TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA N. 190/2016 R.G. ESEC. Udienza Ore 12:20 I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE PER 190/16 L1

2 2 di 15 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 40 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare presentat a Blgna al n. 25 in data , Reg. Gen e Part. 9401, è stata pignrata alla Sig.ra esecutata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella: Fgli 72, Map. 193, sub 1, Categria A/4, Cnsistenza 9,5 vani, abitazine di tip pplare, fr.guarda, via Canale, 18. Fgli 72, Map. 193, sub 2, Categria C/6, Cnsistenza 10 mq,

3 3 di 15 rimessa, fr.guarda, via Canale, 18. Fgli 72, Map. 193, sub 3, Categria C/6, Cnsistenza 30 mq, rimessa, fr.guarda, via Canale, 18. Fgli 72, Map. 193, sub 4, Categria A/4, Ente cmune, fr.guarda, via Canale, 18. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di fabbricat ad us civile abitazine, in crs di ristrutturazine, ltre a piccl fabbricat ad us rimessa e crte di pertinenza cmune ai fabbricati. L edifici principale è su due livelli (ltre stttett nn abitabile), cstituit da due appartamenti, un a pian terra e un a pian prim. Una przine di fabbricat è stata demlita (przine adibita a stalla e fienile) e ptrà essere ricstruita, secnd quant permess dalle attuali nrme urbanistic edilizie. L appartament a pian prim è cstituit da ingress su disimpegn, cucina, bagn, quattr camere e balcne; il pian stttett, utilizzat cme ripstigli, è stat recuperat abusivamente (nrmativamente nn è abitabile), mediante creazine di scala in legn. All estern, è presente l area di crte cmune al fabbricat principale e al fabbricat ad us rimessa (cmpletamente ristrutturat). Gli immbili sn siti nel Cmune di Mlinella, frazine Guarda, in Via Canale n. 18. Superficie cmmerciale dell abitazine a pian terra di circa mq 108,00, a pian prim di circa 120,00 mq, cn stttett nn abitabile di circa 12,00 mq, fabbricat ad us rimessa di circa 42,00 mq e crte libera a giardin di circa 350,00 mq.

4 4 di 15 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì attualmente identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella beni intestati a: 1. esecutata prprietà per 1/1. Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella: Fgli 72, Map. 193 sub 1, Categria A/4, Classe 1, Cnsistenza 9,5 vani, Sup. Cat. Ttale 234 mq, RC 323,82, Via Canale n. 18 pian T-1. Fgli 72, Map. 193 sub 2, Categria C/6, Classe 1, Cnsistenza 10 mq, Sup. Cat. Ttale 11 mq, RC 33,05, Via Canale n. 18 pian T. Fgli 72, Map. 193 sub 3, Categria C/6, Classe 1, Cnsistenza 30 mq, Sup. Cat. Ttale 33 mq, RC 99,16, Via Canale n. 18 pian T. Fgli 72, Map. 193 sub 4, Via Canale n. 18 pian T, Bene Cmune Nn Censibile (crte). CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO L stat di fatt all att del pignrament risulta crrispndente cn quant depsitat press l Agenzia del Territri. Si segnala l assenza di elabrat planimetric agli atti telematici dell Agenzia delle Entrate- Territri, per individuazine della crte cmune ai fabbricati, ma l elabrat planimetric è allegat, e citat nel rgit di acquist degli immbili, indicat a crred della denuncia di variazine prt. n.a03694/1998 del 23/07/1998). Le planimetrie catastali nn sn cnfrmi all stat rilevat.

