Ministero della Difesa Direzione dei Lavori e del Demanio Ufficio Generale Dismissioni Immobili Piazza della Marina, 4-00196 Roma RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio codice ERM3349 Via A. da Sangallo, 19 - Civitavecchia (RM)
Indice Scheda riepilogativa Pag.3 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Pag.4 2. UBICAZIONE a) Ubicazione e accessibilità b) Confini 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE a) Caratteri generali e tipologici b) Struttura e finiture dell edificio c) Struttura e finiture dell unità immobiliare d) Impianti tecnologici dell edificio e) Impianti tecnologici dell unità immobiliare f) Stato manutentivo dell edificio (1) Prospetti esterni (2) Impianto elettrico comune (illuminazione delle scale e impianto citofonico) (3) Copertura (4) Scale e androni comuni (5) Ascensori g) Stato manutentivo dell unità immobiliare (1) Pavimenti (2) Pareti e soffitti (3) Infissi esterni (4) Infissi interni (5) Impianto elettrico (6) Impianto idrico e sanitario (7) Impianto di riscaldamento h) Servitù attive e passive Pag.4 Pag.4 Pag.5 Pag.7 Pag.7 Pag.7 Pag.7 Pag.8 Pag.8 Pag.8 Pag.9 Pag.11 4. DATI CATASTALI Pag.11 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Pag.11 6. SUPERFICI CATASTALI DELL ALLOGGIO E RELATIVE Pag.12 PERTINENZE 7. SITUAZIONE LOCATIVA Pag.12 ALLEGATO A: Visure e planimetrie catastali ALLEGATO B: Documentazione fotografica Pag.13 Pag.19-2 -
Scheda riepilogativa Data sopralluogo: 24/02/2015 Alloggio: Indirizzo: Piano: ERM3349 Via A. da Sangallo, 19 Civitavecchia (RM) QUARTO di edificio dotato di ascensore Descrizione: L alloggio è inserito in una palazzina di 5 (cinque) piani fuori terra ed uno seminterrato (cantine/locale tecnico) per complessivi n. 30 (trenta) unità immobiliari; il complesso alloggiativo composto da n. 2 (due) palazzine. L alloggio è sito al piano quarto, scala C. Il fabbricato ha struttura portante intelaiata in c.a., tamponatura esterna in laterizio, tetto piano. Esposizione ed esposizione L alloggio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità, né tantomeno il fabbricato si trova in posizione di particolare pregio; le caratteristiche di posizione ed esposizione non si discostano da quelle medie della zona di riferimento. Anno di costruzione: 1960 Superficie catastale unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 94 mq Stato di manutentivo e conservativo dell unità immobiliare: Stato di manutentivo e conservativo dell edificio: BUONO SCADENTE FOGLIO PART. SUB. Z.C. CAT. CLASSE SUPERFICIE CATASTALE 19 289 106 2 A/2 3 19 289 76 2 A/2 3 94 mq 19 289 179 2 C/6 2 11 mq - 3 -
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE La presente relazione è stata elaborata ai sensi dell art. 403 comma 5 del Decreto del Presidente della Repubblica n.90 del 15 marzo 2010, in base al quale l Agenzia del Demanio e la Direzione dei Lavori e del Demanio (GENIODIFE), con nota n. 7129 del 04 marzo 2011 e successive integrazioni, hanno concordato il presente schema di relazione tecnico-descrittiva da adottarsi per la determinazione del valore di mercato degli alloggi da alienare del Ministero della Difesa. Il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa ERM3349) sita all interno 15 della scala C, al Piano Quarto del fabbricato ubicato nel Comune di Civitavecchia (RM) alla Via A. da Sangallo n.19, necessarie alla determinazione del valore di mercato dell unità immobiliare. 2. UBICAZIONE a. Ubicazione e accessibilità Il fabbricato, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona centrale (fig. 1) del Comune di Civitavecchia a circa 200 metri dal mare e fa parte di un complesso alloggiativo costituito da numero due fabbricati nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. Nello specifico la zona è servita dalle seguente linee di trasporto pubblico: stazione ferroviaria di Civitavecchia (circa 700 m); linee B-D-E-F del trasporto pubblico urbano. La viabilità è agevole ed il contesto urbano in cui si colloca il complesso alloggiativo di cui fa parte l unità immobiliare è tipicamente residenziale e caratterizzato da un edilizia di medio pregio. La strada Via A. da Sangallo, in buono stato manutentivo, è a doppio senso di marcia, ed è dotata di parcheggi in linea laterali alla carreggiata, individuati dalle apposite strisce bianche. Inoltre la zona è dotata di tutti i servizi essenziali, quali istituti bancari ed attività commerciali di vario tipo (fig. 2a, 2b). L unità immobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto ad elementi paesaggistici o di interesse storico-artistico e non si trova in posizione di particolare pregio o valore (fig.3,4). L unità immobiliare non risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno di installazioni militari o la prossimità di attività industriali o artigianali. - 4 -
