MANUALE DI BEST PRACTICE

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1 Pag. 1 d 95 per la redazoe d u rapporto d valutazoe d mmobl a garaza delle esposzo credtze

2 Pag. 2 d 95 Idce INTRODUZIONE... 3 TERMINI E DEFINIZIONI VALORE DI MERCATO VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE RAPPORTO DI VALUTAZIONE METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO METODO FINANZIARIO METODO DEI COSTI IMMOBILI IN SVILUPPO STATO AVANZAMENTO LAVORI MISURA DELLE SUPERFICI IMMOBILIARI RIESAME DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE FORMULARIO BIBLIOGRAFIA... 95

3 Pag. 3 d 95 INTRODUZIONE Il Comtato Scetfco d CEPAS S.r.l. ha delberato d aggorare l Mauale d Best Practce el febbrao 2015 per l aggorameto della composzoe de membr e relazoe all accordo sglato tra CRIF Certfcato Servces (CCS) e CEPAS srl el gugo I base a tale accordo tutte le attvtà d certfcazoe CCS soo state trasferte a CEPAS, co decorreza 01/09/2014. Ioltre, la pubblcazoe delle Norma UNI el ovembre 2014 ha cosetto a CEPAS srl d rchedere l accredtameto della fgura professoale del Valutatore Immoblare ad ACCREDIA. Ad ogg lo schema d certfcazoe per Valutatore mmoblare è l prmo a godere dell accredtameto azoale talao. La precedete revsoe del documeto, del 2011, rfletteva vece le modfche alle Lee Guda per la valutazoe degl mmobl garaza delle esposzo credtze (Lee Guda ABI) d maggo Da quado le Lee Guda soo state pubblcate dall Assocazoe Bacara Italaa ed approvate da prcpal stakeholders del settore el ovembre 2010, l Comtato Scetfco ha sempre mateuto perfettamete alleato l percorso certfcatvo a requst dell ABI. Il presete aggorameto è coferma della volotà del Comtato Scetfco d cotuare a mateere questa corrspodeza. Le motvazo co le qual gl stakeholders del settore (bache, pert, socetà d valutazoe, ecc.) hao decso d adottare prescrzo codvse per la valutazoe degl mmobl soo dcate ell troduzoe delle Lee Guda ABI: - la Baca d Itala co crcolare del 27 dcembre 2006,. 263, Ttolo II, Captolo I, Sezoe IV (che ha recepto la Drettva Europea sulla vglaza Bacara 2006/48 Captal Requremet Drectve) ha trodotto ua sere d requst attet () alla corretta valutazoe degl mmobl e () a requst de soggett abltat alla valutazoe, al fe d rcooscere gl mmobl come doe strumet d mtgazoe del rscho ell ambto della detezoe prudezale del captale d vglaza; - la traspareza e la corretta valutazoe degl mmobl rappreseta fatt u elemeto essezale per garatre la stabltà dell dustra bacara sa elle operazo d erogazoe de credt che elle emsso/acquszo d ttol rveet da operazo d cartolarzzazoe e d obblgazo bacare garatte; - l obettvo che s tede persegure (Lee Guda ABI) è d trodurre prcp che cosetao d esegure valutazo degl mmobl a garaza de credt secodo parametr d certezza del prezzo e traspareza e cofrot d tutt gl stakeholders sa prvat (clet mutuatar, ageza d ratg, ecc.) che Isttuzoal (Baca d Itala, Ageza del Terrtoro, ecc.), ell ottca d cocorrere a moderzzare l mercato del mortgage credt, rededolo pù effcete, damco ed tegrato a lvello Europeo.

4 Pag. 4 d 95 I prcp alla base della pubblcazoe delle Lee Guda ABI soo gl stess che persegue l Comtato Scetfco d CEPAS SRL egl schem d certfcazoe questoe (B01 e B02) ed l presete Mauale d Best Practce rspode ad ogua delle prescrzo delle Lee Guda ABI applcabl el campo della certfcazoe delle competeze professoal de valutator d mmobl. Le prescrzo delle Lee Guda ABI soo rportate el presete Mauale co sfodo grgo e co l dcazoe del documeto d orge. Ioltre soo stat trodott alcu esemp esplcatv cotraddstt da sfodo rosa. Le orme e le dcazo rportate el Mauale d Best Practce s applcao e soo obblgatore per pert che hao otteuto ua certfcazoe accredtata ISO CEPAS SRL ell ambto d applcazoe del propro certfcato. Il Comtato Scetfco Roma, 9 febbrao 2015 Dott. Luke Brucato Prof. Gafraco Brusa Dott. Erco Campagol Dott. Agelo Peppett Dott.ssa Valera Pcco A SS S V O I B Assocazoe Socetà d Valutazo Im m oblar per le Bache Dott. Fausto de Marto Ig. Lorezo La Terra Dott. Fabo Pccol Dott. Guseppe Redegall Ig. Gulao Govaett Geom. Dalo Petr Ig. Pasquale Vetrao Dott. Ga Motaut

5 Pag. 5 d 95 TERMINI E DEFINIZIONI - Aggustameto Correzoe del prezzo d u mmoble d cofroto al fe d trasformarlo el valore d mercato dell mmoble esame. L aggustameto è par al prodotto tra la dffereza tra gl ammotar delle caratterstche dell mmoble d cofroto e dell mmoble esame, e l prezzo margale della caratterstca cosderata (). - Area edfcable Terreo lbero da costruzoe per l quale sa possble l edfcazoe (). - Area edfcata Terreo mpegato da ua costruzoe (Lee Guda ABI 5/2011). - Assuzo Proposzo rteute essere vere per cert f. Le assuzo compredoo fatt, codzo o stuazo che fluscoo sull oggetto o sull approcco della valutazoe, ma la cu verfca può o essere possble o ecessara. - Caoe d mercato Il caoe d mercato è l ammotare per l quale u determato mmoble può essere cocesso uso alla data della valutazoe da u locatore a u locataro, essedo etramb soggett o codzoat, co teress oppost, alle codzo d locazoe adeguate e dopo ua ormale attvtà d marketg durate la quale etrambe le part hao agto co eguale capactà, co prudeza e seza alcua costrzoe (). - Dato mmoblare Dato rlevato a f della stma e composto dal prezzo o dal caoe d mercato, rfert alla data del cotratto, e le caratterstche tecco-ecoomche d u mmoble (Lee Guda ABI 5/2011). - Deterorameto fsco Deterorameto d u mmoble legato all uso, alle codzo ambetal, alla macaza o alla careza d mautezoe e a evet avvers eccezoal (). - Due Dlgece Documeto teso a stablre attraverso la comparazoe tra la documetazoe e lo stato d fatto la coformtà degl mmobl a requst ormatv e qualtatv (audt documetale) (). - Elemeto d cofroto Caratterstca mmoblare quattatva o qualtatva d u mmoble, che duce ua varazoe el prezzo ed è mpegata per svolgere l cofroto estmatvo (Lee Guda ABI 5/2011). - Foglo d mappa La mappa catastale è formata d regola per Comue ammstratvo. Quado l terrtoro comuale è suddvso sezo cesuare, la mappa è vece formata per sezo. I cascu comue, o sezoe, la mappa è suddvsa fogl (Mstero delle Faze formazoe delle mappe catastal - Nuova struzoe d servzo Roma 1970) (Lee Guda ABI 5/2011).

6 Pag. 6 d 95 - Idetfcazoe catastale Idvduazoe della sezoe (Catasto Fabbrcat o Catasto Terre), del Comue, del foglo d mappa e della partcella e sub partcella oppure medate la Partta Tavolare, Corpo Tavolare, Comue Cesuaro, Parte A.I (cossteza), Parte A.II (servtù attva), Parte B (propretà), Parte C (aggrav) (). - Immobl specal Be mmobl vedut raramete o affatto sul lbero mercato per la loro uctà, che derva geere dalla loro fuzoe specalzzata, dalla partcolare tpologa de fabbrcat compoet, dalla loro cofgurazoe, dmesoe e ubcazoe o da altr elemet (). - Iformazoe d mercato Idcazoe o otza espresse drettamete dal mercato. - Ivestmeto Successoe temporale d cost e d rcav, per qual soo stmat gl mport e fssate le scadeze (Lee Guda ABI 5/2011). - Lmt Codzo lmtat mposte alle valutazo. - Mercato lmtato Be mmobl che, a causa d caratterstche uche o d altre codzo lmtat, attrao relatvamete poch potezal acquret. - Obsolesceza ecoomca Obsolesceza d u mmoble legata a fattor ambetal ester e alle codzo ecoomche, che fluscoo sull offerta e sulla domada (). - Obsolesceza fuzoale Obsolesceza d u mmoble legata alla tpologa e agl stadard costruttv o pù doe alle esgeze de frutor (). - Partcella e subaltero L utà mmoblare è detfcata egl att del Catasto co l umero o co umer che cotraddstguoo mappa le partcelle edlze corrspodet a fabbrcat e qual essa s estede, oché se alcuo de dett fabbrcat comprede pù utà mmoblar co u altro umero (subaltero) da attrbure a cascua parte d fabbrcato occupato da dversa utà mmoblare (Mstero delle Faze Istruzoe I geao 1940). - Perodo d dspobltà Arco d tempo prevsto per l utlzzo produttvo dell mmoble fo alla sua rvedta. Nell aals degl vestmet mmoblar rguarda la durata del flusso d cassa (Lee Guda ABI 5/2011). - Prezzo d mercato Rappreseta l prezzo d compravedta, l caoe d afftto, l caoe d leasg, l caoe superfcaro, ecc. espress dal mercato mmoblare (). - Prezzo margale Varazoe del prezzo totale al varare dell ammotare della caratterstca. - Prezzo utaro medo Rapporto tra l prezzo totale e l ammotare della caratterstca.

7 Pag. 7 d 95 - Rapport mercatl Rapport drettamete espress dal mercato, geere basat su rapport tra prezz utar delle caratterstche mmoblar. - Rapporto copertura Rapporto tra l reddto d u mmoble e la rata d del debto ammortameto del prestto mmoblare gravate su d esso (). - Rcerca d mercato Raccolta, coservazoe ed elaborazoe d dat espress drettamete dal mercato. - Resame rapporto Cotrollo d u rapporto d valutazoe medate valutazoe la revsoe del lavoro trapresa da u altro perto che esercta u gudzo mparzale - Saggo d captalzzazoe Saggo che coverte l reddto d u mmoble valore captale. Il saggo d captalzzazoe o è ua gradezza espressa spotaeamete dal mercato (Lee Guda ABI 5/2011). - Saggo d scoto Saggo utlzzato per covertre u mporto moetaro, da versare o da rscuotere futuro, u valore attuale (Lee Guda ABI 5/2011). - Saggo redmeto tero Saggo che eguagla l valore attuale de rcav co l valore attuale de cost d u vestmeto. È l saggo per l quale l valore attuale etto dell vestmeto è ullo (Lee Guda ABI 5/2011). - Segmeto d mercato Utà elemetare dell aals estmatva. Il segmeto d mercato è defto se soo deft suo parametr (Lee Guda ABI 5/2011). - Superfce commercale È ua msura covezoale ella quale soo comprese la superfce prcpale e le superfc secodare dell mmoble, che etrao ella superfce commercale ragoe de loro rapport mercatl superfcar (). - Superfce reale Rappreseta la dmesoe fsca d u mmoble, determata secodo le modaltà d rlevo (Lee Guda ABI 5/2011). - Ttolartà Il/ ttolo/ d propretà co cu l bee mmoble è perveuto al soggetto propretaro (). - Ubcazoe Idcazoe del Comue co evetuale frazoe o localtà, Va o Pazza e umero cvco del bee mmoble questoe (). - Utà mmoblare Porzoe d fabbrcato o u fabbrcato o seme d fabbrcat ovvero u area, che, ello stato cu s trova e secodo l uso locale, preseta potezaltà d autooma fuzoale e reddtuale (Decreto Mstero delle Faze 2 geao artcolo 2 comma 1 ). - Valore d trasformazoe Dffereza attualzzata tra l valore d mercato dell mmoble trasformato e l costo d trasformazoe (edfcazoe, rstrutturazoe, ecc.) al etto dell utle dell zatva mmoblare alla data della valutazoe (Lee Guda ABI 5/2011).

8 Pag. 8 d VALORE DI MERCATO 1.1 Il presete captolo mra a llustrare crter geeral che s rferscoo alla defzoe del valore mercato rportata ella crcolare. 263/2006 Ttolo II captolo 1 sezoe IV della Baca d Itala. 1.2 Il valore d mercato è ua rappresetazoe del valore d scambo, ossa della somma che u mmoble frutterebbe se fosse posto vedta sul (lbero) mercato alla data della valutazoe crcostaze che rspodoo a deft crter. 1.3 Il valore d mercato è stmato tramte l applcazoe d procedure e d metod d valutazoe rfert alla tpologa, alle codzo dell mmoble e alle crcostaze pù probabl cu tale mmoble potrebbe essere compraveduto sul (lbero) mercato. 1.4 Le procedure e metod utlzzat per determare l valore d mercato devoo rflettere le stuazo, dat e le formazo del mercato mmoblare. I metod utlzzat per stmare l valore d mercato compredoo l metodo del cofroto d mercato, l metodo fazaro e l metodo del costo. La scelta del metodo valutatvo è legata alla dspobltà de dat, alle crcostaze del mercato e alle codzo dell mmoble da valutare. 1.5 Il rapporto d valutazoe mra a: comucare al lettore l valore dell mmoble da stmare; cofermare le faltà della valutazoe; esporre le procedure e metod d valutazoe; dcare le evetual assuzo alla base della valutazoe e le codzo lmtat. 1.6 La Baca d Itala defsce l valore d mercato come (crcolare. 263/2006 sezoe IV puto 1): L mporto stmato al quale l mmoble verrebbe veduto alla data della valutazoe u operazoe svolta tra u vedtore e u acqurete cosezet alle ormal codzo d mercato dopo u adeguata promozoe commercale, ell ambto della quale le part hao agto co cogzo d causa, co prudeza e seza alcua costrzoe. La defzoe è accordo co quella rportata egl Stadard terazoal d valutazoe (IVS 2007 S.1): Il valore d mercato è l ammotare stmato per l quale u determato mmoble può essere compraveduto alla data della valutazoe tra u acqurete e u vedtore, essedo etramb soggett o codzoat, dpedet e co teress oppost, dopo u adeguata attvtà d marketg durate la quale le part hao agto co eguale capactà, co prudeza e seza alcua costrzoe.

9 Pag. 9 d Og elemeto della defzoe può essere llustrato separatamete: Importo stmato s rfersce a u prezzo espresso dearo, pagable per l mmoble u operazoe d mercato e determato da u soggetto che possede la qualfca, la capactà e l espereza per compere la valutazoe; alla data della valutazoe rchede che l valore d mercato s rfersca a ua defta data, quato mercat e le loro codzo possoo varare e l valore può rsultare scorretto o approprato u mometo dfferete. La defzoe del valore d mercato suppoe ache che lo scambo e la stpula del cotratto d compravedta avvegao smultaeamete, seza alcua varazoe d prezzo altrmet possble; u operazoe svolta tra u vedtore e u acqurete cosezet alle ormal codzo d mercato etramb cotraet o soo dspost a vedere/comprare per u prezzo cosderato o ragoevole el mercato. L acqurete o pagherà u prezzo pù alto d quello rchesto dal mercato. Il vedtore è motvato a vedere l mmoble al mglor prezzo otteble sul mercato. La trasazoe deve avvere tra part o relazoe tra loro, che agscoo cascua dpedetemete dall altra; dopo u adeguata promozoe commercale per la quale l mmoble è offerto sul mercato ella maera pù approprata affché sa veduto al mglor prezzo ragoevolmete otteble. La durata d esposzoe sul mercato può varare secodo l mmoble e l adameto del mercato, ma deve essere suffcete da permettere all mmoble d essere posto all attezoe d u adeguato umero d potezal acquret. Il perodo d esposzoe è aterore al mometo della valutazoe; ell ambto della quale etrambe le part hao agto co cogzo d causa, co prudeza e seza alcua costrzoe presuppoe che cotraet sao format su tutt gl elemet che possoo fluezare la compravedta e che cascua parte sa motvata a partecpare all operazoe, ma che o sa forzata é debtamete costretta a portarla a compmeto.

10 Pag. 10 d La defzoe d valore d mercato assume che: No sao computate el valore d mercato le spese d trasazoe (otao, mposte, ecc.) e le spese d trascrzoe Il valore d mercato esclude specfcatamete l rfermeto a u prezzo relatvo a term o crcostaze partcolar o specal, come ad esempo u fazameto atpco, ua vedta co patto d locazoe, ua cocessoe specale garatta da ua parte ella trasazoe. I partcolare l valore d mercato può o corrspodere al prezzo quato quest ultmo può rsultare codzoato da crcostaze specfche qual ecesstà soggettve d vedere o acqustare ecc. A.1 APPLICAZIONE Nell esegure e comucare la stma del valore d mercato, l perto certfcato CEPAS provvede a: A.1.1 A.1.2 A.1.3 A.1.4 A.1.5 A.1.6 Presetare la valutazoe maera completa e compresble, così che o rsult fuorvate; Verfcare che la stma del valore d mercato s bas su dat e sulle formazo d mercato; Verfcare che la stma del valore d mercato sa otteuta utlzzado le procedure e metod approprat; Forre formazo suffcet per permettere a coloro che leggoo e fao affdameto sul rapporto d valutazoe d compredere a peo dat, ragoamet, le aals e le cocluso; Idetfcare e descrvere charamete l mmoble da valutare; Idcare og assuzoe e codzoe lmtate su cu s è basata la valutazoe.

