Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro: N Gen. Rep. 281/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: Giudice Delle Esecuzioni: Dott. Ssa Bottiglieri RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Sandro Dini Codice fiscale: DNISDR48S02F205I Studio in: Via Monte Rosa 75 - Milano Telefono: 0245862377 Fax: 0248601296 Email: sandro.dini@studioarchdini.com Pec: dini.2639@oamilano.it Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Categoria: Dati Catastali: foglio 5, particella 183, subalterno 8 2. Stato di possesso Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Possesso: Occupato dall esecutato 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Creditori Iscritti: Cond. VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 5. Comproprietari Beni: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Regime Patrimoniale: Comproprietari: Nessuno Comproprietari: Pag. 2
6. Misure Penali Beni: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Prezzo da libero PRO QUOTA : Prezzo da libero DELL INTERO : Pag. 3
Beni in CORSICO (Milano) Località/Frazione VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. sito in VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094 Quota e tipologia del diritto 1/1 di. Cod. Fiscale:..- Residenza: al pignoramento VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - COR- SICO (Milano) 20094 - Stato Civile: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: - proprietà superficiaria per 1/1 - foglio 5, particella 183, subalterno 8, indirizzo VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) - 20094, categoria A2, classe 2, consistenza 7, superficie 130, rendita 921,88 - Derivante da: - VARIAZIONE DEL 09-11-2015 INSERIMENTO DATI DI SUPERFICIE Confini appartamento da nord: vano scala e altre u.i., via Magellano, altra u.i., cortile interno Confini cantina: altra u.i.; corridoio d'accesso; a l t r a u. i. ; a l t r a u. i Note sulla conformità catastale: SI CONFERMA LA CONFORMITA' CATASTALE. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): quartiere residenziale tranquillo ad alta intensità abitativa ma di ampio respiro Caratteristiche zona: di espansione normale Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: I SERVIZI PIU' UTILI ALLA COLLETTIVTA' Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Milano. Principali collegamenti pubblici: sono garantiti i principali trasporti verso i centri limitrofi 3. STATO DI POSSESSO: gli occupanti l'appartamento incontrati nel corso del sopralluogo hanno dichiarato di abitare l'immobile in qualità di proprietari. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Pag. 4
Nessuna 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna. 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale attiva; A favore di.. contro.. ; Derivante da: 0281 - DECRETO INGIUNTIVO; Importo ipoteca: 15.000,00; Importo capitale: 8.182,92 ; atto giudiziario in data 08/07/2011 ai nn. 26459; Iscritto/trascritto a Milano 2 in data 23/09/2011 ai nn. 109476/23332 ; - Ipoteca giudiziale attiva; A favore di. contro ; Derivante da: 0281 - DECRETO INGIUNTIVO; Importo ipoteca: 6.896,44; Importo capitale: 5.914,94 ; atto giudiziario in data 17/06/2015 ai nn. 21180; Iscritto/trascritto a Milano 2 in data 10/02/2016 ai nn. 12978/2165 ; 4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di contro.. ; Derivante da: 726 - verbale di pignoramento immobili ; atto giudiziario in data 01/02/2014 ai nn. 888 iscritto/trascritto a Milano 2 in data 30/04/2014 ai nn. 38046/26745; 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale medie del biennio 2015/2016:. 3.520,34 ord Spese ordinarie scadute nell ultimo biennio:. Pag. 5
Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento agli esecutati:. 8.286,67 conguaglio al 31/05/2017 comprensive di lav. Str. Riscald e ascensore Millesimi di proprietà: 33/1000 Totale spese condominiali scadute ed insolute ad oggi:. 8.149,84 piano di rientro concordato di 1.000,00 al mese Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Non presente 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: 7. PRATICHE EDILIZIE: L immobile come dichiarato in atto è stato realizzato in forza della L.E. rilasciata dal Comune di Corsico il 31 10-1970, protocollo n. 13530 e successive varianti n.8755 del 09-07-1971 e n. 11684bdel 29-11-1973. L abitabilità venne rilasciata in data 03-05-1985. Inoltre comunicazione ai sensi dell art. 26 L. 28/02/1985 presentata in data 26-11-1985. 7.1 Conformità edilizia: Si dichiara la conformità edilizia della unità immobiliare staggita 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo civile [A2] Pag. 6
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: n. 6 del 27-03-2012 Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: TUCr1 tessuto urbano consolidato residenziale ad alta densità NO NO NO SI Note sulla conformità: si conferma la regolarità urbanistica si confermala la regolarità urbanistica Descrizione: di cui al punto A Abitazione di tipo civile [A2] L'appartamento èsito al 2 piano, è dotato di cantina al piano S1, si compone di ingresso, soggiorno, cucina 2 camere da letto, di cui una matrimoniale, disimpegni, doppi servizi e ripostiglio oltre due balconi. 1.Quota e tipologia del diritto 1/1 di.. Cod. Fiscale:.. - Residenza: al pignoramento VIA Ferdinando MAGELLANO 9 - CORSICO (Milano) 20094 - Stato Civile: coniugato - Superficie complessiva di circa mq 121,50 E' posto al piano: 2 L'edificio è stato costruito nel: 1970/ 73 ha un'altezza utile interna di circa m. 3,00 L'intero fabbricato è composto da n. 10 piani complessivi di cui fuori terra n. 9 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: ottimo Condizioni generali dell'immobile: l'immobile si presenza in perfette condizione di manutenzione Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni Infissi interni materiale: c.a. condizioni: buone tipologia: anta doppia e singola materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: pvc condizioni: buone tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone Pag. 7
Pareti esterne materiale: pannelli di c.a.prefabbbricati coibentazione: non valutabile Portoncino di ingresso Rivestimento tipologia: anta singola a battente materiale: ferro e legno accessori: blindato condizioni: ottime ubicazione: bagno e cucina materiale: in ceramica e per le parti non rivestite in stabilitura condizioni: ottime Impianti: Antenna collettiva tipologia: rettilinea condizioni: buone conformità: non è stato possibile accertare la conformità Ascensore tipologia: a fune condizioni: ottime conformità: non reperita l attestazione Citofonico tipologia: audio condizioni: ottime conformità: non è stato possibile vericare la conformità in assenza del documento Condizionamento Elettrico Gas Termico tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di distribuzione: in rame coibentato diffusori: split condizioni: buone conformità: non verificabili tipologia: cavi a vista e sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone conformità: non è stato possibile verificare la conformità in assenza del documento tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame condizioni: buone conformità: non è stato possibile verificare la conformità in assenza del documento tipologia: centralizzato alimentazione: metano rete di distribuzione: canali coibentati diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: apparentemente buone ma non verificate conformità: non è stato possibile reperire il certificato di conformità Pag. 8
Informazioni relative al calcolo della consistenza: Il calcolo della superficie è stato effettuato in base al D.P.R. n. 138/1998. Stante la condizione dell'immobile e del fabbricato che lo ospita, si è ritenuto di applicare un valore vicino al max di ovvero. 1.900,00. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale residenziale sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente Mq 121,50 1,00 Mq 121,50 Mq 121,50 Mq 121,50 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2016 Zona: CORSICO - Milano Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: A/2 ABITAZIONI CIVILI Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato min ( /mq): 1.500,00 Valore di mercato max ( /mq): 1.900,00 Accessori 1. Cantina mq composto da unico vano Valore a corpo: 3.000,00 2. Balconi mq 7,30 Valore a corpo: 7.000,00 Esiste impianto elettrico. Impianto a norma. Note: non è stato possibile reperirla la certificazione di conformità Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: centralizzato Stato impianto: buono Impianto a norma. Note: non è stato possibile reperirla la certificazione di conformità L'immobile dispone di ascensori. Pag. 9
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: il criterio di stima si è basato sui valori espressi dagli indicatori correntemente assunti dalla Agenzia delle Entrate nella determinazione della stima degli immobili, ovvero sia Mercato immobiliare telematico riferito ad unità con caratteristiche simili a quella in esame ed Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura della Agenzia del Territorio 8.2 Fonti di informazione: Catasto di CORSICO; Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO; Uffici del registro di MILANO; Ufficio tecnico di CORSICO; Parametri medi/alti per lo stato dell immobile di zona per destinazione principale (./mq.):. 1.900,00 IN CONSIDERAZIONE DELLO STATO DELL UNITA IMMOBILIARE E DEL FABBRICATO IN GENERE 8.3 Valutazione corpi: A. Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo residenziale 121,50 1.900,00 230.850,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 230.850,00 Valore corpo 230.850,00 Valore Accessori 10.000,00 Valore complessivo intero 240. 850,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Appartamento con annesso balcone cantina Mq 121,50 240. 850,00 240. 850,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 12.042,00 Pag. 10
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0 8.5 Prezzo base d'asta del lotto pro quota : Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 228.807,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": Prezzo base d'asta del lotto dell intero : Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 228.807,00 228.807,00 Data generazione: 14-07-2017 L'Esperto alla stima Arch. Sandro Dini Pag. 11
INDICE ALLEGATI Pag. 12