A TUTTI I SIGG.RI CLIENTI LORO SEDI Agosto, 2006 IMMOBILI DECRETO BERSANI (D.L. 223/06) Il D.L. 223/06 (Decreto Bersani) ha profondamente modificato la disciplina delle cessioni e delle locazioni immobiliari e dei relativi accertamenti di valore. LOCAZIONI Per quanto attiene alle locazioni si presenta il seguente nuovo scenario: A) IMMOBILI AD USO DI CIVILE ABITAZIONE LOCATORE IMMOBILE LOCATARIO IVA REGISTRO soggetto sia IVA sia privato abitazione Cat. Cat. da A1 a A11 escluso A10 (bene merce o bene soggetto Esente 2% B) IMMOBILI STRUMENTALI (AD USO DIVERSO DA CIVILE ABITAZIONE) (CAT. A/10, B, C, D ed E) LOCATORE IMMOBILE LOCATARIO IVA REGISTRO immobile Soggetto Iva che svolge soggetto strumentale esclusivamente o IVA (bene merce prevalentemente 20% 1% o bene attività con prorata IVA fino a
25%; Privato Soggetto IVA che nel contratto di locazione non opta per il regime di imposizione IVA Soggetto IVA che nel contratto di locazione opta per il regime di imposizione IVA immobile strumentale (bene merce o bene immobile strumentale (bene merce o bene soggetto con esclusione di quelli di cui Esente 1% al primo punto soggetto con esclusione di quelli di cui al primo punto 20% 1% Come detto, il regime Iva previsto per gli immobili abitativi è quello dell esenzione. Pertanto, la successiva trattazione riguarderà unicamente la disciplina degli immobili strumentali. Rettifica della detrazione Il passaggio dal regime di assoggettabilità Iva a quello di esenzione, con l estinzione del diritto alla detrazione a monte, comporterebbe l obbligo di rettifica della detrazione precedentemente operata. Derogando a tali disposizioni, il provvedimento in esame stabilisce tuttavia che per gli immobili strumentali la rettifica della detrazione dell imposta non va effettuata se nel primo atto stipulato dopo l entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge 223/ 06 non viene esercitata l opzione per l imposizione Iva. Si raccomanda di porre molta attenzione su questa norma in quanto l obbligo di rettifica che scatterebbe in caso di mancato, tempestivo esercizio dell opzione potrebbe comportare la restituzione di importi notevoli di Iva detratta in precedenza. Imposta di registro Obbligo di registrazione In base alla precedente normativa erano soggette a registrazione solo le locazioni esenti Iva. Con la nuova normativa l obbligo di registrazione è stato esteso anche alle locazioni imponibili Iva. Pertanto, d ora in poi tutti i contratti di locazione ancorché soggetti ad iva devono essere registrati applicando l imposta proporzionale di registro nella misura dell 1% entro 30 giorni dalla data dell atto.
Contratti con opzione Per i contratti imponibili Iva per opzione, sarà necessario inserire nel contratto la manifestazione dell opzione per l imposizione, che a titolo di esempio potrà essere la seguente: Si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell art. 10, primo comma, numero 8), del D.P.R. 633/ 72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell opzione per il regime di imponibilità Iva. Contratti senza opzione Qualora il locatore non intenda optare per l imposizione Iva, e quindi intenda far rientrare la locazione nel regime di esenzione Iva, dovrà accertarsi che il locatario non sia uno dei soggetti sopra indicati, per i quali l imponibilità Iva si verifica di diritto. Contratti in corso al 4 luglio 2006 In caso di contratti in corso al 4/07/06 le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione ai fini dell applicazione dell imposta proporzionale di registro dove potrà essere esercitata l opzione per il regime di imponibilità Iva con effetto retroattivo dal 4 luglio 2006. Con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006, saranno stabiliti modalità e termini degli adempimenti e del versamento dell imposta proporzionale di registro. Locazione finanziaria Si prevede che le somme corrisposte a titolo d imposta proporzionale di registro per i contratti di leasing, anche se assoggettati ad Iva, aventi ad oggetto immobili strumentali, possano essere portate, nel caso di riscatto della proprietà del bene, a scomputo di quanto dovuto a titolo d imposta ipotecaria e catastale. COMPRAVENDITE Per quanto attiene alle compravendite si presenta invece il seguente nuovo scenario: COMPRAVENDITE DI IMMOBILI STRUMENTALI
Caratteristiche cedente Impresa costruttrice o ristrutturatrice, che venda entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento Caratteristiche cessionario Chiunque Regime Iva Misura imposte Imponibilità Registro = 168 euro Altri soggetti Iva (compresa Impresa costruttrice o ristrutturatrice, che venda dopo 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento) - Privati - Soggetti con pro-rata di detraibilità fino al 25% Imponibilità Registro = 168 euro Altri soggetti Iva (compresa Impresa costruttrice o ristrutturatrice, che venda dopo 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento) Altri soggetti Iva Esenzione Registro = 7% imponibilità per opzione Registro = 168 euro