Fig.1 Stralcio mappa della città con indicazione della posizione dell immobile. b. Confini L unità immobiliare è inserita un complesso alloggiativo composto da due distinte palazzine ad uso residenziale insistenti su un unico lotto pianeggiante recintato, avente n. 2 accessi carrai ed un accesso pedonale dalla confinante Via A. da Sangallo. L area di sedime confina: a sud con la pubblica Via A. da Sangallo; ad ovest con la Scuola elementare C. Laurenti ; a nord con il Centro di Promozione Imprenditoriale di Civitavecchia (ex Caserma Stegher); ad est con il Comando Compagnia Carabinieri Civitavecchia. L unità immobiliare in questione è adiacente agli alloggi ERM3348 e ERM3347. Fig.2a - Indicazione dei servizi commerciali /farmacie Fig.2b - Indicazione degli istituti bancari - 5 -
Fig.3 Vista aerea del fabbricato. Fig. 4 - Fotografia aerea del complesso alloggiativo - 6 -
3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE a. Caratteri generali e tipologici L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione è stato costruito nell anno 1960 (vds. documentazione catastale DOCFA). L edificio è composto da n. 5 (cinque) piani fuori terra (incluso il piano terra) aventi destinazione abitativa ed un piano seminterrato adibito a locali deposito. Le unità abitative dell edificio sono servite da n. 2 (due) vani scala dotati di ascensore. Ad ogni piano sono collocati n. 3 (tre) alloggi per scala per un totale complessivo di 30 (trenta) alloggi. Nel piano seminterrato, accessibile tramite i due vani scala e gli ascensori, sono dislocate n. 35 (trentacinque) cantine di pertinenza degli alloggi. Sull ultimo impalcato, quello destinato alla copertura, sono dislocati dei locali lavatoi oltre a quelli tecnici degli ascensori. L accesso al piano di copertura avviene esclusivamente dai due vani scala. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore Seminterrato Terreno Primo piani intermedi e ultimo Attico b. Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: la struttura intelaiata (travi-pilastri) è realizzata in conglomerato cementizio armato con solai in latero/cemento; la copertura è piana ed è provvista di guaina bituminosa impermeabilizzante; le tamponature risultano essere in laterizio; i portoni di ingresso ai vani scala sono in ferro e vetro; le scale sono del tipo a due rampe parallele e servono n. 3 (tre) unità immobiliari per piano; la pavimentazione dell androne e quella delle scale sono in marmo; il vano ascensore è a servizio di tutti i piani ad esclusione della copertura; Al piano seminterrato sono ubicate n. 35 (trentacinque) cantine di pertinenza degli alloggi; all unità immobiliare in oggetto è associata n.1 (una) cantina contrassegnata dal numero 15. Il complesso alloggiativo è provvisto di ampio cortile in conglomerato bituminoso, nel quale sono stati ricavati n. 50 posti auto raggiungibili tramite accesso da Via Antonio da Sangallo provvisto di cancello automatico in ferro. Le superfici murarie del prospetto posteriore ed anteriore del fabbricato risultano essere in più parti distaccate a causa del dilavamento superficiale. - 7 -
c. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare, posta al piano quarto della scala C, dotata di posto auto scoperto contrassegnato dal n. 179 (vds planimetria in allegato), numero 1 (una) cantina, è costituita da: ingresso, n. tre camere, bagno, cucina, ripostiglio, corridoio/disimpegno e balcone (vds. planimetria catastale in allegato A ). I pavimenti sono in marmette di graniglia per ingresso, corridoi/disimpegni e camere, mentre per il bagno e per la cucina sono in gres porcellanato e/o monocottura. Il portoncino di ingresso è blindato, gli infissi interni (porte) sono in legno, mentre quelli esterni (finestre) sono in alluminio con vetrocamera provvisti di cassonetto interno ed avvolgibili in plastica. Gli apparecchi igienico/sanitari sono in porcellana, dotati di miscelatori monocomando in acciaio. d. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico con dispositivi di sezionamento e di protezione; impianto idrico-sanitario; impianto citofonico; impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a gasolio; ascensore. Con riferimento agli impianti sopra indicati non sono state reperite agli atti le certificazioni di conformità alle norme vigenti. e. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico in canalina sottotraccia, dotato di dispositivi di sezionamento e di protezione; impianto idrico-sanitario; impianto citofonico; impianto di riscaldamento centralizzato con piastre radianti metalliche; impianto di produzione ACS (acqua calda sanitaria) autonomo con scaldaacqua interno (bagno). Non sono state reperite agli atti le certificazioni di conformità alle norme vigenti. L unità immobiliare è dotata dell Attestato di Prestazione Energetica (APE), ai sensi del D.L. 63 del 4 giugno 2013 - Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010 sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché' altre disposizioni in materia di coesione sociale. f. Stato manutentivo dell edificio In aderenza alla circolare diramata dall Agenzia del Demanio in data 23 febbraio 2011 Valutazione tecnico-estimativa per la determinazione del valore di mercato degli alloggi di servizio del Ministero della Difesa non più funzionali alle esigenze istituzionali. (art. 403, comma 5 del D.P.R. n.90 del 15/03/2010), lo stato manutentivo dell edificio in esame è da considerarsi SCADENTE. Più nel dettaglio, si riporta quanto segue: - 8 -
1 ) Prospetti esterni La tinteggiatura è al quarzo plastico del tipo graffiato. Si denotano, in corrispondenza del prospetto sia posteriore che anteriore, numerosi tratti di tinteggiatura esterna distaccati; in numerosi punti, inoltre, risulta assente anche il copriferro sul perimetro esterno dei balconi. La dislocazione e l estensione delle parti ammalorate impongono il rifacimento dei prospetti, in misura superiore al 10% della superifice complessiva della facciata. Per le motivazioni esposte, lo stato manutentivo è da ritenersi scadente. 2) Impianto elettrico comune (illuminazione delle scale e impianto citofonico) Si presenta scadente in quanto non è emersa agli atti la certificazione di conformità alla normativa vigente. 3) Copertura Si presenta con pavimentazione in guaina bituminosa impermeabilizzante, il cui stato manutentivo è da ritenersi scadente in quanto consente infiltrazioni di acqua piovana ai piani sottostanti. 4) Scale e androni comuni Si presentano in normali condizioni di conservazione e non si riscontrano condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. 5) Ascensori L ascensore risulta funzionante e non dotato di certificazione alla normativa vigente. Ai fini della valutazione, si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi del Fabbricato SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore g. Stato manutentivo dell unità immobiliare In aderenza alla circolare diramata dall Agenzia del Demanio in data 23 febbraio 2011 Valutazione tecnico-estimativa per la determinazione del valore di mercato degli alloggi di servizio del Ministero della Difesa non più funzionali alle esigenze istituzionali. (art. 403, - 9 -
comma 5 del D.P.R. n.90 del 15/03/2010), lo stato manutentivo dell unità immobiliare in esame è da considerarsi BUONO. Più nel dettaglio, si riporta quanto segue: 1 ) Pavimenti Si presentano in discrete condizioni e non necessitano della sostituzione di oltre il 30% delle superfici. Pertanto lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. 2 ) Pareti, soffitti Si presentano in discrete condizioni e non necessitano del rifacimento di oltre il 30% delle superfici. Pertanto lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. 3 ) Infissi esterni In alluminio con vetrocamera non evidenziano problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Pertanto lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. 4 ) Infissi interni Si presentano in discrete condizioni e non necessitano della sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Pertanto lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. 5 ) Impianto elettrico Si presentano funzionante, ma non è presente agli atti la certificazione di conformità alle normative vigenti. Pertanto lo stato manutentivo è da ritenersi scadente. 6 ) Impianto idrico e servizi igienico-sanitari L'impianto idrico-sanitario non richiede interventi di manutenzione straordinaria. Pertanto lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. 7 ) Impianto di riscaldamento E del tipo centralizzato con piastre radianti metalliche. Non è richiesta la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. L acqua calda sanitaria è prodotta da scaldacqua a metano interno all alloggio. Lo stato manutentivo può ritenersi non scadente. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Pavimenti Pareti e soffitti SCADENTE NON SCADENTE - 10 -
Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico h. Servitù attive e passive // 4. DATI CATASTALI L immobile è riportato al Catasto Urbano del Comune di Civitavecchia: Sez. Urb.: - Foglio 19 Particella 289 Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Z.C. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] 19 289 106 2 A/2 3 19 289 76 2 A/2 3 5,5 vani 695,93 19 289 179 2 C/6 2 11 mq 44,88 (Allegato A estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Per l inquadramento urbanistico ed eventuali vincoli, si rimanda al Piano Regolatore Generale di Civitavecchia ed alle norme tecniche di attuazione del PRG. - 11 -
6. SUPERFICI CATASTALI DELL ALLOGGIO E RELATIVE PERTINENZE Tabella riepilogativa superfici catastali Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) 94 Superficie catastale di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Superficie catastale di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 11 mq 7. SITUAZIONE LOCATIVA Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) Allegati: A. Visure e planimetrie catastali B. Documentazione fotografica - 12 -
ALLEGATO A: Visure e planimetrie catastali - 13 -
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Planimetria Area Esterna 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 154 153 152 151 150 149 194 193 192 191 190 189 188 148 147 155 156 157 146 145 158 159 160 161 162 163 164-16 -
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ALLEGATO B: Documentazione fotografica - 19 -
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