Investimenti immobiliari come asset reale per raggiungere il rendimento obiettivo Fabio Agosta
Il rendimento obiettivo & il mercato immobiliare
Il rendimento obiettivo delle diverse realtà previdenziali CASSE 509 CASSE 103 FONDI PENSIONE PREESISTENTI FONDI PENSIONE NEGOZIALI E PREESISTENTI Obiettivo di rendimento Inflazione + spread di equilibrio del piano (se raggiungibile) CONTO INDIVIDUALE Inflazione + PIL reale CONTO PENSIONI Inflazione + 1,5%* Inflazione + spread di equilibrio del piano (se raggiungibile) MAX TS TS= prestazione/ultimo reddito Fonte: Prometeia 3
Rendimento obiettivo delle diverse realtà previdenziali vs Real Estate 260 240 220 200 180 160 140 120 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Pil + Tfr + 1.5% IPD Global Properties Pil Media 5anni Tasso fisso 4% 4
Rendimento obiettivo delle diverse realtà previdenziali vs Real Estate 15% 10% 5% 0% -5% -10% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Inflazione PIL Pil + Tfr + 1.5% Pil + 1.5% Pil Media 5anni IPD Global Properties Tasso fisso 4% 5
Il mercato immobiliare globale
Il mercato immobiliare Break-down per regione Dimensioni del mercato, liquidità e trasparenza Bubble size = Estimated Market Size Asia/Pacific 28.1% Latam 6.3% Middle East/Africa 2.5% North America 29.4% Western Europe 28.4% Eastern Europe 5.3% Transaction Volume 70 60 50 40 30 20 10 0 United Kingdom France Germany Spain Netherlands Sweden Italy Norway Poland Switzerland Austria Belgium Denmark Russia Turkey -10 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 Completely transparent Transparency Opaque Fonte: EIU; PREI; nostro calcolo Stima delle dimensioni del mercato 2012 di Youguo Liang/ Nancy M.Gordon, PREI, A Bird s Eye View of Global Real Estate Markets Fonti: RCA,PREI, EIU, Jones Lang LaSalle Stima delle dimensioni del mercato e del volume medio delle transazioni 2008-2012; Indice di trasparenza immobiliare 2012; nostri calcoli
Trend economici Economia mondiale Crescita reale PIL in %/anno 10.0 8.0 World North America Europe Asia/Pacific Previsione 6.0 4.0 2.0 0.0-2.0-4.0-6.0 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Fonte: IMF World Economic Outlook, Aprile 2014; 8
Cicli immobiliari Mercato degli uffici Affitti in «Prime locations» (EUR/m²/anno) Index 2009=100 Europe (PMA 37 Cities) USA (PPR54) Asia/Pacific (JLL 15 Cities) 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Nota: Net Rents per l Europa, Net Effective Rents per Asia/Pacific, Gross Rents per USA Fonte: PMA, PPR, JLL REIS. 9
Cicli immobiliari Mercato degli uffici Rendimenti in «Prime locations» in % Europe (PMA 37 Cities) USA (PPR54) Asia/Pacific (JLL 15 Cities) 12 11 10 9 8 7 6 5 4 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Nota: Prime Net Initial Yields per l Europa e per l Asia/Pacific, Cap Rates per USA Fonte: PMA, PPR, JLL REIS,. 10
Trend economici Il mercato degli investimenti a livello globale 250 America EMEA Asia/Pacific 200 150 100 50 0 Fonte: Real Capital Analytics 11
Il mercato immobiliare nell attuale fase di mercato
Real Estate e la ripresa economica Secondo la teoria Fase 1: Salita & Accellerazione Fase 2: Salita & Rallentamento Noi siamo qui Fase 3: Discesa & Rallentamento Crescita Economica Positiva 1 Boom 2 Rallentamento Fase 4: Discesa & Accellerazione Crescita Economica Negativa Recessione 3 Ripresa 4 Recessione 3 Ripresa 4 - Normalmente secondo la teoria economica e in base a quello che è successo in passato, investire in Real Estate in una fase di ripresa è un buon investimento Positivo per il Real Estate: Cresce il prezzo al mq Crescono gli affitti per la ripresa economica Fonte: Style Cycle, Bank of America Merrill Lynch, SEB 13
Real Estate e l attuale ripresa economica Peculiarità Cos è successo fin ora Tassi di sfitto oltre la media storica Bassi tassi d interesse Lenta ripresa economica Cosa è successo in questa ripresa fino a d ora Finora c è stata più attenzione alle Primary location vs le Secondary property (che quindi costano ancora poco) Le secondary property saranno sempre più allettanti se il livello dei prezzi sarà realistico Le aspettative del reddito sono stabili 14
Real Estate e l attuale ripresa economica Il prossimo futuro Cosa potrebbe succedere Crescita economica e occupazionale più debole Tassi di sfitto nella maggior parte dei paesi Europei sono al di sopra delle loro medie a 10 anni Crescita dei prezzi e degli affitti più modesta che nel passato La crescita delle locazioni sarà selettiva per gli uffici e più discontinua per il residenziale Nel selezionare gli immobili bisogna far attenzione più alle geografie che alle caratteristiche di Prime/Secondary location 15
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