Comune di Serra de' Conti Protocollo in Arrivo COMUNE DI NUMANA Prot.7624-19/05/2016-c_f978-SET1-000100020003-A SET1 Provincia di Ancona ufficio urbanistica Servizio edilizia privata CONCESSIONE IN DIRITTO DI SUPERFICIE DI UN'AREA DI PROPRIETA' COMUNALE PER LA REALIZZAZIONE DI UN CENTRO RESIDENZIALE FINALIZZATO ALL'ASSISTENZA COSÌ DETTA "DOPO DI NOI" PER LA CONTINUITÀ DI CURA DI PERSONE CON DISABILITÀ STIMA DEL DIRITTO DI SUPERFICIE 1
PREMESSA Protocollo in Arrivo COMUNE DI NUMANA Prot.7624-19/05/2016-c_f978-SET1-000100020003-A SET1 Oggetto della presente relazione è la stima del diritto di superficie di un' area di sedime di proprietà Comunale, sita tra via Ceresani e la SP n. 44, per la quale l'amministrazione, con Delibera di Giunta Comunale n. 144 effettuata nella seduta del 29/12/2015 ha espresso l'intenzione di concedere in diritto di superficie per la costruzione di un edificio destinato a centro residenziale finalizzato all'assistenza così detta "Dopo di Noi" per la continuità di cura di persone con disabilità, in quanto intervento meritevole e di interesse pubblico. Il diritto di superficie è disciplinato dagli artt. 952-953-954-955 e 956 del codice civile e la stima verrà condotta in base ai criteri definiti dalla disciplina dell'estimo e relativamente all'oggetto. 1. ZONA E INQUADRAMENTO URBANISTICO L'area interessata dall'intervento ed in particolare quella soggetta alla presente stima è di proprietà dell'ente, e in base al PRG vigente è individuata cartograficamente (senza obbligo prescrittivo) come area PP - parco delle conoscenze, ed è normata dall'art. 12 zone per attrezzature pubbliche o di uso pubblico delle Nta del Prg vigente. Tali zone sono riservate ad attività pubbliche, e si attuano mediante concessione secondo esigenze di pubblica utilità. L intervento è soggetto ad approvazione da parte del Consiglio Comunale (ora Giunta) di apposito progetto alla scala preliminare corredato da planivolumetrico e da una convenzione nella quale vengono disciplinati i rapporti e gli obblighi nel confronti dell Amministrazione Comunale. Pertanto la destinazione urbanistica è conforme all uso con finalità di interesse pubblico descritto in premessa. Nella diposizione della volumetria di intervento, si dovrà tener conto della condotta di acque reflue presente e che taglia trasversalmente l' area in esame. 2. DATI CATASTALI L area per la quale si prevede il diritto di superficie riguarda le particelle censite al NCT foglio n. 12 particelle 31-468-30(parte circa metà)-303-41(parte circa metà) per una superficie complessiva da concedere in diritto di superficie di 9.763,00 mq arrotondati a 10.000,00 metri quadri. 3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE L area oggetto di stima per sua destinazione e connotazione non può essere ritenuta suscettibile di un mercato immobiliare ordinario. Pertanto non risulta possibile determinare il più probabile valore di mercato per comparazione. Il valore del diritto di superficie viene di conseguenza determinato analiticamente mediante capitalizzazione del reddito ipotetico attribuibile al bene oggetto di stima, assumendo come dato fondamentali la durata a tempo determinato del diritto di superficie. La determinazione mediante la capitalizzazione del reddito del valore del diritto di superficie a tempo determinato si ottiene dalla seguente relazione: Vds= R n * q n -1 R q n Vds = valore del diritto di superficie R n = reddito netto ricavabile dall immobile; r = tasso di capitalizzazione del reddito; n = numero di anni di durata del diritto di superficiario; q = 1+ r; 2
In assenza di parametri estimativi diretti, per le ragioni sopra esposte, per determinare il reddito netto ricavabile dall area (Rn) si procederà come segue: - assumendo che il valore del diritto perpetuo (illimitato) di un area corrisponde di fatto al valore della piena proprietà dell area stessa; - considerando che nella fattispecie pur non ricorrendo condizioni di mercato ordinarie il valore V dell area di proprietà e quindi del diritto di superficie perpetuo risulta comunque determinabile come di seguito descritto con l ausilio di parametri noti oggettivi ufficialmente pubblicati; - considerando che il valore (V) di un immobile è determinato mediante la capitalizzazione illimitata del reddito netto (Rn) mediante la seguente relazione: V= Rn R - considerando che noto V (valore dell area in piena proprietà = valore diritto di superficie perpetuo) ed r (tasso di capitalizzazione del