Indice. Prefazione. Parte prima: Estimo generale. Parte seconda: Estimo civile

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1 Indice Prefazione Parte prima: Estimo generale 1 I PRINCIPI DELL ESTIMO Il giudizio di stima Gli aspetti economici di stima Il metodo di stima I procedimenti di stima I procedimenti per la stima del valore di mercato L ATTIVITÀ PROFESSIONALE DEL PERITO Il processo civile Attività del CTU Le esecuzioni immobiliari L arbitrato Le stime cauzionali Il mutuo Valutazione degli immobili La relazione di stima Parte seconda: Estimo civile 3 LA COMPRAVENDITA Fasi della compravendita Proposta irrevocabile di acquisto Contratto preliminare Il rogito La mediazione Il franchising Quotazioni di mercato Abitazioni Località turistiche LA LOCAZIONE Introduzione La locazione e l affitto Il comodato Contratti per uso abitazione Generalità Contratti a canone libero... 42

2 4.2.3 Contratti a canone convenzionato Contratti per esigenze abitative di natura transitoria Rinnovo, recesso e risoluzione del contratto Altre norme contrattuali L ex equo canone Contratti a uso diverso da abitazione Registrazione del contratto Normativa Legge 27 luglio 1978, n Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (locazione a uso abitazione) STIMA DEI FABBRICATI Generalità Definizioni Descrizione del fabbricato Criteri di stima Valore di mercato Procedimento sintetico monoparametrico Procedimento multiparametrico Procedimento per capitalizzazione dei redditi Valore di costo Generalità Costo totale di costruzione Procedimento sintetico Procedimento analitico Coefficiente di vetustà Listino prezzi opere edili Valore di trasformazione Casi di stima Procedimento di stima Valore di demolizione Valore complementare Valore di rendimento Criteri di stima Determinazione del reddito Determinazione del saggio di rendimento di un fabbricato Stima dei fabbricati rurali Introduzione Caratteristiche dei fabbricati rurali per fini fiscali Criteri di stima STIMA DELLE AREE EDIFICABILI Generalità Piani urbanistici comunali Caratteristiche dell area edificabile Criteri di valutazione Valore di mercato Il metodo di stima Procedimento sintetico Correzioni del valore ordinario

3 6.3 Valore di trasformazione Stima indiretta del valore di trasformazione Stima di piccole aree edificabili STIMA DELLE CAVE Generalità Valutazione Stima di una cava in corso di utilizzo Stima di una cava esausta o prossima all esaurimento STIMA DEGLI IMMOBILI SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI (IVS) Introduzione Che cosa sono gli IVS? La procedura di stima secondo gli IVS I criteri di stima dell IVS Stima del MCA Introduzione Il procedimento di stima Considerazioni finali IL CONDOMINIO Generalità Millesimi di proprietà generale Calcolo dei millesimi Ripartizione delle spese condominiali Ascensore Riscaldamento Acqua potabile Solai, balconi e terrazzi Infiltrazioni d acqua Modificazione di alcune parti comuni Uso delle parti comuni Le innovazioni La revisione delle tabelle millesimali Revisione per errore Revisione per mutate condizioni Il governo del condominio Il regolamento di condominio L amministratore L assemblea Il bilancio del condominio Sopraelevazione di un fabbricato condominiale Indennità di sopraelevazione Valore del diritto di sopraelevazione Normativa Codice civile Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

4 Parte terza: Estimo rurale 10 STIMA DEI FONDI RUSTICI Generalità Oggetto della stima Identificazione catastale e coerenze Descrizione del fondo Aspetti legali Criteri di stima Valore di mercato Procedimento sintetico monoparametrico Procedimento per valori unitari Procedimento per capitalizzazione dei redditi Correzioni del valore ordinario Valore di trasformazione Procedimento Valore complementare Valore di capitalizzazione Quotazioni di mercato dei terreni Unità di misura della superficie agraria STIMA DEGLI ARBORETI Generalità Contesto della stima Caratteristiche Valore della terra nuda Valore di mercato Valore di capitalizzazione Valore in un anno intermedio Valore di mercato Valore di costo (metodo dei redditi passati) Valore di trasformazione (metodo dei redditi futuri) Valore di capitalizzazione (metodo del ciclo fittizio) Valore del soprassuolo Valore del soprassuolo col metodo dei redditi passati Valore del soprassuolo col metodo dei redditi futuri Valore del soprassuolo in caso di reimpianto differito STIMA DEI BOSCHI Generalità Valore di mercato Procedimento sintetico Criterio misto Valore della terra nuda Valore di trasformazione del soprassuolo STIMA DELLE SCORTE Generalità Bestiame Caratteristiche economiche del bestiame Criteri di stima

