TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. promosso da /// Contro ///

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1 1 di 15 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE prmss da /// n.213/18 R. G. ESEC. Udienza Ore 13,00 Cntr /// * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Medicina e l Agenzia delle Entrate - Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) della Prvincia di Blgna, Cmune di Medicina espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

2 2 di 15 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd del raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad

3 3 di 15 una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 40 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Trascrizine n. Gen /13678 del 07/05/2018, a favre /// cn sede a Blgna, e cntr /// Gravante sull intera prprietà dei beni di seguit identificati. Catast Fabbricati del Cmune di Medicina, Via Firentina n.5071: Fgli 57, Map. 2 sub.14, 18, 20 graffati Categria A/4, (appartament) Il tutt a favre ///. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Intera prprietà di przine di fabbricat sit in Cmune di Medicina, frazine Firentina, via Firentina n. 5071/G, cstituita da un appartament pst al pian terren e prim cllegati fra lr cn scaletta interna, cn annesse aree crtilive pertinenziali in prprietà esclusiva; il tutt distint al Catast Fabbricati di dett Cmune cme segue: - F. 57 particella 2 sub. 14 graffat cn la particella 2 sub. 18 e sub. 20, via Firentina n. 5071, pian T-1, Cat.A/4, cl. 1, vani 4, Rendita Eur 159,07. Gli immbili sn venduti senza garanzia di cnfrmità degli impianti, cn neri e spese di adeguament a caric dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

4 4 di 15 Catast Fabbricati del cmune di Blgna, F. 57 particella 2 sub. 14 graffat cn la particella 2 sub. 18 e sub. 20, via Firentina n. 5071, pian T-1, Cat.A/4, cl. 1, vani 4, Rendita Eur 159,07. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Cn riferiment all art.19 della Legge n.122/2010 (di cnversine del D.L. n.78/2010), si rileva che le planimetrie catastali degli immbili crrispndan smmariamente all stat dei lughi. Si precisa che nella dcumentazine catastale, si sn rilevate diffrmità catastali, quali: Diversa dispsizine della scala interna, che cnduce il PT al pian prim Diversa dispsizine degli ambienti interni, che determinan la variazine della rendita catastale. Mancata rappresentazine del sppalc al pian prim Mancata rappresentazine grafica dei crtili sul frnte e sul retr dell immbile Mancata rappresentazine grafica dei vlumi tip veranda sul crtile sul retr dell immbile La reglarizzazine catastale è a caric dell aggiudicatari. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: sn da cnsiderarsi cmprensive alla vendita tutte le cmprprietà e parti cmuni del fabbricat in ggett, ai sensi di Legge per destinazine, cme riprtat nell att di cmpravendita autenticata nelle firme Ntai /// in data , Repertri n racclta n ,

5 5 di 15 trascritt il al n Servitù attive e passive: se e cme esistenti aventi ragine legale di esistere cme riprtat nell att di cmpravendita autenticata nelle firme /// in data , Repertri n racclta n , trascritt il al n VINCOLI E ONERI ISCRIZIONI: Ipteca vlntaria, iscritta a Blgna il 03/07/2009 al n. Gen /6636, per la smma di eur ,00 a garanzia del mutu fndiari a favre ///. TRASCRIZIONI: Pignrament del 26/04/2018 n. 4309/9 trascritt a Blgna il 07/05/2018 al n /13678 a favre /// Dnazine accettata del 13/02/2005 al n /6357 trascritta il 12/01/2006 al n. 1716/1030. Si precisa che ex art. 563 c.c. tale dnazine è revcabile entr il termine di 20 anni dalla data di trascrizine da parte dell eventuale erede legittim pretermess. Sn esclusi dalla vendita all asta eventuali beni mbili presenti all intern dell immbile psizinati sull area esterna. Rimane a caric dell aggiudicatari la mbilitazine e/ l smaltiment di eventuali beni mbili rimasti all intern all estern dei beni. CONFINI Parti cmuni, altre prprietà, salv altri e cme megli in fatt. PROPRIETÀ Prprietari per l intera quta:

6 6 di 15 /// PROVENIENZA DEL BENE Cn di Att di cmpravendita autenticata nelle firme Ntai ///in data , Repertri n racclta n , trascritt il al n. 7252, nel quale /// vendeva a /// przine di fabbricat sit in Cmune di Medicina, frazine Firentina, via Firentina n. 5071/G, cstituita da un appartament pst al pian terren e prim cllegati fra lr cn scaletta interna, cn annesse aree crtilive pertinenziali in prprietà esclusiva; il tutt distint al Catast Fabbricati di dett Cmune cme segue: - F. 57 particella 2 sub. 14 graffat cn la particella 2 sub. 18 et sub. 20, via Firentina n. 5071, pian T-1, Cat. A/4, cl. 1, vani 4, Rendita Eur 159,07."! Att di cmpravendita autenticata nelle firme Ntai /// data , Repertri n racclta n , trascritt il al n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE /// dichiara di essere cniugat in regime di separazine dei beni ATTI PREGIUDIZIEVOLI Trascrizini e iscrizini che verrann cancellati dal giudice dell Esecuzine: Ipteca vlntaria, iscritta a Blgna il 03/07/2009 al n. Gen /6636, per la smma di eur ,00 a garanzia del mutu fndiari a favre ///. Pignrament del 26/04/2018 n. 4309/9 trascritt a Blgna il 07/05/2018 al n /13678 a favre /// Trascrizini che dvrann essere cancellate dall aggiudicatari:

