Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro: N Gen. Rep. 2608/2015 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 21-02-2017 ore 10:45 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa SIMONETTA SCIRPO RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 - Posto auto Esperto alla stima: Codice fiscale: Partita IVA: Studio in: Telefono: Fax: Email: Pec: Arch. Walter Scaramuzza Pag. 1 di 11
UNITA IMMOBILIARE ATTUALMENTE LIBERA (Posto auto) INDICE: INDICE SINTETICO Pag. 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Pag. 4 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Pag. 4 3. STATO DI POSSESSO Pag. 5 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Pag. 5 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Pag. 5 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Pag. 6 7. PRATICHE EDILIZIE Pag. 6 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO Pag. 9 ALLEGATI: ALL. 1 INQUADRAMENTO URBANO ALL. 2 VERBALI SOPRALLUOGO ALL. 3 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALL. 4 RILIEVO UNITA IMMOBILIARE ALL. 5 VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE ALL. 6 PLANIMETRIA CATASTALE Estratto di mappa ALL. 7 UFFICIO SPORTELLO UNICO EDILIZIA COMUNE DI MILANO ALL. 8 AGENZIA DELLE ENTRATE U.T. MILANO 5 ALL. 9 CONSERVATORIA - ISPEZIONI IPOTECARIE ALL. 10 CORRISPONDENZA PARTI ALL. 11 ATTO DI COMPRAVENDITA ALL. 12 ATTO DI PIGNORAMENTO ALL. 13 RELAZIONE NOTARILE ALL. 14 VALUTAZIONE BENE O.M.I ALL. 15 SPESE CONDOMINIALI ALL. 16 DESCRIZIONE DEL BENE Pag. 2 di 11
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano 20143 Categoria: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Dati Catastali: foglio 515, particella 237, subalterno 738 2. Stato di possesso Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano 20143 Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Creditori Iscritti Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Creditori Iscritti: 5. Comproprietari Beni: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: via Giacomo Watt 10 - Milano - 20143 Prezzo da libero: 9.900,00 Prezzo da occupato: 7.960,00 Pag. 3 di 11
Beni in Milano via Giacomo Watt 10 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Posto auto. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in via Giacomo Watt 10 Quota e tipologia del diritto 1/1 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: con sede in, C.F.:, foglio 515, particella 237, subalterno 738, indirizzo via Giacomo Watt 10, piano S1, comune Milano, categoria C/6, classe 5, consistenza 15, rendita 64.30 Derivante da: Variazione nel classamento del 02-01-2015 protocollo n. MI0015075 in atti dal 02-01-2015 Variazione di classamento (n. 13563.1/2015) Variazione toponomastica del 21-12- 1999 in atti dal 21-12-1999 (n. 359271.1/1999) Frazionamento e fusione del 17-12-1999 in atti dal 17-12-1999 (n. 328448.1/1999) Millesimi di proprietà di parti comuni: 63 (Cfr. all. 15) Confini: a nord sub. 730, a est sub. 739, a sud ed ovest corsia di manovra dell'autorimessa 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): (Cfr. all. 1) Bene immobiliare composto da un posto auto coperto situato al piano seminterrato di un complesso residenziale e produttivo in via Giacomo Watt, 10 Caratteristiche zona: periferica Area urbanistica: residenziale con presenza di zone produttive a traffico scorrevole e con scarsa dotazione di parcheggi. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Supermercato Lidl, Poste italiane, Bed and breakfast, Hotel, Campo sportivo Bettinelli, Santuario di Santa Rita da Cascia. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali ed industriali Importanti centri limitrofi: quartieri Barona, Giambellino. Attrazioni paesaggistiche: Giardini di Tolstoj Savona. Attrazioni storiche: Nessuna Principali collegamenti pubblici: Linea degli Autobus 47 fermata via Watt distante 90 m, Stazione Metropolitana linea 2 Milano Romolo distante 1,2 km, Linea del Tram 2 fermata via Ludovico Il Moro distante 500 m Pag. 4 di 11
3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: (Cfr. All. 9) 4.2.1 Iscrizioni: Nessuna 4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di contro ; Derivante da: 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ; Tribunale di Milano in data 06/10/2015 ai nn. 28566/2015 iscritto/trascritto a Milano 1 in data 30/10/2015 ai nn. 60660/42209; 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: (Cfr. All. 15) Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 32,00 Spese condominiali scadute ed insolute: 19.693,71. Di cui 4.701,71 derivanti da spese condominiali scadute ed insolute del triennio 2014-2016 e 14.992,00 di spese straordinarie di gestione dell'anno 2015 Millesimi di proprietà: 63, dato fornito dall'amministratore Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: No Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: - Note Indice di prestazione energetica: Attestazione di Prestazione Energetica non necessaria in quanto l'immobile è a destinazione posto auto Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: No Avvertenze ulteriori: No Pag. 5 di 11
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: (Cfr. All. 5) Titolare/Proprietario: con sede in per la quota di 1/1 proprietario ante ventennio al 03/03/1999. In forza di atto di assegnazione. Titolare/Proprietario: con sede, C.F.: per la quota di 1/1 dal 03/03/1999 al 19/07/2000. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio, in data 03/03/1999, ai nn. 19226; trascritto a Milano, in data 21/12/1999, ai nn. /411495. Titolare/Proprietario:, nato a, C.F.:, per la quota di 1/1 dal 19/07/2000 al 31/01/2003. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio, in data 19/07/2000, ai nn. 28525; trascritto a Milano 1, in data 20/07/2000, ai nn. 39190/28086. Titolare/Proprietario: con sede a, C.F.: dal 31/01/2003 ad oggi (attuale proprietario). In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio, in data 31/01/2003, ai nn. 4323; trascritto a Milano 1, in data 05/02/2003, ai nn. 9948/6973. 7. PRATICHE EDILIZIE: (Cfr. All. 7) 7.1 Conformità edilizia: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Note generali: In data 05/07/2016 è stata presentata richiesta all Ufficio Visure del Comune di Milano in merito agli Atti di Fabbrica e ad eventuali modifiche intercorse a nome degli esecutati. Successivamente è stata inviata una email di sollecito in data 14/07/2016. In data 03/11/2016 è stato ricevuto un fax dal competente Ufficio Comunale nel quale si comunicava l'irreperibilità di tali documenti in quanto, dalle ricerche effettuate, gli atti di fabbrica richiesti sono risultati prelevati in data 17/03/1995 e mai restituiti all'ufficio. (cfr. all. 7)) Per quanto sopra non si è in grado di dichiarare la conformità edilizia del bene staggito. Pag. 6 di 11
7.2 Conformità urbanistica: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: di C.C. n. 16 del 22/05/2012 Zona omogenea: ARU - Ambiti di rinnovamento urbano (Titolo II - Capo III) Norme tecniche di attuazione: Tessuti di rinnovamento urbano (art. 17.2) Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Altezza massima ammessa: NO NO NO Rapporto di copertura: 60 % Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note sulla conformità: allineamento di almeno il 50% della linea di altezza dell edificio sul confine con lo spazio pubblico entro l Inviluppo limite SI Pag. 7 di 11
Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] - Posto auto Posto auto coperto situato al piano seminterrato, con una superficie pari a mq 13,75 e un'altezza di m 2,20. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 13,75 (Cfr. All. 4) E' posto al piano: S1 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 10 di via Giacomo Watt; L'intero fabbricato è composto da n. 6 piani complessivi di cui fuori terra n. 5 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: L'unità immobiliare risulta in condizioni manutentive sufficienti (Cfr. All. 3) Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Cancello Pavim. Interna Plafoni Impianti: Antincendio tipologia: doppia anta a battente materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: buone materiale: battuto di cemento condizioni: sufficienti materiale: stabilitura condizioni: buone tipologia: estintori accessibilità VV.FF.: sufficiente condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile Informazioni relative al calcolo della consistenza: Nel computo della superficie commerciale si sono calcolati come coefficienti: il 100% della superficie Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Posto auto sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 13,75 1,00 13,75 13,75 13,75 Pag. 8 di 11
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Posto auto Valori relativi alla Agenzia del territorio (Cfr. All. 14) Periodo: 1-2016 Zona: Milano/periferica - Barona Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Box Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 1.500,00 Valore di mercato max ( /mq): 2.150,00 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive dato non riscontrabile Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Esistenza impianto antincendio. Certificato prevenzione incendi dato non riscontrabile Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima si è basato su due indicatori correntemente assunti dall Agenzia delle Entrate nella determinazione della stima degli immobili. Essi sono: Analisi telematica dei valori riferiti ad unità immobiliari con caratteristiche simili a quella in esame, facendo riferimento ai primari operatori presenti in rete, ed infine ai valori espressi dall osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio Sulla base di quanto sopra emerso, a seguito dell ispezione e del rilievo eseguito, in riferimento al quesito formulato dal G.E., si evidenzia che: - la valutazione dell intera quota di pignoramento qui descritta è disponibile nel caso di vendita o assegnazione a terzi, essendo senza vincolo di affittanza in corso; - il criterio estimativo adottato per la valutazione della proprietà esaminata è quello diretto a valore di mercato che prevede la moltiplicazione della superficie lorda commerciale come in precedenza determinata per i prezzi medi unitari espressi dal mercato immobiliare in zona Pag. 9 di 11
8.2 Fonti di informazione: (cfr. all. 14). Catasto di MILANO; Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO; Uffici del registro di MILANO; Ufficio tecnico di MILANO; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari di Milano, Osservatorio del mercato Immobiliare a cura dell'agenzia del Territorio 1 semestre 2016.; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): Avendo come unico riscontro dalla banca dati dell'agenzia delle Entrate e degli altri principali operatori del settore immobiliare un valore commerciale riferito solo ad unità immobiliari aventi destinazione a box o autorimessa, stimabile come valore MINIMO in 1.500,00 al mq, si ritiene, per uso e consuetudine, di applicare un coefficiente riduttivo pari ad 2/3 per il bene in oggetto, da cui scaturisce in circa.1.000,00 al mq il valore per la destinazione d'uso catastale assentita, (posto auto coperto C6 - classe 5). ; Altre fonti di informazione: Analisi telematica dei valori riferiti ad unità immobiliari aventi caratteristiche simili a quella in esame. 8.3 Valutazione corpi: Posto auto. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Posto auto 13,75 1.000,00 13.750,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 13.750,00 Valore corpo 13.750,00 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero 13.750,00 Valore complessivo diritto e quota 13.750,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Posto auto Stalle, scuderie, 13,75 13.750,00 13.750,00 rimesse, autorimesse [C6] 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita 687,50 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. (min.5%) Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio 3.108,68 anteriore alla vendita: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 Pag. 10 di 11
8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si 9.953,82 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato" per arrotondamento: 7.960,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" per arrotondamento: 9.900,00 Data: 04-01-2017 L'Esperto alla stima Arch. Walter Scaramuzza Pag. 11 di 11