5 13.3 Macchine Caratteristiche delle macchine Criteri di stima Prodotti di scorta Caratteristiche Criteri di stima Rimanenze di mezzi produttivi STIMA DEI PRODOTTI IN CORSO DI MATURAZIONE Generalità Frutti pendenti Criteri di stima Anticipazioni colturali GIUDIZI DI CONVENIENZA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI Generalità Miglioramenti eseguiti dal proprietario Giudizio di convenienza nel periodo illimitato Giudizi di convenienza nel periodo limitato (analisi costi benefici) Miglioramenti eseguiti dall affittuario o dall usufruttuario Giudizio di convenienza Indennità per chi ha eseguito miglioramenti su un fondo altrui RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONSORTILI Generalità Normativa essenziale I consorzi Criteri generali di ripartizione delle spese Consorzio di bonifica Indice idraulico Indice economico Consorzio d irrigazione Sistemi irrigui Ripartizione delle spese Consorzi stradali Criteri di ripartizione delle spese BILANCIO ESTIMATIVO DELL AZIENDA AGRARIA Generalità Tipi di bilancio e di reddito Bilancio del fondo in economia Bilancio del fondo in affitto La produzione lorda vendibile Le spese Quote Spese varie Tributi Salari Stipendi Interessi Calcolo dell Uls

6 18 AFFITTO DEI FONDI RUSTICI Normativa essenziale Legge n. 203 del 3 maggio 1982, Patti agrari Quotazioni degli affitti Parte quarta: Ruralistica 19 L AMBIENTE AGRARIO I climi italiani Classificazione Dati statistici Il terreno agrario Proprietà fisico chimiche La struttura L acqua La sostanza organica Le proprietà chimiche LAVORAZIONI Lavorazioni del terreno Lavori preliminari Lavori preparatori Lavori colturali Semina Lavori nell interfila Fertilizzazione Difesa delle coltivazioni Irrigazione Raccolta Lavorazioni per il vigneto e il frutteto Impianto Fase improduttiva Fase produttiva Macchine agricole Tempi delle lavorazioni Consumi di carburante Parco macchine COLTIVAZIONI ERBACEE Frumento, orzo Mais Riso Bietola da zucchero Soia Girasole Patata Erba medica Prato stabile COLTIVAZIONI ARBOREE Vite

7 Varietà Produzioni Lavorazioni Mezzi tecnici Pomacee Varietà e portainnesti Produzioni Lavorazioni Mezzi tecnici Drupacee Varietà Produzioni Lavorazioni Mezzi tecnici Olivo Varietà Produzioni Lavorazioni Mezzi tecnici Actinidia (kiwi) Produzioni Lavorazioni Mezzi tecnici SELVICOLTURA Generalità Zone climatico forestali Tecnica colturale Dendrometria Selvicoltura forestale Caratteristiche di alcune essenze forestali Produzione legnosa dei boschi Pioppicoltura Tecnica colturale ZOOTECNIA Bovini da latte Razze Riproduzione Alimentazione Produzione di latte Bovini da carne Razze Ciclo di allevamento Alimentazione Suini Razze Ciclo di allevamento Alimentazione Valore nutritivo dei foraggi

8 25 FABBRICATI RURALI Ricoveri per bovini Bovini da latte Bovini da carne Vitelli Stoccaggio delle deiezioni Ricoveri per suini Altri fabbricati LISTINO PREZZI Prodotti agricoli Mezzi tecnici Salari, stipendi e contributi agricoli Lavorazioni (noleggi) Opere di miglioramento fondiario Macchine agricole Parte quinta: Estimo legale 27 STIMA DEI DANNI NEL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE Generalità Il danno Il contratto di assicurazione La polizza fabbricati Danni ai fabbricati Procedura di risarcimento del danno Fabbricato distrutto totalmente Danni causati dalle calamità naturali L assicurazione agricola agevolata Stima del danno Danni causati dalla sottrazione di acque irrigue Altri danni Valutazione Normativa Codice civile ESPROPRIAZIONI PER CAUSA DI PUBBLICA UTILITÀ Generalità Oggetto dell espropriazione I soggetti dell espropriazione Le fasi dell espropriazione L indennità di esproprio Aree edificabili Aree edificate Aree agricole Indennità aggiuntiva per il coltivatore diretto Esproprio parziale Prezzo di cessione volontaria La retrocessione dei beni espropriati L occupazione temporanea Indennità

