TRATTATO DI ESTIMO - Valutazioni finanziarie, legali, urbane, rurali, industriali,

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1 TRATTATO DI ESTIMO - Valutazioni finanziarie, legali, urbane, rurali, industriali, catastali e ambientaliindice Prefazione 1. Fondamenti di economia 1.1 Generalità 1.2 Bisogno, bene, utilità 1.3 Surplus del consumatore 1.4 Valore di uso, valore di scambio e valore di stima 1.5 Reddito e rendita 1.6 Produzione, consumo e attività produttive 1.7 Fattori della produzione Generalità Beni naturali Lavoro Capitale Organizzazione 1.8 Azienda, impresa e integrazione 1.9 Persone economiche e prodotto netto aziendale 1.10 Imprenditore concreto e reddito netto 1.11 Capitali dell azienda 1.12 Costo di produzione Generalità Costo medio e costo marginale Economie di scala 1.13 Leggi della produzione 1.14 Mercato e formazione del prezzo 1.15 Prezzo d uso dei capitali. Risparmio e investimenti 2. Inventano e patrimonio 3. Regime fiscale in Italia 4. Inflazione e deflazione 5. Obbligazioni e azioni. Borsa valori e Borsa merci 5.1 Obbligazioni 5.2 Azioni 5.3 Borsa valori 5.4 Borsa merci 6. Descrizione e uso delle fonti statistiche 6.2 Definizioni e classificazioni 6.3 Fonti statistiche 6.4 Pubblicazioni annuali dell ISTAT 6.5 Pubblicazioni decennali dell ISTAT 6.6 Pubblicazioni particolari 7. Matematica finanziaria nell economia e nell estimo 7.1 Premessa 7.2 Interesse Problemi relativi all interesse semplice Problemi relativi all interesse composto discontinuo annuo 7.3 Riporto dei capitali nel tempo 7.4 Annualità Annualità costanti posticipate limitate Annualità costanti anticipate limitate Annualità costanti posticipate illimitate Annualità costanti anticipate illimitate Ricerca dell annualità (Problemi inversi) 7.5 Quota di reintegrazione e di deprezzamento dei capitali 7.6 Quota di ammortamento dei capitali 7.7 Periodicità o poliannualità Periodicità costanti posticipate limitate Periodicità costanti anticipate limitate Periodicità costanti posticipate illimitate Periodicità costanti anticipate illimitate Ricerca della periodicità (Problemi inversi) 7.8 Nozioni statistiche, confronti e valori medi Media economica Media aritmetica 7.9 Problemi sui riparti Riparto semplice diretto Riparto semplice inverso Riparto misto 7.10 Problemi relativi alla capitalizzazione dei redditi 7.11 Redditi transitori e permanenti di un immobile 7.12 Essenza della matematica finanziaria (Ricapitolazione generale) 8. Estimo generale 8.1 Concetti fondamentali 8.2 Natura del giudizio di stima 8.3 Aspetti economici tradizionali 8.4 Valore di mercato 8.5 Valore di costo (produzione, riproduzione e deprezzato) 8.6 Valore di trasformazione 8.7 Valore complementare 8.8 Valore di surrogazione 8.9 Valore di capitalizzazione 8.10 Aspetti economici particolari 8.11 Costo opportunità 8.12 Valore sociale 8.13 Processo estimativo. Metodo e momento di stima Processo estimativo Metodo di stima Momento di stima 8.14 Procedimenti estimativi: stime sintetiche e analitiche 8.15 Principio dell ordinarietà 8.16 Caratteristiche influenti sul valore di un immobile 8.17 Stima di un immobile in base al reddito Primafase Seconda fase Terza fase Quarta fase 8.18 Valutazione delle aggiunte e detrazioni: direttive generali 8.19 Speso, migliorato e costo deprezzato nel caso di indennizzo per miglioria eseguita su un bene altrui a fecondità ripetuta 8.20 Giudizi di valore e di convenienza 9. Il perito nel processo, la consulenza e l arbitrato 9.1 Generalità 9.2 Il consulente tecnico del giudice e di parte 9.3 La stesura di una consulenza tecnica giudiziaria 9.4 L arbitrato o compromesso 10. Stima dei fondi rustici (a reddito annuo) 10.1 Generalità 10.2 Stima sintetica dei fondi rustici 10.3 Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi 10.3 Beneficio fondiario in base al bilancio aziendale in economia 10.4 Beneficio fondiario in base al bilancio a mezzadria 10.5 Beneficio fondiario in base al canone di affitto 10.6 Sulla figura del coltivatore diretto 10.7 Sul saggio di capitalizzazione dei beni fondiari 10.8 Sul valore di un fondo rustico mediante