11 Pag. 11 d VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO Il presete captolo cosdera le stuazo elle qual l perto può essere carcato d determare valor dvers dal valore d mercato, al fe d evtare cas d fratedmeto e/o equvoc ell uso e ell applcazoe delle bas d valutazoe dverse da quelle d mercato. 2.1 I prcpal valor dvers dal valore d mercato che possoo essere rchest al perto soo seguet: valore cauzoale; valore asscurable; valore d mercato futuro; valore d vedta forzata. 2.2 Valore cauzoale La legslazoe europea dca che Il valore d u mmoble determato medate ua stma prudezale della commercabltà futura dell mmoble, teedo coto degl aspett d sostebltà a lugo terme dell mmoble, delle ordare codzo del mercato locale, dell uso correte dell mmoble stesso e de suo possbl e approprat us alteratv. Gl elemet speculatv o devoo essere pres cosderazoe per la stma del valore cauzoale. Il valore cauzoale deve essere stablto maera trasparete e chara (La defzoe è coteuta ella legslazoe europea - Drettva 98/32/CE del Parlameto Europeo e del Cosglo Europeo data 22/06/1998). I merto al valore cauzoale s evdeza che: è u cocetto d valore a rscho a f de prestt per le propretà mmoblar; s basa sugl aspett sostebl e lmta la valutazoe del valore dell mmoble alle caratterstche ecoomche permaet dello stesso e al reddto che qualsas locataro potrebbe trare medate ua corretta gestoe; la defzoe del valore cauzoale troduce, tra l altro, ua ozoe che può essere descrtta come atteuazoe delle tedeze del mercato, de cao e de tass d captalzzazoe; la sostebltà del valore cauzoale può rchedere d apportare aggustamet all effettvo reddto dell mmoble, al tasso d scoto o d captalzzazoe ed a cost d gestoe e ammstrazoe dell mmoble; per evtare dubb sull applcazoe del valore cauzoale va osservato che l valore cauzoale o può essere calcolato co ua semplce decurtazoe percetuale del valore d mercato; le assuzo utlzzate per la stma del valore cauzoale devoo dervare dalla coosceza approfodta dell adameto storco del mercato mmoblare e da u esame crtco delle codzo attual e delle tedeze soprattutto sotto l proflo del rscho; la stma del valore cauzoale o può fodars sulle quotazo mmoblar tabellar e su prezz d lsto delle mprese mmoblar e delle ageze d termedazoe; ella stma del valore cauzoale, l perto deve fare esplcta mezoe el rapporto d valutazoe delle evetual drettve mpartte dalla Baca.

12 Pag. 12 d Valore asscurable Il valore asscurable è l valore d u bee come defto u cotratto asscuratvo o ua polzza asscuratva. 2.4 Valore d mercato futuro Il valore d mercato futuro d u mmoble svluppo è la prevsoe del valore d mercato d u mmoble a ua data futura, specfcata dal valutatore modo da rflettere l perodo ecessaro per u adeguata commercalzzazoe e per ua completa egozazoe dell mmoble. Questa data è successva alla data della valutazoe, ma l valore futuro d mercato è stmato a quest ultma data. Il valore d mercato futuro rappreseta l opoe del valutatore merto agl attes cambamet del mercato fo alla data specfcata. Lo scopo del valore futuro è llustrare l opoe del valutatore toro all adameto futuro del mercato el perodo ecessaro per completare la vedta Il valore futuro è falzzato alla determazoe d u valore d mercato d u mmoble suscettble d svluppo, per l quale è prevsta o è atto la trasformazoe che s coclude ua data successva a quella della valutazoe. Il valore futuro è l valore d mercato dell mmoble alla data della futura vedta Il valore d mercato futuro è calcolato esclusvamete elle valutazo d mmobl svluppo ell potes dell erogazoe parzale d u fazameto Nell potes che u mmoble sa destato a essere trasformato, l perto deve stmare oltre l valore d mercato ache l valore d mercato futuro alla data della stesura del rapporto d valutazoe, potzzado le codzo dell mmoble secodo l prevsto processo d costruzoe o d rstrutturazoe, e fssado l perodo ecessaro per l esecuzoe de lavor e per la futura vedta. 2.5 Valore d vedta forzata Il valore d vedta forzata è l mporto che s può ragoevolmete rcavare dalla vedta d u bee, etro u tervallo troppo breve perché rspett temp d commercalzzazoe rchest dalla defzoe del valore d mercato La vedta forzata mplca u prezzo dervate da ua vedta avveuta crcostaze straordare. Geeralmete rflette u perodo d commercalzzazoe adeguato, durate l quale l bee o è stato esposto el mercato a suffceza; a volte rflette la codzoe d u vedtore o tezoato alla vedta e/o ua vedta mposta o estorta.

13 Pag. 13 d Il prezzo d vedta forzata s fa dpedere dal perodo d esposzoe correlato alle codzo soggettve delle part cotraet, alle codzo oggettve dell mmoble e allo svolgmeto della trattatva Il prezzo otteble ua vedta forzata o può essere prevsto realstcamete, a meo che la atura o le rago delle costrzo sul vedtore sao cooscute Il valore d vedta forzata deve fare rfermeto a specfche assuzo, teuto d coto che o è realstco che l perto determ l valore seza cooscere la ragoe delle lmtazo esstet Le assuzo ella stma del valore d vedta forzata possoo rguardare l applcazoe d u crtero covezoale basato sulla smulazoe del processo d formazoe del prezzo rferto alle caratterstche mmoblar Il valore d vedta forzata è atteso essere more del prezzo d mercato, ma o può essere calcolato co ua semplce decurtazoe percetuale del valore d mercato. A.2 APPLICAZIONE A.2.1 A.2.2 A.2.3 La stma del valore dverso dal valore d mercato s basa su dat e crcostaze adeguat alla valutazoe. La stma del valore dverso dal valore d mercato è otteuta utlzzado le tecche e le metodologe approprate. La valutazoe del valore dverso dal valore d mercato è svluppata sulla base delle formazo suffcet per supportare le aals e le cocluso merto.

14 Pag. 14 d CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI 3.1 Il Codce d codotta de Pert o ha alcua autortà legale formale, é è teso essere altro che complemetare al processo d certfcazoe CEPAS. 3.2 La stma del valore d mercato d u mmoble e de valor dvers dal valore d mercato deve essere svolta da pert competet, seza pregudz o teress persoal, cu rapport d valutazoe sao char, o fratedbl e coteet tutt gl elemet ecessar per la corretta terpretazoe della valutazoe stessa. 3.3 I pert devoo sempre promuovere e tutelare la fduca della collettvtà verso la professoe del perto. 3.4 Il Codce d codotta mra a cosderare alcu cocett etc (saper essere) e a forre rfermet comportametal (sapere e saper fare) per svolgere l attvtà d valutazoe per le esposzo garatte da mmobl. 3.5 Il Codce d codotta tegra Codc e precett deotologc delle categore professoal, per qual l apparteeza del perto ad Alb e/o Ord comporta l rspetto delle relatve regole. 3.6 Per svolgere la valutazoe d propretà mmoblar è ecessaro possedere u struzoe, ua formazoe e u espereza specfche, quato la stma mmoblare mplca ormalmete competeze tecche, ecoomche e gurdche. A.3 APPLICAZIONE A.3.1 U perto certfcato CEPAS deve rspettare le prescrzo del Mauale d Best Practce affché possa essere apposto l tmbro d certfcazoe CEPAS sul rapporto d valutazoe redatto. Commeto 1 Il rapporto d valutazoe deve essere redatto coformtà al presete Mauale. La stma del valore d mercato deve essere determata secodo crter e coteut del presete Mauale. Cò oostate soo possbl eccezo quado soo mposte dalla commtteza, così come è possble che l perto, per svolgere l carco, abba la ecesstà d fare rfermeto a assuzo che, se pur o provate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. 2 Il presete Mauale s applca sa a pert certfcat CEPAS-B01 sa a quell CEPAS-B02 per rspettv lvell d competeza. A.3.2 I pert devoo mateere sempre autooma professoale.

15 Pag. 15 d 95 A.3.3 A.3.4 U perto o deve agre modo gaevole e fraudoleto, o deve svluppare é dvulgare u rapporto d valutazoe che cotega opo e aals false, o accurate o o obettve. U perto o deve agre cofltto d teresse. Commeto 1 A ttolo d esempo e seza pretesa d esaustvtà, soo da cosderars cas d cofltto d teress le stuazo elle qual l perto: 1) abba svolto attvtà d termedazoe mmoblare sull mmoble oggetto della valutazoe; 2) abba rapport d paretela/professoale co l rchedete l fazameto; 3) sa teressato drettamete all operazoe mmoblare. Il perto o deve rcevere dal rchedete l mutuo altr tp d carch professoal fo al terme del processo d valutazoe. Qualora s tratt d reperre per coto del rchedete l mutuo ua documetazoe dspesable per la redazoe del rapporto d valutazoe, l processo deve rsultare cotrollato e trasparete e cofrot della Baca. I partcolare, al perto è fatto obblgo d avvertre la Baca dell essteza d u cofltto tra l teresse della Baca, quello dell evetuale clete e l propro. Iteso, quest ultmo, seso lato, cludedo l teresse persoale, professoale, della propra famgla, dell mpresa, ecc., oché l covolgmeto del perto drettamete o drettamete ell operazoe progettuale, commercale o fazara che rguarda l mmoble. L attvtà d agete mmoblare o è compatble co l dpedeza pertale. A.3.5 A.3.6 A.3.7 A.3.8 Il perto o deve utlzzare é fare affdameto su cocluso o fodate, basate su qualuque tpo d pregudzo, é presetare cocluso secodo cu tale pregudzo è ecessaro per alterare l valore. U perto deve asscurare che og suo collaboratore o dpedete, che lo auta ell espletameto d u carco, applch l presete Codce d codotta. U perto deve mateere la massma rservatezza sulle formazo e dat otteut ell espletameto dell carco, ad eccezoe degl obblgh prevst dalla legge. U perto deve svolgere l propro carco ella pù rgorosa dpedeza, obettvtà e mparzaltà e seza accomodamet per teress persoal.

16 Pag. 16 d 95 A.3.9 U perto o deve svolgere u carco che prevede d cludere opo e cocluso gà determate. A.3.10 Nel resame del rapporto d valutazoe, u perto deve esprmere u suo mparzale gudzo e gustfcare le propre rago accordo o dsaccordo co le cocluso del rapporto d valutazoe. A.3.11 U perto deve sottoscrvere solo le prestazo professoal che ha persoalmete svolto e/o dretto. A.3.12 U perto deve costatemete mglorare e aggorare le propre coosceze professoal e scetfche.

17 Pag. 17 d ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE 4.1 Il mercato mmoblare è artcolato sottomercat (segmet) su qual s hao coosceze basate su dat e formazo uso ella prass commercale. A f della stma è ecessaro svolgere u aals del mercato mmoblare per dvduare l segmeto d mercato cu appartee l mmoble oggetto d valutazoe. 4.2 L dvduazoe del segmeto d mercato è ecessara per svolgere la comparazoe tra l mmoble da valutare e gl mmobl sml d prezzo oto. 4.3 Il segmeto d mercato rappreseta l utà elemetare del mercato mmoblare. S tratta dell utà o ulterormete scdble ell aals ecoomco-estmatva del mercato mmoblare 4.4 Il cocetto e la defzoe d segmeto d mercato soo fodametal tutte le attvtà d valutazoe. 4.5 A f dell aals ecoomco-estmatva, u segmeto d mercato term cocret resta defto rspetto a seguet prcpal parametr: localzzazoe; tpo d cotratto; destazoe; tpologa mmoblare; tpologa edlza; dmesoe; caratter della domada e dell offerta; forma d mercato; lvello d prezzo; fase del mercato mmoblare; flterg. 4.6 I parametr del segmeto d mercato devoo essere espress term umerc e/o term letterar. 4.7 Pù utà mmoblar rcadoo ello stesso segmeto d mercato se presetao sml ammotar e parametr e e rapport mercatl.

18 Pag. 18 d 95 A.4 APPLICAZIONE Il segmeto d mercato è rlevato secodo seguet parametr ecoomco-estmatv: A.4.1 A.4.2 A.4.3 A.4.4 A.4.5 A.4.6 A.4.7 A.4.8 Localzzazoe La localzzazoe dca la poszoe dell utà mmoblare ello spazo geografco ed ecoomco, fuzoe de lvell della redta fodara. Tpo d cotratto Il tpo d cotratto rguarda la atura della trasazoe relatva a ua compravedta, all afftto, al leasg, ecc. Destazoe La destazoe dca l uso al quale è adbto l mmoble (abtazoe, uffco, commerco, ecc.). Tpologa mmoblare La tpologa mmoblare rguarda le classfcazo degl mmobl fabbrcat e terre; mmobl uov, usat, rstrutturat o restaurat, ecc.; utà codomo o propretà esclusva; ecc. Tpologa edlza La tpologa edlza s rfersce a caratter morfologc e fuzoal dell edfco. Dmesoe La dmesoe dca se s tratta d utà mmoblar pccole, mede o grad rspetto al mercato mmoblare esame. Caratter della domada e dell offerta I caratter della domada e dell offerta mrao a descrvere soggett che operao sul mercato, loro comportamet, le terrelazo tra domada e offerta e co altr segmet d mercato. Forma d mercato La forma d mercato mra essezalmete a stablre l grado d competzoe, ossa l grado d cocorreza rspettvamete dal lato della domada e dell offerta. Il grado d competzoe flueza drettamete l lvello del prezzo. Le prcpal forme d mercato soo, stes: cocorreza perfetta; moopolo; cocorreza moopolstca; cocorreza moopolstca rstretta (domada o offerta); olgopolo (collusvo o o collusvo); moopolo blaterale.

19 Pag. 19 d 95 A.4.9 Lvello del prezzo Il lvello del prezzo d mercato è rappresetato dal prezzo utaro medo degl mmobl del segmeto d mercato, oppure dal prezzo utaro mmo e dal prezzo utaro massmo. A.4.10 Fas del mercato mmoblare La fase del mercato mmoblare è rferta all adameto cclco del mercato. Le fas del mercato mmoblare soo: la fase d espasoe; la fase d cotrazoe; la fase d recessoe; la fase d recupero. A.4.11 Flterg Il flterg mra a rappresetare u aspetto ecoomco-socale dello specfco segmeto d mercato esame. Il flterg può essere ullo, fase d crescta (up) oppure fase decrescete (dow).

