RELAZIONE DI STIMA DELLA EX SEDE COMUNALE FASCICOLO TECNICO DI STIMA RESPONSABILE UNICO DEL PROCEDIMENTO Dott. Ing. Luciano Bolli Capo del V Settore LLPP e Manutenzione REDATTORE Dott. Ing. Luciano Bolli COLLABORATORI Geom. Maria Enza DE GISI Istruttore Amministrativo Ing. Fabio GRASSUCCI Funzionario Tecnico Geom. Alessandro QUATTRINI Istruttore Tecnico Geom. Lorenzo ROMEO Istruttore Tecnico Montemarciano, luglio 2017
SOMMARIO SOMMARIO... 2 INQUADRAMENTO DEL BENE... 3 DESCRIZIONE DEL BENE... 3 DATI CATASTALI... 4 INQUADRAMENTO URBANISTICO... 4 VERIFICA INTERESSE CULTURALE... 4 DIMENSIONAMENTO STATO DI FATTO... 4 VALORE DI STIMA IMMOBILIARE... 5 ALLEGATI... 6
INQUADRAMENTO DEL BENE Dell edificio in questione, situato nel centro storico di Montemarciano e già sede comunale, non si ha una data certa di costruzione. Si presume che sia stato edificato nel 700 in quanto facente parte degli edifici sul lato esterno del Giro Grande (via Umberto I ). Fu acquisito a patrimonio pubblico nel 1829 per destinarlo a palazzo comunale. Si trattava di un grosso fabbricato di proprietà di Venanzo Torsiani (Trusiani) membro di una delle più antiche famiglie della nobiltà montemarcianese. Ubicato in contrada Giro Grande, tra il vicolo Gilj e l altra casa Trusiani, si presentava con una porzione sulla strada elevata a quattro piani, facciata in semplice laterizio e altre due ali a due soli piani, cortile e pozzo. L edificio nell 800 ospitava, oltre la sede comunale, anche l ufficio postale di II classe oltre al telegrafo ed al posto telefonico. Il palazzo comunale in questione fu uno degli edifici più colpiti dal violento sisma verificatosi il 30 ottobre 1930. A seguito di ciò il palazzo subirà la perdita dell ultimo piano e il rifacimento della facciata, sul finire degli anni 30, nello stile moderno. Sulla facciata, inoltre, sarà introdotto, in omaggio al regime, un grosso fascio in vetro con struttura metallica, che poteva anche venire illuminato. Il fascio in questione fu demolito dopo il passaggio del fronte nel 1944. L edificio principale rimane nella sua configurazione fino a giorni d oggi. Nel 1959 fu approvato il progetto di costruzione della sala consiliare posta sul retro dell edificio principale in posizione tale da formare una piccola corte interna. Attualmente permane la destinazione della sala consiliare, della biblioteca comunale, della mostra malacologia, dell archivio storico e di numerose associazioni cittadine. Del complessivo palazzo comunale l unica parte che appare oggi meritevole di tutela è la facciata su via Umberto I testimonianza di un particolare periodo storico seppur in contrasto con i restanti edifici del centro storico. DESCRIZIONE DEL BENE Il complesso ha una forma irregolare in pianta ed in elevato. Dal punto di vista planovolumetrico è formata da tre corpi di fabbrica, di cui il primo è posto sul fronte strada di via Umberto I, il secondo in continuità funzionale è posto lungo vicolo Gili, il terzo situato nella porzione posteriore del lotto, senza affaccio su strada. Il primo corpo è di forma rettangolare, ha una dimensione in pianta di circa 17.00x12.00 mq ed è costituito da tre piani fuori terra con copertura a capanna in latero-cemento.ed un piano interrato di altezza utile interna variabile. La facciata presenta paramenti in pietra locale. Il secondo corpo di fabbrica, rappresenta un continuo strutturale con il piano seminterrato e piano terra del primo edificio, ed è costituito perciò da un solo piano fuori terra con copertura piana e da un piano seminterrato accessibile da vicolo Gili. Infine, il terzo corpo di fabbrica, è costituito da una struttura ad un solo piano fuori terra di altezza notevole, trattandosi di una sala riunioni, con copertura a capanna in laterocemento e con un piano seminterrato collegato ai precedenti. La pianta ha un ingombro di circa 8.00x14.00 mq ed una altezza di circa 9.00m fuori terra. Dal punto di vista strutturale, si individuano due tipologie e periodi edificatori differenti. La prima e la seconda porzione sono stati realizzati in muratura portante, con conci laterizi e malta probabilmente bastarda. Gli orizzontamenti originari sono stati sostituiti dopo il terremoto del 1930, con una struttura in latero-cemento del tipo tradizionale con travetti e pignatte di alleggerimento e cordoli di cerchiatura. La porzione posteriore è stata invece costruita negli anni 60 con tipologia in conglomerato cementizio armato, sopra al piano seminterrato in muratura. Non si hanno riferimenti al precedente edificio in muratura.
DATI CATASTALI Ente Urbano: - Foglio 11 All. F particelle 197 sub 1 - Foglio 11 All. F particelle 197 sub 2 - Foglio 11 All. F particelle 580 Si rilevano incertezze e poca chiarezza nei dati catastali. Una certezza in merito al piano sottotetto che non è accatastato. INQUADRAMENTO URBANISTICO L area in oggetto ricade nella zonizzazione del vigente PRG del comune di Montemarciano in Zona Territoriale Omogenea A2: borghi e edilizia crescente lungo le direzioni storiche attorno al vecchio nucleo, di cui all articolo 13/2 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG. Sono ammessi, fino all approvazione di un Piano Particolareggiato, solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo ed in pendenza dell approvazione del Piano Particolareggiato, sono ammesse ammesse altre categorie di intervento edilizio solo nel caso di approvazione di un Piano di Recupero di cui alla Legge n. 457/78, applicando le limitazioni seguenti: - Indice Fondiario nei limiti del D.M. 1444/68 e comunque tale da non comportare un incremento di SUL superiore al 10% dell esistente; - le eventuali sopraelevazioni non dovranno superare l altezza minore degli edifici continui nei fronti edilizi allineati. VERIFICA INTERESSE CULTURALE Con nota della Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici pervenuta in data 19/05/2011 ns. prot. n. 6773, la suddetta Direzione ha comunicato che l immobile in oggetto non riveste interesse culturale. DIMENSIONAMENTO STATO DI FATTO Le superfici indicate sono Superfici Utili Lorde, ovvero comprensive dei muri perimetrali, mentre l altezza è quella utile interna: piano seminterrato: 448 mq H variabile tra 2.50 m e 3.00 m piano terra: 448 mq H 3.55 m H 6.00 m nella sala consiliare piano primo: 211 mq H 3.64 m piano secondo: 211 mq H 3.45 m piano sottotetto: 211 mq H 0.40 minima H 2.30 massima al colmo La corte interna ha una superficie di 140 mq.
VALORE DI STIMA IMMOBILIARE DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE PIANO SUP. (mq) INDICE SUP. COMM.LE (mq) Piano Seminterrato 448,00 0,50 224,00 Piano Terra 448,00 1,00 448,00 Piano Primo 211,00 1,00 211,00 Piano Secondo 211,00 1,00 211,00 Piano Sottotetto 211,00 0,33 69,63 1163,63 COSTI DI TRASFORMAZIONE DESCRIZIONE COSTO Costo di ristrutturazione (1164,00 x 1000,00 /mq) 1.164.000,00 Oneri di urbanizzazione 55.000,00 Spese tecniche 50.000,00 Spese generali 5.000,00 Costo di costruzione 1.274.000,00 VALORE DI TRASFORMAZIONE DESCRIZIONE COSTO Costo di costruzione 1.274.000,00 Utile Impresa Spese generali (1294000,00 x 25%) 318.500,00 Totale costi 1.592.500,00 Prezzo di vendita (1164,00 x 1800,00 /mq) 2.095.200,00 Valore dell immobile 502.700,00
ALLEGATI - Stralcio PRG vigente - Ortofotocarta - Visure catastali - Stralcio estratto di mappa catastale - Planimetria catastale - Documentazione fotografica - Verifica interesse culturale del Ministero per i Beni e le Attività Culturali