2 la capitalizzazione del reddito Considerazioni sulla stima dei beni rustici 11. Stima di un fondo suscettibile di miglioramento Introduzione generale Sul costo di trasformazione secondo Tassinari e Serpieri 11.3 Rilievi generali sulla trasformazione pluriennale di un immobile produttivo 11.4 Considerazioni particolari 11.5 Conclusione 12. Frutti pendenti e anticipazioni colturali 12.1 Generalità 12.2 Stima dei frutti pendenti 12.3 Stima delle anticipazioni colturali 12.4 Considerazioni conclusive 13. Miglioramenti fondiari 13.1 Generalità 13.2 Giudizio di convenienza sull esecuzione di un miglioramento fondiario Giudizio di convenienza espresso in termini di reddito Giudizio di convenienza espresso in termini di capitale Giudizio di convenienza in base alla fruttuosità dell investimento o in termini di saggio d interesse 13.3 Costo totale dei miglioramenti 13.4 Sul valore di trasformazione di un immobile produttivo 13.5 Giudizi particolari di convenienza 13.6 Indennità per miglioramenti eseguiti su fondo altrui 14. Stima di piccoli appezzamenti, orti e giardini 14.1 Stima dei piccoli appezzamenti 14.2 Stima degli orti 14.3 Stima dei giardini 15. Stima delle scorte aziendali 16. Consegna e riconsegna dei fondi rustici affittati 17. Stima dei pascoli montani 17.1 Generalità 17.2 Sul probabile valore di mercato di un pascolo 18. Stima dei fabbricati civili 18.1 Premessa 18.2 Più probabile valore di mercato (a muri vuoti, e cioè senza mobilia e arredamento) Stima a impressione o a vista Stima storica Stima per confronto diretto o comparativa Stima per capitalizzazione del reddito 18.3 Più probabile valore di costruzione e di ricostruzione 18.4 Più probabile valore di trasformazione 18.5 Più probabile valore complementare 19. Stima dei fabbricati siti in un fondo rustico 19.1 Generalità 19.2 Fabbricati sufficienti e proporzionali alle normali esigenze aziendali 19.3 Fabbricati insufficienti al normale fabbisogno aziendale 19.4 Fabbricati eccedenti il normale fabbisogno aziendale 19.5 Fabbricati soggetti ad assicurazione e a danni 20. Stima degli immobili industriali 20.1 Introduzione 20.2 Stima di un opificio industriale supposto ordinariamente gestito dal proprietario 20.3 Stima di un opificio industriale supposto ordinariamente dato in locazione 20.4 Stima di un opificio industriale che abbandona la sua primitiva destinazione per una diversa utilizzazione economica 20.5 Stima di un opificio industriale che cessa la sua originaria destinazione senza alcuna possibilità per una diversa utilizzazione economica 20.6 Stima delle sole costruzioni di un opificio industriale 20.7 Rilievi e considerazioni sulla stima di un industria avviata 21. Stima dell avviamento 22. Stima delle aree fabbricabili 22.1 Stima per confronto diretto 22.2 Stima in base al valore di trasformazione 22.3 Stima dei reliquati o residui di aree fabbricabili 22.4 Stima di un area prossima ad un complesso industriale, acquisita per possibile 22.5 Stima di immobili urbani e di aree fabbricabili in assenza di mercato 22.6 Stima di aree edificabili di grande estensione 23. Condominio di edificio 23.1 Generalità 23.2 Sul lavoro di mercato di