7 7 di 15 Dnazine accettata del 13/02/2005 al n /6357 trascritta il 12/01/2006 al n. 1716/1030 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a Impsta di Registr Iva, nnché a Impsta Iptecaria ed Impsta Catastale, nelle percentuali di Legge. INDAGINE AMMINISTRATIVA REGOLARITÀ EDILIZIA Press gli uffici cmunali nn è stat reperit alcun att autrizzativ riguardante l immbile. Si è prvvedut all accertament della reglarità urbanistica utilizzand la dcumentazine catastale reperita all archivi Stric del Catast e, piché parte della dcumentazine catastale è andata perduta, si è prvvedut cn la ricerca degli atti di cmpravendita precedenti press l Archivi Ntarile per la ricstruzine della stria dell immbile. Dall studi di quant spra espst si è desunt che: 1. L immbile sia stat edificat in data antecedente il 1 Settembre 1967, cme si evince dalla mappa di prim impiant del 1924, dve risulta esservi un immbile nella stessa psizine di quell attuale, ma cn una sagma differente. 2. L immbile abbia subit una mdifica nella sagma cme si evince dall allegat all att del Ntai /// del 15/02/1950 nel quale l immbile viene rappresentat cn la sagma attuale ma cn distribuzine interna differente. Si è prvvedut quindi ad un cllqui cn il tecnic cmunale, per un cnfrnt in merit alla reglarizzazine urbanistica dell immbile. Dal

8 8 di 15 cllqui è emers che vi sian i requisiti per l tteniment dell agibilità in quant l immbile era presente sulla mappa di prim impiant catastale del Sarà necessari prvvedere alla verifica della cnfrmità urbanistica per attestare la legittimità dell stat attuale e per l tteniment dell agibilità dell immbile. Accertament Della Cnfrmità Edilizia La verifica della legittimità dell stat di fatt dei beni in ggett di stima sarà eseguita cn i grafici delle planimetrie catastali su indicate. Si specifica che nn è stat reperit il certificat di agibilità dell immbile. L stat di fatt nn risulta cnfrme alla planimetria catastale del 1949 (utilizzata per ricavarne la legittimità urbanistica), per le diffrmità di seguit elencate: 1. L unità immbiliare all epca risultava essere suddivisa in due unità, a lr vlta fuse cn le unità immbiliari adiacenti 2. La scala di cllegament al secnd pian è diffrme 3. La diversa distribuzine degli spazi interni, in particlare la creazine di un bagn al prim terra e di un al pian prim nn segnalati in planimetria 4. La cstruzine di un sppalc abusiv al pian prim 5. La recinzine metallica che delimita gli spazi crtilivi di pertinenza 6. La mancanza di segnalazine grafica degli spazi crtilivi, e di un piccl murett davanti all ingress dell immbile, pst nell area crtiliva sul frnte 7. La presenza di un manufatt abusiv (tip veranda) nell spazi crtiliv sul retr che ne aumenta di fatt la vlumetria

9 9 di 15 Sanatria del bene Sarà necessari in prim lug prvvedere alla verifica della cnfrmità urbanistica. Per quant riguarda la diversa dispsizine degli spazi interni e dei prspetti verrà applicata una sanzine di 2.000,00 eur. Si precisa che il pian prim presenta altezza stttrave < 2,70 m quindi nn presenta le caratteristiche idnee per l tteniment di abitabilità. Si precisa inltre che sarà necessaria la verifica strutturale dell immbile, la cui statica sembra essere stata cmprmessa dagli interventi eseguiti, in particlare dall spstament della scala interna che ha determinat l interruzine della struttura prtante. Per quant riguarda le mdifiche apprtate all immbile, che ne hann prdtt aument di vlumetria, esse dvrann essere demlite. È a caric dell aggiudicatari la sanatria del bene per i punti 1, 2, 3, 5, 6 spraelencati; il ripristin della situazine legittimata per gli interventi nn sanabili (punti 4 e 7) ltre che il cst della prcedura per l tteniment dell agibilità dell immbile. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data , cdice identificativ n dall Ing. ///, numer di accreditament 980. Nel predett certificat si attesta che l appartament è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile è ccupat dall esecutat, quindi liber al decret di trasferiment. DESCRIZIONE DEL BENE