20 Pag. 20 d RAPPORTO DI VALUTAZIONE 5.1 Il rapporto d valutazoe s rfersce al documeto teccoestmatvo redatto da u perto certfcato CEPAS. 5.2 Il rapporto d valutazoe mra: a comucare al lettore l valore stmato, a cofermare le faltà della valutazoe, a esporre le procedure e metod d valutazoe e a dcare le evetual assuzo alla base della valutazoe e le codzo lmtat. 5.3 Il rapporto d valutazoe è u documeto dretto all ottemeto e alla covalda d ua valutazoe e d ua specfca costatazoe. Il rapporto d valutazoe ha tre dsttve faltà: 5.4 Idetfcare l mmoble offerto a garaza del fazameto secodo le dsposzo del Codce Cvle; L artcolo 2826 del Codce Cvle stablsce che: Nell atto d cocessoe dell poteca l mmoble deve essere specfcatamete desgato co l dcazoe della sua atura, del comue cu s trova, oché de dat d detfcazoe catastale; per fabbrcat corso d costruzoe devoo essere dcat dat d detfcazoe catastale del terreo su cu sstoo. 5.5 Verfcare la susssteza de requst per la crcolazoe gurdca degl mmobl secodo le vget ormatve per l mmoble offerto garaza; 5.6 Determare valore d mercato e/o l/ valore/ dverso/ dal valore d mercato. A.5 APPLICAZIONE Il rapporto d valutazoe deve coteere: A.5.1 A.5.2 A.5.3 Idcazoe della parte che ha commssoato l rapporto d valutazoe Idetfcazoe del perto certfcato CEPAS, specfcadoe cogome e ome, Albo e/o Orde professoale. Idcazoe della parte rchedete l fazameto A.5.4 Data del sopralluogo

21 Commeto Pag. 21 d 95 1 Il sopralluogo deve essere effettuato persoalmete dal perto. La data è quella cu l perto ha spezoato l mmoble offerto garaza al fazameto. Il sopralluogo e l spezoe dell mmoble soo svolt sa teramete sa esteramete; l spezoe rguarda l tero mmoble e o deve lmtars a ua sua porzoe; l spezoe è obblgatora. L spezoe è essezale per l attvtà d valutazoe e per la verfca dello stato d fatto co quello documetale. 2 L spezoe è falzzata alle seguet verfche e accertamet: le modaltà d accesso e l ubcazoe; la rlevazoe della cossteza dell mmoble; la rlevazoe della cossteza metrca dell mmoble se eseguta drettamete; la verfca della scala delle plametre fuzoe delle qual può essere determata la cossteza metrca dell mmoble; la comparazoe tra lo stato d fatto e lo stato dervate a) dagl att catastal, b) dalla documetazoe edlzo urbastca c) dal ttolo (o ttol) d propretà del bee; la determazoe dello stato avazameto de lavor e la coformtà delle opere autorzzate; l accertameto delle caratterstche mmoblar quattatve e qualtatve che determao varazo d prezzo d mercato; lo stato d mautezoe dell mmoble; lo stato e la coformtà degl mpat; l rlevo de parametr per l dvduazoe del segmeto d mercato; l accertameto d evetual servtù apparet e/o crcostaze che possoo durre varazo d valore e/o d commercabltà; la verfca dello stato locatvo; og altro elemeto rteuto opportuo per adempere al madato rcevuto. A.5.5 A.5.6 Data della valutazoe Data del rapporto d valutazoe A.5.7 Idetfcazoe a f dell artcolo 2826 del Codce Cvle

22 Pag. 22 d 95 Commeto 1 Idetfcazoe a f dell art del Codce Cvle medate: Ubcazoe Idcazoe del Comue co evetuale frazoe o localtà, Va o Pazza e umero cvco del bee mmoble questoe. Descrzoe, cossteza e modaltà d accesso U esaustva descrzoe del bee mmoble medate: accesso, co spegazoe delle modaltà d accesso al bee mmoble partedo dalla pubblca vabltà, co descrzo delle part dell mmoble che s percorroo fo alla porta d accesso all mmoble medesmo; descrzoe del bee mmoble attraverso l dvduazoe delle vare part (va e accessor) che compogoo l mmoble stesso compreso l lvello d pao. Cof Specfcazoe delle propretà cofat (almeo tre) che delmtao l bee mmoble offerto garaza. Nell potes che l accertameto o s sa svolto attraverso pubblc regstr, s può dcare, dopo la specfca delle part cofat, la locuzoe salvo se altr (s.s.a). È possble dcare ua descrzoe della parte cofate (ad esempo: vao scala codomale, prospetto sulla va, ecc.). È possble dvduare le propretà cofat attraverso loro detfcatv catastal. Rappresetazoe catastale Rappresetazoe catastale del bee mmoble offerto garaza attraverso l dvduazoe della sezoe (Catasto fabbrcat o Catasto terre), del Comue, del Foglo d mappa e della Partcella. Se l mmoble è rappresetato al Catasto terre s devoo specfcare la superfce catastale e la superfce reale, se cooscuta, specfcadoe la fote, la classe e reddt; se l mmoble è rappresetato al Catasto fabbrcat s deve specfcare l evetuale subaltero, la categora, la classe, la cossteza e la redta catastale. I caso d utà mmoblar prve d classameto, per le qual la redta o è dspoble, s dca la categora fttza (F) seguta dal umero che dvdua la tpologa mmoblare. Il perto deve verfcare: se la rappresetazoe catastale corrspode allo stato dell mmoble offerto garaza del fazameto; se la rappresetazoe catastale corrspode alla descrzoe coteuta ella ttolartà del bee. Nell potes egatva, l perto deve forre u opportua motvazoe. Salvo espressa rchesta della parte commttete, l perto o deve verfcare la stora catastale dal veteo atecedete. La rappresetazoe è data, ove applcable, dalla Partta Tavolare, Corpo Tavolare, Comue Cesuaro, Parte A.I (cossteza), Parte A.II (servtù attva), Parte B (propretà), Parte C (aggrav).

23 Pag. 23 d 95 A.5.8 Ttolartà Commeto 1 S deve specfcare l atto otarle o documeto doeo co cu l bee mmoble è perveuto alla parte propretara attraverso l dcazoe del otao rogate, della data della stpula e, se possble, del umero d repertoro e d fasccolo. Se la proveeza è ua deuca d successoe l perto deve evdezare tale crcostaza ad eccezoe che la commtteza o abba rchesto u accertameto specfco sulla ttolartà; tale potes l perto deve verfcare l atto otarle co l quale l bee è perveuto al date causa la propretà; attraverso la lettura del coteuto l perto deve verfcare la corrspodeza tra quato descrtto e compraveduto co lo stato d fatto; ell potes egatva l perto deve spegare le motvazo. Salvo espressa rchesta della parte commttete, l perto o deve svolgere l accertameto presso pubblc regstr e o deve verfcare la ttolartà el veteo atecedete. A.5.9 Verfca dell essteza d servtù attve e passve Commeto 1 La verfca della susssteza delle servtù attve e passve s svolge attraverso la lettura e l esame degl att d ttolartà. 2 Nel corso dell spezoe l perto deve porre attezoe alla susssteza d evetual servtù attve o passve apparet foredoe u opportua descrzoe. A.5.10 Legttmtà edlza ed urbastca Commeto 1 Il perto deve procedere alla verfca della coformtà edlza e urbastca del bee mmoble offerto garaza secodo le vget ormatve. La verfca deve essere motvata co espresso rfermeto alla documetazoe esamata, precsadoe la proveeza ed evdezado la susssteza della coformtà; potes egatva l perto llustra le motvazo. 2 Preseza d rregolartà. Nell potes cu l perto rlev la preseza d opere esegute dfformtà o seza prescrtt ttol abltatv, deve evdezare tal crcostaze foredo u opportua motvazoe ed esprmedo u parere sulla commercabltà, teuto d coto che la ormatva vgete prevede che, al d fuor delle potes d asseza d cocessoe e lceza e del vzo d totale dfformtà, gl altr abus o mpedscoo la valda crcolazoe gurdca

24 Pag. 24 d 95 degl edfc o loro part. I tal potes l perto deve valutare l ammotare de cost per la rmessa prsto e/o per l evetuale saatora edlza e/o l mor valore. A.5.11 Valore d mercato Commeto 1 Il perto deve determare l valore d mercato modo documetato, charo e trasparete, specfcado le aals, le motvazo e calcol. 2 L evetuale trasformazoe dell mmoble deve essere: teccamete realzzable; legalmete cosetta. 3 Il perto deve specfcare l metodo (o metod) d valutazoe adottato per la determazoe del valore d mercato. A.5.12 Valore dverso dal valore d mercato Commeto 1 Se rchesto dalla commtteza, l perto deve determare l/ valore/ dverso/ dal valore d mercato. 2 Il perto deve determare l valore dverso dal valore d mercato modo documetato, charo e trasparete. 3 Il perto deve specfcare l metodo (o metod) d valutazoe adottato per la determazoe del valore dverso dal valore d mercato. A.5.13 Lmt e assuzo Commeto 1 Il rapporto d valutazoe deve essere redatto secodo preset requst e la stma del valore d mercato e de valor dvers dal valore d mercato deve essere svolta secodo crter e coteut del presete Mauale. Cò oostate è possble dsattedere questo prcpo quado la commtteza mpoe, el rspetto della ormatva, alcue eccezo; così come è possble che l perto, per svolgere l carco, abba la ecesstà d fare rfermeto a proposzo che, se pur o provate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. 2 Il perto deve specfcare evetual lmt e assuzo.

25 Pag. 25 d 95 3 Le assuzo soo proposzo rteute essere vere per cert f. Le assuzo compredoo fatt, codzo o stuazo che fluscoo sull oggetto o sull approcco della valutazoe, ma la cu verfca può o essere possble o ecessara. Soo preposzo che, ua volta dcharate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. Le assuzo alla base d ua valutazoe devoo essere motvate. 4 Le codzo lmtat soo lmt mpost alle valutazo rchest: dalla commtteza (ad esempo la verfca della commercabltà); dal valutatore (ad esempo l dveto d dvulgare a terz l rapporto d valutazoe seza l propro coseso); dalla ormatva. 5 Il perto, tuttava, deve verfcare se le codzo lmtat (R ) o sao tal che: tedoo a fuorvare gl utet potezal; lmtao la valutazoe da far sì che suo rsultat o sao pù affdabl e credbl per la faltà e l utlzzo della valutazoe medesma; le struzo coteute ell carco mplcho ua deroga a preset requst, tal caso tal struzo devoo essere charamete rportate el rapporto d valutazoe. A.5.14 Documetazoe Commeto 1 La documetazoe allegata al rapporto d valutazoe è parte tegrate del rapporto d valutazoe medesmo. 2 La documetazoe è fuzoe della tpologa dell mmoble oggetto d fazameto, dello stato dell mmoble (stato attuale o mmoble svluppo), della destazoe e del tpo d fazameto (mutuo, leasg). 3 La documetazoe da allegare al rapporto d valutazoe deve essere: copa autetca; oppure copa della copa autetca; oppure copa semplce ma autetcata dall autore co la seguete dctura copa autetca dell orgale seguta da data e frma. 4 Al rapporto d valutazoe, d orma, devoo essere allegat:

26 Pag. 26 d 95 L atto otarle o documeto doeo a comprovare la proveeza; La plametra catastale dell utà mmoblare oggetto; La vsura catastale dell utà mmoblare oggetto; L estratto d mappa del Catasto Terre (per mmoble da costrure o terreo offerto garaza); Il certfcato (vgete) d destazoe urbastca (per mmoble da costrure o terreo offerto garaza o per utà mmoblar che abbao perteze superor a metr quadr); U esaurete documetazoe fotografca; La documetazoe (att autorzzatv, staze d saatora, ecc.) comprovate la valda crcolazoe gurdca degl edfc e loro part; ell potes cu l accertameto sa desumble dalla documetazoe eleco la cu aals o abba evdezato elemet d cogrueza e/o dscotutà, al rapporto d valutazoe potrà o essere allegata la prescrtta documetazoe, tal caso sarà ecessaro specfcare l/ documeto/ da cu soo state desute le formazo; tale potes l perto sarà rteuto resposable e lmt dell aals svolta; Se del caso, le vare certfcazo ecessare, per legge, all utlzzo dell mmoble o allo svolgmeto dell attvtà; Og altra documetazoe rteuta ecessara dal perto a coferma de rsultat e delle cocluso del rapporto d valutazoe. 5 Per evetual osservazo e rserve merto alla documetazoe, l perto deve fare espressa mezoe el rapporto d valutazoe (assuzo e lmt alla valutazoe). A.5.15 Dcharazoe d coformtà Commeto 1 U rapporto d valutazoe redatto da u perto certfcato CEPAS deve coteere, oltre la frma del perto certfcato, ache l tmbro CEPAS che cotee l ome e cogome del perto e l umero del certfcato. L'apposzoe del tmbro CEPAS sgfca che "l presete rapporto d valutazoe è stato redatto coformemete al Mauale d Best Practce d CEPAS " A.5.16 Frma del perto Commeto 1 Copa coforme elettroca e/o cartacea del rapporto d valutazoe compres gl allegat deve essere coservata dal perto certfcato CEPAS per l perodo stablto dalla legge e, og caso, o ferore a 10 a.

27 Pag. 27 d METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO 6.1 Quado u mercato è attvo e qud soo dspobl dat mmoblar ecessar per la valutazoe, l metodo del cofroto d mercato è l pù dretto, probate e documetato metodo per valutare u mmoble. 6.2 I dat mmoblar d cofroto devoo apparteere allo stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare, ossa devoo possedere gl stess dcator ecoomco-estmatv. 6.3 I procedmet d valutazoe applcat per le faltà del presete Mauale, soo: l market comparso approach; l sstema d stma; l market comparso approach e l sstema d stma. Market Comparso Approach 6.4 Il Market Comparso Approach è ua procedura sstematca applcata alla stma del valore d mercato degl mmobl; s basa su aggustamet de prezz d mercato rlevat base alle caratterstche mmoblar degl mmobl d cofroto e dell mmoble da valutare. 6.5 Il Market Comparso Approach è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal; Tabella d valutazoe; Stes coclusva. Commeto 1 Parametr del segmeto d mercato. I parametr del segmeto d mercato rguardao rapport mercatl e le formazo quattatve e qualtatve del segmeto d mercato d apparteeza dell mmoble da valutare e degl mmobl d cofroto. 2 I rapport estmatv esprmoo la relazoe stetca tra due gradezze ecoomco-mmoblar. I rapport estmatv rguardao rapport mercatl, espress spotaeamete dal mercato, e rapport strumetal che soo predspost per l aals estmatva.

28 Pag. 28 d 95 3 Tabella de dat La tabella de dat cotee le caratterstche dell mmoble da valutare (subject) e dell mmoble o degl mmobl d cofroto (comparabl). Per le utà mmoblar d cofroto soo dcat l prezzo d mercato e la data del cotratto. Schema esemplfcatvo della tabella de dat Prezzo e caratterstche Prezzo Data Comparable (1) Comparable (2) Subject Utà d msura Caratterstca1 Caratterstca2 Caratterstca 4 Le caratterstche mmoblar s suddvdoo caratterstche quattatve e qualtatve e soo msurate medate l utlzzo della scala cardale, della scala ordale e della scala omale. Nella tabella de dat le caratterstche mmoblar soo rportate ella scala cardale; l passaggo dalle scale ordale e omale a quella cardale avvee medate l uso de omeclator. I omeclator hao l compto d descrvere e catalogare modo sstematco le class d ua caratterstca mmoblare qualtatva attrbuedo u ome alla sgola classe e descrvedola modo uvoco. 5 L aals de prezz margal applca due prcp d stma: l prcpo d sosttuzoe l prcpo d complemetartà. I crter d stma de prezz margal soo: l prezzo, l costo, l valore d trasformazoe, l valore complemetare e l valore d sosttuzoe. 6 Il rapporto d poszoe è l rapporto tra l prezzo margale e l prezzo medo d ua caratterstca superfcara.

29 Pag. 29 d 95 7 Tabella de prezz margal La tabella de prezz margal rporta per og caratterstca quattatva e qualtatva presa esame e per cascu comparable, l prezzo margale della sgola caratterstca. I prezz margal possoo essere calcolat term percetual rfert al prezzo de comparabl e term d valore. Per le caratterstche qualtatve, l prezzo margale può essere stmato co l sstema d stma. I preseza d u solo mmoble d comparazoe, a f del calcolo del prezzo margale della superfce prcpale, l perto deve specfcare l rapporto d poszoe adottato el calcolo. Data Schema esemplfcatvo della tabella de prezz margal Caratterstca Caratterstca1 Caratterstca2 Caratterstca Prezzo margale Comparable (1) Comparable (2) 8 Tabella d valutazoe La tabella d valutazoe rporta prezz d mercato rlevat de comparabl e le caratterstche mmoblar prese esame (elemet d cofroto). Per og caratterstca è rportato l corrspodete aggustameto. Il prezzo corretto d cascu comparable esprme l valore d mercato dell mmoble da valutare dervato dallo specfco cofroto. Schema esemplfcatvo della tabella d valutazoe Elemet d cofroto Comparable (1) Comparable (2). Prezzo Data Caratterstca1 Caratterstca2 Caratterstca Prezzo Corretto 9 Gl aggustamet soo le correzo del prezzo del comparable fuzoe de dvers ammotar delle caratterstche prese esame ella comparazoe. L aggustameto è l prodotto tra la dffereza degl ammotar della caratterstca e l prezzo margale della caratterstca medesma. 10 Stes coclusva Il prezzo corretto è l valore d mercato del subject rferto al prezzo del comparable esame. Se comparabl soo due o pù, l valore d mercato dell mmoble da valutare è rappresetato dalla meda artmetca, ovvero dalla meda poderata, ella quale pes soo stmat ragoe delle potes metodologche svolte e dell attedbltà de dat mmoblar rlevat. Il perto deve rportare le assuzo toro al peso attrbuto a cascu prezzo corretto.

30 Sstema d stma Pag. 30 d Il sstema d stma s basa sullo stesso prcpo del Market Comparso Approach. Il sstema d stma è u sstema d equazo relatve a cofrot tra comparabl e l mmoble da valutare (subject). La rlevazoe de dat rguarda: le caratterstche x j co dc j=1,2,...,m e =1,2,..., relatv rspettvamete a comparabl e alle caratterstche prese cosderazoe; prezz d mercato de comparabl P j; le caratterstche dell mmoble oggetto d stma x 0. l valore dell mmoble da stmare s dca co V e prezz margal delle caratterstche mmoblar s dcao co p. I term stetc, l sstema d stma cosdera la matrce de coeffcet D, l vettore de prezz p d elemeto P j e l vettore delle cogte o d stma s d elemet V e p el modo seguete: 1 x11 x 01 x12 x x1 x 0 1 x x x x... x x D ; xm1 x 01 x m2 x xm x 0 s V p1 p 2 ;... p p P1 P2.... Pm Il sstema d stma s preseta term smbolc el modo seguete: V 1 x11 x01 x12 x02... x1 x0 P p 1 1 x x x x... x x 1 P p xm1 x01 xm2 x02... xm x 0 Pm p 6.7 La soluzoe del sstema d stma forsce l valore d mercato dell mmoble da stmare e prezz margal delle caratterstche mmoblar. 6.8 Il sstema d stma è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Schema d rsoluzoe; Rsultat d stma.