un condominio 23.3 Diritto dei singoli condomini sulla proprietà comune e relativa tabella millesimale Sul riparto delle spese condominiali 23.5 Rilievi e considerazioni 23.6 Regolamento e assemblea condominiale 23.7 Diritto e indennità di sopraelevazione 24. Diritto di superficie 24.1 Generalità 24.2 Stima del diritto del proprietario del suolo 24.3 Stima del diritto del superficiario Considerazioni conclusive 25. Espropriazioni per pubblica utilità 25.1 Introduzione 25.2 Legge fondamentale 25 giugno 1865, n Legge 15 gennaio 1885, per il risanamento della città di Napoli 25.4 Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per opere pubbliche o di pubblica utilità (D.P.R. 327, 8 giugno 2001) Generalità Sulla determinazione dell indennità provvisoria Sulla determinazione dell indennità definitiva Sulla determinazione del valore del bene espropriato Sull espropriazione parziale di un bene unitario Determinazione dell indennità nel caso di esproprio di un area edificabile Determinazione dell indennità nel caso di esproprio di aree agricole e di quelle classificate non edificabili Problemi legali ed estimativi nel caso di retrocessione Occupazione temporanea di aree non soggette ad esproprio

3 26. Servitù prediali coattive 26.1 Generalità 26.2 Passaggio coattivo 26.3 Acquedotto coattivo 26.4 Scarico coattivo 26.5 Somministrazione coattiva di acque a un edificio o a un fondo 26.6 Elettrodotto coattivo 26.7 Servitù di funivia 26.8 Servitù di metanodotto 26.9 Rilievi generali sulle servitù coattive 27. Servitù militari 28. Usufrutto, uso e abitazione 28.1 Generalità 28.2 Valore del diritto dell usufruttuario 28.3 Valore del diritto del nudo proprietario 28.4 Usufrutto di boschi 28.5 Usufrutto di animali 28.6 Stime a scopi fiscali 28.7 Uso e abitazione 28.8 Miglioramenti eseguiti dall usufruttuario 29. Enfiteusi, decima e quartese 29.1 Generalità 29.2 Stima del concedente o direttario 29.3 Stima del diritto dell enfiteuta o utilista 29.4 Indennizzo per miglioramenti 29.5 Decima e quartese 30. Usi civici 30.1 Premessa 30.2 Casi di stima 30.3 Considerazioni varie 31. Stime inerenti alle rendite 31.1 Generalità 31.2 Problemi estimativi relativi alla rendita perpetua 31.3 Problemi estimativi inerenti alla rendita vitalizia 32. Stima dei danni 32.1 Generalita 32.2 Contratto di assicurazione o polizza 32.3 Valutazione dei danni da grandine 32.4 Valutazione dei danni da incendio 32.5 Valutazione dei danni da responsabilità civile 32.6 Valutazione dei danni da inquinamento Generalità Danni da inquinamento alle coltivazioni Danni da inquinamento agli allevamenti Danni da inquinamento ai fabbricati Danni da inquinamento a un impianto irriguo Danni da inquinamento al patrimonio artistico Danni da inquinamento alle risorse idriche per approvvigionamento industriale Danni da inquinamento a beni o risorse ambientali Danni da inquinamento del suolo, dell aria e delle acque superficiali e profonde La legge quadro n. 447/95 sull inquinamento acustico 33. Successioni e divisioni ereditarie 33.1 Generalità 33.2 Riunione fittizia 33.3 Collazione 33.4 Divisione ereditaria 34. Divisione di famiglie contadine in qualità di comunione tacita familiare 35. Stima delle cave 35.1 Generalità 35.2 Durata di sfruttamento della cava 35.3 Determinazione del reddito medio annuo capitalizzabile 35.4 Determinazione del più probabile saggio di rendimento (o di capitalizzazione) 35.5 Aggiunte e detrazioni al valore capitale 35.6 Principali problemi estimativi sulle cave 35.7 Considerazioni e avvertenze sull affitto delle cave 36. Problemi estimativi sulle acque pubbliche 36.1 Generalità 36.2 Concessioni