9 28.6 Normativa DPR 8 giugno 2001, n USUFRUTTO Valore dell usufrutto Criteri di stima Reddito ritraibile dall usufruttuario da un immobile Durata dell usufrutto Saggio Valore della nuda proprietà Indennità per miglioramenti Miglioramenti eseguiti dall usufruttuario Miglioramenti eseguiti dal nudo proprietario Valore della nuda proprietà per fini fiscali Normativa Codice civile SERVITÙ PREDIALI Generalità Servitù di passaggio coattivo Servitù di acquedotto e scarico coattivo Servitù per infrastrutture lineari Stima dell indennità Criteri generali Indennità per la servitù Indennità per i danni Calcolo dell indennità Normativa Codice civile RD , n. 1775, Testo unico delle disposizioni di legge sulle acque e impianti elettrici Decreto legislativo 1 agosto 2003, n. 259, Codice delle comunicazioni elettroniche SUPERFICIE Valore del diritto del superficiario Valore del diritto del concedente Normativa Codice civile RENDITE Rendite perpetue Prezzo del riscatto Valore del diritto del creditore Valore di un immobile gravato da rendita fondiaria Rendite vitalizie Rata del vitalizio Valore del vitalizio Valore dell immobile gravato da vitalizio Normativa Codice civile

10 33 SUCCESSIONI Generalità Successione legittima L asse ereditario La divisione Quote di diritto Quote di fatto Annullamento e rescissione della divisione La dichiarazione di successione Normativa Codice civile Parte sesta: Estimo ambientale 34 STIMA DEI BENI PUBBLICI Criteri generali Caratteristiche economiche dei beni pubblici Metodologia estimativa dei beni ambientali L analisi costi benefici (ACB) Finalità e caratteristiche dell ACB Valutazione dei costi e dei benefici Criteri di giudizio Le valutazioni d impatto ambientale Tipi di valutazione ambientale La valutazione ambientale strategica (VAS) La valutazione d impatto ambientale (VIA) Lo studio d impatto ambientale Generalità Gli indicatori ambientali Individuazione degli impatti Misura degli impatti Confronto tra le alternative progettuali Normativa Allegati al Dlgs n. 152/ DPCM 27 dicembre INQUINAMENTO DELL ARIA Inquinamento chimico Generalità Principali inquinanti Limiti di legge Inquinamento acustico Generalità Limiti di esposizione al rumore INQUINAMENTO DELL ACQUA Generalità Fonti dell inquinamento Misurazione dell inquinamento Il Dlgs 3 aprile 2006, n Obiettivi e strumenti

11 Obiettivi di qualità Distretti idrografici Disciplina degli scarichi Parte settima: Estimo catastale 37 CATASTO TERRENI Generalità L Agenzia del territorio Le caratteristiche del catasto italiano Formazione La mappa particellare Operazioni estimative Pubblicazione e attivazione I documenti (o atti) catastali Il sistema informativo catastale Conservazione Variazioni soggettive (la voltura) Variazioni oggettive Atti di aggiornamento geometrico Pregeo: elaborati tecnici Pregeo: modello censuario Nuove procedure informatiche di aggiornamento Normativa Regio decreto 12 ottobre 1933, n CATASTO FABBRICATI Introduzione Formazione Generalità Rilievo geometrico Operazioni estimative Calcolo della rendita per gli immobili a destinazione ordinaria Calcolo della rendita per gli immobili a destinazione speciale Pubblicazione e attivazione Conservazione Variazioni soggettive Dichiarazione delle unità immobiliari urbane Normativa DPR 1 dicembre 1949, n DPR 23 marzo 1998, n Parte ottava: Tributi 39 TRIBUTI Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) Generalità Imponibile lordo Oneri deducibili Imposta lorda Detrazioni d imposta

12 Addizionali regionali e comunali L imposta sostitutiva dei contribuenti minimi Versamenti Dichiarazione Imposta sul reddito delle società (IRES) Imposta sul valore aggiunto (IVA) Generalità Calcolo dell imposta La contabilità IVA I regimi IVA Imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) Imposta comunale sugli immobili (ICI) Generalità Imponibile Imposta Versamenti Imposta di registro Generalità Base imponibile e imposta Contratti di locazione Compravendita di un fabbricato Imposte per la compravendita di terreni agricoli Imposte ipotecaria e catastale Imposta ipotecaria Imposta catastale Imposta sulle successioni e donazioni Imponibile Aliquote Imposta di bollo Tassa per lo smaltimento dei rifiuti urbani Tassa di occupazione di spazi e aree pubbliche (TOSAP) Imposta sulla pubblicità e diritto sulle pubbliche affissioni Contributi dei lavoratori parasubordinati Parte nona: Matematica finanziaria 40 MATEMATICA FINANZIARIA Interesse semplice Interesse Montante Montante semplice di rate costanti Interesse composto discontinuo annuo Montante composto Interesse composto Annualità Annualità limitate Reintegrazione Ammortamento Annualità illimitate Periodicità

13 Periodicità limitate Periodicità illimitate Matematica finanziaria applicata all estimo Valore di capitalizzazione di un immobile Valore di capitalizzazione di un arboreto Riparti Riparto semplice diretto Riparto semplice inverso Riparto semplice misto Riparto composto diretto Riparto composto inverso Tavole di matematica finanziaria