5 5 di 15 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: sn da cnsiderarsi cmprensive alla vendita tutte le cmprprietà e parti cmuni dei fabbricati in ggett, ai sensi di Legge per destinazine per cstruzine cnseguenti all stat di cndmini, cme riprtat nell Att del Ntai rgante del 16/01/2003, rep. N /6937, trascritt a Blgna il 27/01/2003 n.part Si precisa che sn parti cmuni del fabbricat l area circstante i fabbricati distinta al Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella al Fgli 72 mappale 193, subaltern 4, Bene Cmune nn Censibile. Servitù attive e passive: se e cme esistenti aventi ragine legale di esistere cme riprtat nell Att del Ntai rgante del 16/01/2003, rep. N /6937, trascritt a Blgna il 27/01/2003 n.part VINCOLI E ONERI L immbile nn è sttpst a vincli cndminiali. Sn esclusi dalla vendita all asta eventuali beni mbili presenti all intern dell abitazine. Rimane a caric dell aggiudicatari la mbilitazine e/ l smaltiment di eventuali beni mbili rimasti all intern dei beni. CONFINI Viabilità cmunale, altre prprietà, salv altri e cme megli in fatt. PROPRIETÀ 1. esecutata prprietà per 1/1. PROVENIENZA DEL BENE Cn Att del Ntai rgante del 16/01/2003, rep. N /6937, trascritt a Blgna il 27/01/2003 n.part. 3137, la parte venditrice vendeva al sggett esecutat la piena prprietà di cmpless edilizi fatiscente ed in

6 6 di 15 precarie cndizini di agibilità, cstituit da unità immbiliare ad us di civile abitazine sviluppata su due pian furi terra cn accessri, nnché da due vani di autrimessa in crp distint, cn annessa area crtiliva di cmplement, sit il tutt in Cmune di Mlinella (BO), lcalità Guarda, cn access dalla via Canale n. 18, il tutt censit cme attualmente identificat al Catast Fabbricati. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE L esecutata dichiarava di essere cniugat in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la relazine ntarile dalla quale si evince che sull immbile ggett della presente stima gravan i seguenti vincli ed neri giuridici, sintetizzati in breve: Iscrizini 1. Ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 23/06/2008 al n. part. 7579, a caric dell esecutata, sugli immbili in ggett. 2. Ipteca legale iscritta a Blgna in data 10/12/2008 al n. part , a caric dell esecutat, sugli immbili in ggett. 3. Ipteca legale iscritta a Blgna in data 19/01/2011 al n. part. 387 a caric dell esecutat, sugli immbili in ggett. Trascrizini 1. Fnd Patrimniale trascritt in data 04/07/2008 al n. part e successiva dmanda giudiziale in revca in data 12/07/2012 al n. part ; 2. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE in ggett.

7 7 di 15 Il tutt cme appare, dalla relazine ntarile di seguit allegata. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a Impsta di Registr, nnché a Impsta Iptecaria ed Impsta Catastale, nelle percentuali di Legge. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ad us abitativ ggett di prcedura ha cstruzine anterire il 1 settembre 1967 e sn stati reperiti i seguenti Atti Abilitativi negli archivi dell Uffici Tecnic del Cmune di Mlinella: Cncessine edilizia, n. 5284/1998, per cambi d us da rurale ad urban, rilasciata in data 04/06/1998 prt.n , ritirata dal richiedente il 29/07/1998. Denuncia di Inizi Attività prt. n del 18/09/2003 per ristrutturazine di fabbricat ad us civile abitazine. Permess di Cstruire n. 188/2005 del 05/04/2005 prt. n 5551, nn ritirat dal richiedente. Permess di Cstruire in accertament di cnfrmità, n. 351/2007 del 30/07/2007 prt. n 12787, ritirat dal richiedente il 11/12/2007. Segnalazine Certificata di Inizi Attività n. 3455, prt.n /2014 del 02/10/2014, per accertament di cnfrmità. L edifici si trva in zna AVP per cme definita dal RUE all art E altresì vinclat secnd quant riprtat all art per le Crti Clniche e all art per le Bnifiche striche di pianura, secnd quant riprtat dalla Scheda dei Vincli. L edifici si trva anche in fascia di rispett fluviale (art del RUE) e in fascia di rispett stradale (art del RUE)