e derivazioni di acque pubbliche 36.3 Stime sulla derivazione di acque pubbliche a scopo irriguo 36.4 Stima sull utilizzazione di acque pubbliche per la produzione di energia elettrica Premessa Valore di capitalizzazione del beneficio industriale medio annuo Valore di costo per realizzare la centrale idroelettrica 37. Credito fondiario e altri finanziamenti 37.1 Generalità 37.2 Sulla stima del valore cauzionale 37.3 Ammortamento del mutuo ipotecario 37.4 Credito fondiario 37.5 Credito agrario 37.6 Credito edilizio 37.7 Credito per le opere pubbliche e di pubblica utilità 38. Arboreti da frutto 38.1 Generalità 38.2 Stima di un frutteto autonomo, in coltura specializzata, con piante coetanee, sistemato a governo poliennale e nell ipotesi di ritorno all infinito sullo stesso terreno Determinazione del valore del capitale terra (V0) Determinazione del valore intermedio di un arboreto (Vm = V0 + Vs) Determinazione del valore del soprassuolo (Vs) 38.3 Rilievi e considerazioni intorno agli arboreti da frutto autonomi a governo poliennale 38.4 Stima di un frutteto autonomo, in coltura specializzata, con piante disetanee, sistemate a governo annuo e nell ipotesi che ritorni all infinito sullo stesso terreno 38.5 Stima di un frutteto autonomo in coltura specializzata con piante coetanee, ma che alla fine del suo ciclo economico in corso non si rinnovi 38.6 Stima di un frutteto non autonomo in quanto inserito in una normale azienda agraria, in coltura specializzata, sistemato a governo periodico poliennale, nell ipotesi che si rinnovi perpetuamente in avvicendamento col seminativo 38.7 Stima delle piante da frutto in un fondo a coltura promiscua 38.8 Stima di un frutteto autonomo, in coltura specializzata, il cui ciclo produttivo sia lunghissimo e pressoché uniforme

4 38.9 Considerazioni conclusive 39. Boschi e foreste 39.1 Introduzione 39.2 Nomenclatura silvana 39.3 lpsometria 39.4 Determinazione dell età degli alberi e dei boschi 39.5 Dendrometria Cubatura di alberi abbattuti Cubatura del legname minuto Cubatura degli alberi in piedi Cubatura della massa legnosa dei boschi Cubatura di rami, ceppi e cortecce 39.6 Prezzo di macchiatico 39.7 Stima dei boschi Generalità Boschi coetanei Boschi disetanei Saggio di capitalizzazione e considerazioni sulla stima analitica 39.8 Incrementi legnosi 39.9 Stime per danni ai boschi 40. Catasto Terreni 40.1 Generalità 40.2 Formazione del Catasto Terreni 40.3 Documenti del Catasto Terreni 40.4 Conservazione del Catasto Terreni 40.5 Atti di aggiornamento catastale: tipo di frazionamento, tipo particellare e tipo mappale (su Mod. 51 Modif.) 40.6 Consultazioni, visure, certificati catastali ed estratti autentici di mappa 40.7 Consultazione e trasmissione di atti immobiliari per via telematica 40.8 Commissioni censuarie 40.9 Organizzazione interna dell Ufficio provinciale del territorio Servizio di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei RR.ll.) 41. Catasto Fabbricati 41.1 Generalità 41.2 Caratteristiche fondamentali del Catasto Fabbricati 41.3 Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi R, P, T) 41.4 Formazione del Catasto Fabbricati 41.5 Qualificazione 41.6 Classificazione 41.7 Classamento 41.8 Determinazione delle tariffe 41.9 Determinazione della rendita imponibile dal valore catastale Pubblicazione e attivazione Cenni sul Catasto Edilizio Urbano Documenti del Catasto Fabbricati Accatastamento dei fabbricati rurali Conservazione del Catasto Fabbricati Consultazioni, visure, certificati ed estratti catastali Norme contro l abusivismo edilizio 42. Catasto austriaco 42.1 Introduzione 42.2 Ufficio provinciale del