La sottoscritta Arch. Arianna Macaccari, con studio in Negrar (VR), via

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2 VARIANTE E UTLIMAZIONE OPERE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE RELATIVO LA ZONA D3/1 IN LOC. SAN VITO La sottoscritta Arch. Arianna Macaccari, con studio in Negrar (VR), via S.G.Calabria 9, tecnico incaricato dalla Fravit srl alla redazione del progetto per la variante al piano di lottizzazione relativo la zona D3/1 in località San Vito di Negrar, si pregia di redigere la presente RELAZIONE TECNICA PREMESSA Nel 2001 la ditta Immobiliare San Vito s.n.c. presentava una Proposta di Progettazione Urbanistico - Unitaria relativa le zona D3/1 e A/1 in località San Vito, finalizzata all ampliamento del complesso turistico-ricettivo Hotel San Vito. Detta progettazione prevedeva la riqualificazione dell intero ambito, anche mediante la realizzazione di un ampia zona destinata a verde (di uso pubblico), munita di idonee aree a parcheggio. Già in quella sede si prevedeva la realizzazione di una piscina di uso pubblico, dotata dei necessari servizi e di un percorso per l attività fisica e la corsa, il tutto circondato da verde piantumato; al fine di valorizzare l ambito di intervento e migliorarne la fruibilità, si prevedeva la realizzazione di percorsi pedonali e marciapiedi per collegare i vari fabbricati (esistenti e futuri) anche in considerazione del futuro sviluppo edificatorio delle zone limitrofe. Successivamente veniva dato corso alla Proposta di Progettazione Urbanistico - Unitaria mediante la redazione del vero e proprio Piano di Lottizzazione, a cui

3 sono collegati il Progetto Esecutivo delle Opere Tecnologiche e il Progetto per le Sistemazioni Esterne (Piscina e Verde di Uso Pubblico). Quanto su esposto avveniva mediante i seguenti procedimenti autorizzativi: 66A/04 del 16/11/2007 piano di lottizzazione di iniziativa privata della zona D3/1 in loc. San Vito; 236A/05 del 16/11/2007 progetto esecutivo delle opere tecnologiche del piano di lottizzazione; 84A/03 del 16/11/2007 realizzazione di sistemazioni esterne - piscina ad uso pubblico; 126A/02 del 17/12/2007 costruzione di un nuovo edificio nel complesso alberghiero Hotel San Vito ; 24A/09 del 17/06/2009 realizzazione di una cabina elettrica ad uso del complesso alberghiero Hotel San Vito. La presente pratica è relativa al procedimento 66A/04 (piano di lottizzazione). Gli altri procedimenti verranno presentati in seguito come singoli permessi di costruire in variante. Negli elaborati grafici e nella Convenzione il verde pubblico e la piscina sono un tutt uno, da assoggettare nel loro insieme a Vincolo di uso pubblico ; in particolare la Convenzione stabilisce che la ditta esecutrice il P.d.L. gestirà il complesso della piscina, concordando con il Comune gli orari di apertura e i prezzi sulla base della media della Provincia di Verona. Il P.d.L. prevede altresì l allargamento di via Pighi, la sistemazione di Via Umbria con relativo collegamento con la limitrofa lottizzazione residenziale, nonché la realizzazione di un passaggio pedonale, sempre da assoggettare all uso pubblico, per il collegamento di via Pighi con via San Vito (la strada provinciale) lungo il lato sud del lotto dell Hotel esistente.

4 MODIFICA ALL AREA ESTERNA PERTINENZIALE ALLA PISCINA E ALLA VASCA Il progetto della piscina, così come è stato approvato, individuava un area ad essa pertinenziale della superficie complessiva di 1660 mq (comprensivi della vasca); in quest area (recintata per ovvi motivi di sicurezza e opportunità) si svolgono le attività natatorie di adulti e bambini, il solarium e anche il semplice relax a bordo vasca; l accesso all area-piscina avviene, secondo il progetto, passando obbligatoriamente dall ampio spogliatoio interrato (munito di wc e docce in quantità). All esterno della zona piscina, nella rimanente superficie destinata all uso pubblico, era stato previsto un percorso per le passeggiate e lo jogging, che si snodava per una lunghezza di circa 175 m agli estremi dei quali si trovavano due aree per la sosta con panchine ed alberi. Osservando le piscine presenti a Verona e dintorni ci si è resi conto, tuttavia, che l area destinata al solarium solidale alla piscina ha una superficie insufficiente rispetto al possibile afflusso all impianto natatorio. Analogamente si valuta che la lunghezza del percorso per la corsa sia un pochino limitata, al punto da temere che la sua fruibilità possa essere messa in discussione. Và detto che all inizio della progettazione urbanistica si prevedeva la pressoché totale eliminazione di via Pighi; infatti detta via, catastalmente intestata alla ditta richiedente, sarebbe stata sostituita dalla nuova strada nella limitrofa lottizzazione residenziale. Ma poi ci si accordò diversamente con l Amministrazione Comunale giungendo alla decisione di mantenere via Pighi e di metterla in sicurezza affiancandogli il marciapiede, restringendo conseguentemente le aree destinate a verde; successivamente si decideva di portare la larghezza di via Pighi a sei metri, oltre al marciapiede della larghezza di altri due metri. Per quanto riguarda via Umbria, inizialmente di sei metri in tutto, diventerà larga complessivamente dieci metri perché è prevista la realizzazione di un marciapiede di due metri da ambo i lati. Tutti questi adeguamenti alla viabilità e ai marciapiedi hanno via-via ridotto