8 8 di 15 Accertament Della Cnfrmità Edilizia Abitazine pian prim e secnd L stat di fatt nn risulta cnfrme all stat legittimat dal titl edilizi spra citat (Segnalazine Certificata di Inizi Attività n. 3455, prt.n /2014 del 02/10/2014), per alcune diffrmità interne (divers psizinament di aperture e pareti interne) ed alcune diffrmità esterne (lieve spstament delle aperture esterne), ltre a creazine di apertura interna su partizine prtante. Pian stttett È stat creat abusivamente un access un access al pian stttett, dalla cucina a pian prim, mediante scala fissa in legn. Il stttett nn ha i requisiti per l utilizz a civile abitazine. La stessa przine di edifici dvrà essere ripristinata quale lcale ad us accessri indirett (es: sffitta, etc ), cn access da btla e scala retrattile. Ogni altra diffrmità nn esplicitata nella presente relazine dvrà essere rispristinata secnd quant rappresentat nell stat legittim. La przine di edifici attualmente demlita ptrà essere ricstruit secnd quant rappresentat nell stat legittim dissegnat nella Segnalazine Certificata di Inizi Attività n. 3455, prt.n /2014 del 02/10/2014. Il fabbricat ad us rimessa è sstanzialemente cnfrme a quant rappresentat nel titl edilizi (Segnalazine Certificata di Inizi Attività n. 3455, prt.n /2014 del 02/10/2014). Sanatria del bene Le diffrmità spra evidenziate (salv i ripristini bbligatri al pian

9 9 di 15 stttett), dvrann essere sanate cn le mdalità previste dalla Nrmativa vigente, L.R. Emilia Rmagna n. 23/2004 art. 17, e L.R. Emilia Rmagna n. 15/2013 e ss.mm.ii., cn l istruzine di una pratica SCIA a sanatria, a caric dell aggiudicatari, previ il pagament di una sanzine di 2.000,00 ltre neri tecnici e aggirnament della planimetria catastale press l Agenzia delle Entrate-Territri. La creazine di un apertura in muratura prtante presume la richiesta di Autrizzazine Sismica ai sensi dell Art. 12 L.R. Emilia Rmagna n. 19/2008 e ss.mm.ii., all Ente Cmpetente. Successivamente l aggiudicatari dvrà depsitare la pratica SCEA (segnalazine certificata di Cnfrmità Edilizia e Agibilità) per l immbile in ggett. Si precisa che è sempre pssibile il ripristin dell stat legittim autrizzat dall Uffici Tecnic cmpetente. Si segnala che nn è mai stata richiesta l abitabilità dell immbile. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile ad us abitativ è dtat di n. 2 Attestati di Prestazine Energetica registrati in data 01/03/2018, cdici identificativi e valevli fin al girn 01/03/2028. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità i beni risultan ccupati cn cntratt di ccupazine tempranea stipulat cn la prcedura esecutiva. Gli immbili sarann liberi al decret di trasferiment.

10 10 di 15 DESCRIZIONE DEL BENE Gli immbili ggett di perizia sn cstituiti da fabbricat ad us civile abitazine, in aderenza a przine accessria attualmente demlita, cn pssibilità di fedele ricstruzine, ltre a fabbricat accessri ad us depsit/rimessa e crte cmune ai fabbricati a giardin. L edifici in frazine Guarda, a circa 4 Km dal centr di Mlinella (BO). L edifici principale, cstruit in muratura prtante e tett in legn massell, si sviluppa su tre livelli, pian terra, prim, e stttett nn abitabile. Il fabbricat principale spita due appartamenti, un a pian terra cn due accessi (un da ambit intern cn scala di access al pian prim e un diretta dall estern su lat Est dell edifici) e un a pian prim cn access dal van scale cmune ai due appartamenti; sempre al pian terra, cmune ai due appartamenti è presente un bagn/lavanderia. Nella crte è presente il fabbricat ad us rimessa, ttalmente ristrutturat, priv di chiusure esterne. Nella crte cndminiale sn presenti anche un macer, in aderenza alla via Canale e un secnd invas per acque, nella punta Nrd-Est del ltt di terren. Il ltt è attraversat in via aerea da linee elettriche e telefniche. L edifici per abitazine esternamente è all stat grezz Il grad delle finiture interne dell abitazine è mlt scars e in alcuni punti incmplet: Pareti, sffitti e cntrsffitti interni ad intnac civile/cartngess, tinteggiati di clre bianc e clri pastell. Pavimenti in mattnelle ceramiche in tutti gli ambienti. Prte interne in legn. Serramenti esterni in PVC e vetrcamera.