territorio 42.3 Ufficio tavolare 43. Contabilità dei lavori per opere pubbliche e private Introduzione 43.2 Il cantiere 43.3 Capitolati d oneri Capitolato generale di appalto o capitolato d oneri generale Capitolato d oneri speciale 43.4 Direttive sull aggiudicazione dei lavori 43.5 Procedura tecnica, amministrativa e contabile relativa alla esecuzione di opere per conto dello Stato e di Enti pubblici Prima fase: progettazione dei lavori Seconda fase: aggiudicazione dei lavori (appalto e contratto) Terza fase: consegna, esecuzione e contabilità dei lavori Quarta fase: collaudo dei lavori 43.6 Procedura tecnica, amministrativa e contabile nell esecuzione di opere per conto di privati Progettazione dei lavori Aggiudicazione dei lavori e il capitolato-contratto Esecuzione dei lavori Collaudo dei lavori ASPETTI E PROBLEMI GIURIDICI, SOCIALI, ECONOMICI ED ESTIMATIVI DEL TERRITORIO E DELL AMBIENTE 44. Elementi di analisi territoriale 44.1 Generalità 44.2 Rilevazioni di natura territoriale 44.3 Analisi dei settori di attività: primario, secondario e terziario 44.4 Carte tematiche come rappresentazione grafica dei fenomeni 44.5 I sistemi informativi territoriali 45. Riordino fondiario 45.1 Generalità 45.2 Problemi estimativi 45.3 Il maso chiuso 46. Riparto dei contributi consortili 46.1 Introduzione 46.2 Beneficio economico 46.3 Problemi sul riparto 46.4 Convenienza dell opera di bonifica per la pubblica economia 47. Pianificazione e programmazione 47.1 Premessa 47.2 Cenni storici 47.3 Meccanismi di previsione e di scelta 47.4 Demografia e occupazione 47.5 Migrazione della popolazione e produzione edilizia 48. Crescita urbana e pianificazione del territorio 48.1 Note sintetiche sullo sviluppo urbano 48.2 Analisi dei costi insediativi Premessa Costi di produzione dell edilizia residenziale e produttiva Costi di idoneizzazione e urbanizzazione dello spazio urbano

5 Costi della localizzazione o di soglia Costi di gestione degli insediamenti 48.3 Definizione e classificazione delle opere di urbanizzazione 48.4 Stima dei costi di urbanizzazione 48.5 Classificazione delle soglie 48.6 Costi di gestione dello spazio urbanizzato 48.7 Strumenti di pianificazione nella politica economica 49. Aspetti e cause dell inquinamento 50. Gestione e tutela dell ambiente 50.1 Considerazioni generali 50.2 Classificazione delle risorse dell ambiente naturale 50.3 Cenni sulla legislazione italiana in tema di prevenzione e lotta all inquinament dell ambiente 50.4 Norme in materia di danno ambientale 51. Valutazione dei beni ambientali 51.1 Premessa 51.2 Metodo diretto 51.3 Metodo indiretto 52. Elementi di analisi costi-benefici 52.1 Premessa 52.2 Costi e benefici privati e sociali 52.3 Valutazione dei benefici e dei costi 52.4 La distribuzione nel tempo dei costi e dei benefici sociali 52.5 Criteri di confronto 52.6 Scelta del saooin di scontn o di attualizzazinne 53. Valutazione di impatto ambientale 53.1 Premessa 53.2 Rassegna storica e Direttiva comunitaria 53.3 Metodi per la valutazione di impatto ambientale Liste di controllo 53.5 Matrici 53.6 Metodo multicriteri 54. Normazione e certificazione dei prodotti e dei sistemi di gestione aziendale 54.1 Introduzione 54.2 La Normazione 54.3 Accreditamento e Certificazione 54.4 Principali schemi di certificazione 54.5 Certificazione di Sistemi di gestione aziendale per la qualità (ISO 9000) 54.6 Certificazione di Sistemi di gestione aziendale per l ambiente (ISO 14000) 54.7 Certificazione di Sistemi di gestione aziendale per la responsabilità sociale (SA Social Accountability) 54.8 Certificazione di prodotto 54.9 Breve cronistoria di un caso reale Appendice