31 Commeto Pag. 31 d 95 1 Parametr del segmeto d mercato I parametr del segmeto d mercato rguardao rapport mercatl e le formazo quattatve e qualtatve del segmeto d mercato d apparteeza dell mmoble da valutare e degl mmobl d cofroto. 2 Tabella de dat La tabella de dat cotee le caratterstche dell mmoble da valutare (subject) e degl mmobl d cofroto (comparabl). Per le utà mmoblar d cofroto soo dcat l prezzo d mercato e la data del cotratto. Prezzo e caratterstche Prezzo Data Caratterstca1 Caratterstca2 Caratterstca Schema esemplfcatvo della tabella de dat Comparable (1) Comparable (2) Subject Utà d msura 3 Schema d rsoluzoe Lo schema d rsoluzoe rporta dat umerc ella matrce de coeffcet, el vettore de prezz e el vettore d stma. 4 Rsultat d stma I rsultat della stma soo l valore d mercato dell mmoble da valutare e prezz margal delle caratterstche mmoblar. Market Comparso Approach e sstema d stma 6.9 Il sstema d stma può essere applcato per calcolare prezz margal delle caratterstche qualtatve abbameto al Market Comparso Approach utlzzato per stmare prezz margal delle caratterstche quattatve Il procedmeto d valutazoe costtuto dal Market Comparso Approach e dal sstema d stma s artcola due dstte fas: la prma fase applca l Market Comparso Approach per calcolare prezz corrett de comparabl fuzoe delle caratterstche quattatve; la secoda fase applca l sstema d stma utlzzado prezz corrett calcolat ella prma fase, e determa l valore d mercato dell mmoble da stmare e prezz margal delle caratterstche qualtatve.

32 Pag. 32 d Il Market Comparso Approach e l sstema d stma soo compost da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal delle caratterstche quattatve; Tabella d valutazoe; Schema d rsoluzoe del sstema d stma; Rsultat d stma. A.6 APPLICAZIONE Il perto certfcato CEPAS ell applcazoe del metodo del cofroto d mercato, deve: A.6.1 A.6.2 Icludere ua descrzoe delle formazo e de dat esamat della rcerca d mercato operata, delle procedure d valutazoe adottate e de ragoamet che supportao le aals, le opo e le cocluso rportate el rapporto. Applcare uo de seguet procedmet d valutazoe: Market Comparso Approach; sstema d stma; Market Comparso Approach e sstema d stma. Commeto 1 Il Market Comparso Approach è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal: Tabella d valutazoe; Stes coclusva. 2 Il sstema d stma è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Schema d rsoluzoe; Rsultat d stma. 3 Il Market Comparso Approach e l sstema d stma soo compost da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella prezz margal delle caratterstche quattatve; Tabella d valutazoe; Schema d rsoluzoe del sstema d stma; Rsultat d stma. A.6.3 Presetare dat e calcol modo charo e accurato così che o rsulto fuorvat.

33 Pag. 33 d METODO FINANZIARIO 7.1 Il metodo fazaro s basa sulla captalzzazoe del reddto degl mmobl. 7.2 Il metodo fazaro può essere applcato sa ella stma del valore d mercato che ella stma d valor dvers dal valore d mercato. Per le applcazo rguardat l valore d mercato è ecessaro svluppare ed aalzzare dat e le formazo d mercato. 7.3 Il metodo fazaro è partcolarmete mportate per gl mmobl acqustat e vedut sulla base della loro capactà d produrre reddto e elle stuazo cu sussstoo dat d mercato che e cosetoo l applcazoe. Tuttava la precsoe matematca delle procedure utlzzate questo metodo o deve essere fratesa e qud cosderata dcatore della precsoe de rsultat. 7.4 Ne procedmet d captalzzazoe, l saggo d captalzzazoe mra a prevedere l valore d mercato d u mmoble, ossa l suo pù probable prezzo d mercato el partcolare segmeto d mercato d apparteeza. 7.5 Nel metodo fazaro, la rlevazoe de dat mmoblar rguarda le gradezze quattatve, qual ad esempo cao d afftto e le caratterstche mmoblar, e le formazo qualtatve (qual ad esempo le codzo che sorgoo dal rapporto cotrattuale). 7.6 La proezoe temporale del reddto mmoblare deve essere approprata e ragoevole, sotto l potes per la quale l mmoble è gestto da u operatore ragoevolmete effcete o da u ammstrazoe medamete competete. 7.7 Il metodo fazaro comprede procedmet per aalzzare la capactà d geerare beefc moetar d u mmoble e la possbltà d covertre quest beefc el valore captale. 7.8 Il metodo fazaro s artcola tre procedmet: l procedmeto d captalzzazoe dretta; l procedmeto d captalzzazoe fazara; l aals del flusso d cassa scotato.

34 Pag. 34 d 95 Procedmeto d stma per captalzzazoe dretta 7.9 Il procedmeto d captalzzazoe dretta coverte modo dretto l caoe d mercato auale dell mmoble da valutare el valore d mercato dell mmoble stesso, dvdedo l reddto auo per u saggo d captalzzazoe Il procedmeto d captalzzazoe dretta può essere presetato sotto forma d prodotto del reddto auo per l verso del saggo d captalzzazoe (moltplcatore o Gross Ret Multpler 1 ) Il caoe d mercato può essere calcolato al etto o al lordo delle spese Il caoe d mercato etto è l reddto d u mmoble al etto delle deduzo per cost a carco del propretaro, calcolat su base aua. La stma de cost rguarda le sgole voc d spesa, dcate a ttolo esemplfcatvo elle seguet: ammstrazoe; mautezoe; asscurazoe; ammortameto; mposte; sftto e esgbltà; costo d adeguameto alle ormatve; teress su atcpazo e su captal fss; somme corrsposte a terz, secodo cotratto e ormatva I reddt dell mmoble devoo essere valutat base alla defzoe 2, seza teere coto del caoe correte, laddove o s rtega approprato e sulla base de dat dervat dal mercato. Per mmobl e qual s svolge u attvtà produttva specale e per qual o è attvo l mercato degl afftt, l caoe auo d mercato può essere calcolato tramte u blaco estmatvo, medo, ordaro, auo rferto all attvtà d mpresa eserctata ell mmoble. 1 GRM 2 Ved Caoe d Mercato term e defzo (Lee Guda ABI - N ).

35 Commeto Pag. 35 d 95 1 Il metodo della captalzzazoe dretta calcola l valore d mercato d u mmoble dvdedo l reddto auo (lordo o etto) per l saggo d captalzzazoe, el modo seguete: R V 0 V R 0 Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Reddto auo dell mmoble da valutare (euro/ao) Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe dretta 2 Il perto certfcato CEPAS deve cosderare l caoe d mercato che potrebbe essere pagato per l mmoble oggetto d valutazoe seza teer coto del caoe effettvamete pagato se questo rsulta maggore o more d quello d mercato. 3 Per gl mmobl e qual s svolge u attvtà produttva (albergh, dustre, warehouse, ecc.) e per qual o è possble effettuare ua rcerca del caoe d mercato, quest ultmo può essere desuto dalla seguete formula: R L P S (1 ) 1 RL Caoe d mercato auo (euro/ao) P Produzoe aua (euro/ao) S Spesa d produzoe aua (euro/ao) Alquota d proftto d mpresa 7.14 Il saggo d captalzzazoe è ua gradezza dervata dal rapporto fra l caoe d mercato e l prezzo d u mmoble La rcerca del saggo d captalzzazoe s svolge rlevado u campoe d cao d mercato R j d mmobl d superfce S j (co dce j=1,2,...,m) e u campoe d prezz d mercato P h d mmobl d superfce S h (dce h=1,2,...,). Il saggo d captalzzazoe medo è par a: m j1 m j1 R S j j : h1 h1 P S h h

36 Commeto Pag. 36 d 95 1 Il reddto etto auale è calcolato co u blaco estmatvo sottraedo al reddto lordo le spese d gestoe. 2 Se la rcerca dretta del saggo d captalzzazoe è svolta su cao d mercato, l saggo medo d captalzzazoe rappreseta u saggo lordo. Vceversa, se la rcerca è svolta su reddt ett, otteut sottraedo le spese a cao d mercato, l saggo medo d captalzzazoe rappreseta u saggo etto. L applcazoe della captalzzazoe dretta codurrà ad u uco valore d stma dpedetemete dall utlzzo d u saggo d captalzzazoe lordo o etto qualora le spese sao percetuale egual per l mmoble da valutare e per gl altr mmobl dello stesso segmeto d mercato. 3 Soo stat rlevat dat mmoblar per estrarre l saggo d captalzzazoe el segmeto d mercato el quale rcade l mmoble oggetto d valutazoe. Immoble Caoe euro Superfce mq A ,00 80 B ,00 85 C ,00 82 Immoble Prezzo euro Superfce mq X ,00 82 Y ,00 87 Il saggo d captalzzazoe medo I L (lordo) rsulta par a: I L ,46% Se le spese d eserczo ammotao complessvamete al 30% del reddto lordo per l mmoble da valutare e per gl altr mmobl dello stesso segmeto d mercato, l saggo d captalzzazoe medo I N (etto) ammota al 3,12% come d seguto calcolato: I N I L 1 0,30 3,12% Nell applcazoe della formula della captalzzazoe dretta l saggo d captalzzazoe lordo (4,46%) può essere applcato al reddto lordo dell mmoble oggetto d stma, metre l saggo d captalzzazoe etto (3,12%) al reddto etto dell mmoble oggetto d stma I macaza d dat (cao o prezz d mercato) ello stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare, la rcerca del saggo

37 Pag. 37 d 95 d captalzzazoe può procedere segmet d mercato prossm. Il saggo d captalzzazoe estratto da segmet d mercato dvers da quello dell mmoble da valutare deve essere corretto fuzoe de seguet parametr prcpal: localzzazoe; destazoe; tpologa edlza e mmoblare; dmesoe. I tale potes, l perto deve specfcare le assuzo relatve a parametr. Commeto 1 Il metodo della captalzzazoe dretta è ache utlzzato asseza de prezz d compravedta d mmobl dello stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare; questo caso la rlevazoe deve essere svolta uo o pù segmet prossm (processo d rcerca remota del saggo d captalzzazoe). 2 Secodo gl stadard valutatv terazoal, la rcerca del saggo d captalzzazoe deve rflettere dat e le formazo d mercato relatv a prezz, a reddt, a loro tred oché alla pratca e alle aspettatve degl operator. 3 Gl aggustamet o possoo rguardare l saggo d captalzzazoe besì separatamete cao o reddt ett da ua parte e prezz d mercato dall altra Il saggo d captalzzazoe può essere calcolato, macaza d dat d mercato e/o per verfca, modo dretto attraverso: ) la meda poderata tra l saggo d captalzzazoe del mutuo mmoblare e l saggo d redmeto dell vestmeto mmoblare rappresetato dall mmoble da valutare (equty); ) la meda poderata tra l saggo d captalzzazoe dell area e l saggo d captalzzazoe del fabbrcato. La poderazoe è fuzoe della percetuale d erogazoe del mutuo mmoblare ) e del rapporto complemetare dell area ). Commeto 1 Il saggo d captalzzazoe del mutuo è l rapporto tra la quota d ammortameto aua e l captale fazato. 2 Il saggo d reddtvtà dretta è l rapporto tra l reddto etto dell mmoble, dmuto della quota d ammortameto aua del mutuo, e l captale propro (prezzo d mercato dell mmoble detratta la somma fazata).

38 Pag. 38 d 95 3 U mmoble è stato compraveduto a ,00 ed è affttato a u caoe d mercato d /ao. Il costo d gestoe è par a 3.500,00 /ao. Nel modo ) l saggo d captalzzazoe può essere calcolato el modo che segue: cosderato u fazameto veteale par all 80% del valore d mercato d u mmoble (Loa To Value) e l saggo d teresse par al 5,65%, e derva u saggo d captalzzazoe del mutuo r par a: r 0, (1 0,0565) 20 0,085 Co ua quota d ammortameto aua par a: Q a ,00 0,80 0, / ao È possble calcolare l saggo d reddtvtà dretta e secodo la defzoe: , , , ,02 e 0, ,00 ( ,00 0,80) ,00 Nel modo ) l saggo d captalzzazoe è par allora a: N M r (1 M) e 0,80 0, ,80 0,1803 0, 0319 N Saggo d captalzzazoe etto ella captalzzazoe dretta r Saggo d captalzzazoe del mutuo e Saggo d reddtvtà dretta M Rapporto tra l mutuo e l valore d mercato dell mmoble 4 Il saggo d captalzzazoe del terreo è l rapporto tra l caoe d mercato del terreo e l prezzo d mercato del terreo. 5 Il saggo d captalzzazoe del fabbrcato è l rapporto tra l caoe d mercato del fabbrcato e l prezzo d mercato del fabbrcato.

39 Pag. 39 d 95 6 U mmoble è stato compraveduto a ,00 ed è affttato a u caoe d mercato d /ao. Il costo d gestoe è par a 3.500,00 /ao. Nel modo ) l saggo d captalzzazoe può essere calcolato come segue: s stma u rapporto complemetare del terreo edfcato C T par al 25% e la percetuale d ammortameto auale del fabbrcato par all 1%. Qud s calcolao l valore del terreo V T, l valore del fabbrcato V F e la quota d ammortameto auale Q A: VT = ,00 0,25= ,00 VF = ,00 0,75 = ,00 QF = ,00 1% = /ao S determa l reddto auale al etto della quota d ammortameto del fabbrcato: , , ,50 = 6.962,50 /ao S calcola qud l reddto del terreo R T medate l rapporto complemetare del terreo C T el modo seguete: RT = 6.962,50 0,25= 1.740,63 /ao Il reddto del fabbrcato R F s ottee sottraedo al caoe d mercato le spese d gestoe e l reddto del terreo: RF = , , ,63 = 7.359,37 /ao S procede qud al calcolo del saggo d captalzzazoe del terreo T e del saggo d captalzzazoe del fabbrcato F: 1.740, ,37 T 0,02443 F 0, , ,00 Nel modo ) l saggo d captalzzazoe è par a: N = C T T 0,25 0, ,25 0,03443 = 0, C T F N CT IF IT Saggo d captalzzazoe etto ella captalzzazoe dretta Rapporto complemetare del terreo Saggo d captalzzazoe del fabbrcato Saggo d captalzzazoe del terreo

40 Pag. 40 d 95 7 Il modo ) del puto 7.17 commetato al puto 3) cosete d stmare l saggo d captalzzazoe da applcare el metodo della captalzzazoe dretta secodo la seguete tabella: Meda poderata tra l saggo d captalzzazoe del mutuo e l saggo d reddtvtà dretta Saggo d teresse del mutuo Iformazoe d mercato Durata del mutuo Iformazoe d mercato Percetuale d erogazoe Iformazoe d mercato Saggo d reddtvtà dretta Rcerca d mercato Saggo d captalzzazoe del mutuo Calcolo Saggo d captalzzazoe Applcazoe della formula Il modo ) del puto 7.17 commetato al puto 6) cosete d stmare l saggo d captalzzazoe da applcare el metodo della captalzzazoe dretta secodo la seguete tabella: Meda poderata tra l saggo d captalzzazoe dell area e l saggo d captalzzazoe del fabbrcato Costo d rcostruzoe deprezzato del Calcolo fabbrcato Rapporto complemetare Rcerca d mercato Quota d ammortameto Calcolo o stma Reddto dell mmoble Dato stmato Saggo captalzzazoe del terreo Calcolo Saggo captalzzazoe del fabbrcato Calcolo Saggo captalzzazoe Applcazoe della formula 7.18 Il saggo d captalzzazoe può essere calcolato, macaza d dat d mercato e/o per verfca, modo dretto attraverso l rapporto d copertura del debto moltplcato per l saggo d captalzzazoe del mutuo e la percetuale d erogazoe. Commeto 1 Il rapporto d copertura del debto (DCR) è dervato dal campo delle stme cauzoal e poe ua codzoe estera legata alle garaze d resttuzoe d u prestto. 2 Il rapporto d copertura del debto è l rapporto tra l reddto d u mmoble e la rata d ammortameto del prestto mmoblare gravate su d esso.

41 Pag. 41 d 95 3 U mmoble è stato compraveduto a ,00 ed è affttato a u caoe d /ao. Il costo d gestoe è par a 3.500,00 /ao. S cosder u fazameto veteale par all 80% del valore d mercato al saggo d teresse del 5,65%, l saggo d captalzzazoe del mutuo r secodo la defzoe è par a: r 0,0565 0, (1 0,0565) Co ua quota d ammortameto aua par a: Q a ,00 0,80 0, ,00 / ao È possble, qud, calcolare l rapporto d copertura del debto: DCR , , ,00 0,4695 Il saggo d captalzzazoe rsulta par a: N r DCR M 0,085 0,4695 0,80 0,0319 N r DCR M Saggo d captalzzazoe etto ella captalzzazoe dretta Saggo d captalzzazoe del mutuo Rapporto d copertura del debto Rapporto tra l mutuo e l valore d mercato dell mmoble 4 Il puto 7.18 commetato al puto 3) cosete d stmare l saggo d captalzzazoe da applcare ella captalzzazoe dretta secodo la seguete tabella: Saggo d captalzzazoe secodo l DCR Saggo d teresse del mutuo Iformazoe d mercato Durata del mutuo Iformazoe d mercato Percetuale d erogazoe Iformazoe d mercato Saggo captalzzazoe del mutuo Calcolo Rapporto d copertura del debto Rcerca d mercato Saggo d captalzzazoe Applcazoe della formula 7.19 Il saggo d captalzzazoe mra a prevedere l valore d mercato d u mmoble u partcolare segmeto d mercato locale ove è collocato l mmoble da valutare. D cosegueza l mpego d sagg dervat da vestmet moblar o è cosetto.

42 Pag. 42 d 95 Metodo della captalzzazoe fazara 7.20 Il metodo della captalzzazoe fazara applca l calcolo fazaro alla sere de reddt aual e al valore d rvedta al terme del perodo d dspobltà dell mmoble da stmare Il reddto da captalzzare è calcolato al etto delle spese Il reddto etto è l reddto d u mmoble al etto delle deduzo per cost a carco del propretaro, calcolat su base aua. La stma de cost rguarda le sgole voc d spesa, dcate a ttolo esemplfcatvo elle seguet: ammstrazoe; mautezoe; asscurazoe; ammortameto; mposte; sftto e esgbltà; costo d adeguameto alle ormatve; teress su atcpazo e su captal fss; somme corrsposte a terz, secodo cotratto e ormatva I reddt dell mmoble devoo essere valutat base alla defzoe 3, seza teere coto del caoe correte, laddove o s rtega approprato e sulla base de dat dervat dal mercato. Per mmobl e qual s svolge u attvtà produttva specale e per qual o è attvo l mercato degl afftt, l caoe auo d mercato può essere calcolato tramte u blaco estmatvo, medo, ordaro, auo rferto all attvtà d mpresa eserctata ell mmoble. Commeto 1 Il perto certfcato CEPAS deve cosderare l caoe d mercato che potrebbe essere pagato per l mmoble oggetto d valutazoe seza teer coto del caoe effettvamete pagato se questo rsulta maggore o more d quello d mercato. 2 Per gl mmobl e qual s svolge u attvtà produttva (albergh, dustre, warehouse, ecc.) e per qual o è possble effettuare ua rcerca del caoe d mercato, quest ultmo può essere desuto dalla seguete formula: R L P S (1 ) 1 RL P S Caoe d mercato auo (euro/ao) Produzoe aua (euro/ao) Spesa d produzoe aua (euro/ao) Alquota d proftto d mpresa 3 Ved Caoe d Mercato term e defzo (Lee Guda ABI - N ).

43 Pag. 43 d La stma del valore d rvedta (recupero, fale) s può svolgere base al saggo d captalzzazoe (fale) e base al saggo d svalutazoe o rvalutazoe del prezzo d mercato. Commeto 1 La stma del valore fale al terme del perodo d dspobltà può svolgers medate la captalzzazoe dretta del reddto dell ao successvo la fe del perodo d dspobltà. I questo modo l valore d mercato el metodo della captalzzazoe fazara s calcola el modo seguete: V t 1 t R 1 C 1 R t Ct 1 f f 1 V Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Rt Reddto lordo auo varable (euro/ao) Ct Costo d gestoe auo varable (euro/ao) R+1 Reddto lordo dell ao +1 (euro/ao) C+1 Costo d eserczo dell ao +1 (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a) t Ao geerco f Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe fale Il saggo d captalzzazoe fale è dfferete dal saggo d captalzzazoe scelto el metodo della captalzzazoe fazara e può essere calcolato medate la seguete formula: o 1 1 l d o l d Saggo d captalzzazoe fale Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe dretta Saggo auale d varazoe del reddto etto Perodo d dspobltà (a) Saggo auale d varazoe del prezzo d mercato Il saggo d captalzzazoe o può essere calcolato come gà precsato ella captalzzazoe dretta (ote 7.15, 7.17, 7.18, 7.19). Il saggo d varazoe auo del reddto etto può essere calcolato tra l reddto etto dell ultmo ao () e l reddto etto del prmo ao del flusso d cassa forma leare, come segue: R R1 R1 l e forma espoezale, come segue: 1 l ( R 1) R 1 R Reddto etto dell ultmo ao (euro/ao) R1 Reddto etto del prmo ao (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a) l Saggo auale d varazoe del reddto etto

44 Pag. 44 d 95 2 La stma del valore fale d rvedta al terme del perodo d dspobltà può svolgers base al saggo d svalutazoe o rvalutazoe del prezzo d mercato el perodo esame. I questo modo l valore d mercato el metodo della captalzzazoe fazara s calcola el modo seguete (f > d): V Rt Ct 1 f t 1 1 d 1 1 f t V Rt Ct f d t Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Reddto lordo auo varable (euro/ao) Costo auo varable (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a) Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe fazara Saggo auo d varazoe de prezz d mercato Ao geerco 7.25 Il perodo d dspobltà può essere fssato secodo la durata del cotratto o le codzo del mercato mmoblare La rcerca del saggo d captalzzazoe s svolge rlevado u campoe d compravedte d mmobl dello stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare, costtuto da cotratt co prezz total (P h co dce h=1,2,...,), co durate t h e co le rspettve sere de reddt lord o ett. L estrazoe de sagg d captalzzazoe ( h) s può svolgere co l equazoe del saggo d redmeto tero rferto alle sere de reddt e a prezz degl mmobl d cofroto. Il saggo d captalzzazoe medo è par a: Commeto h h1 h1 P P h h 1 Il saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe fazara è l saggo d redmeto tero dell vestmeto che prevede: l prezzo d acqusto dell mmoble; la sere de reddt aual varabl; la sere de cost aual varabl; l prezzo d rvedta dell mmoble (al terme del perodo d dspobltà). Al tal fe è ecessaro svolgere le seguet dag: Prezzo d acqusto dell mmoble Iformazoe d mercato Reddt aual varabl Rcerca d mercato Cost aual varabl Rcerca d mercato Saggo d captalzzazoe fale Rcerca d mercato Saggo varazoe prezzo d mercato Rcerca d mercato Saggo d varazoe del reddto Calcolo 2 Il metodo della captalzzazoe fazara è ache utlzzato

45 Pag. 45 d 95 asseza de prezz d compravedta d mmobl dello stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare. I questo caso la rlevazoe deve essere svolta uo o pù segmet prossm a quello dell mmoble da valutare (processo d rcerca remota del saggo d captalzzazoe). 3 Secodo gl stadard valutatv terazoal, la rcerca del saggo d captalzzazoe deve rflettere dat e le formazo d mercato relatv a prezz, a reddt, a loro tred oché alla pratca e alle aspettatve degl operator. 4 Gl aggustamet o possoo rguardare l saggo d captalzzazoe besì, separatamete, cao o reddt ett da ua parte e prezz d mercato dall altra Il saggo d captalzzazoe può essere calcolato, macaza d dat d mercato e/o per verfca, modo dretto tegrado l saggo calcolato co l procedmeto d captalzzazoe dretta co l saggo d varazoe de reddt e l saggo d svalutazoe o rvalutazoe del valore d mercato dell mmoble. Commeto 1 Nelle potes esposte è possble calcolare l saggo d captalzzazoe modo dretto. Il flusso d cassa ella captalzzazoe fazara è fluezato, dversamete che ella captalzzazoe dretta, dalla durata del perodo d dspobltà, da reddt aual varabl, da cost aual varabl e dalla svalutazoe/rvalutazoe del valore fale dell mmoble al terme del perodo d dspobltà. La Yeld ad Chage Formula calcola l saggo d captalzzazoe fazara co u aggustameto Δ del saggo rlevato el metodo della captalzzazoe dretta: f O Δ f 0 Aggustameto Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe dretta Nell potes cu l saggo d varazoe de reddt lord, l saggo d varazoe de cost e l saggo d svalutazoe/rvalutazoe soo ugual e costat, l aggustameto è par a questo saggo e l saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe fazara rsulta essere: d f O d f O Saggo auale d varazoe del prezzo del mercato Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe ella captalzzazoe dretta

46 Pag. 46 d Il saggo d captalzzazoe mra a prevedere l valore d mercato d u mmoble u partcolare segmeto d mercato locale ove è collocato l mmoble da valutare. D cosegueza l mpego d sagg dervat da vestmet moblar o è cosetto. Aals del flusso d cassa scotato 7.29 L aals del flusso d cassa scotato s basa sul calcolo del valore attuale etto del flusso d cassa dell mmoble da valutare. Il valore attuale etto può rferrs all tero mmoble o a ua sua parte compoete o a teress o a drtt durevol sull mmoble medesmo I rcav del flusso d cassa soo rappresetat da reddt e da valor d mercato. I cost del flusso d cassa soo rappresetat dalle spese d eserczo e da cost d terveto. Commeto 1 L aals del flusso d cassa scotato calcola l valore d mercato d u mmoble cosderado l suo specfco flusso d cassa, geeralmete co cost d trasformazoe o d terveto zal e co durata lmtata el tempo. 2 L aals del flusso d cassa scotato può essere rappresetata co l calcolo del valore d mercato d u mmoble cosderado l saggo d scoto el modo seguete: R V CI m1 C m m1 m a 0 CI1 1 m1 R a C a CI 2 a m2... R C a CI m m a E a V CIt Rt Ct t m E a Valore d mercato dell mmoble da stmare (valore attuale etto) (euro) Costo auo dell terveto (euro) Reddto auo dell mmoble trasformato (euro/ao) Costo d eserczo auo dell mmoble trasformato (euro/ao) Ao geerco Durata dell terveto (cclo d produzoe edlza) (a) Durata del perodo d dspobltà (a) Rcavo fale (euro) Saggo d captalzzazoe ell aals del flusso d cassa

47 Pag. 47 d 95 3 L aals del flusso d cassa scotato può essere rappresetata co l calcolo del valore d mercato d u mmoble cosderado l saggo d scoto el modo seguete: 1 (1 a) V R C a V R C a Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Reddto lordo auo costate postcpato (euro/ao) Costo d eserczo auo costate postcpato (euro/ao) Durata della redta (a) Saggo d captalzzazoe 7.31 I rcav del flusso d cassa soo rappresetat da reddt e da valor d mercato. I cost del flusso d cassa soo rappresetat dalle spese d eserczo e da cost d terveto Il perodo d dspobltà può essere fssato secodo la durata del cotratto o le codzo del mercato mmoblare La rcerca del saggo d captalzzazoe s svolge rlevado u campoe d compravedte d mmobl (o d part d mmobl o d drtt o d teress), costtuto da cotratt co prezz total (P h co dce h=1,2,...,), co durate t h e co rspettv fluss d cassa. L estrazoe de sagg d captalzzazoe ( h) s può svolgere co l equazoe del saggo d redmeto tero rferto a fluss d cassa prefgurat per gl mmobl d cofroto. Il saggo d captalzzazoe medo è par a: h h1 P P h h1 h 7.34 Nel rapporto d valutazoe deve essere specfcato u eleco d tutte le assuzo che costtuscoo l fodameto dell aals Il saggo d captalzzazoe mra a prevedere l valore d mercato d u mmoble u partcolare segmeto d mercato locale ove è collocato l mmoble da valutare. D cosegueza l mpego d sagg dervat da vestmet mmoblar dsgut dal rfermeto a segmet d mercato real è da cosderare a f della valutazoe mpropro e fuorvate Il perto svolge rcerche suffcet ad asscurare che le proezo de fluss d cassa e le assuzo alla base dell aals del flusso d cassa sao approprate e ragoevol per l segmeto d mercato mmoblare oggetto Per gl mmobl suscettbl d valorzzazoe (mmobl svluppo) l valore d mercato è posto par al valore d trasformazoe. Per l calcolo del valore d trasformazoe è suggerto l mpego dell aals

48 Pag. 48 d 95 del flusso d cassa della valorzzazoe mmoblare. A.7 APPLICAZIONE Il perto certfcato CEPAS ell applcazoe del procedmeto fazaro, deve: A.7.1 A.7.2 A.7.3 A.7.4 Icludere ua descrzoe delle formazo e de dat esamat, della rcerca d mercato operata, delle procedure d valutazoe adottate e de ragoamet che supportao le aals, le opo e le cocluso rportate el rapporto. Impostare: el metodo della captalzzazoe dretta l reddto e l costo d eserczo; e procedmet fazar l flusso d cassa fuzoe del metodo che s tede adottare (captalzzazoe fazara e aals del flusso d cassa scotato), medate l'dcazoe del reddto/ e del costo/ d eserczo e/o de cost e de rcav. Rlevare l saggo d captalzzazoe dal mercato oppure suborde calcolarlo medate crter prevst dal presete Mauale. Presetare dat e calcol modo charo e accurato così che o rsulto fuorvat.

49 Pag. 49 d METODO DEI COSTI 8.1 Il metodo de cost determa l valore d mercato d u mmoble edfcato, sommado l valore dell area edfcata e l costo d rcostruzoe del fabbrcato esstete, evetualmete deprezzato per la vetustà e per l obsolesceza. 8.2 Il costo d rcostruzoe può essere stmato come costo d sosttuzoe d u uovo mmoble co par utltà e fuzo, cosderate evetualmete la vetustà e l obsolesceza. 8.3 I preseza d mmobl specal e d be mmobl facet parte d u mercato lmtato s applca l metodo de cost. I queste crcostaze, l utlzzo del metodo de cost deve essere rservato alle tpologe d mmobl accettat garaza dalla Baca. 8.4 Il metodo de cost s compoe delle seguet part: la stma del valore dell area edfcata; la stma del costo d rcostruzoe a uovo; la stma del deprezzameto (evetuale). 8.5 Valore dell area edfcata Il valore dell area edfcata può essere stmato co l metodo del cofroto d mercato e co l metodo fazaro Quado o s può svolgere u cofroto dretto, è possble applcare seguet procedmet avedo cura d porre la massma cautela: l crtero della rpartzoe base al rapporto complemetare dell area edfcata; le tecche resdual Crtero della rpartzoe Il crtero della rpartzoe s foda sul rapporto complemetare dell area edfcata, che esprme l rapporto stetco tra l valore dell area edfcata e l valore dell mmoble.

50 Pag. 50 d 95 Commeto 1 Il crtero d rpartzoe cosdera l valore d mercato dell mmoble come somma del valore del terreo edfcato e del valore del fabbrcato; d cosegueza è possble determare l rapporto complemetare del terreo e l rapporto complemetare del fabbrcato. 2 Il valore d mercato d u mmoble VI è par a ,00, l valore del terreo VT è par a ,00 e l valore del fabbrcato VF è par a ,00. Il rapporto complemetare CT del terreo è par allora a: C T , ,00 0,25 Il rapporto complemetare CF del fabbrcato è par a: C F , ,00 0, Tecche resdual Le tecche resdual mrao a stmare l valore dell area edfcata, basados sulle stme prelmar del valore del fabbrcato, del reddto dell mmoble edfcato e de sagg d captalzzazoe del terreo e del fabbrcato. Commeto 1 Le tecche resdual cosderao l valore dell mmoble come sommatora del valore del terreo e del valore del fabbrcato d cosegueza a) l reddto dell mmoble corrspode alla somma del reddto del terreo e del reddto del fabbrcato e b) l saggo d captalzzazoe dell mmoble corrspode alla meda poderata del saggo d captalzzazoe del terreo e del saggo d captalzzazoe del fabbrcato; la poderazoe è svolta sulla base del rapporto complemetare. 2 Il valore d mercato d u mmoble è par a ,00 e l caoe d locazoe è par a ,00 /ao. Il costo d gestoe è par a 3.500,00 /ao. Cosderato u rapporto complemetare del terreo uguale a 0,25 e ua quota d ammortameto del fabbrcato uguale a 1%, valor rsultao come evdezato ella tabella che segue (vedas ache 7.18 commeto 6): Asset Valore euro Reddto euro/ao Saggo % Terreo , ,63 2,443 Fabbrcato , ,37 3,443 Immoble , =9.100,00 3,19

51 Pag. 51 d 95 3 La metodologa (tecca resduale del terreo) cosete d stmare l valore del terreo, teedo coto d: Tecca resduale del terreo Valore d mercato del fabbrcato costo d costruzoe 4 Rapporto complemetare del terreo dato d mercato Quota ammortameto del fabbrcato dato d mercato Caoe d locazoe dell mmoble dato d mercato (stma) Saggo d captalzzazoe del fabbrcato calcolo Saggo d captalzzazoe del terreo calcolo Caoe d locazoe del fabbrcato calcolo Caoe d locazoe del terreo calcolo Valore d mercato del terreo calcolo (captal. dretta) 8.6 Il costo d rcostruzoe può essere stmato come costo d sosttuzoe d u uovo mmoble co par utltà e fuzo, cosderate evetualmete la vetustà e l obsolesceza. 8.7 Costo d rcostruzoe Il costo d rcostruzoe s può stmare va stetco-comparatva e va aaltca: l procedmeto stetco s basa sul cofroto co cost d costruzoe d fabbrcat sml della medesma tpologa e della stessa zoa; l procedmeto aaltco s basa sulla redazoe del computo metrco-estmatvo applcato alla costruzoe da valutare. Nel costo s devoo cosderare gl oer professoal (progettazoe, drezoe lavor, scurezza, ecc.), gl oer fscal e ammstratv oché l utle dell zatva mmoblare. Commeto 1 La procedura stetca s basa sul cofroto co cost d costruzoe recet d altr fabbrcat della medesma tpologa del fabbrcato dell mmoble da stmare, e d cu s cooscoo relatv ammotar. 2 I cost d costruzoe possoo essere rlevat (ove dspobl) da repertor de cost d tpologe edlze rcorret per l settore mmoblare e per l ambto d mercato locale del fabbrcato dell mmoble da stmare. La stma basata sulla cosultazoe de repertor de cost avvee sotto la resposabltà del perto, che utlzzado dat de repertor e deve rcooscere la rspodeza a dat ver. 3 Il perto deve valutare, ache term percetual, l mporto mputable agl oer professoal ecessar per la realzzazoe dell mmoble così come gl oer fscal e ammstratv sul progetto (costo d costruzoe e oer d urbazzazoe). 4 Nella produzoe edlza, quado l sstema orgazzatvo cosdera, oltre la fgura dell mpredtore edle, ache quella 4 Evetualmete deprezzato

52 Pag. 52 d 95 dell mpredtore promotore, al costo d rcostruzoe deve essere sommato l proftto del promotore. 8.8 Le stme del depermeto fsco e dell obsolesceza fuzoale soo svolte: co le quote d ammortameto; co l costo degl tervet d rprsto; e co cofrot drett tra mmobl codzo sml che presetao dvers lvell d depermeto e obsolesceza. La stma dell obsolesceza ecoomca è svolta base alla perdta d reddto captalzzata. I calcol del deprezzameto elle vare forme devoo essere compresbl e forre formazo suffcet per permettere a coloro che esamao l calcolo d compredere a peo dat, le aals e le cocluso Commeto 1 Per gl mmobl co ua certa vetustà s deve detrarre u mporto dovuto al deprezzameto che può essere fsco fuzoale ecoomco. 2 Il deprezzameto fsco può essere elmable o elmable. Quado l deprezzameto fsco è elmable s procede alla stma delle opere e degl tervet ecessar per l rprsto. Quado l deprezzameto fsco è elmable è calcolato secodo la formula del deprezzameto leare: t C RD C 1 CRD C t Costo rcostruzoe deprezzato (euro) Costo d rcostruzoe a uovo (euro) Vta utle (a) Età attuale (a) 3 L obsolesceza ecoomca provoca ua perdta d valore d u mmoble determata da fattor ester. Il deprezzameto è calcolato medate la captalzzazoe del mor reddto rtrable dall mmoble: O E R R O * OE R R * O Deprezzameto per obsolesceza ecoomca (euro) Reddto etto seza obsolesceza ecoomca (euro/ao) Reddto etto co obsolesceza ecoomca (euro/ao) Saggo d captalzzazoe el segmeto d mercato 8.9 Deprezzameto d mmobl compless. Nel caso cu l deprezzameto rguarda u mmoble complesso costtuto da part tpologcamete, fuzoalmete e tecologcamete eterogeee, la stma del deprezzameto s svolge

53 Pag. 53 d 95 scompoedo l mmoble elle sue part e raggruppadole class d deprezzameto omogeee, come ad esempo opere struttural, mpat tecologc e fture. Commeto 1 Per mmobl compless s tedoo fabbrcat e qual le tpologe delle opere hao ua vta utle dversa. 2 I tale potes l costo d rcostruzoe deve essere dvso : opere struttural mpat tecologc fture per cosetre d calcolare dvers deprezzamet fuzoe della dversa vta utle delle tpologe edlze. A.8 APPLICAZIONE Il perto certfcato CEPAS ell applcazoe del procedmeto fazaro, relazoe alla metodologa applcata, deve A.8.1 A.8.2 A.8.3 A.8.4 Icludere ua descrzoe delle formazo e de dat esamat, e de ragoamet che supportao le aals, le opo e le cocluso rportate el rapporto. Stmare l valore d mercato del terreo edfcato. Determare l costo d rcostruzoe. Calcolare l deprezzameto. Commeto 1 Calcolare, se applcable, l mporto dovuto al deprezzameto (fsco, fuzoale e ecoomco) per gl mmobl d ua certa vetustà (ote 8.8 e 8.9). A.8.5 A.8.6 A.8.7 Determare, se applcabl, gl oer fscal e ammstratv. Determare gl oer professoal (progettazoe, drezoe lavor, scurezza, ecc.). Stmare, se applcable, l utle dell zatva mmoblare. 9. IMMOBILI IN SVILUPPO A.8.8 Presetare dat e calcol modo charo e accurato così che o rsulto fuorvat.

54 Pag. 54 d Le bache possoo cocedere fazamet falzzat alla costruzoe e/o rstrutturazoe d be mmobl. I fazamet soo commsurat al costo d costruzoe e/o rstrutturazoe degl mmobl, v compreso l costo dell area o dell mmoble da rstrutturare. 9.2 I fazamet possoo essere erogat sulla base d stat avazameto de lavor (mutuo a trache). 9.3 Lo Stato Avazameto Lavor (SAL) è l documeto che attesta l'avveuta esecuzoe d ua certa quattà d lavoro d qualsas tpo e d qualsas msura. 9.4 Nell potes dell erogazoe rateale d u fazameto è rchesta la stma del costo d vestmeto d u mmoble u mometo termedo del processo d costruzoe. 9.5 Nell potes d erogazoe parzale d u fazameto fuzoe dello stato avazameto lavor, è opportuo procedere alla valutazoe del costo d vestmeto secodo crter prudezal e cautelatv. 9.6 Il valore d trasformazoe d u mmoble è par alla dffereza attualzzata tra l valore d mercato dell mmoble trasformato e l costo d trasformazoe (edfcazoe, rstrutturazoe, ecc.) al etto dell utle dell zatva mmoblare alla data della valutazoe. 9.7 Per gl mmobl suscettbl d valorzzazoe l valore d mercato è posto par al valore d trasformazoe; per l calcolo del valore d trasformazoe è suggerto, relazoe al perodo ecessaro allo svluppo, l mpego dell aals de fluss d cassa della valorzzazoe mmoblare (valore attuale etto), teedo d coto d tutt cost ecessar per la trasformazoe. A.9 APPLICAZIONE A.9.1 A f della determazoe del valore d mercato e/o de valor dvers dal valore d mercato al terme del processo d trasformazoe s applcao procedmet precedetemete dcat. A.9.2 Cascu procedmeto d mercato deve basars sulle osservazo del mercato; cost d costruzoe devoo essere determat sulla base delle aals delle stme d mercato de cost. L uso del metodo fazaro, partcolare le tecche de fluss d cassa scotat, è legato al flusso d cassa d mercato e a sagg d

55 Pag. 55 d 95 attualzzazoe dervat dal mercato. A.9.3 Gl mmobl destat alla rstrutturazoe e le aree destate alla costruzoe d edfc devoo essere valutat teedo d coto degl svlupp cosett dallo strumeto urbastco. A.9.4 La trasformazoe dell mmoble deve essere: teccamete realzzable; legalmete cosetta. A.9.5 Il perto deve avere attezoe a: effettuare ua valutazoe ragoevole del perodo ecessaro per la trasformazoe dalla data d valutazoe; usado l valore attuale etto, ove applcable, l effetto d addzoal ecesstà coesse a cost e a rcav deve essere cosderato ell aals; valutare, per quato possble alla data della valutazoe, l comportameto del mercato durate l perodo d costruzoe; cosderare e sottoleare rsch coess co la costruzoe. A.9.6 I cost ecessar per la trasformazoe soo suddvs 1) cost d edfcazoe e/o rstrutturazoe e 2) cost accessor. A.9.7 I cost d edfcazoe e/o rstrutturazoe, a ttolo esemplfcatvo, possoo essere dvduat : cost coess alla trasformazoe edlza; oer d urbazzazoe; oer professoal. I cost coess alla trasformazoe edlza s possoo determare va stetco-comparatva e va aaltca: l procedmeto stetco s basa sul cofroto co cost d costruzoe d fabbrcat sml della medesma tpologa e della stessa zoa; l procedmeto aaltco s basa sulla redazoe del computo metrco-estmatvo delle opere realzzate. A.9.8 A.9.9 I cost accessor, a ttolo esemplfcatvo e o esaustvo, possoo essere dvduat : oer fazar; marketg; avvameto commercale; mprevst; altro. Il perto, el rapporto d valutazoe, oltre a dcare l valore e/o

56 Pag. 56 d 95 valor dvers dal valore d mercato, deve specfcare l costo dell mmoble oggetto d edfcazoe e/o trasformazoe specfcado la data ella quale è stato sosteuto. 10. STATO AVANZAMENTO LAVORI

57 Pag. 57 d Nell potes dell erogazoe parzale del fazameto deve essere determato l valore correte del maufatto edle u mometo termedo del cclo d produzoe La Baca d Itala (Crcolare.230 del 30 settembre 1999) afferma che Per gl mmobl corso d costruzoe, l valore correte può essere determato teedo ache coto del valore correte dell area e de cost sosteut fo alla data della valutazoe ovvero del valore correte dell mmoble fto al etto delle spese che s dovrao sosteere per l completameto della costruzoe Nell potes d erogazoe parzale, fuzoe dello stato avazameto lavor, è opportuo procedere alla valutazoe del valore correte secodo prcp prudezal e cautelatv. A.10 APPLICAZIONE La relazoe relatva allo Stato Avazameto Lavor (S.A.L.) deve coteere: A.10.1 Data dell spezoe La data cu s è svolta l spezoe da parte del perto; A.10.2 Data della relazoe La data cu è stata redatta la relazoe d SAL. A.10.3 Costo d vestmeto Commeto 1 La stma del costo d vestmeto correte d u mmoble, u mometo termedo del processo d costruzoe, è determato da: l costo d mercato dell area o dell mmoble preesstete; cost sosteut fo alla data della valutazoe. A f dell erogazoe del credto l costo e/o valore d mercato dell area e l costo e/o valore d mercato dell mmoble preesstete possoo essere dedott dal rapporto d valutazoe precedetemete redatto sulla cu base è stato delberato l fazameto stesso. La Baca può rchedere al perto d cofermare e/o aggorare dat coteut el rapporto zale. I cost sosteut possoo essere stmat, avedo cura d porre la massma cautela, medate ua percetuale delle opere esegute rspetto al costo d costruzoe. A.10.4 Data d ultmazoe lavor Commeto 1 S tratta d u parere tecco orde al tempo ecessaro per

58 Pag. 58 d 95 A.10.5 completare lavor. Verfca d coformtà Commeto 1 S tratta d u accertameto falzzato alla verfca della coformtà tra lo stato de luogh (l costruto) e lo stato autorzzato. Oltre a cò l perto verfca che l mmoble sa correttamete ubcato ell area oggetto d poteca. A.10.6 Documetazoe fotografca Commeto 1 U esaurete documetazoe fotografca che documet l spezoe eseguta. 11. MISURA DELLE SUPERFICI IMMOBILIARI 11.1 La msura delle superfc mmoblar è volta prmaramete alla msura della cossteza dell mmoble, artcolata e var tp d

59 Pag. 59 d 95 superfc prcpal e secodare, aesse e collegate, coperte e scoperte, tere ed estere Nel presete documeto, la msura delle superfc mmoblar deve teders puramete strumetale alla stma del valore d mercato e de valor dvers da quell d mercato d u mmoble La msurazoe delle superfc degl mmobl deve avvere secodo uo stadard uvoco d msura metrca Superfce reale La superfce reale rappreseta la dmesoe fsca d u mmoble, determata secodo le modaltà d rlevo La superfce reale s può dstguere : Superfce prcpale relatva alla superfce de local d maggore mportaza compoet l mmoble; Superfc secodare coceret: le superfc aesse relatve alla superfce de balco, terrazze, ecc.; le superfc collegate relatve alle superfc delle sofftte, delle cate, delle masarde, ecc Altre caratterstche superfcare d apparteeza dell mmoble soo le superfc estere (cortle, spazo codomale, gardo, ecc.) Rapport mercatl I rapport mercatl superfcar s rferscoo a rapport tra prezz utar delle superfc secodare e l prezzo utaro della superfce prcpale. Tal rapport soo dspobl per le tpologe mmoblar pù dffuse e rcorret, soo meo o affatto dspobl per altre tpologe come ad esempo per le aree estere La superfce commercale è ua msura covezoale ella quale soo comprese la superfce prcpale e le superfc secodare dell mmoble, che etrao ella superfce commercale ragoe de loro rapport mercatl superfcal Co rfermeto alla realtà mmoblare talaa e a crter adottat a lvello azoale ed europeo, tra crter uvoc d msurazoe della superfce reale possoo essere rcompres seguet: Superfce estera lorda (SEL)

60 Pag. 60 d 95 Per superfce estera lorda s tede l area d u edfco delmtato da elemet permetral ester vertcal, msurata esteramete su cascu pao fuor terra o etro terra alla quota covezoale d m 1,50 dal pao pavmeto. La superfce estera lorda clude: lo spessore de mur permetral lber e u mezzo (1/2) dello spessore delle murature cotgue cofat co altr edfc, lo spessore de mur ter portat e de tramezz; plastr/coloe tere; lo spazo d crcolazoe vertcale (scale, ascesor, ecc.) ed orzzotale (corrdo, dsmpeg ecc.); codott vertcal dell ara o altro tpo; la caba d trasformazoe elettrca, la cetrale termca, le sale mpat ter o cotgu all edfco; e o clude: le rampe d accesso estere o coperte; balco, terrazz e sml; l portcato rcavato all tero della proezoe dell edfco; gl aggett a solo scopo d orameto archtettoco; le aree scoperte delmtate da mur d fabbrca Superfce tera lorda (SIL) Per superfce tera lorda s tede l area d u utà mmoblare, msurata lugo l permetro tero del muro permetrale estero per cascu pao fuor terra o etro terra rlevata ad u altezza covezoale d m 1,50 dal pao pavmeto. La superfce tera lorda clude: lo spessore de mur ter e de tramezz; plastr/coloe ter; lo spazo (tero) d crcolazoe orzzotale (corrdo, dsmpeg, ecc.) e vertcale (scale, ascesor, scale mobl, ecc.); la caba d trasformazoe elettrca, la cetrale termca, le sale mpat ter o cotgu all edfco; codott vertcal dell ara o altro tpo e o clude: lo spessore de mur permetral; l portcato rcavato all tero della proezoe dell edfco o cotguo; balco, terrazz e sml; lo spazo d crcolazoe vertcale e orzzotale (estero); va ad uso comue Superfce tera etta (SIN) Per superfce tera etta s tede l area d u utà mmoblare, determata dalla sommatora de sgol va che costtuscoo l utà medesma, msurata lugo l permetro tero de mur e de tramezz per cascu pao fuor terra o etro terra rlevata ad u altezza d m 1,50 dal pao pavmeto.

61 Pag. 61 d 95 La superfce tera clude: gl spessor delle zoccolature; le superfc de sottofestra; le superfc occupate pata dalle paret mobl; le superfc d passaggo otteute e mur ter per porte e/o varch; le superfc occupate da armad a mur o elemet cassat o quato d smle occup lo spazo tero de va dversamete utlzzable; lo spazo (tero) d crcolazoe orzzotale (corrdoo, dsmpeg, ecc.) e vertcale (scale, ascesor, scale mobl, ecc.) la caba d trasformazoe elettrca, la cetrale termca, le sale mpat ter o cotgu all edfco; codott vertcal dell ara o altro tpo ter; e o clude: lo spessore de mur sa permetrale che ter; l portcato rcavato all tero della proezoe dell edfco o cotguo; balco, terrazz e sml; lo spazo occupato dalle coloe e/o plastr. A.11 APPLICAZIONE A.11.1 A.11.2 La scelta del crtero d msurazoe deve essere effettuata dal perto coeretemete co le specfctà del mercato locale e co l metodo d valutazoe adottato el caso specfco. Ioltre, l crtero d calcolo delle superfc deve essere coerete co quello utlzzato per dat comparatv. Nel rapporto d valutazoe s deve specfcare se l calcolo della cossteza (superfce reale) d u mmoble è stato computo co u rlevo metrco oppure desuto dalla msura metrca d ua plametra. I quest ultma crcostaza s deve precsare la atura dell elaborato grafco utlzzato e se l medesmo è stato forto dal rchedete l fazameto. Il perto deve precsare la tpologa d msurazoe. 12. RIESAME DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE 12.1 Il resame d ua valutazoe cosste ella revsoe del lavoro d u perto, trapresa da u altro perto che esercta u gudzo mparzale.

62 Pag. 62 d Il resame della valutazoe forsce u cotrollo sulla credbltà della valutazoe esame e cosdera: la verdctà, l adeguatezza e l atteza de dat utlzzat e delle dag svolte; l adeguatezza de metod e delle tecche utlzzate; l adeguatezza e la ragoevolezza d aals, opo e cocluso; l adereza delle procedure d valutazoe Il resame delle valutazo è eseguto per dverse rago, es.: la ragoevole dlgeza rchesta per resocot fazar; l doetà della valutazoe per predere decso azedal e per la gestoe degl asset; la coformtà del rapporto d valutazoe a requst ormatv, e cas cu le valutazo soo utlzzate ell ambto del processo d cocessoe de prestt, soprattutto per que prestt asscurat o regolat dallo Stato A causa della ecesstà d asscurare accuratezza, correttezza e qualtà de rapport d valutazoe, l resame d u rapporto d valutazoe è parte tegrate dell attvtà professoale del perto. Nel resamare u rapporto d valutazoe s cosderao: la completezza; la coereza; la ragoevolezza; la correttezza Resame a tavolo della valutazoe S lmta a dat preset el rapporto d valutazoe, che possoo essere o o essere cofermat modo dpedete. S esegue utlzzado ua lsta d cotrollo. Il perto resamatore cotrolla l accuratezza de calcol, la ragoevolezza de dat, l adeguatezza della metodologa e l adereza co le drettve del clete, co requst ormatv e co gl stadard professoal Resame sul campo della valutazoe Comprede l spezoe estera e a volte ache tera dell mmoble esame, oché possbl spezo a mmobl comparabl a coferma de dat presetat el rapporto. Geeralmete utlzza la lsta d cotrollo che copre tutte le voc esamate el resame a tavolo, e può ache compredere ua coferma de dat d mercato, ua rcerca per raccoglere formazo aggutve e ua verfca de programm formatc utlzzat ella stesura del rapporto.

63 Pag. 63 d 95 A.12 APPLICAZIONE Nello svluppare u resame della valutazoe, l perto certfcato CEPAS deve: A.12.1 A.12.2 A.12.3 A.12.4 A.12.5 A.12.6 A.12.7 A.12.8 A.12.9 Defre l processo d resame (a tavolo o sul campo, ved ote 12.5 e 12.6); Idetfcare l rapporto d valutazoe oggetto d resame Verfcare la completezza del rapporto d valutazoe secodo precett del presete Mauale (applcazo) Verfcare coereza e adeguatezza dell attvtà d due dlgece Verfcare la coereza e l adeguatezza delle procedure e del metodo/ d stma adottato/ Verfcare la correttezza de dat dcat e de calcol svluppat Idetfcare, svluppado u opoe merto, le assuzo e le codzo lmtat rportate el rapporto d valutazoe esame Cosderare solo le formazo dspobl sul mercato alla data del rapporto d valutazoe o cosderado gl evet che hao fluto sull mmoble o sul mercato successvamete alla valutazoe. Spegare modo esaurete le rago del suo accordo o dsaccordo co le cocluso del rapporto d valutazoe. A Illustrare le lmtazo delle propre cocluso el caso cu o sa possesso d tutt fatt e d tutte le formazo su cu s era basato precedeza l perto che ha sottoscrtto l rapporto d valutazoe esame.

64 Pag. 64 d FORMULARIO 13.1 MARKET COMPARISON APPROACH 1. Prezzo margale della superfce Il prezzo margale della superfce prcpale rsulta: p 1 S 1 P k + =2 S Per gl mmobl dotat d area estera può essere ecessaro porre a umeratore la parte del prezzo d mercato dell mmoble da attrbure al fabbrcato che può essere computata due mod: per le aree uso esclusvo base all cdeza dell area edfcata: P ( 1 C e base al prezzo utaro delle aree edfcate: P pt S T ) per le aree codomal base al prezzo utaro delle aree edfcate cosderado la quota d propretà: P pt S q Il prezzo margale della superfce secodara rsulta: p π p 1 Il prezzo margale della superfce estera rsulta: p e p T e p1 p pe P S1 S S π σ σe pt q CT Prezzo margale della superfce prcpale (euro/mq) Prezzo margale della superfce secodara (euro/mq) Prezzo margale della superfce estera (euro/mq) Prezzo d mercato (euro) Superfce prcpale (mq) Superfce secodara (mq) Superfce lotto (mq) Rapporto mercatle della superfce secodara Rapporto d poszoe della superfce prcpale Rapporto d poszoe della superfce estera Prezzo utaro de terre edfcat (euro/mq) Quota mllesmale della superfce codomale Rapporto complemetare dell area edfcata (cdeza dell area edfcata)

65 Pag. 65 d Reddto margale della superfce Il reddto margale della superfce prcpale rsulta: r 1 S 1 R k + =2 S Per gl mmobl dotat d area estera può essere ecessaro porre a umeratore la parte del reddto dell mmoble da attrbure al fabbrcato che può essere computata due mod: per le aree uso esclusvo base all cdeza dell area edfcata: R ( 1 C ) ; e base al prezzo utaro delle aree edfcate: R pt T S ; T per le aree codomal base al prezzo utaro delle aree edfcate cosderado la quota d propretà: R pt S T q. Il reddto margale della superfce secodara rsulta: r π R 1. Il reddto margale della superfce estera rsulta: r e p T T e. r1 r re R S1 S S π σ σe q pt CT T Reddto margale della superfce prcpale (euro/ao mq) Reddto margale della superfce secodara (euro/ao mq) Reddto margale della superfce estera (euro/ao mq) Reddto totale (euro/ao) Superfce prcpale (mq) Superfce secodara (mq) Superfce lotto (mq) Rapporto mercatle della superfce secodara Rapporto d poszoe della superfce prcpale Rapporto d poszoe della superfce estera Quota mllesmale superfce codomale Prezzo utaro de terre edfcat (euro/mq) Rapporto complemetare dell area edfcata (cdeza dell area edfcata) Saggo d captalzzazoe del terreo

66 Pag. 66 d METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE DIRETTA V R 0 V 0 R Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta Reddto auo dell mmoble da stmare (euro/ao) 1. Rcerca del saggo d captalzzazoe l g 1 l g 1 R S g g m j 1 m j 1 S P j j Saggo d captalzzazoe medo Caoe locazoe dell mmoble geerco g del campoe (g=1,2,,l) Rg (euro/ao) Sg Superfce dell mmoble geerco g del campoe (g=1,2,,l) (mq) Pj Prezzo d mercato mmoble geerco j del campoe (j=1,2,,m) (euro) Sj Superfce mmoble geerco j del campoe (j=1,2,,m) (mq) 2. Bad of Ivestmet (Mortgage ad Equty Compoet) 0 M r 1 M e 0 r M 1 M e e 0 M r 1 M r s 1 1 s r Q a A e R - Qa V - A 0 r e M s Qa A R V Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta Saggo d captalzzazoe del mutuo Saggo d reddtvtà dretta Rapporto tra somma prestata e valore dell mmoble (Loa To Value) Saggo d teresse del mutuo Durata del mutuo (a) Quota ammortameto Somma fazata (euro) Reddto auo dell mmoble (euro/ao) Valore d mercato dell mmoble (euro)

67 Pag. 67 d Bad of Ivestmet (Lad ad Buldg Compoets) 1 ct F 0 ct T ct VT VI c T 1 V V F I T 0 1 ct ct F F 0 c T 1 c T T ct F F 0 T 0 F T ct VF VT V Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta Saggo d captalzzazoe del fabbrcato Saggo d captalzzazoe del terreo edfcato Rapporto complemetare (cdeza dell area edfcata) Valore del fabbrcato (euro) Valore del terreo (euro) Valore d mercato dell mmoble (euro) 4. Debt Coverage Rato (DCR) DCR M V R 1 - s 1 s - 0 M s DCR 1-1 s - R M V s Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta Reddto auo dell mmoble da stmare (euro/ao) Rapporto tra somma prestata e valore dell mmoble (LTV) Valore d mercato dell mmoble (euro) Saggo d teresse del mutuo Durata del mutuo (a)

68 Pag. 68 d METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE FINANZIARIA V t 1 t R C 1 V 1 t t f E f V Rt Ct VE t f Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Reddto auo varable dell mmoble da valutare (euro/ao) Costo d eserczo auo varable dell mmoble da valutare (euro/ao) Valore d rvedta alla fe del perodo d dspobltà (euro) Durata del perodo d dspobltà (a) Ao geerco Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe fazara 1. Prmo modo (saggo d captalzzazoe fale gog out rate) V t 1 t R 1 C1 Rt Ct 1 f 1 f, V Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Rt Reddto lordo auo varable dell mmoble da valutare (euro/ao) Ct Costo d eserczo auo varable dell mmoble da valutare (euro/ao) R+1 Reddto lordo dell ao +1 dell mmoble da valutare (euro/ao) C+1 Costo d eserczo dell ao +1 dell mmoble da valutare (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a) t Ao geerco f Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe fale 2. Secodo modo (saggo d varazoe de prezz) V Rt Ct 1 f t 1 1 d 1 1 f t V Rt Ct f d Valore dell mmoble da stmare (euro) Reddto lordo auo varable dell mmoble da valutare (euro/ao) Cost au varabl dell mmoble da valutare (euro/ao) Orzzote temporale (a) Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe fazara Saggo auo svalutazoe/rvalutazoe de prezz mmoblar

69 Pag. 69 d Rcerca del saggo d captalzzazoe f f h1 h P P h h1 h f fh Ph Saggo d captalzzazoe medo el metodo della captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe dell mmoble geerco h del campoe (h=1,2,,) Prezzo d mercato mmoble geerco h del campoe (euro) 4. Yeld ad chage formula f d d f d d Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe fazara Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta Saggo auo d svalutazoe/rvalutazoe del valore

70 Pag. 70 d ANALISI DEL FLUSSO DI CASSA SCONTATO V CI0 Rm1 Cm1 Rm2 CIm... m a R C a Cm2 m1 m a CI1 1 a a CI2 a E a V CIt Rt Ct t m E a Valore d mercato dell mmoble da stmare (valore attuale etto) (euro) Costo auo dell terveto (euro/ao) Reddto auo dell mmoble trasformato (euro/ao) Costo d eserczo auo dell mmoble trasformato (euro/ao) Ao geerco Durata dell terveto (cclo d produzoe edlza) (a) Durata del perodo d dspobltà (a) Rcavo fale (euro) Saggo d captalzzazoe ell aals del flusso d cassa scotato 1. Redte lmtate V R C 1 (1 a) a V R C a Valore d mercato dell mmoble da stmare (euro) Reddto lordo auo costate postcpato (euro/ao) Costo d eserczo auo costate postcpato (euro/ao) Durata della redta (a) Saggo d captalzzazoe

71 Pag. 71 d CALCOLI FINANZIARI 1. Sagg equvalet k 1 k 1 1 k 1 1 k k k Saggo d teresse perodale Saggo d teresse auo o covertble Perodo frazoaro j k k k jk k k Saggo d teresse auo omale covertble Saggo d teresse frazoaro Perodo frazoaro j k 1 k = k k jk k 1 jk k Saggo d teresse auo omale covertble Saggo d teresse auo o covertble Perodo frazoaro 2. Motate della redta aua, lmtata, mmedata, a rate costat e postcpate M R 1 1 M R Motate della redta Rata aua costate postcpata Saggo d teresse auo Numero delle rate

72 Pag. 72 d Valore attuale della redta aua, lmtata, mmedata a rate costat e postcpate 1 A R 1 A R Valore attuale della redta Rata aua costate postcpata Saggo d teresse auo Numero delle rate 4. Quota d retegrazoe Q r M 1 1 Qr M Quota d retegrazoe aua costate postcpata Motate della redta aua postcpata lmtata Saggo d teresse auo Numero delle rate 5. Quota d ammortameto Q a A 1 1 Qa A Quota d ammortameto aua costate postcpata Valore attuale della redta aua lmtata Saggo d teresse auo Numero delle rate Qaa A Qaa A Quota d ammortameto aua costate atcpata Valore attuale della redta aua lmtata Saggo d teresse auo Numero delle rate

73 Pag. 73 d INTERPOLAZIONE LINEARE V max max V m m V max m Vmax max m effettvo Vm

74 Pag. 74 d ALTRE FORMULE 1. Deprezzameto leare C t C 1 t Ct C t Costo d rcostruzoe deprezzato (euro) Costo d rcostruzoe a uovo (euro) Età attuale (a) Vta utle (a) 2. Meda artmetca pesata o poderata μ 1 1 p x p μ x p Meda poderata Varable (co =1,2,,) Peso assocato a x 3. Saggo d captalzzazoe fale (gog out rate) o 1 1 l d Saggo d captalzzazoe fale o Saggo d captalzzazoe el metodo della captalzzazoe dretta l Saggo d varazoe auale del reddto etto Perodo d dspobltà (a) d Saggo d varazoe auale del prezzo d mercato 4. Saggo d varazoe del reddto etto (espoezale) l e R R le Saggo d varazoe del reddto etto R1 Reddto etto del prmo ao (euro/ao) R Reddto etto dell ultmo ao (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a)

75 Pag. 75 d Saggo d varazoe del reddto etto (leare) l l R R R 1 1 ll R1 R Saggo d varazoe del reddto etto Reddto etto del prmo ao (euro/ao) Reddto etto dell ultmo ao (euro/ao) Durata del perodo d dspobltà (a) 6. Caoe auo d mercato calcolato tramte u blaco estmatvo, medo, ordaro, auo rferto all attvtà d mpresa eserctata ell mmoble R L P S (1 ) 1 RL Caoe d mercato auo (euro/ao) P Produzoe aua (euro/ao) S Spesa d produzoe aua (euro/ao) Alquota d proftto d mpresa

76 Pag. 76 d TAVOLE FINANZIARIE =0,010 Ao ,010 0, ,020 0,980 2,010 0,498 1,970 0, ,030 0,971 3,030 0,330 2,941 0, ,041 0,961 4,060 0,246 3,902 0, ,051 0,951 5,101 0,196 4,853 0, ,062 0,942 6,152 0,163 5,795 0, ,072 0,933 7,214 0,139 6,728 0, ,083 0,923 8,286 0,121 7,652 0, ,094 0,914 9,369 0,107 8,566 0, ,105 0,905 10,462 0,096 9,471 0, ,116 0,896 11,567 0,086 10,368 0, ,127 0,887 12,683 0,079 11,255 0, ,138 0,879 13,809 0,072 12,134 0, ,149 0,870 14,947 0,067 13,004 0, ,161 0,861 16,097 0,062 13,865 0, ,173 0,853 17,258 0,058 14,718 0, ,184 0,844 18,430 0,054 15,562 0, ,196 0,836 19,615 0,051 16,398 0, ,208 0,828 20,811 0,048 17,226 0, ,220 0,820 22,019 0,045 18,046 0,055

77 Pag. 77 d 95 =0,015 Ao ,015 0, ,030 0,971 2,015 0,496 1,956 0, ,046 0,956 3,045 0,328 2,912 0, ,061 0,942 4,091 0,244 3,854 0, ,077 0,928 5,152 0,194 4,783 0, ,093 0,915 6,230 0,161 5,697 0, ,110 0,901 7,323 0,137 6,598 0, ,126 0,888 8,433 0,119 7,486 0, ,143 0,875 9,559 0,105 8,361 0, ,161 0,862 10,703 0,093 9,222 0, ,178 0,849 11,863 0,084 10,071 0, ,196 0,836 13,041 0,077 10,908 0, ,214 0,824 14,237 0,070 11,732 0, ,232 0,812 15,450 0,065 12,543 0, ,250 0,800 16,682 0,060 13,343 0, ,269 0,788 17,932 0,056 14,131 0, ,288 0,776 19,201 0,052 14,908 0, ,307 0,765 20,489 0,049 15,673 0, ,327 0,754 21,797 0,046 16,426 0, ,347 0,742 23,124 0,043 17,169 0,058

78 Pag. 78 d 95 =0,020 Ao ,020 0, ,040 0,961 2,020 0,495 1,942 0, ,061 0,942 3,060 0,327 2,884 0, ,082 0,924 4,122 0,243 3,808 0, ,104 0,906 5,204 0,192 4,713 0, ,126 0,888 6,308 0,159 5,601 0, ,149 0,871 7,434 0,135 6,472 0, ,172 0,853 8,583 0,117 7,325 0, ,195 0,837 9,755 0,103 8,162 0, ,219 0,820 10,950 0,091 8,983 0, ,243 0,804 12,169 0,082 9,787 0, ,268 0,788 13,412 0,075 10,575 0, ,294 0,773 14,680 0,068 11,348 0, ,319 0,758 15,974 0,063 12,106 0, ,346 0,743 17,293 0,058 12,849 0, ,373 0,728 18,639 0,054 13,578 0, ,400 0,714 20,012 0,050 14,292 0, ,428 0,700 21,412 0,047 14,992 0, ,457 0,686 22,841 0,044 15,678 0, ,486 0,673 24,297 0,041 16,351 0,061

79 Pag. 79 d 95 =0,025 Ao ,025 0, ,051 0,952 2,025 0,494 1,927 0, ,077 0,929 3,076 0,325 2,856 0, ,104 0,906 4,153 0,241 3,762 0, ,131 0,884 5,256 0,190 4,646 0, ,160 0,862 6,388 0,157 5,508 0, ,189 0,841 7,547 0,132 6,349 0, ,218 0,821 8,736 0,114 7,170 0, ,249 0,801 9,955 0,100 7,971 0, ,280 0,781 11,203 0,089 8,752 0, ,312 0,762 12,483 0,080 9,514 0, ,345 0,744 13,796 0,072 10,258 0, ,379 0,725 15,140 0,066 10,983 0, ,413 0,708 16,519 0,061 11,691 0, ,448 0,690 17,932 0,056 12,381 0, ,485 0,674 19,380 0,052 13,055 0, ,522 0,657 20,865 0,048 13,712 0, ,560 0,641 22,386 0,045 14,353 0, ,599 0,626 23,946 0,042 14,979 0, ,639 0,610 25,545 0,039 15,589 0,064

80 Pag. 80 d 95 =0,030 Ao ,030 0, ,061 0,943 2,030 0,493 1,913 0, ,093 0,915 3,091 0,324 2,829 0, ,126 0,888 4,184 0,239 3,717 0, ,159 0,863 5,309 0,188 4,580 0, ,194 0,837 6,468 0,155 5,417 0, ,230 0,813 7,662 0,131 6,230 0, ,267 0,789 8,892 0,112 7,020 0, ,305 0,766 10,159 0,098 7,786 0, ,344 0,744 11,464 0,087 8,530 0, ,384 0,722 12,808 0,078 9,253 0, ,426 0,701 14,192 0,070 9,954 0, ,469 0,681 15,618 0,064 10,635 0, ,513 0,661 17,086 0,059 11,296 0, ,558 0,642 18,599 0,054 11,938 0, ,605 0,623 20,157 0,050 12,561 0, ,653 0,605 21,762 0,046 13,166 0, ,702 0,587 23,414 0,043 13,754 0, ,754 0,570 25,117 0,040 14,324 0, ,806 0,554 26,870 0,037 14,877 0,067

81 Pag. 81 d 95 =0,035 Ao ,035 0, ,071 0,934 2,035 0,491 1,900 0, ,109 0,902 3,106 0,322 2,802 0, ,148 0,871 4,215 0,237 3,673 0, ,188 0,842 5,362 0,186 4,515 0, ,229 0,814 6,550 0,153 5,329 0, ,272 0,786 7,779 0,129 6,115 0, ,317 0,759 9,052 0,110 6,874 0, ,363 0,734 10,368 0,096 7,608 0, ,411 0,709 11,731 0,085 8,317 0, ,460 0,685 13,142 0,076 9,002 0, ,511 0,662 14,602 0,068 9,663 0, ,564 0,639 16,113 0,062 10,303 0, ,619 0,618 17,677 0,057 10,921 0, ,675 0,597 19,296 0,052 11,517 0, ,734 0,577 20,971 0,048 12,094 0, ,795 0,557 22,705 0,044 12,651 0, ,857 0,538 24,500 0,041 13,190 0, ,923 0,520 26,357 0,038 13,710 0, ,990 0,503 28,280 0,035 14,212 0,070

82 Pag. 82 d 95 =0,040 Ao ,040 0, ,082 0,925 2,040 0,490 1,886 0, ,125 0,889 3,122 0,320 2,775 0, ,170 0,855 4,246 0,235 3,630 0, ,217 0,822 5,416 0,185 4,452 0, ,265 0,790 6,633 0,151 5,242 0, ,316 0,760 7,898 0,127 6,002 0, ,369 0,731 9,214 0,109 6,733 0, ,423 0,703 10,583 0,094 7,435 0, ,480 0,676 12,006 0,083 8,111 0, ,539 0,650 13,486 0,074 8,760 0, ,601 0,625 15,026 0,067 9,385 0, ,665 0,601 16,627 0,060 9,986 0, ,732 0,577 18,292 0,055 10,563 0, ,801 0,555 20,024 0,050 11,118 0, ,873 0,534 21,825 0,046 11,652 0, ,948 0,513 23,698 0,042 12,166 0, ,026 0,494 25,645 0,039 12,659 0, ,107 0,475 27,671 0,036 13,134 0, ,191 0,456 29,778 0,034 13,590 0,074

83 Pag. 83 d 95 =0,045 Ao ,045 0, ,092 0,916 2,045 0,489 1,873 0, ,141 0,876 3,137 0,319 2,749 0, ,193 0,839 4,278 0,234 3,588 0, ,246 0,802 5,471 0,183 4,390 0, ,302 0,768 6,717 0,149 5,158 0, ,361 0,735 8,019 0,125 5,893 0, ,422 0,703 9,380 0,107 6,596 0, ,486 0,673 10,802 0,093 7,269 0, ,553 0,644 12,288 0,081 7,913 0, ,623 0,616 13,841 0,072 8,529 0, ,696 0,590 15,464 0,065 9,119 0, ,772 0,564 17,160 0,058 9,683 0, ,852 0,540 18,932 0,053 10,223 0, ,935 0,517 20,784 0,048 10,740 0, ,022 0,494 22,719 0,044 11,234 0, ,113 0,473 24,742 0,040 11,707 0, ,208 0,453 26,855 0,037 12,160 0, ,308 0,433 29,064 0,034 12,593 0, ,412 0,415 31,371 0,032 13,008 0,077

84 Pag. 84 d 95 =0,050 Ao ,050 0, ,103 0,907 2,050 0,488 1,859 0, ,158 0,864 3,153 0,317 2,723 0, ,216 0,823 4,310 0,232 3,546 0, ,276 0,784 5,526 0,181 4,329 0, ,340 0,746 6,802 0,147 5,076 0, ,407 0,711 8,142 0,123 5,786 0, ,477 0,677 9,549 0,105 6,463 0, ,551 0,645 11,027 0,091 7,108 0, ,629 0,614 12,578 0,080 7,722 0, ,710 0,585 14,207 0,070 8,306 0, ,796 0,557 15,917 0,063 8,863 0, ,886 0,530 17,713 0,056 9,394 0, ,980 0,505 19,599 0,051 9,899 0, ,079 0,481 21,579 0,046 10,380 0, ,183 0,458 23,657 0,042 10,838 0, ,292 0,436 25,840 0,039 11,274 0, ,407 0,416 28,132 0,036 11,690 0, ,527 0,396 30,539 0,033 12,085 0, ,653 0,377 33,066 0,030 12,462 0,080

85 Pag. 85 d 95 =0,055 Ao ,055 0, ,113 0,898 2,055 0,487 1,846 0, ,174 0,852 3,168 0,316 2,698 0, ,239 0,807 4,342 0,230 3,505 0, ,307 0,765 5,581 0,179 4,270 0, ,379 0,725 6,888 0,145 4,996 0, ,455 0,687 8,267 0,121 5,683 0, ,535 0,652 9,722 0,103 6,335 0, ,619 0,618 11,256 0,089 6,952 0, ,708 0,585 12,875 0,078 7,538 0, ,802 0,555 14,583 0,069 8,093 0, ,901 0,526 16,386 0,061 8,619 0, ,006 0,499 18,287 0,055 9,117 0, ,116 0,473 20,293 0,049 9,590 0, ,232 0,448 22,409 0,045 10,038 0, ,355 0,425 24,641 0,041 10,462 0, ,485 0,402 26,996 0,037 10,865 0, ,621 0,381 29,481 0,034 11,246 0, ,766 0,362 32,103 0,031 11,608 0, ,918 0,343 34,868 0,029 11,950 0,084

86 Pag. 86 d 95 =0,060 Ao ,060 0, ,124 0,890 2,060 0,485 1,833 0, ,191 0,840 3,184 0,314 2,673 0, ,262 0,792 4,375 0,229 3,465 0, ,338 0,747 5,637 0,177 4,212 0, ,419 0,705 6,975 0,143 4,917 0, ,504 0,665 8,394 0,119 5,582 0, ,594 0,627 9,897 0,101 6,210 0, ,689 0,592 11,491 0,087 6,802 0, ,791 0,558 13,181 0,076 7,360 0, ,898 0,527 14,972 0,067 7,887 0, ,012 0,497 16,870 0,059 8,384 0, ,133 0,469 18,882 0,053 8,853 0, ,261 0,442 21,015 0,048 9,295 0, ,397 0,417 23,276 0,043 9,712 0, ,540 0,394 25,673 0,039 10,106 0, ,693 0,371 28,213 0,035 10,477 0, ,854 0,350 30,906 0,032 10,828 0, ,026 0,331 33,760 0,030 11,158 0, ,207 0,312 36,786 0,027 11,470 0,087

87 Pag. 87 d 95 =0,065 Ao ,065 0, ,134 0,882 2,065 0,484 1,821 0, ,208 0,828 3,199 0,313 2,648 0, ,286 0,777 4,407 0,227 3,426 0, ,370 0,730 5,694 0,176 4,156 0, ,459 0,685 7,064 0,142 4,841 0, ,554 0,644 8,523 0,117 5,485 0, ,655 0,604 10,077 0,099 6,089 0, ,763 0,567 11,732 0,085 6,656 0, ,877 0,533 13,494 0,074 7,189 0, ,999 0,500 15,372 0,065 7,689 0, ,129 0,470 17,371 0,058 8,159 0, ,267 0,441 19,500 0,051 8,600 0, ,415 0,414 21,767 0,046 9,014 0, ,572 0,389 24,182 0,041 9,403 0, ,739 0,365 26,754 0,037 9,768 0, ,917 0,343 29,493 0,034 10,111 0, ,107 0,322 32,410 0,031 10,432 0, ,309 0,302 35,517 0,028 10,735 0, ,524 0,284 38,825 0,026 11,019 0,091

88 Pag. 88 d 95 =0,070 Ao ,070 0, ,145 0,873 2,070 0,483 1,808 0, ,225 0,816 3,215 0,311 2,624 0, ,311 0,763 4,440 0,225 3,387 0, ,403 0,713 5,751 0,174 4,100 0, ,501 0,666 7,153 0,140 4,767 0, ,606 0,623 8,654 0,116 5,389 0, ,718 0,582 10,260 0,097 5,971 0, ,838 0,544 11,978 0,083 6,515 0, ,967 0,508 13,816 0,072 7,024 0, ,105 0,475 15,784 0,063 7,499 0, ,252 0,444 17,888 0,056 7,943 0, ,410 0,415 20,141 0,050 8,358 0, ,579 0,388 22,550 0,044 8,745 0, ,759 0,362 25,129 0,040 9,108 0, ,952 0,339 27,888 0,036 9,447 0, ,159 0,317 30,840 0,032 9,763 0, ,380 0,296 33,999 0,029 10,059 0, ,617 0,277 37,379 0,027 10,336 0, ,870 0,258 40,995 0,024 10,594 0,094

89 Pag. 89 d 95 =0,075 Ao ,075 0, ,156 0,865 2,075 0,482 1,796 0, ,242 0,805 3,231 0,310 2,601 0, ,335 0,749 4,473 0,224 3,349 0, ,436 0,697 5,808 0,172 4,046 0, ,543 0,648 7,244 0,138 4,694 0, ,659 0,603 8,787 0,114 5,297 0, ,783 0,561 10,446 0,096 5,857 0, ,917 0,522 12,230 0,082 6,379 0, ,061 0,485 14,147 0,071 6,864 0, ,216 0,451 16,208 0,062 7,315 0, ,382 0,420 18,424 0,054 7,735 0, ,560 0,391 20,806 0,048 8,126 0, ,752 0,363 23,366 0,043 8,489 0, ,959 0,338 26,118 0,038 8,827 0, ,181 0,314 29,077 0,034 9,142 0, ,419 0,292 32,258 0,031 9,434 0, ,676 0,272 35,677 0,028 9,706 0, ,951 0,253 39,353 0,025 9,959 0, ,248 0,235 43,305 0,023 10,194 0,098

90 Pag. 90 d 95 =0,080 Ao ,080 0, ,166 0,857 2,080 0,481 1,783 0, ,260 0,794 3,246 0,308 2,577 0, ,360 0,735 4,506 0,222 3,312 0, ,469 0,681 5,867 0,170 3,993 0, ,587 0,630 7,336 0,136 4,623 0, ,714 0,583 8,923 0,112 5,206 0, ,851 0,540 10,637 0,094 5,747 0, ,999 0,500 12,488 0,080 6,247 0, ,159 0,463 14,487 0,069 6,710 0, ,332 0,429 16,645 0,060 7,139 0, ,518 0,397 18,977 0,053 7,536 0, ,720 0,368 21,495 0,047 7,904 0, ,937 0,340 24,215 0,041 8,244 0, ,172 0,315 27,152 0,037 8,559 0, ,426 0,292 30,324 0,033 8,851 0, ,700 0,270 33,750 0,030 9,122 0, ,996 0,250 37,450 0,027 9,372 0, ,316 0,232 41,446 0,024 9,604 0, ,661 0,215 45,762 0,022 9,818 0,102

91 Pag. 91 d 95 =0,085 Ao ,085 0, ,177 0,849 2,085 0,480 1,771 0, ,277 0,783 3,262 0,307 2,554 0, ,386 0,722 4,540 0,220 3,276 0, ,504 0,665 5,925 0,169 3,941 0, ,631 0,613 7,429 0,135 4,554 0, ,770 0,565 9,060 0,110 5,119 0, ,921 0,521 10,831 0,092 5,639 0, ,084 0,480 12,751 0,078 6,119 0, ,261 0,442 14,835 0,067 6,561 0, ,453 0,408 17,096 0,058 6,969 0, ,662 0,376 19,549 0,051 7,345 0, ,888 0,346 22,211 0,045 7,691 0, ,133 0,319 25,099 0,040 8,010 0, ,400 0,294 28,232 0,035 8,304 0, ,689 0,271 31,632 0,032 8,575 0, ,002 0,250 35,321 0,028 8,825 0, ,342 0,230 39,323 0,025 9,055 0, ,712 0,212 43,665 0,023 9,268 0, ,112 0,196 48,377 0,021 9,463 0,106

92 Pag. 92 d 95 =0,090 Ao ,090 0, ,188 0,842 2,090 0,478 1,759 0, ,295 0,772 3,278 0,305 2,531 0, ,412 0,708 4,573 0,219 3,240 0, ,539 0,650 5,985 0,167 3,890 0, ,677 0,596 7,523 0,133 4,486 0, ,828 0,547 9,200 0,109 5,033 0, ,993 0,502 11,028 0,091 5,535 0, ,172 0,460 13,021 0,077 5,995 0, ,367 0,422 15,193 0,066 6,418 0, ,580 0,388 17,560 0,057 6,805 0, ,813 0,356 20,141 0,050 7,161 0, ,066 0,326 22,953 0,044 7,487 0, ,342 0,299 26,019 0,038 7,786 0, ,642 0,275 29,361 0,034 8,061 0, ,970 0,252 33,003 0,030 8,313 0, ,328 0,231 36,974 0,027 8,544 0, ,717 0,212 41,301 0,024 8,756 0, ,142 0,194 46,018 0,022 8,950 0, ,604 0,178 51,160 0,020 9,129 0,110

93 Pag. 93 d 95 =0,095 Ao ,095 0, ,199 0,834 2,095 0,477 1,747 0, ,313 0,762 3,294 0,304 2,509 0, ,438 0,696 4,607 0,217 3,204 0, ,574 0,635 6,045 0,165 3,840 0, ,724 0,580 7,619 0,131 4,420 0, ,888 0,530 9,343 0,107 4,950 0, ,067 0,484 11,230 0,089 5,433 0, ,263 0,442 13,297 0,075 5,875 0, ,478 0,404 15,560 0,064 6,279 0, ,714 0,369 18,039 0,055 6,647 0, ,971 0,337 20,752 0,048 6,984 0, ,254 0,307 23,724 0,042 7,291 0, ,563 0,281 26,977 0,037 7,572 0, ,901 0,256 30,540 0,033 7,828 0, ,272 0,234 34,442 0,029 8,062 0, ,678 0,214 38,714 0,026 8,276 0, ,122 0,195 43,391 0,023 8,471 0, ,609 0,178 48,513 0,021 8,650 0, ,142 0,163 54,122 0,018 8,812 0,113

94 Pag. 94 d 95 =0,100 Ao ,100 0, ,210 0,826 2,100 0,476 1,736 0, ,331 0,751 3,310 0,302 2,487 0, ,464 0,683 4,641 0,215 3,170 0, ,611 0,621 6,105 0,164 3,791 0, ,772 0,564 7,716 0,130 4,355 0, ,949 0,513 9,487 0,105 4,868 0, ,144 0,467 11,436 0,087 5,335 0, ,358 0,424 13,579 0,074 5,759 0, ,594 0,386 15,937 0,063 6,145 0, ,853 0,350 18,531 0,054 6,495 0, ,138 0,319 21,384 0,047 6,814 0, ,452 0,290 24,523 0,041 7,103 0, ,797 0,263 27,975 0,036 7,367 0, ,177 0,239 31,772 0,031 7,606 0, ,595 0,218 35,950 0,028 7,824 0, ,054 0,198 40,545 0,025 8,022 0, ,560 0,180 45,599 0,022 8,201 0, ,116 0,164 51,159 0,020 8,365 0, ,727 0,149 57,275 0,017 8,514 0,117

95 Pag. 95 d 95 BIBLIOGRAFIA APPRAISAL INSTITUTE: The Apprasal of Real Estate. 13a Edto. Apprasal Isttute, Chcago, Illos. (2008) APPRAISAL FOUNDATION: Uform Stadards of Professoal Apprasal Practces (USPAP ), Washgto DC ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA: Lee guda per la valutazoe degl mmobl garaza delle esposzo credtze (maggo 2011). BANCA D ITALIA: Nuove dsposzo d vglaza prudezale per le bache. Crcolare. 263 del 27 dcembre 2006 fo al 15 aggorameto del 2 luglo 2013 CRIF CERTIFICATION SERVICES: Mauale d Best Practce, Bologa. (2008) CRIF CERTIFICATION SERVICES: Formularo, Bologa. (2010) DIRETTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 4 febbrao 2014 merto a cotratt d credto a cosumator relatv a be mmobl resdezal e recate modfca delle drettve 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolameto (UE). 1093/2010 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL: Iteratoal Valuato Stadards,VIII Edto, IVSC, Lodra. (2007 e 2011) ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS: RICS Valuato Stadards. Covetry, SIMONOTTI MARCO: Valutazo Immoblar Stadard. Stmatrx. Matova (2011) TECNOBORSA: Codce delle Valutazo Immoblar IV Edzoe, Roma (2011) THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS' ASSOCIATIONS: Europea Valuato Stadards, TEGoVA, Lodra. (2009 e 2012) NORMA UNI 11558:2014 Valutatore Immoblare Requst d coosceza, abltà e competeza