COMPRAVENDITE DI IMMOBILI ABITATIVI Caratteristiche cedente Impresa costruttrice o ristrutturatrice, che venda entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento Caratteristiche cessionario Chiunque Regime Iva Misura imposte Imponibilità Registro = 168 euro Ipotecaria = 168 euro Catastale = 168 euro Altri soggetti Iva (compresa Impresa costruttrice o ristrutturatrice, che venda dopo 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento) Chiunque Esenzione Registro = 7% Ipotecaria = 2% (se prima casa: Registro = 3% Ipotecaria = 168 euro Catastale = 168 euro) Viene previsto che in caso di imponibilità Iva per legge o a seguito di esercizio dell opzione siano dovute le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. In particolare, l imposta ipotecaria è stabilita nella misura del 3%; l imposta catastale è stabilita nella misura dell 1%. Con un prelievo complessivo, dunque, pari al 4%, che costituisce una tassazione aggiuntiva rispetto al previgente regime delle compravendite soggette ad Iva. ACCERTAMENTI DI VALORE Tassazione su base catastale delle compravendite fra privati: nuove regole Il Decreto ha modificato il regime opzionale introdotto dalla Finanziaria 2006 stabilendo che, fermo restando il doppio regime di tassazione (che consente di tassare i trasferimenti di immobili abitativi (e loro pertinenze) posti in essere fra PRIVATI, sulla base del valore catastale anziché sulla base del prezzo, le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Viene stabilito che in caso di occultamento, anche parziale, del corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo (anziché sul valore catastale), con applicazione della sanzione amministrativa dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata
in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell art. 71 del Testo unico dell imposta di registro. Viene infine innalzata dal 20 al 30% la misura della riduzione degli onorari notarili. Ampliamento al potere di accertamento Il Decreto Bersani ha circoscritto la possibilità di rettificare il valore degli immobili oggetto di trasferimento ai fini dell imposta di registro qualora esso sia pari o superiore al valore catastale al solo caso di cessioni tra privati ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Il Decreto ha soppresso le limitazioni al potere di rettifica degli Uffici sia ai fini iva sia ai fini dell imposta di registro, sia agli effetti del reddito nel caso di cessioni di fabbricati per i quali fosse dichiarato un corrispettivo non inferiore al valore normale del bene (il prezzo di mercato). In ogni caso il valore normale non può essere inferiore all ammontare del mutuo o finanziamento erogato. ULTERIORI MODIFICHE Detraibili le spese di mediazione per la prima casa Viene consentita la detrazione nella misura del 19% e per un importo non superiore a 1000 euro dei compensi pagati ad intermediari immobiliari in relazione all'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Dichiarazioni obbligatorie Viene stabilito che all'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad Iva, le parti hanno l'obbligo di rendere dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante: - l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo; - la specificazione se ci si sia avvalsi o meno di un mediatore; - in caso di utilizzo di un mediatore: l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l'indicazione del numero di partita Iva o del codice fiscale dell'agente immobiliare. Per il caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati, viene prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e la possibilità, ai fini dell'imposta di registro, che i beni trasferiti siano assoggettati ad accertamento di valore.
AMMORTAMENTO TERRENI Il Decreto stabilisce che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo delle predette aree è quantificato in misura pari al valore risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili e comunque non inferiore al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo. Tali disposizioni si applicano a decorrere dal periodo d'imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto (12/08/2006), anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti. Restando a disposizione per ogni ulteriore chiarimento, con l occasione porgiamo distinti saluti.