa e sarà intervallata da pozzetti d ispezione e di allaccio così come si evince dagli elaborati grafici allegati. Il nuova tratto fognario verrà quindi collegato a quello già esistente su via Mabellini che risulta già collegato al Collettore Consortile. Rete fognaria acque bianche. La linea principale delle acque bianche sarà realizzata con tubi in Pvc con diametro di mm. 200 e relativi stacchi per le nuove abitazioni del diametro di mm La condotta principale correrà a fianco del nuovo parcheggio, vicino a quella delle acque nere, sarà intervallata da pozzetti con caditoie stradali atti alla raccolta delle acque meteoriche. A sua volta verrà collegata con il nuovo tratto che sarà realizzato in fregio alla via Mabellini,con tubo in cemento del diametro di mm. 500, ottenuto dal tombinamento dell attuale fossato che a sua volta verrà collegato con la linea delle acque bianche già esistente. Rete idrica. La nuova rete idrica verrà realizzata secondo le indicazioni impartite dalla società Garda Uno gestrice dell impianto. Rete elettrica, telefonica e gas. Le linee al servizio dei lotti e quindi dei nuovi fabbricati saranno realizzate in conformità a quanto impartito dagli enti gestori ai quali verrà inoltrata apposita richiesta. L attuale linea aerea di media tensione insistente sull area da urbanizzare, sarà spostata lungo la linea di confine in prossimità del fossato, così come già risulta dal contratto di servitù in possesso del proprietario. Adiacente alla nuova strada di lottizzazione e vicino alla via Mabellini è stato previsto uno spazio dove eventualmente installare una piccola cabina elettrica. Rete di illuminazione pubblica. La nuova linea di illuminazione pubblica correrà sotto marciapiede cosicché i nuovi lampioni saranno installati a ridosso delle future recinzioni. I nuovi corpi illuminanti avranno le medesime fattezze e caratteristiche di quelli già presenti sulla via Mabellini. Rete stradale (viabilità interna-marciapiede-parcheggio). La nuova sede stradale, a doppio senso di marcia, avrà una larghezza utile di mt ed una lunghezza di circa mt. 150,00; su un lato, a ridosso dell edificato esistente, per una larghezza di mt. 2,50 ed una

6 lunghezza di circa mt. 128,00 verranno ricavati dei parcheggi pubblici in linea. Entrambe le opere saranno finite con un manto bituminoso. Il nuovo marciapiede, posto sul lato opposto del parcheggio e quindi a ridosso dei futuri nuovi fabbricati, avente una larghezza di mt.1,50 verrà realizzato a raso, sarà delimitato da un cordolo in cls e la pavimentazione sarà realizzata con calcestruzzo additivato di quarzo color arancione uguale a quello esiste sulla via Colli Storici. Desenzano del Garda lì, Giugno 2014 I tecnici Dott. Arch. Tiziano Merici Dott. Geom. Nicolò Merici