reddito), risulta possibile ricavare il reddito netto presunto in base al quale determinare il valore del diritto di superficie. - Considerando che il tasso di capitalizzazione del reddito è attualmente ordinariamente di entità compresa tra l1% e il 5% e che nella fattispecie non risulta possibile determinarlo analiticamente poiché non sussistono condizioni ordinarie di mercato per il bene oggetto di stima, pertanto si considera il valore medio del tasso di capitalizzazione pari al 3,0%, applicando una riduzione dovuta all andamento corrente del mercato immobiliare si ritiene congruo applicare un valore del tasso di capitalizzazione pari a 2,0% ; - Rimane da determinare il valore V valore dell area in piena proprietà, dal quale ricavarvi il reddito netto. 3.1 Determinazione del valore dell area in piena proprietà e del reddito netto (Rn) Dato che come si è già affermato, data la natura pubblica del bene e la finalità di interesse pubblico della struttura, non viene ritenuto possibile effettuare ipotesi plausibili del valore di mercato dell area, ai fini dell individuazione del valore dell area in piena proprietà e del reddito netto (Rn) viene considerato il valore unitario delle aree fabbricabili per l anno 2015 ai fini Imu stabiliti con la delibera di Giunta Comunale n. 13/04/2015 n. 47, per le zone D (produttive direzionali e terziario non urbanizzate) di cui al DM 1444/68 individuate dal Prg vigente, stabilito nella somma di 8,37 /mq come valore più prossimo all area in esame. Va però considerato che il valore dell'area in esame, non può corrispondere a quello stabilito per un' area con destinazione D (produttive direzionali e terziario non urbanizzate) in quanto l area in esame risulta: 1) priva di effettiva potenzialità edificatoria se non connessa all interesse pubblico; 2) priva di suscettibilità di mercato in condizioni ordinarie 3) priva di capacità di produrre reddito in condizioni ordinarie 4) di proprietà pubblica e destinata a interventi di interesse pubblico 5) vincolata a usi di funzione sociale 6) edificabile espressamente solo per motivi di pubblico interesse, restando il vincolo di in edificabilità per altri usi 7) si tratta attualmente di area priva di attrezzature di rilievo. Tutto ciò premesso si ritiene congruo ridurre il valore unitario dell'area del 50% rispetto al valore delle aree fabbricabili ai fini Imu riferito alle zone D di cui sopra, ovvero pari a valore unitario v.u. 4,185. Valutando altresì la connotazione urbanizzata dell'area oggetto di stima, tale valore è da ritenersi congruo se confrontato con i valori agricoli medi (VAM) per la Provincia di Ancona, in base ai quali si sarebbe condotta la stima di un area a verde pubblico priva di capacità di produrre reddito e di essere trasformata per altri usi. A mero scopo comparativo, il valore di un'area a prato ( e quindi che non produce reddito) è pari a 3
7.880,00 /ha ovvero 0,788 /mq per aree agricole a prato, mentre un'area a seminativo arborato prevede un valore di 16.040,00 / ha ovvero 1,604 /mq. Per quanto sopra esposto, si ritiene congruo attribuire un valore unitario dell area in piena proprietà pari a /mq 4,185 e il Valore complessivo dell area in piena proprietà pari quindi a 41.850,00, (= 4,185,00 * 10.000,00 mq) con Reddito netto (Rn) desumibile in funzione del valore dell area pari a 837,00 (= 41.850,00*2%). 3.2 Determinazione del valore del diritto di superficie per 40 anni con esigibilità della costruzione Per la costruzione di un edificio destinato a centro residenziale finalizzato all'assistenza così detta "Dopo di Noi" per la continuità di cura di persone con disabilità, assumendo come parametri noti: - durata del diritto di superficie 40 anni; - Reddito netto (Rn) desumibile in funzione del valore dell area pari a 837,00; - tasso di capitalizzazione pari al 2%; - valore della concessione pari al valore del diritto di superficie in 40 anni. Data la formula già riportata Vds= R n * q n -1 R q n Vds= 837,00 *1,02 40-1 0,02 *1,02 40 Pertanto, il valore del diritto di superficie della durata di 40 dell'area pubblica destinata alla realizzazione di infrastrutture di interesse pubblico sita tra via Ceresani e la SP n. 44 per una superficie complessiva di mq 10.000,00 è pari ad un canone complessivo di 22.979,45 ovvero un valore di concessione annuo pari a 574,49/anno. allegati - areofoto - mappa catastale - visure catastali il responsabile servizio IV urbanistica arch. Chiara Marcelletti 4
areofoto 5
mappa catastale 6
7