5 la superficie dell area destinata alla piscina e al verde di uso pubblico, giungendo giocoforza alle soluzioni progettuali sopradescritte che sono poi state approvate. Con la presente domanda si propone pertanto di ampliare l area solarium pertinenziale alla piscina, e di eliminare la pista per lo jogging. La zona piscina raggiungerebbe quindi una superficie pari a poco meno di 2600 mq (comprensivi della superficie della vasca) quindi più consoni all utilizzo previsto per la stessa. Si propone anche di realizzare un piccolo manufatto, posizionato vicino all ingresso alla zona piscina, in cui si troveranno la biglietteria, un piccolo bar per gli utenti dell impianto natatorio ed uno spogliatoio dedicato ai portatori di handicap completo di servizio igienico attrezzato. La modifica alla zona di ingresso consentirà di accedere alla piscina senza dover obbligatoriamente passare dallo spogliatoio interrato, al quale si potrà accedere in qualsiasi momento mediante le due scale previste. All interno dell area solarium così dimensionata sono state mantenute le due aree di sosta e picnic e le alberature già previste nei progetti approvati. Per quanto riguarda la vasca vera e propria sarebbe intenzione della ditta richiedente diminuirne la profondità (che nel progetto approvato era per buona parte di due metri, con una porzione da 80 cm) e dividere la zona destinata agli adulti da quella per i più piccini; pertanto si progetta una prima vasca con profondità variabile da trenta a ottanta centimetri, mentre la vasca grande avrà una profondità variabile da 1.60m a 2.00m (come richiesto dalla giunta comunale). Tutte le modifiche sopra descritte mirano a consentire un utilizzo dell impianto più disimpegnato, ricreativo e di relax senza precluderne l uso sportivo, obbiettivo per cui era stata inizialmente pensato. Si ritiene che in questo modo sarà meglio fruibile dalla popolazione della zona, visto che trattandosi di una piscina scoperta l utilizzo prettamente sportivo sarebbe comunque limitato.

6 MODIFICA AL PASSAGGIO PEDONALE DI COLLEGAMENTO TRA VIA PIGHI E VIA SAN VITO Esaurite le considerazioni sulla piscina e sul verde pubblico, è opportuno fare alcune riflessioni sul percorso pedonale previsto tra via Pighi e via San Vito (cioè la strada provinciale). Come per le aree a verde, la sua opportunità scaturiva dalla previsione di eliminare in toto via Pighi; se questa ipotesi fosse stata portata avanti il percorso pedonale in questione avrebbe avuto senso, per consentire il collegamento tra le abitazioni a sud del costruendo hotel e la strada provinciale. Però, visto che via Pighi verrà allargata e dotata di un largo marciapiede, si ritiene più opportuno creare detto collegamento passando da via Quintarelli, lungo la quale è possibile realizzare un marciapiede adeguatamente dimensionato pur mantenendo la larghezza della strada pari a sei metri minimo, dall estremità est di via Quintarelli, in prossimità dell incrocio semaforico con la strada provinciale, il marciapiede sarebbe collegato al passaggio pedonale di uso pubblico recentemente realizzato al piano terra del fabbricato denominato Cason, e di lì si arriverebbe all edicola, al market adiacente e alla fermata dell APT; in questo modo godrebbero di un passaggio pedonale anche i fabbricati situati lungo via Quintarelli. Va detto che il passaggio pedonale inizialmente progettato sarebbe di notevole impaccio per l attività della ditta proprietaria della struttura alberghiera; infatti passa lungo il confine sud del lotto dell hotel esistente, e si troverebbe a meno di quattro metri dal fabbricato e dalle sue finestre. Detta larghezza appare ancor più problematica se si considera che da lì devono accedere e recedere i furgoni per il carico e lo scarico delle merci dell hotel, creando tra l altro una situazione di pericolo per i pedoni in transito. Inoltre sarebbe necessario superare il repentino salto di quota (di quattro metri) tra via Pighi e la strada provinciale; per farlo il progetto approvato prevede una scala, composta da due rampe intervallate da un pianerottolo di riposo, fastidiosa da percorrere per gli anziani e per i genitori di bimbi con passeggino o carrozzina, per non parlare dei portatori di handicap. Da questo punto di vista il nuovo tragitto proposto sarebbe meglio fruibile da tutti. Si propone pertanto di non realizzare in più il percorso pedonale e la scala di collegamento previsti lungo il lato sud del lotto dell hotel esistente, stante la

7 possibilità di realizzare il marciapiede lungo via Quintarelli così come sopra descritto. Il marciapiede sarà realizzato similarmente a quelli del resto della lottizzazione ma con pavimentazione in pietra della Lessinia (secondo quanto richiesto dalla Giunta comunale),garantirà comunque una larghezza della strada pari o superiore a sei metri. Andrà a raccordarsi, oltre che con il passaggio pedonale coperto già citato, anche con gli attraversamenti e i passaggi pedonali esistenti su via Quintarelli e sulla strada provinciale. CONCLUSIONE Le modifiche al progetto non alterano in modo significativo quanto già approvato, riguardando infatti piccoli cambiamenti che migliorano l accessibilità e l utilizzo dell area, senza recare pregiudizio alla tutela dell ambiente, grazie all utilizzo di materiali e forme caratteristiche. Si ritiene pertanto che l area, una volta terminati i lavori, mantenga integro il valore dei luoghi in cui è inserito. Oltre che nella presente variante al P.d.L, le modifiche in proposta saranno riportate anche sulle varianti ai singoli permessi di costruire citati in premessa. Negrar, 12/05/2014 Il tecnico Arch.Macaccari Arianna