10 10 di 15 Intera prprietà di przine immbiliare sit in Cmune di Medicina, frazine Firentina, via Firentina n. 5071/G, cstituita da un appartament pst al pian terren e prim cllegati fra lr cn scaletta interna, cn annesse aree crtilive pertinenziali in prprietà esclusiva. Nell area crtiliva retrstante sn presenti dei vlumi tip veranda nn autrizzati. L ingress all immbile avviene dall area crtiliva recintata sul frnte, alla quale di si accede attraversand un chilmetr circa di strada sterrata che parte dalla via Firentina principale. L entrata è sulla zna girn, ltre la quale si trvan cucina e bagn e crtile sul retr. Una scala di cllegament unisce il pian terra al pian prim, dve sn state ricavate due camere ed un bagn. Al pian prim è stat cstruit un sppalc abusivamente. L appartament presenta numerse diffrmità riferite alla diversa dispsizine degli spazi interni e dei prspetti, nnché all aument di vlumetria rispett la planimetria catastale, unica dcumentazine a dispsizine per attestare la legittimità dell immbile. L stat manutentiv dell immbile può essere cnsiderat nel cmpless sufficiente, si individuan parti di recente ristrutturazine e parti evidentemente ammalrate da infiltrazini ( cme si vede in crrispndenza del bagn al pian terra). Gli immbili sn venduti senza garanzia di cnfrmità degli impianti, cn neri e spese di adeguament a caric dell aggiudicatari. Di seguit la descrizine dei materiali dell immbile: Pareti e sffitti interni ad intnac civile tinteggiati Pavimenti in ceramica tip ctt Prte interne in legn tamburat e ferramenta ttnata. Serramenti delle finestre in allumini e vetrcamera

11 11 di 15 Oscuranti esterni scuri di clre marrne in legn I bagni hann pavimenti e rivestimenti in ceramica, e sn dtati di sanitari in ceramica bianca e rubinetteria mncmand Impiant di riscaldament del tip autnm per riscaldament e acqua calda sanitaria. Terminali dell impiant tip fancil Impiant elettric stt traccia CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Facend riferiment al D.P.R. n 138 del Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim. ed in particlare all Allegat C Nrme Tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale del bene ggett della presente relazine è stata calclata secnd i seguenti criteri: " per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma delle superfici dei vani principali cmprensiva della quta delle superfici ccupate dai muri interni e perimetrali, fin ad un spessre massim di cm. 50, mentre i muri in cmunine vengn cmputati nella misura

12 12 di 15 massima del 50%; " per il 50% la superficie lrda delle pertinenze esclusive accessrie, quali cantine, sffitte ed assimilate, qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali, ppure per il 25% della superficie qualra nn cmunicanti; " per il 30% la superficie lrda delle pertinenze esclusive di rnament, quali balcni, terrazze, lgge e similari; " per il 10% la superficie utilizzata ad area scperta assimilabile, fin alla superficie dell unità immbiliare e per il 2% per la superficie eccedente il suddett limite. Le superfici csì determinate vengn arrtndate al mq per difett per eccess. Cn riferiment ai criteri di misurazine della cnsistenza spra specificati, la superficie cmmerciale del bene in argment, è la seguente: Immbile % calcl sup. mgeneizzata mq sub graffati % varie 80,00 ca STIMA DEL BENE Intera prprietà di przine immbiliare sit in Cmune di Medicina, frazine Firentina, via Firentina n. 5071/G, cstituita da un appartament pst al pian terren e prim cllegati fra lr cn scaletta interna, cn annesse aree crtilive pertinenziali in prprietà esclusiva. Nell area crtiliva retrstante sn presenti dei vlumi tip veranda nn autrizzati. L ingress all immbile avviene dall area crtiliva recintata, alla quale di si accede attraversand un chilmetr circa di strada sterrata che parte dalla via

13 13 di 15 Firentina principale. L entrata è sulla zna girn, ltre la quale si trvan cucina e bagn e crtile sul retr. Una scala di cllegament unisce il pian terra al pian prim, dve sn state ricavate due camere ed un bagn. Al pian prim è stat cstruit un sppalc abusivamente. L appartament presenta numerse diffrmità riferite alla dispsizine degli spazi interni e dei prspetti, nnché all aument di vlumetria. L stat manutentiv dell immbile può essere cnsiderat nel cmpless sufficiente, si individuan parti di recente ristrutturazine e parti evidentemente ammalrate da infiltrazini (cme si vede in crrispndenza del bagn al pian terra). Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche strutturali, della classificazine sismica della zna in cui si trva l immbile, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immbile, della situazine ccupazinale, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali e degli eventuali csti di ripristin degli immbili, la sttscritta ritiene di pter indicare di seguit il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, e tenut cnt che trattasi di beni ggett di Prcedura Esecutiva. Il valre a metr quadr dell immbile è di /mq 650,00. Immbile sup. mgeneizzata (mq) Valre sub graffati 80,00 c ,00

14 14 di 15 NELLO STATO ATTUALE: ,00 Percentuale di abbattiment di circa il 30 % VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (Eur trentaseimila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza; Blgna, IL CONSULENTE TECNICO Arch. Francesca di Giacm

15 15 di 15 Allegati: Allegat A (cn nmi). Allegat A (senza nmi). Allegat G (cmmerciale). Cnsultazine al Catast Fabbricati del Cmune di Medicina. Planimetria catastale. Estratt di mappa. Precedenti edilizi. Elabrati di riliev. Racclta ftgrafica. Att di prvenienza. Relazini Ntarile (cpia). APE Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd)