ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I sem 2015-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -2,5% Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del 2,1% nell hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia. Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del - 2,1%. L analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%). DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila ); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell hinterland delle grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso L andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l interesse per il contratto a canone concordato. ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall abitazione principale. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017. RHO INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: -5,3% nel I sem 2015 2014 I sem 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015-2,3% -0,7% -1,9% -4,4% -6,1% -3,1% -4,9-5,3 Le quotazioni delle abitazioni di Rho sono diminuite del 5,3%. Sono rimasti sostanzialmente stabili i valori immobiliari nell area centrale. Il mercato è attivo ed il semestre ha evidenziato una maggiore vivacità e fiducia da parte dei potenziali acquirenti. In diminuzione i prezzi nelle frazioni di Rho. I prezzi nei quartieri di San Giovanni e di San Pietro sono rimasti stabili. In quest ultima zona è stata completata la pista ciclabile che la collega all area dell Expo e alla fermata della metro Rho Fiera. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (44%). Si registra una discreta richiesta di soluzioni indipendenti (26,5%). I potenziali clienti esprimono budget di spesa compresi tra 120 e 169 mila nel 31% dei casi; in seconda battuta la percentuale della fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila (30,1%). LOCAZIONI: aumento della domanda di affitti brevi L andamento delle locazioni vede un aumento dei canoni dell 1,3% sui bilocali e del 2,1% sui trilocali. Da segnalare che per l Expo sono stati realizzati numerosi affitti a breve termine.
COMPRAVENDITE Aumenta il numero di compravendite in città: nel 2014 sono state acquistate 449 abitazioni, pari a +14,5% rispetto al 2013. AREA RHODENSE VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI MILANO PROVINCIA: -1,9% nel I sem 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-4,8% -4,2% -2,1% -4,2% -7,9% -8,1% -6,3% -1,9% Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Cornaredo registrano una leggera contrazione. Dai segnali che arrivano dal mercato si avverte una leggera ripresa della domanda. I prezzi immobiliari a Lainate sono stabili. In diminuzione i valori nelle zone centrali di Vanzago, mentre si riscontra una sostanziale tenuta per le aree periferiche: la motivazione è la presenza di immobili di nuova/recente costruzione, maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti. Nel comune di Pregnana Milanese piacciono le abitazioni di nuova costruzione che sorgono a ridosso della nuova fermata del passante ferroviario. A Settimo Milanese è ricercata la zona Villaggio dei Fiori e si registrano acquisti anche dai quartieri limitrofi di Milano (San Siro, Baggio, Quinto Romano). COMPRAVENDITE MILANO PROVINCIA Diminuisce ancora il numero di compravendite: nel 2014 sono state acquistate 23.264 abitazioni, pari a +2,1% in più rispetto al 2013. TESTO INTEGRALE IMMOBILIARE RHO. Con Expo affitti brevi e canoni in aumento Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Rho sono diminuite del 5,3%, Sono in leggero calo i prezzi nell area Centro-Ovest, in particolare nei quartieri di San Paolo e San Carlo che registrano una buona domanda, prevalentemente interna e indirizzata su soluzioni indipendenti e semindipendenti. La zona di San Paolo è composta per lo più da ville, bifamiliari, quadrifamiliari e palazzine basse costruite nell immediato dopoguerra. Qui il medio usato costa circa 1600 al mq. Valori simili anche nel quartiere di San Carlo, molto apprezzato dagli acquirenti perché verde, ben servito e con piccoli contesti condominiali costruiti a partire dagli anni 70. L area del Centro storico che si sviluppa intorno a via De Amicis, via Porta Ronca e piazza Visconti è caratterizzata da corti costruite anche 200 anni fa. Si tratta di un mercato di nicchia (per la particolarità delle tipologie in vendita) ed i valori per un buon usato si attestano su 1800 al mq. Nella parte nord della cittadina, si trova il quartiere San Giovanni caratterizzato da abitazioni civili degli anni 50, 60 e 70 ubicate nell area retrostante corso Europa e da tipologie economiche nelle zone più decentrate. Un buon usato si vende a 1500 al mq. Il quartiere ha visto una ripresa della domanda in seguito alla nascita di un parco che ne ha migliorato la vivibilità ed anche grazie ai lavori di riqualificazione delle abitazioni più vetuste, le cui facciate sono state tutte riqualificate. Non lontano sorge Il quartiere Esselunga sviluppato tra gli anni 70 e la prima metà degli anni 80: si tratta di un area comoda, grazie alla presenza di supermercati, di un centro commerciale e dotata di tutti i servizi. Negli ultimi 10 anni infatti il Comune ha investito molto su questa zona della città, migliorandone la viabilità, realizzando un parco verde e riqualificando l intera area. La spesa per l acquisto di un buon usato è di 1400 al mq. Qui cercano molti acquirenti provenienti dai quartieri limitrofi di Milano. Nella prima parte dell anno si è registrata la richiesta di persone alla ricerca della prima casa e orientati su trilocali, possibilmente dotati di spazi esterni vivibili come terrazzi e giardini, di doppi servizi e del box auto. In forte calo la domanda di monolocali. Durante l Expo si è registrata anche una maggiore domanda di immobili in affitto da parte di coloro che lavorano per l evento. Il canone di locazione di un bilocale è di 450-500 al mese, quello di un trilocale si attesta su 550-600 al mese. I sem 2015
Nella zona intorno alla stazione di Rho piace soprattutto la parte centrale (via Meda, via Matteotti) dove si possono trovare in prevalenza soluzioni degli anni 60 e case di corte dei primi anni del 1900. Si contano anche degli investitori con una disponibilità di spesa che non supera i 100 mila. Le quotazioni di una soluzione da ristrutturare sono di 1500 al mq, con punte di 3400-3500 al mq per quelle già ristrutturate. Nella zona a ridosso della stazione i valori scendono ancora e si portano intorno a 1300 al mq. In tutta la zona si registra una discreta richiesta da parte di coloro che vivono nei quartieri più periferici della città di Milano e che si spostano a Rho perché le abitazioni sono meno costose. In difficoltà il quartiere di Lucernate situato fuori dalla città e dove al momento le quotazioni inferiori a 1000 al mq determinano acquisti soprattutto da parte di coloro che hanno minore disponibilità di spesa. Nella prima parte dell anno si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, ma anche da lavoratori fuori sede impiegati nelle aziende della zona. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 al mese. Le quotazioni immobiliari nelle frazioni di Rho sono in ribasso, in particolare in quelle di Mazzo e di Terrazzano. Quest ultima è una frazione in cui non c è molta possibilità di sviluppo edilizio visto il posizionamento tra l autostrada e la tangenziale. L offerta immobiliare comprende case indipendenti e palazzine risalenti agli anni 60-70. L usato ha prezzi medi di 1500 al mq. In ribasso anche i prezzi delle abitazioni nella frazione di Mazzo: si erano mantenuti comunque molto elevati e adesso si sono portati a 1500 al mq. La domanda vede protagoniste persone in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa. Sempre più ricercate le soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche per risparmiare sulle spese condominiali. Stabili i valori delle case nella frazione di San Pietro, dove ci sono appartamenti in condomini signorili realizzati negli ultimi 20 anni, ma anche soluzioni in corte risalenti agli anni 40 e 50. Un appartamento di recente costruzione costa circa 2000 al mq, mentre per una tipologia ben rifinita, in corte, la spesa ammonta a circa 1500 al mq. Parliamo di un quartiere residenziale apprezzato soprattutto dalle famiglie. Passirano è