TRIBUNALE DI FIRENZE TERZA SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI Pignoramento Immobiliare n. 388/12 R.G. Promosso da: ******** Contro: ******** Giudice dell Esecuzione Immobiliare: Dott. ssa Lucia Schiaretti C.T.U.: Arch. Maria Palai Scali Premesso: ********* RELAZIONE TECNICA D UFFICIO - che in data 11 settembre dell anno 2013 il Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dott. Domenico Ammirati nominava CTU la sottoscritta Architetto Maria Palai Scali, con studio in Empoli, piazza Pinturicchio 18, iscritta all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti Conservatori della Provincia di Firenze con il n. 3990 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Firenze con il n. 3939, nel procedimento per l esecuzione immobiliare promosso da ****** contro *******; - che in data 22 ottobre 2013, dopo il giuramento di rito, venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti: il Giudice ordina all esperto: 1) di esaminare i documenti depositati ex art. 567, II co., c.p.c.,(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del 1
pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/i debitore/i; 2) di effettuare comunicazione scritta dell incarico ricevuto, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al/i debitore/i all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore procedente e ai comproprietari e della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell immobile; 3) di accedere all immobile con le seguenti regole di base: a) avvisare con raccomandata A.R. il debitore della data e del sopralluogo; b) se la lettera non è ricevuta o non è ritirata recarsi egualmente nel luogo alla data ed ora indicata e verificare la presenza del debitore; c) ove in sede di sopralluogo preavvisato il debitore sia assente o comunque non permetta, anche con condotte omissive, di effettuare il sopralluogo, affiggere sulla porta o immettere nella cassetta delle lettere avviso in busta chiusa che si procederà a nuova accesso con l ausilio della Forza Pubblica in data e ora che saranno comunicate con lettera raccomandata; d) il sopralluogo con l ausilio della Forza Pubblica viene effettuato previa presentazione al Commissariato PS o ai C.C. competenti di copia del verbale di giuramento e concordando data e ora del sopralluogo, che saranno comunicate al debitore con raccomandata, come detto al punto 2); 2
e) all accesso potrà ove necessario farsi uso del fabbro per l apertura della porta, con la sostituzione della serratura ove necessario; f) le nuove chiavi saranno prese in consegna dal C.T.U. ed al più presto depositate in Cancelleria.; 4) di avvertire immediatamente il creditore procedente e questo Giudice, allo scopo di valutare l anticipazione della nomina di un custode in persona di soggetto diverso dal debitore: a) in caso di impossibilità o difficoltà di accesso all immobile e di provvedere nel caso all uso della Forza Pubblica come da successiva autorizzazione; b) in caso di esistenza di contratti di locazione in corso o di occupazione senza titolo; 4) di consegnare al debitore il Foglio notizie per la parte esecutata predisposto dal Giudice, che il C.T.U. riceve unitamente all incarico di cui ha già ricevuto copia; se il debitore non è reperibile, omettere l adempimento; 5) di ricevere dal debitore eventuale richiesta di essere autorizzato ad abitare l immobile, ex art. 560 c.p.; tale istanza dovrà essere depositata in cancelleria, a parte, al più tardi al momento della consegna dell elaborato, unitamente ad una dichiarazione in ordine all opportunità di mantenere il debitore nella detenzione dell immobile (indicare, in particolar modo, se il debitore ostacola le operazioni). Pone all esperto il seguente quesito: Provveda a: 1. identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli 3
indicati nel pignoramento: a tal proposito, in caso di modifiche catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identificativi, la variazione dalla quale si originano e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identificativi. Indichi altresì, se l immobile sia regolare catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l univoca individuazione del bene; indicare specificamente se al catasto sono depositate le planimetrie dell immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 2. riportare gli estremi dell atto di pignoramento e specificare se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto ); 3. indicare inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 4. fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq., eventuali pertinenze, accessori e 4
millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5. provvedere a riferire sullo stato di possesso dell /gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato; 6. verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero, in particolare: Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni; Debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d. att. c. civ.; Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione; Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ; 5
7. verificare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà; 8. verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all articolo 46 del D.L.vo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967; 9. indicare il valore dell immobile sia libero che occupato indicando: - il valore di mercato sulla base dell attuale valore di immobili similari (indicando il più probabile valore di mercato all attualità), - il prezzo a base d asta (tenendo conto dei meccanismi d asta quali il pagamento in contanti, la necessità del deposito per partecipare, lo 6
stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi); in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso: - il valore come al punto 9. che precede sia dell intero che della quota/e pignorata/e; - se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura; 9.bis. indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui sia di facile individuazione (con l aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione; 10. effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell immobile (libero/occupato); 11. provvedere, ove necessario, ai sensi dell art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato dal d.lgs. 311/06, e della l. 90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l A.P.E.; 12. l esperto dovrà allegare alla relazione: - una tabella riepilogativa per ciascun lotto come da schema allegato; - fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria; - gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II (avvisi di inizio delle operazioni peritali); 13. effettuare (prima del deposito del cartaceo) almeno 45 giorni prima della data di udienza il deposito per via telematica a mezzo piattaforma 7
P.C.T. di 1) copia integrale e 2) copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private), completa di foto esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti; depositare in cancelleria, successivamente al deposito per via telematica, una copia integrale cartacea (corredata di foto, documenti, ecc.) ed una copia epurata; di inviare all esecutato, se non costituito, copia completa dell elaborato peritale a mezzo raccomandata a.r., depositando in cancelleria l attestazione del relativo invio. Si ricorda che tutta la documentazione occorrente per l elaborato peritale sarà direttamente consultabile e stampabile dalla piattaforma P.C.T. 14. presentare, se necessario, tempestiva e motivata istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termina concesso di 45 giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c.. A) autorizza sin d ora l esperto ad accedere agli uffici amministrativi competenti al fine di acquisire i documenti mancanti necessari o utili per l espletamento dell incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all atto di provenienza e ai contratti di locazione o affitto registrati. B) autorizza il C.T.U. - all utilizzo del mezzo proprio qualora la località non risulti comodamente raggiungibile con mezzo pubblico, con l esenzione dell Ufficio da responsabilità ex art. 15 L. 836/73; - all accesso nell immobile con l assistenza della Forza Pubblica; 8
****************** - che il C.T.U., presa cognizione particolareggiata della documentazione contenuta nel fascicolo di causa, effettuato il sopralluogo in data 15 gennaio 2014, nonché compiuti tutti gli accertamenti presso il Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, presso l Agenzia del Territorio - Servizio Pubblicità Immobiliare di Firenze, presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Empoli, riferisce quanto segue: RISPOSTE AI QUESITI Quesito n. 1: identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: a tal proposito, in caso di modifiche catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identificativi, la variazione dalla quale si originano e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identificativi. Indichi altresì, se l immobile sia regolare catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l univoca individuazione del bene; indicare specificamente se al catasto sono depositate le planimetrie dell immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Gli immobili colpiti dal pignoramento sono rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, correttamente intestati, nel foglio di 9
mappa 13: - particella 1137 subalterno 503, via Livornese n. 76, piano T, in corso di definizione, giusta denuncia di variazione per ampliamento-frazionamento e fusione del 20/03/2009 n. 6888.1/2009 (prot. n. FI0095041); - particella 1137 subalterno 506, via Livornese n. 76, piano T-1-2, in corso di definizione, - particella 1137 subalterno 507, via Livornese n. 74, piano T-1-2, in corso di definizione, giusta denuncia di variazione per frazionamento e fusione del 05/05/2009 n. 11026.1/2009 (prot. n. FI0149560); - particella 2613, via Livornese n. 76, piano T, categoria C/6, classe 6, mq. 11, rendita Euro 49,99. Si precisa che l intero complesso nella sua originaria consistenza era rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Empoli nel foglio di mappa 13 particella 1137 subalterni 500, 501 e 502, e particella 2613. I dati catastali corrispondono a quelli indicati nel pignoramento; si fa presente che i numeri civici sono errati, allo stato attuale i numeri civici dei sub. 506 e 507 sono rispettivamente i nn. 72 e 74. Al Catasto non risultano depositate le planimetrie degli appartamenti in quanto sono in corso di costruzione, altresì risulta depositata la planimetria dell autorimessa che è corrispondente allo stato attuale; inoltre, l intestatario catastale e il soggetto esecutato corrispondono. Si allega la documentazione catastale, allegato n. 1. Confini: via Livornese, proprietà Comune di Empoli, proprietà ****, proprietà *****, s.s.a.. 10
Quesito n. 2: riporti gli estremi dell atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); L atto di pignoramento dei beni oggetto della presente stima emesso dall Ufficiale Giudiziario di Firenze in data 28 maggio 2012 repertorio numero 6176/2012, trascritto a Firenze il giorno 15 giugno 2012 Registro Particolare n. 13251 Registro Generale n. 18187, a favore di ***** contro *****, riguarda la piena proprietà degli interi beni identificati al paragrafo precedente. Quesito n. 3: indicare inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Ad ****** l originario complesso immobiliare è pervenuto da ***** con atto di compravendita ai rogiti Notaio Roberto Romoli di Firenze in data 21 gennaio 2008 repertorio n. 28.732 fascicolo n. 14.389, trascritto alla competente Agenzia di Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Firenze il 6 febbraio 2008 Registro Particolare n. 3.580. Quesito n. 4. fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq., eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 11
Complesso immobiliare ad uso residenziale posto in Comune di Empoli, via Livornese, in corso di ristrutturazione. Detto complesso è composto da un fabbricato principale suddiviso in due unità immobiliari, da terra a tetto, elevato a tre piani fuori terra, da un corpo di fabbrica staccato dal principale, posto sul retro, ad uso autorimessa, avente accesso carrabile dalla predetta via, nonché da un corpo di fabbrica adiacente il fabbricato principale, posto sul retro, ad uso cantina, costituito dal solo piano terra. Inoltre, è annesso un resede circostante l edificio su tre lati. Poiché, il complesso immobiliare oggetto della presente stima è costituito da due unità immobiliari, ed essendo l obiettivo della presente perizia quello di stabilire il più probabile valore di mercato dei beni compresi nel pignoramento, si divide il suddetto bene in due lotti come segue: LOTTO 1. Unità immobiliare ad uso civile abitazione, in corso di ristrutturazione, con ingresso indipendente da via Livornese n. 72, elevata a tre piani fuori terra, posta sul lato frontale del fabbricato, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Empoli nel foglio di mappa 13 dalla particella 1137 subalterno 506 (abitazione) e 503 (autorimessa). Il bene è così composto: - al piano terra da ingresso, autorimessa e ripostiglio; - al piano primo da soggiorno-pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno, balcone; - al piano secondo da due camere, disimpegno, bagno, balcone; 12
con scala interna che collega i tre piani. Con annesso in proprietà esclusiva resede antistante, prospiciente la via Livornese, di circa mq. 43,00, tramite cui si accede all abitazione. L unità immobiliare in oggetto si sviluppa su una superficie lorda (SUL) di mq. 122,00, l autorimessa si sviluppa su una superficie lorda (SUL) di mq. 29,00, i balconi hanno una superficie di mq. 25,00. Il bene in oggetto si trova allo stato grezzo. LOTTO 2. Unità immobiliare ad uso civile abitazione, in corso di ristrutturazione, con ingresso indipendente da via Livornese n. 74, elevata a tre piani fuori terra, posta sul lato tergale del fabbricato, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Empoli nel foglio di mappa 13 dalla particella 1137 subalterno 507 (abitazione) e particella 2613 (autorimessa). Il bene è così composto: - al piano terra da ingresso, cantina, ripostiglio, bagno; - al piano primo da soggiorno-pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno, terrazza; - al piano secondo da due camere, disimpegno, bagno, balcone; con scala interna che collega i tre piani. Con annessi un autorimessa, costituita da un corpo di fabbrica staccato dal principale, realizzata con struttura prefabbricata in pannelli di cemento e copertura in onduline, e una cantina, in fabbricato adiacente al principale. Ai suddetti annessi si accede tramite resede in proprietà esclusiva, circostante l edificio su due lati, con superficie di circa mq. 13
106,00. L unità immobiliare in oggetto si sviluppa su una superficie lorda (SUL) di mq. 124,00, la cantina al piano terra su una superficie lorda di mq. 29, l autorimessa si sviluppa su una superficie lorda (SUL) di mq. 12,00, il fabbricato adiacente su una superficie lorda (SUL) di mq. 22,00, i balconi e la terrazza hanno una superficie di mq. 41,00. Il fabbricato originario è stato realizzato nei primi anni 60, successivamente è stato oggetto di intervento di ristrutturazione negli anni 2007-2009, attualmente si trova allo stato grezzo. Infatti sono presenti soltanto le murature esterne esistenti in mattoni, le divisioni interne in muratura di forati, le scale in cemento armato, i solai intermedi e di copertura in latero-cemento; su quest ultimo è stata posta in opera l impermeabilizzazione ma non il manto di copertura, che si trova in parte accatastato in cantiere sulla terrazza tergale. Inoltre, mancano tutti gli impianti, le coibentazioni, gli infissi, le opere di finitura, quali intonaci, tinteggiature, pavimentazioni, rivestimenti e quant altro necessario a rendere l opera finita. Quanto oggetto della presente perizia è meglio rappresentato nella documentazione fotografica che si allega, allegato n. 2, e nella planimetria dello stato attuale, allegato n. 3. Il fabbricato si trova in zona periferica. Nel Regolamento Urbanistico del Comune di Empoli l edificio in oggetto risulta inserito nella zona urbanistica B2 ambiti suscettibili di completamento (ambiti urbani a prevalente destinazione residenziale), gli interventi ammissibili sono le 14
trasformazioni fisiche fino alla sostituzione edilizia e l'ampliamento. Nella suddetta zona urbanistica, gli interventi di nuova edificazione o addizione volumetrica per destinazioni residenziali, sono realizzabili esclusivamente previa preventiva verifica della sussistenza della capacità edificatoria residua assegnata all'utoe in cui ricadono gli interventi previsti. Quesito n. 5. provvedere a riferire sullo stato di possesso dell /gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato; Quesito n. 6. I beni oggetto della presente perizia risultano liberi. Verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero, in particolare: Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni; Debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d.att. c.civ.; Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione; Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; 15
Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); Non esistono formalità che resteranno a carico dell acquirente. Quesito n. 7. verificare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà; 1. Iscrizione contro n. 1.015 Registro Particolare del 06/02/2008 IPOTECA VOLONTARIA di complessivi euro 1.080.000,00 a garanzia del finanziamento di originari euro 540.000,00, atto ai rogiti notaio Roberto Romoli di Firenze del 21/01/2008 repertorio n. 28.733/14.390, a favore di ****** con sede SAN CASCIANO VAL DI PESA codice fiscale ******, domicilio ipotecario eletto presso la propria sede in San Casciano Val di Pesa, piazza Arti e Mestieri n. 1, contro ******, gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà del bene individuato con gli originari dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, foglio 13, particella 1137 subalterni 500, 501 e 502, nonché particella 2613; 2. Trascrizione contro n. 8.833 Registro Particolare del 02/04/2008 - CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA a favore di ****** c.f. ******, ****** c.f. ******, ****** c.f. ******, ****** 16
******, contro ******, atto autenticato Notaio Lucia Niccolai di Firenze in data 12/03/2008, repertorio n. 27298/11236, gravante sulla quota di 85/100 della piena proprietà del complesso immobiliare individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, foglio 13, particella 1137 subalterni 500, 501 e 502, nonché particella 2613; 3. Iscrizione contro n. 9.662 Registro Particolare del 31/12/2010 IPOTECA GIUDIZIALE di complessivi euro 30.000,00 di cui euro 14.522,00 in linea capitale, a favore di ****** c.f. ******, domicilio eletto presso ****** di Firenze, viale Torricelli n. 15, contro ******, in ordine a decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 28/12/2010, gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà del bene in oggetto e anche su altri beni posti in Comune di Firenze non oggetto della presente perizia; 4. Iscrizione contro n. 1.647 Registro Particolare dell 11/03/2011 IPOTECA GIUDIZIALE di complessivi euro 200.000,00 di cui euro 140.100,00 in linea capitale, a favore di ****** c.f. ******, ****** c.f. ******, ****** c.f. ****** domicilio eletto presso ****** di Firenze, viale Torricelli n. 15, contro ******, in ordine a decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 09/03/2011, gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà del bene in oggetto e anche su altri beni posti in Comune di Firenze non oggetto della presente perizia; 5. Trascrizione pregiudizievole contro n. 13.251 Registro Particolare del 15/06/2012 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI nascente da atto giudiziario emesso da Ufficiale Giudiziario di Firenze il 17
28/05/2012 rep. n. 6176/2012 a favore di ****** con sede in Monteriggioni (SI) codice fiscale ****** contro ******, gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà dei beni oggetto della presente perizia; 6. Iscrizione contro n. 3.440 Registro Particolare del 25/07/2012 IPOTECA GIUDIZIALE di complessivi euro 25.000,00 di cui euro 25.000,00 in linea capitale, a favore di ****** c.f. ******, domicilio eletto presso ****** in Empoli, via Lucchese n. 237, contro ******, in ordine a decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze Sezione Distaccata di Empoli in data 17/04/2012, gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà dei beni oggetto della presente perizia; Quesito n. 8. verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all articolo 46 del D.L.vo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967; abilitativi: I beni di cui alla presente perizia sono stati oggetto dei seguenti atti - Licenza Edilizia n. 357/1959, nulla osta per la costruzione di una casa per civile abitazione, a due piani, comprendente vani utili 4, vani accessori 2 e vani ad uso diverso 3, a S. Maria a Ripa, via Livornese, rilasciata dal 18
Sindaco del Comune di Empoli in data 31/12/1959; - Abitabilità permesso n. 919 rilasciato dal Sindaco del Comune di Empoli in data 03/02/1961; - Concessione edilizia in sanatoria n. 2004/0004, ai sensi della Legge 47/85, per ampliamento e ristrutturazione di edificio di civile abitazione e modifiche di prospetto, cambio d uso da magazzino a servizio dell abitazione a magazzino commerciale, realizzazione di fabbricato ad uso garage, rilasciata dal Sindaco del Comune di Empoli in data 17/01/2004; - Denuncia di inizio attività (DIA) n. 2007/647 presentata in data 17/09/2007 per ristrutturazione edilizia ; - Denuncia di inizio attività (DIA) n. 2009/154 presentata in data 25/03/2009 per variante in corso d opera alla DIA precedente. Durante il sopralluogo sono emerse alcune difformità interne ed esterne al piano primo e secondo, rispetto alla DIA n. 2009/154. Inoltre, avendo avuto la DIA il termine massimo di efficacia pari a tre anni dalla data di presentazione, la suddetta DIA del 2007 risulta scaduta. Pertanto, per potere terminare i lavori, l avente titolo dovrà presentare al Comune di Empoli pratica di Accertamento di Conformità in sanatoria ai sensi dell art. 140 della L.R. 3/1/2005, n.1, e successive modifiche ed integrazioni, e quindi SCIA (Segnalazione certificata inizio attività) ai sensi dell art. 79 della suddetta L.R. 1/2005, relativa alle opere da realizzare per rendere l immobile finito. Per la presentazione delle suddette pratiche edilizie e per la direzione dei lavori, si considera un importo complessivo determinato a 19
forfait pari ad 40.000,00, tenuto conto delle spese tecniche, delle sanzioni e dei diritti di segreteria dovuti al Comune. L aggiudicatario comunque, laddove ne sussistano i presupposti, ha la facoltà di avvalersi del disposto di cui all art.46, comma 5, del D.P.R. 6-6-2001, n.380. Inoltre, alla fine dei lavori, occorrerà presentare all Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Firenze - Territorio Servizi Catastali, l elaborato planimetrico e le nuove planimetrie, con procedura DOCFA, quindi si determina un deprezzamento a forfait pari a 350,00 per planimetria, tenuto conto delle spese tecniche e dei diritti catastali. Quesito n. 9. indicare il valore dell immobile sia libero che occupato indicando: - il valore di mercato sulla base dell attuale valore di immobili similari (indicando il più probabile valore di mercato all attualità), - il prezzo a base d asta (tenendo conto dei meccanismi d asta quali il pagamento in contanti, la necessità del deposito per partecipare, lo stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi); in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso: - il valore come al punto 9. che precede sia dell intero che della quota/e pignorata/e; - se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura; a) Valore di mercato: Per la determinazione del più probabile valore di mercato la sottoscritta applica il metodo sintetico-comparativo, facendo cioè il 20
confronto del bene in oggetto con altri similari, anche in zone diverse ma analoghe per valore commerciale, di cui, essendo stati oggetto di libera contrattazione, se ne possa conoscere il prezzo praticato sul mercato, confrontando poi il risultato con i dati delle tabelle dell OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio) per la zona in cui si trova l immobile. Inoltre, vengono prese in considerazione tutte le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene e delle sue pertinenze, quali ad esempio l ubicazione, la consistenza, la qualità delle finiture, la vetustà del bene. La superficie commerciale viene determinata dalla superficie ragguagliata dell unità immobiliare, attribuendo ai vari spazi gli indici di omogeneizzazione relativi, ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. LOTTO 1. La superficie commerciale, per il calcolo del valore di mercato del bene, risulta essere la seguente: Descrizione Superficie mq. Indice di omogeneizzazione Superficie ragguagliata mq. Abitazione piano terra, primo e secondo 122,00 100% 122,00 balconi 25,00 30% 7,50 Autorimessa piano terra 29,00 50% 14,50 Resede esclusivo 43,00 10% 4,30 TOTALE 148,30 21
Considerando che il valore unitario al metro quadrato della superficie commerciale di beni similari, in quella zona, con finiture di livello medio, risulta essere di 3.000,00; tenuto conto che i beni oggetto della presente stima sono attualmente allo stato grezzo, per cui si considera un costo di 1.200,00/mq di superficie commerciale per la realizzazione di tutte le opere necessarie per rendere l immobile finito; il valore unitario al metro quadrato della superficie commerciale del bene allo stato attuale risulta essere di 1.800,00. Pertanto, il valore di mercato del bene allo stato attuale sarà il seguente: mq. 148,30 x 1.800,00 = 266.940,00 Inoltre, si detraggono gli importi stimati al quesito precedente rispettivamente di 20.000,00 ( 40.000/2) per le spese tecniche, sanzioni e diritti di segreteria dovuti al Comune, per l ultimazione dei lavori, e di 700,00 ( 350,00x2 planimetrie) per la presentazione delle planimetrie catastali dell abitazione e dell autorimessa, pertanto, avremo che: valore di mercato LOTTO 1: 266.940,00 20.700,00= 246.240,00 che si arrotonda, in via prudenziale, a 246.000,00 (euro duecentoquarantaseimila/00). b) Prezzo base d asta: Per la determinazione del prezzo base d asta partendo dal valore di mercato si applica un deprezzamento del 10% per tenere conto dei meccanismi d asta (velocità del pagamento, deposito per partecipare, difficoltà di visita del bene). Pertanto, a seguito di quanto sopra esposto, il prezzo base d asta 22
sarà: 246.000,00 10% = 221.400,00 che si arrotonda a 221.000,00 (euro duecentoventunomila/00). LOTTO 2. La superficie commerciale, per il calcolo del valore di mercato del bene, risulta essere la seguente: Descrizione Abitazione piano terra, primo e Superficie mq. Indice di omogeneizzazione Superficie ragguagliata mq. secondo 124,00 100% 124,00 balconi e terrazza 25,00 16,00 30% 10% 7,50 1,60 Autorimessa e cantine 63,00 50% 31,50 Resede esclusivo 106,00 10% 10,60 TOTALE 175,20 Il valore unitario al metro quadrato della superficie commerciale del bene allo stato attuale risulta essere di 1.800,00, tenuto conto delle considerazioni indicate in precedenza per il Lotto 1. Pertanto, il valore di mercato del bene sarà il seguente: mq. 175,20 x 1.800,00 = 315.360,00 Inoltre, si detraggono gli importi stimati al quesito precedente rispettivamente di 20.000,00 ( 40.000/2) per spese tecniche, sanzioni e diritti di segreteria dovuti al Comune per l ultimazione dei lavori, e di 350,00 per la presentazione della planimetria catastale dell abitazione, pertanto, avremo che: 23
valore di mercato LOTTO 2: 315.360,00 20.350,00= 295.010,00 che si arrotonda a 295.000,00 (euro duecentonovantacinquemila/00). b) Prezzo base d asta: Per la determinazione del prezzo base d asta partendo dal valore di mercato si applica un deprezzamento del 10% per tenere conto dei meccanismi d asta (velocità del pagamento, deposito per partecipare, difficoltà di visita del bene). Pertanto, a seguito di quanto sopra esposto, il prezzo base d asta sarà: 295.000,00 10% = 265.500,00 che si arrotonda, in via prudenziale, a 265.000,00 (euro duecentosessantacinquemila/00). Quesito n. 9 bis. indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui sia di facile individuazione (con l aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione; Poiché il bene è di proprietà di persona fisica la vendita non è soggetta ad IVA. Quesito n. 10. effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell immobile (libero/occupato); LOTTO 1. Diritto reale: proprietà. Descrizione immobile: Unità immobiliare ad uso civile abitazione, in corso di ristrutturazione, con ingresso indipendente da via Livornese n. 72, 24
elevata a tre piani fuori terra, posta sul lato frontale del fabbricato, prospiciente la detta via Livornese, così composta: al piano terra da ingresso, garage e ripostiglio; al piano primo da soggiorno-pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno e balcone; al piano secondo da due camere, disimpegno, bagno e balcone; con scala interna che collega i tre piani. Con annesso in proprietà esclusiva resede prospiciente la via Livornese di circa mq. 43,00, tramite cui si accede all abitazione. Estremi catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, foglio di mappa 13: - particella 1137 subalterno 506, via Livornese n. 76, piano T-1-2, in corso di definizione, per quanto concerne l appartamento; - particella 1137 subalterno 503, via Livornese n. 76, piano T, in corso di definizione, per quanto concerne l autorimessa. Valore di mercato: 246.000,00 (euro duecentoquarantaseimila/00). Prezzo base d asta: 221.000,00 (euro duecentoventunomila/00). Stato dell appartamento: libero. LOTTO 2. Diritto reale: proprietà. Descrizione immobile: Unità immobiliare ad uso civile abitazione, in corso di ristrutturazione, con ingresso indipendente da via Livornese n. 74, elevata a tre piani fuori terra, posta sul lato tergale del fabbricato, così composta: al piano terra da ingresso, cantina, ripostiglio e bagno; al piano primo da soggiorno-pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno e terrazza, al piano secondo da due camere, disimpegno, bagno e balcone; con scala 25
interna che collega i tre piani. Con annessi un autorimessa, costituita da un corpo di fabbrica staccato dal principale, una cantina posta in fabbricato adiacente al principale, alle quali si accede tramite resede in proprietà esclusiva, circostante l edificio su due lati, avente una superficie di circa mq. 106,00. Estremi catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Empoli, foglio di mappa 13: - particella 1137 subalterno 507, via Livornese n. 74, piano T-1-2, in corso di definizione, per quanto concerne l appartamento; - particella 2613, via Livornese n. 76, piano T, categoria C/6, classe 6, mq. 11, quanto concerne l autorimessa. Valore di mercato: 295.000,00 (euro duecentonovantacinquemila/00). Prezzo base d asta: 265.000,00 (euro duecentosessantacinquemila/00). Stato dell appartamento: libero. Quesito n. 11. provvedere, ove necessario, ai sensi dell art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato dal d.lgs. 311/06, e della l. 90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l A.P.E.; Trattandosi di beni in corso di costruzione non trova applicazione la disciplina dettata dall art. 6, D.Lgs. n. 192/2005 e successive modifiche ed integrazioni, pertanto, la sottoscritta non ha provveduto a redigere gli Attestati di Prestazione Energetica (APE) relativi ai beni in oggetto. Empoli, 19 febbraio 2014 26
Il Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Maria Palai Scali Allegati: 1. Documentazione catastale; 2. Documentazione fotografica; 3. Planimetrie stato attuale. 27