Esercizi svolti Esercizio n. i Esercizio n. 2 Esercizio n. 3 Esercizio n. 4 Esercizio n. 5 Esercizio n. 6 Esercizio n. 7 Esercizio n. 8 Esercizio n. 9 Esercizio n. 10 Esercizio n. 11 Esercizio n. 12 Esercizio n. 13 Esercizio n. 14 Esercizio n. 15 Esercizio n. 16 Esercizio n. 17 Esercizio n. 18 Esercizio n. 19 Esercizio n. 20 Esercizio n. 21 Esercizio n. 22 Esercizio n. 23 Esercizio n. 24 Esercizio n. 25 Esercizio n. 26 Esercizio n. 27 Esercizio n. 28 Esercizio n. 29 Esercizio n. 30 Esercizio n. 31 Esercizio n. 32 Esercizio n. 33 Esercizio n. 34 Esercizio n. 35 Esercizio n. 36 Esercizio n. 37 Esercizio n. 38 Esercizio n. 39 Esercizio n. 40 Esercizio n. 41 Esercizio n. 42 Esercizio n. 43 Esercizio n. 44 Esercizio n. 45 Allegati Allegato A - Abitazioni di lusso e tabella delle caratteristiche Allegato B - Regolamento di un condominio (Fac simile) Allegato C - Contratto di locazione libero per uso abitativo (ai sensi della legge n. 413/1998).. Allegato D - Coefficienti di vetustà per unità immobiliari ad uso abitazione Allegato E - Agricoltura: prezzi, dati e informazioni biennio 2000/01 Allegato F - Riforma dell imposta sulle successioni e donazioni Allegato G - Documenti del Catasto Terreni Mappa catastale Quadro generale delle 30 qualità di coltura del Catasto Terreni Denuncia delle variazioni (Mod. 26-A) Domanda di volture nel Catasto Terreni Visura per soggetto di tre particelle Visura per soggetto di una particella Tolleranze ammesse nel confronto delle aree delle particelle oggetto di frazionamento Esempio di frazionamento di una particella su punti fiduciali: - Mod. 51 Modif - Schema del rilievo - Libretto delle misure e Relazione tecnica - Dimostrazione del frazionamento Tipo particellare (fac-simile) Allegato H - Documenti del Catasto Fabbricati Piazza Campitello di Belluno del 1822 Quadro generale delle 44 categorie di unità

6 immobiliari suddivise nei 5 gruppi (A, B, C, D, E) del Catasto Edilizio Urbano Quadro generale delle 33 categorie di unità immobiliari suddivise nei 5 gruppi (R, P, T, V, Z) del Catasto Fabbricati Visura per soggetto di una unità immobiliare Esempio di nuova costruzione di un fabbricato urbano composto di due unità immobiliari (appartamento e garage) - Frontespizio generale - ModDi - Mod. in-parte 1 - Mod. in-parte 2~ - Elaborato planimetrico - Mod. EP/1 - Elaborato planimetrico - Mod. EP/2 - Elaborato planimetrico - Mod. EP/3 - Planimetria su Mod. AN-formato A3 - Planimetria su Mod. BN-formato A4 Copia del tipo mappale: - Mod. 51 modif - Libretto delle misure allegato al tipo mappale - Elaborato grafico in scala 1:500 - Mod. 3/S PC Allegato I - Rappresentazione sulla mappa urbana di alcune particelle edilizie Allegato L - Capitolato generale di appalto per lavori pubblici Allegato M - Quadro dei valori agricoli medi per tipo di coltura dei terreni compresi nelle singole regioni agrarie della provincia di Padova Allegato N - Mercato immobiliare (Abitazioni, Negozi e Capannoni) Allegato O - Contratto per l esecuzione dei lavori (fac simile) Allegato P - Esempi per la determinazione del prezzo unitario di opere (Valori in euro del 2001) Allegato O - Riforma del diritto di famiglia Allegato R - Costo di costruzione di un edificio residenziale di tipo medio <elaborazione su dati ISTAT) base: dicembre Prezzi in Euro (valori arrotondati) Allegato 5 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (D.RR. 327, ) Allegato T - Quadro dei simboli, dei coefficienti moltiplicatori e delle formule nella matematica finanziaria Allegato U - Tavole finanziarie dall i al 20% Allegato V - Thvole di mortalità della popolazione italiana. Dati ISTAT