TRIBUNALE di BOLOGNA FALLIMENTO n. 72/13 RIPRESA srl GIUDICE del FALLIMENTO Ill.ma dott.ssa MANUELA VELOTTI Curatore del Fallimento : dott. GIONATA BARTOLINI PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI LOTTO 5 Bologna - via Parigi n.15 Lo scrivente geom. Marco Gozzoli con studio in Bologna via Barberia n. 22, iscritto all albo dei Geometri della Provincia di Bologna al n. 2894 e all elenco dei tecnici del Giudice, è stato incaricato di redigere la perizia di stima dei beni immobili in capo al Fallimento indicato in epigrafe, costituiti tra gli altri da una porzione coperta al piano terreno adibita al ricovero di moto o biciclette, in comune di Bologna, via Parigi n.15. Lo scrivente dopo aver reperito i documenti catastali ed ipotecari, gli atti di provenienza presso il notaio rogante, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti et misurazioni, aver effettuato gli accessi di rito presso l ufficio tecnico del Comune di Bologna e presso l Agenzia del Territorio (Catasto Fabbricati), espone quanto segue. 1
PREMESSE I beni oggetto del Fallimento verranno presi in considerazione specificando quanto segue :. DATI DEL FALLIMENTO. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. CONFINI. DATI PROPRIETA. PROVENIENZA DEI BENI. ATTI PREGIUDIZIEVOLI-SERVITU. REGIME FISCALE. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE. DESCRIZIONE DEL BENE. CONFORMITA IMPIANTI. STIMA DEL BENE DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 72/13 emessa dal Tribunale di Bologna in data 23 aprile 2013, a favore della massa dei creditori e contro la Ripresa srl con sede a Bologna c.f. 0195775207. La sentenza non risulta trascritta. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE All esame è una porzione di area al piano terra adibita al ricovero delle moto o biciclette, in comune di Bologna, via Parigi n15. La superficie lorda, puramente a titolo indicativo, è di circa mq. 8. 2
IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti al catasto fabbricati in comune di Bologna via Parigi n.15 - foglio 187 mappale 120 - sub 133 categoria C/6 classe 1 - mq.8 rendita uro 57,84 piano T ; Ai sensi della legge n. 122/2010 si attesta la conformità della planimetria catastale. Il tutto intestato a : - Ripresa srl con sede a Bologna - c.f. 01957751207- proprietaria per l intero. Vi è corrispondenza tra i dati catastali, i dati riportati nella relazione notarile, e quanto in possesso della società fallita. Porzioni comuni di cui all elaborato planimetrico prot. BO0056073 del 25.02.2008 : - Sub 15 BCNC (Bene Comune Non Censibile) corte comune a tutti i sub ; - Sub 16 BCNC portico comune a tutti i sub ; - Sub 129 BCNC scala, atrio, pianerottoli comune anche al sub 133 ; - Sub 132 BCNC corselli e rampe comuni anche al sub 133 ; - Sub 136 BCNC cabina elettrica comune a tutti i sub. Beni comuni salvo altri. CONFINI PROPRIETA Ripresa srl con sede a Bologna - c.f. 01957751207- proprietaria per l intero. PROVENIENZA DEI BENI Per atto di acquisto del 28 gennaio 2005, a ministero dr. Paolo Magnani notaio in Bologna, repertorio n.3909/2480, trascritto a Bologna il 29 gennaio 2005 all art. 3464 reg. part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU TRASCRIZIONI: - servitù da elettrodotto del 1984 regolarmente trascritta, a favore di Enel per la presenza di una cabina elettrica di trasformazione, oltre alla servitù di passo pedonale e carraio per l accesso alla cabina stessa. ISCRIZIONI : - n. 1 ipoteca volontaria e n. 1 ipoteca giudiziale. Il tutto è meglio riportato nella relazione notarile depositata agli atti. 3
REGIME FISCALE La società fallita è qualificabile come impresa costruttrice che ha ristrutturato gli immobili ; i lavori di ristrutturazione sono terminati da oltre cinque anni, ossia il 20 aprile 2008. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Il fabbricato è stato edificato anteriormente al 01 settembre 1967. Agli atti depositati presso l archivio dell ufficio tecnico del Comune di Bologna risultano depositati i seguenti e recenti titoli edilizi : - DIA (denuncia di inizio attività) a parziale sanatoria per la ristrutturazione dell intero edificio, registrata al prot. gen. 84755 del 2005 ; - DIA prot. 11252 del 2006 quale variante alla precedente ; - DIA prot. 26690 del 2007 quale variante ulteriore ; - DIA prot. 271601 del 2007 quale variante ulteriore ; - DIA prot. 62777 depositata in data 14 marzo 2008 quale ultima ulteriore variante ; Deposito di certificato di conformità edilizia e agibilità (abitabilità) in data 19 maggio 2008 di cui al prot. gen. 118480/08. L immobile è libero. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE Via Parigi è posta nella parte bassa del centro storico di Bologna, in prossimità di via Ugo Bassi via Marconi. L edificio è stato completamente ristrutturato negli anni 2005/2008, e si sviluppa su quattro piani fuori terra oltre a due piani interrati. Gli ingressi agli appartamenti e agli studi sono due identificati dai civici 13 e 15. Di tipologia signorile l immobile è dotato di ascensore che raggiunge tutti i livelli interrati, videocitofono, scale in marmo ecc. L unità immobiliare all esame ha accesso da un cancello carraio su via Parigi, è ubicata al piano terra ed è composta da una sorta di striscia di dimensioni circa mt. 1,10 x 7,50 di media, atta al ricovero di moto o biciclette. Detta porzione è pavimentata in battuta di cemento lisciato, e delimitata da una ringhiera in ferro verniciata. CONFORMITA IMPIANTI 4
L immobile è privo di impianti autonomi. STIMA DEL BENE Dai diversi aspetti economici, attraverso altrettanti criteri di stima, possono determinarsi per i medesimi beni e per lo stesso mercato diversi valori. Il criterio più idoneo da adottare è sicuramente il valore di mercato che è il rapporto di equivalenza tra un bene ed una quantità di moneta di un libero mercato in funzione della domanda e dell offerta. Il criterio di stima, inteso come strumento atto alla determinazione del valore di mercato, si risolve nella analisi della domanda e dell offerta di beni analoghi nello specifico mercato. Si tratta in sostanza di determinare il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente a il più probabile prezzo di mercato ), cioè quel valore che alla data odierna avrebbe la maggior probabilità, tra i possibili valori, di segnare il punto di incontro fra la domanda ed offerta in una libera contrattazione di una pluralità di operatori economici di un dato mercato. Il mercato immobiliare ha subito in questo ultimo decennio notevoli oscillazioni, ove si è passati da una supervalutazione delle fine degli anni ottanta ai primissimi anni novanta, dove la ripresa dei prezzi si è accentuata in concomitanza con l accelerazione del fenomeno inflattivo. Alla fine dell anno 1993 il mercato si è stabilizzato verificando un discreto calo rispetto le alte valutazioni degli ultimi anni (1988/1992). Infatti in quel periodo si è notato palesemente che vi è stata molta offerta che non sempre è coincisa con la domanda, anch essa comunque rimasta abbastanza alta. Dal 1994 sino alla metà circa del 1999 il mercato immobiliare si è stabilizzato subendo un ulteriore calo dei prezzi. Dalla metà del 1999 sino al 2006/inizio 2007 si è verificato un fortissimo rialzo dei prezzi, causato anche dal cambio lira/euro ; da circa cinque anni il mercato è però completamente stagnante, e pertanto si è verificato un calo dei valori degli immobili che oscilla dal 20 % sino al 40 % circa, rispetto ai valori massimi raggiunti negli anni 2005/2006 e primi mesi del 2007. Per alcuni immobili il calo è maggiore. Attualmente vi è tantissima offerta di beni immobili in vendita, a cui si contrappone una scarsissima domanda. Nelle aste giudiziarie le diserzioni sono ormai all ordine del giorno, se pur con prezzi base d asta nettamente inferiori alle richieste del mercato ordinario. Valore di mercato dell intera proprietà 5
stimato a corpo e non a misura uro 15.000,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30 % CIRCA uro 10.000,oo Si evidenzia infine il fatto che all attualità i valori di mercato sono ormai da considerarsi virtuali ; verosimilmente i veri valori sono le basi d asta, con gli abbattimenti di rito nell ordine del 30% - 40% circa. Infatti le recenti aste giudiziarie con basi d asta apparentemente appetibili, spesso e volentieri vengono disertate, o aggiudicate ad un unico offerente senza perciò alcun rilancio. Ciò è quanto lo scrivente, in scienza e coscienza, ritiene di dover rassegnare ad espletamento dell incarico ricevuto e nel rimanere a completa disposizione per eventuali chiarimenti, doverosamente ringrazia e profondamente ossequia. Bologna, li 20 giugno 2013 Il perito immobiliare del fallimento : (geom. Marco Gozzoli) Allegati : - documentazione catastale - atto di provenienza - documentazione fotografica 6