11 11 di 15 Prta esterna in metall e vetr. Oscuranti esterni nn presenti. Bagni, cn pavimenti e rivestimenti in ceramica, dtati di sanitari in ceramica bianca e rubinetteria mncmand. Impiant di riscaldament e prduzine di acqua calda sanitaria a pian terra del tip autnm cn generatre di calre a gas butan tip C, marca Immergas. Terminali dell impiant a radiatri in ghisa. A pian prim è presente una stufa alimentata a pellet di legn, per il riscaldament degli ambienti, ltre a impiant tradizinale a radiatri in ghisa cn caldaia a gas butan. Impiant elettric stt traccia, in mlti punti incmplet e priv di sicurezza di Legge. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Facend riferiment al D.P.R. n 138 del Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim. ed in particlare all Allegat C Nrme Tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità

12 12 di 15 immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale del bene ggett della presente relazine è stata calclata secnd i seguenti criteri: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma delle superfici dei vani principali cmprensiva della quta delle superfici ccupate dai muri interni e perimetrali, fin ad un spessre massim di cm. 50, mentre i muri in cmunine vengn cmputati nella misura massima del 50%; per il 50% la superficie lrda delle pertinenze esclusive accessrie, quali cantine, sffitte ed assimilate, qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali, ppure per il 25% della superficie qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie lrda delle pertinenze esclusive di rnament, quali balcni, terrazze, lgge e similari; per il 10% la superficie utilizzata ad area scperta assimilabile, fin alla superficie dell unità immbiliare e per il 2% per la superficie eccedente il suddett limite. Le superfici csì determinate vengn arrtndate al mq. per difett per eccess. Cn riferiment ai criteri di misurazine della cnsistenza spra specificati, la superficie cmmerciale del bene in argment, è la seguente: Immbile % calcl sup. mgeneizzata mq Appartament PT 100 % 108,00 ca Appartament P1 100 % 120,00 ca Stttett nn abitabile 25 % 12,00 ca Depsit/rimessa 25% 42,00 ca

13 13 di 15 Crte libera a giardin 2-10% 350,00 ca STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di piena prprietà di przine di fabbricat ad us civile abitazine (due appartamenti), cn fabbricat accessri e crte cmune. Gli immbili sn siti nel Cmune di Mlinella, frazine Guarda, in Via Canale n. 18. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche strutturali, della classificazine sismica della zna in cui si trva l immbile, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immbile, della situazine ccupazinale, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali e degli eventuali csti di ripristin degli immbili, il sttscritt ritiene di pter indicare di seguit il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, e tenut cnt che trattasi di beni ggett di Prcedura Esecutiva. Il valre a metr quadr dell abitazine ed accessri esclusivi cnsiderat è di /mq 250,00. Immbile sup. mgeneizzata (mq) Valre Abitazine e pertinenze 266, ,00 A detrarre neri tecnici e sanzini per la sanatria del bene ltre a ,00 ripristini bbligatri di Legge VALORE TOTALE DI MERCATO ,00 Percentuale di abbattiment circa 40 % VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA ,00

14 14 di 15 (Eur trentacinquemila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza; IL CONSULENTE TECNICO Blgna,

15 15 di 15 Allegati: Allegat A (cn nmi). Allegat A (senza nmi). Allegat G (cmmerciale). Cnsultazine al Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella di n. 1 visure catastali per sggett. N. 2 planimetrie catastali. N. 1 estratti di mappa. Precedenti edilizi. Elabrat di riliev. Racclta ftgrafie. Att di prvenienza. Relazine Ntarile (cpia). 2 APE. Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd)