~ a cura d1 a; Oliviero Tronconi ~.e I::! Il) "1:1 e 41 :g.o.o I CENTRI COMMERCIALI progetti architettonici, investimenti e modelli gestionali
DTDI Tl\Ti:!'O r.~ntrale I centri commerciali, come gli spazi per il tempo libero e il divertimento sono una delle tipologie immobiliari più emblematiche e rappresentative della società postmoderna e dell'informazione. Nuovi crocevia ed ingressi delle città rappresentano per eccellenza il vero moderno centro di relazione con gli altri e con il mondo delle merci: il luogo dell'estrinsecazione dei propri desideri palesi ed inespressi. I comportamenti ed i fenomeni sociali indotti dai centri commerciali sono stati fatti oggetto di molti studi di carattere sociologico e di costume. Molto poco sappiamo invece sui meccanismi che presiedono alla realizzazione di queste grandi strutture. Chi progetta un centro commerciale? Quali obiettivi persegue e quali materiali e componenti utilizza? Che gestisce il centro commerciale una volta realizzato e sulla base di quali criteri? Come viene ideato un centro commerciale? Sulla base di quali analisi viene valutata l'opportunità di insediare in un determinato contesto territoriale un centro commerciale? Chi lo promuove? Chi vi investe il proprio denaro, oppure il denaro raccolto presso una molteplicità di sottoscrittori/risparmiatori? Il libro risponde a questi quesiti e a molti altri cercando di risalire alle origini del centro commerciale ed indagando passo per passo i protagonisti di questa che è, ormai, una importante "filiera industriale" che contribuisce in maniera consistente e soprattutto sempre crescente alla ricchezza del nostro Paese ed al suo benessere. In copertina: Uni versha' IUAV Venezia Centro commerciale Le Grange (Piedimonte San Germano - Frosinone), sezione della galleria dell'ipermercato - Chapman Taylor Architetti. Centro commerciale Sarca (Sesto San Giovanni - Milano), vista interna della piazza ellittica - Chapman Taylor Architetti. Centro commerciale Campania (Marcianise - Caserta), vista di una piazza 1nterf'i:!i - Gruppo Cario. OEP A 2822
I CENTRI COMMERCIALI Progetti architettonici, investimenti e modelli gestionali a cura di oliviero tronconi ( ~ /,,C. UNIVERSITA' IUAV DI VENEZIA BIBLIOgE"CA CENTRALE INV... ~.L.~.. L...,.. 1115 MAGGIO LI EDITORE
INDICE Presentazione 11 Introduzione: L'.industria italiana dei centri commerciali 13 di Corrado Vismara 01 Il progetto del centro commerciale e le sue trasformazioni nel tempo 27 1.1 L'inventore del centro commerciale 27 1.2_L'evoluzione delle strutture per il commercio 32 02_1 protagonisti della filiera immobiliare commerciale ed i loro ruoli 39 03_Gli investitori/promotori nel settore dei centri commerciali 43 di Anselmo Benazzo 04 La gestione degli investimenti ""' immobiliari: il caso dei centri commerciali 47
05 La valutazione di un investimento in un centro commerciale: la prospettiva di un Fondo Immobiliare 53 di Ivano Ilardo e Nicola Franceschini 06_11 processo di acquisto di un centro commerciale 61 07 _Lo sviluppo di un centro commerciale e la sua impostazione finanziaria: aspetti reddituali e gestione del rischio 67 di Feliciano Carabellese 08 I format distributivi: il centro commerciale 73 09 Le tappe del centro commerciale 77 di Corrado Vismara i O Identità storico culturale, scambio di risorse, energie 85 La grande rete di produzione, distribuzione e vendita: un ruolo strutturale nel processo di ricomposizione del circostante, immediato ed esteso, verso la definizione di nuove attrattività di Antonella Contin i i Sei progetti di centri commerciali di Chapman Taylor Architetti 107 11.l_Presentazione di Chapman Taylor Architetti 107 I I.2_il centro commerciale Il Giulia, Trieste (TS) 108 11.3_11 centro commerciale Le Grange, Piedimonte San Germano (FR) 123 11.4_11 centro commerciale Roma Est, Roma 135 11.5_11 centro commerciale Roncade Outlet Gallery, Roncade.(,TV) 148 11.6_11 centro commerciale Sarca, Sesto San Giovanni (MI) 158 11. 7 _Il centro commerciale Usce, Belgrado, Serbia 173
12_1 grandi investitori nei centri commerciali: il gruppo Corio 191 Filosofia di investimento/gestione ed esperienze nel settore dal! 'investimento immobiliare del gruppo Cario Italia: il Centro Commerciale Shopville Le Gru, il Centro Commerciale Shopville Gran Reno e il Centro Commerciale Campania 13 Il primo fondo di investimento immobiliare specializzato nella Grande Distribuzione Organizzata 211 Il Fondo "Estense - Grande Distribuzione" di BNP Paribas REIM in collaborazione con BNP Paribas REIM SGR 14_Un grande operatore internazionale nel settore dei centri commerciali: Redevco 221 14.1 Presentazione di Redevco 221 di Claudia Scarcella 14.2_Il centro commerciale Gordion, çay Yolu, Ankara, Turchia 222 1 5 Esternalizzazione dei servizi e gestione dei centri commerciali 241 di Stefano Bellintani 15.1 _Centri commerciali e Facility Management 241 15.2_Grande Distribuzione Organizzata e terziarizzazione dei servizi "non-core" 242 15.3_La direzione/gestione di un "moderno" centro commerciale 246 1 6 Centri commerciali e contesto urbano/territoriale 251 di Stefano Bellintani 16.1 Evoluzione del format "centro commerciale": dalla vendita massiva a luogo di socializzazione 251 16.2 Centri urbani e centri commerciali 253
16 3_La differenziazione dei format: gli sviluppi greenfield e gli interventi di refurbishment 254 16.4_La riqualificazione dei centri commerciali 257 i 7 _La Grande Distribuzione Organizzata (GDO) tra stasi dei consumi e progetti innovativi 265 Bibliografia 273 Biografie 275