una frazione leggermente più distante dal centro e caratterizzata da corti e da palazzine di recente costruzione. I valori per un buon usato sono di 1600 al mq. Sono stati completati i lavori per la realizzazione della nuova pista ciclabile che collega San Pietro con l area dell Expo 2015 e con la fermata Rho-Fiera del passante ferroviario. A Rho in questi mesi di preparazione e svolgimento dell Expo si è registrato un aumento della domanda di immobili in affitto e tanti proprietari in attesa di vendere la casa hanno preferito affittarla con contratti di tipo transitorio. A ricercarli sono stati soprattutto coloro che hanno lavorato e ancora lavorano presso gli stand dell Expo. Per un bilocale il canone mensile è di 400-500, mentre per i trilocali la spesa mensile sale a 700-750. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4, spesso con cedolare secca. Per il dopo Expo si pensa di destinare le aree interessate dall evento alla creazione di una città universitaria con campus e poli di ricerca scientifica ed informatica. CORNAREDO Quotazioni ancora in leggero calo a Cornaredo nella prima parte del 2015. Il mercato evidenzia comunque segnali di maggiore concretezza: gli acquirenti, infatti, sono agevolati da prezzi contenuti, da minori difficoltà di accesso al credito rispetto al recente passato e da proprietari più predisposti ad andare incontro alle esigenze dei potenziali acquirenti. Hanno comprato famiglie in cerca della soluzione migliorativa oppure giovani coppie al primo acquisto. La tipologia più richiesta è il trilocale, possibilmente in buono stato per evitare lavori di ristrutturazione. A Cornaredo, negli ultimi anni, sono stati realizzati numerosi interventi di nuova costruzione, ma oggi esiste ancora dell invenduto e per questo motivo non ci sono cantieri in partenza. Il nuovo è messo in vendita, spesso senza successo, a 2500-2600 al mq dal momento che la capacità di spesa dei potenziali acquirenti è di almeno 300 al mq in meno. Una delle zone più apprezzate è quella che si sviluppa intorno a via Mattei dove si possono acquistare abitazioni degli anni
80 a 1000-1100 al mq da ristrutturare e a 1500 al mq se già ristrutturate. Quotazioni più alte si registrano proprio su via Mattei dove, per il ristrutturato, si spendono circa 1800-1900 al mq. Nel centro storico di Cornaredo ci sono abitazioni più datate realizzate tra gli anni 60 e 70 che, ristrutturate, costano mediamente intorno a 1500-1600 al mq. Ci sono anche case di corte dei primi anni del 1900 che spesso sono acquistate da investitori: un bilocale costa intorno a 50-60 mila. Una minor domanda interessa le soluzioni indipendenti i cui valori sono diminuiti: una villetta a schiera da 150 mq con box e giardino oggi costa meno di 250 mila. Non lontano dal centro di Cornaredo sorge la località San Pietro caratterizzata dalla presenza di stabili realizzati tra la fine degli anni 80 ed i primi anni 90, le quotazioni sono similari a quelle che si registrano a Cornaredo. Attivo il mercato delle locazioni alimentato prevalentemente da coloro che non riescono ad acquistare. Il canone di un monolocale è di 350 al mese, quello di un bilocale è di 450 al mese, mentre per i trilocali la spesa sale a 550 al mese. Il contratto utilizzato è in genere quello a canone libero ed i proprietari sono sempre molto attenti alle referenze dei potenziali inquilini. LAINATE Nella prima parte del 2015 i prezzi immobiliari a Lainate sono rimasti stabili. A muoversi sul mercato sono prevalentemente giovani coppie al primo acquisto e famiglie alla ricerca della casa migliorativa che, a volte, provengono anche dai comuni limitrofi. Le zone che piacciono maggiormente sono quelle posizionate in centro città, in particolare su viale delle Rimembranze e via Umberto I. Per una soluzione usata, risalente agli anni 70-80 ed in buono stato, si spendono mediamente 1800-1900 al mq. In centro si acquistano sia bilocali (entro 100 mila ) da destinare all investimento sia case particolarmente prestigiose in classe A che si scambiano a prezzi medi di 3200 al mq. Si segnalano difficoltà nella vendita di immobili dal valore compreso tra 140 e 180 mila. Apprezzate le soluzioni che si trovano all interno di alcuni residence: Residence Domus Verde e Residence Grancia, dove le costruzioni recenti si vendono intorno a 2000 al mq. Tiene sempre bene la zona Esselunga sviluppatasi intorno agli anni 2000, con un offerta di appartamenti in piccoli contesti condominiali da circa 1800 al mq. La zona è ottimamente servita e non sorge lontana dal centro città. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da monoreddito, single, separati e lavoratori fuori sede. Negli ultimi tempi si sono conclusi anche numerosi affitti con le persone che lavorano per l Expo. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 500 al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero. Da segnalare che la zona è interessata dai lavori per la nascita dell Arese shopping center, nell ex area Alfa Romeo. Un progetto che si svilupperà su una superficie di 298 mila mq, di cui 77 mila mq a destinazione commerciale e 15 mila mq a destinazione artigianali e terziarie. Questi lavori hanno comportato anche la modifica della viabilità in alcune strade. Al momento si registra una maggiore domanda di immobili in affitto da parte di coloro che stanno lavorando alla costruzione di questa struttura. VANZAGO, PREGNANA MILANESE E POGLIANO MILANESE Sono sostanzialmente stabili i prezzi a Vanzago, Pregnana Milanese e Pogliano Milanese nella prima parte del 2015. Il mercato dà segnali di miglioramento, la domanda è in aumento e si registra un maggior numero di compravendite. Le richieste provengono in maggioranza da giovani coppie al primo acquisto, che cercano trilocali inseriti in piccoli contesti condominiali e che apprezzano uno spazio esterno abitabile (giardino al pianterreno o terrazzo ai piani alti). Non mancano le famiglie che si orientano sulla soluzione migliorativa, tipicamente la villetta indipendente con giardino annesso. La domanda è prevalentemente interna, ma in qualche caso si registrano compravendite da parte di persone provenienti dai comuni limitrofi (Cornaredo, Rho) o da Milano. Bassa la richiesta di appartamenti in locazione, ma l EXPO ha convogliato la domanda da parte di qualche azienda che ha affittato ville per i propri dipendenti: il canone medio oscilla tra 1000 e 1100 al mese e sono stati stipulati contratti transitori di durata annuale. Grazie alla presenza della
ferrovia che consente rapidi collegamenti con Milano i comuni più richiesti sono Vanzago e Pregnana Milanese. Di Vanzago piace la fascia periferica, dove l offerta è di stampo recente e consiste in piccole palazzine di 3-4 piani, case indipendenti e villette a schiera. Un appartamento di nuova costruzione costa 2000 al mq, un usato recente 1700 al mq, mentre una villetta a schiera non supera 350 mila. Da segnalare la frazione Mantegazza, immersa nel Parco del Ticino e apprezzata da chi desidera aria pulita, tranquillità e verde: oltre alle soluzioni indipendenti ci sono anche piccoli condomini di 2-3 piani dove un appartamento costa mediamente 1500 al mq. Nel Centro del paese è possibile acquistare soluzioni degli anni 70-80, in palazzine di 4-5 piani, che costano 1300 al mq allo stato originario e 1500-1600 al mq se già ristrutturati. Ci sono anche case di corte, alcune delle quali tenute in ottime condizioni (talvolta ricavate da vecchi cascinali) e dotate di posto auto: il prezzo di un bilocale su due livelli è di 80-100 mila, per un trilocale è compreso tra 110 e 130 mila. L area più richiesta di Pregnana Milanese si snoda nella zona a ridosso della nuova stazione del Passante Ferroviario, dove 6-7 anni fa sono state realizzate diverse costruzioni che si valutano 2000-2200 al mq. Il Centro Storico risale agli anni 70-80 e vede la presenza di palazzi di 4-5 piani con 30-40 unità abitative all interno, che presentano quotazioni comprese tra 1300-1400 al mq (stato originario) e 1600-1700 al mq (usato in buone condizioni). Pogliano Milanese è meno richiesto perché è più distante dalle stazioni ferroviarie e qui la domanda è prettamente interna. Una zona che piace sorge a ridosso del passaggio della Ferrovia, dove hanno costruito nei primi anni 2000 e dove si può acquistare il nuovo a 2000-2100 al mq. Al confine con Vanzago è in corso di ultimazione un cantiere che prevede la realizzazione di 11 appartamenti in classe A, i cui prezzi oscillano tra 2050 al mq per le soluzioni al pianterreno (dotate di giardino privato) e 2350 al mq per quelle all ultimo piano (con ampio terrazzo abitabile). SETTIMO MILANESE Stabili le quotazioni immobiliari a Settimo Milanese nella prima parte del 2015. Il mercato della cittadina segnala una certa difficoltà di incontro tra domanda ed offerta, con proprietari restii a ribassare i prezzi e potenziali acquirenti con budget più contenuti. Si compravendono soprattutto trilocali e quattro locali acquistati per migliorare la condizione abitativa. Si segnalano anche richieste provenienti da persone residenti nei quartieri di Milano limitrofi (Baggio, S.Siro e Quinto Romano). Poche le nuove costruzioni messe in vendita a prezzi competitivi, intorno a 2600-2700 al mq. Tra le zone preferite da chi acquista a Settimo Milanese ci sono il Villaggio dei Fiori e la zona a ridosso del Parco. Nella prima ci sono condomini di piccole dimensioni e villette singole e a schiera che attirano soprattutto l attenzione delle famiglie e che hanno prezzi medi di 2400-2500 al mq. Quotazioni simili anche per la zona Parco. Seguro, una delle frazioni di Settimo più recenti in termini di età costruttiva, sorta nei primi anni del 1900 offre sia condomini sia villette a schiera che, in buone condizioni, hanno prezzi medi di 2300-2400 al mq. Mercato più rallentato a Villaggio Cavour, al confine con Baggio penalizzato dalla bassa presenza di servizi e da un offerta abitativa vetusta che poco incontra il favore degli acquirenti. I valori oscillano intorno a 1600-1800 al mq. A Vighignolo, frazione di Settimo Milanese al confine con Cornaredo, i valori sono di 2000 al mq; il vantaggio della zona è la facilità con la quale si raggiunge la tangenziale che porta alla fermata di Molino Dorino. Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta da parte di coloro che non riescono ad acquistare. Per un bilocale i canoni mensili sono di 450-500 al mese e si stipulano soprattutto contratti transitori. Per i trilocali si spendono mediamente 550 al mese e si stipulano prevalentemente contratti a canone libero.
MERCATO DEGLI IMMOBILI PER L IMPRESA Rho e Pero, per la posizione strategica tra le autostrade A8 e A4 e la tangenziale ovest di Milano, sono aree ambite da chi cerca immobili per l impresa nella zona. Le richieste arrivano da artigiani del posto oppure da aziende che necessitano di depositi. I capannoni, ricercati sia da aziende italiane sia straniere (cinesi e tedesche) sono generalmente destinati alla produzione meccanica e al deposito. I valori immobiliari cambiano a seconda della dimensione del capannone. Una tipologia fino a 400 mq si affitta a 38-40 al mq annuo, una più grande a circa 30 al mq annuo; la disponibilità di spesa di chi acquista difficilmente supera 500-550 al mq (per capannoni già rimessi a nuovo). Tra le aziende che negli ultimi tempi hanno domandato capannoni, si segnalano quelle che hanno lavorato per allestire i padiglioni dell Expo e quelle che si stanno occupando di rifornire i diversi stand durante l evento. L area non offre immobili di nuova costruzione, per questo quasi tutti chiedono capannoni in buono stato. Si registrano anche richieste di tagli a partire da 5000 mq da parte di società di logistica. Nei vicini comuni di Pregnana e di Vanzago, la proprietà immobiliare è più diffusa dal momento che ci sono numerose aziende locali radicate nel territorio da tempo, di conseguenza l offerta di immobili in locazione è molto più bassa. Sul segmento degli uffici si registra una leggera ripresa di richieste d'affitto: si cercano tagli da 50-300 mq, possibilmente in buono stato e meglio se collocati in palazzine terziarie oppure all interno di capannoni. Sono preferiti gli edifici collocati presso le arterie più importanti o vicini alle fermate della metropolitana. I canoni di locazione si aggirano intorno a 60-70 al mq annuo se l immobile è usato, altrimenti intorno a 90 al mq annuo se non sono necessari interventi di ristrutturazione.