3 Aggiornato alla Legge 28/01/2009, n. 2 (GU n. 22 del 28/01/2009 - SO n. 14) GLI IMMOBILI NELL IMPRESA Coordinamento scientifico a cura di Siro Giovagnoli ed Emanuele Re
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PARTE I - CATEGORIE DI IMMOBILI D.P.R. 22/12/1986, n. 917 - Artt. 43, 64, 65, 86, 90, 101 15 D.P.R. 23/12/1974, n. 689 - Art. 4 19 Circolare Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10, 14.1 21 Risoluzione Agenzia delle Entrate 09/04/2004, n. 56 25 Risoluzione Ministero delle Finanze 03/02/1989, prot. 330 29 Risoluzione Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot. 1730 31 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 06/07/2004, n. 12386 _ 33 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 10/12/2003, n. 18853 _ 35 Le tipologie fiscali degli immobili delle imprese e l impatto nel reddito d impresa 37 1. Le categorie fiscali degli immobili 37 2. L individuazione degli immobili relativi alle imprese 39 2.1. Gli immobili dell imprenditore individuale 39 2.1.1. Il passaggio degli immobili dalla sfera privata a quella d impresa 40 2.2. Gli immobili relativi alle società 40 3. L impatto degli immobili strumentali nel reddito d impresa 41 3.1. Il costo fiscale degli immobili strumentali 42 3.1.1. Le spese di manutenzione 42 3.2. Quando l immobile strumentale esce dalla sfera d impresa 43 4. Gli immobili merce 44 4.1. Gli immobili merce concessi in locazione 45 5. Il trattamento fiscale degli immobili patrimonio 46 5.1. La determinazione del reddito degli immobili patrimonio 46 5.1.1. L indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi 48 5.1.2. Gli immobili patrimonio in UNICO 2009 49 5.1.3. Le implicazioni ai fini IRAP 50 PARTE II - COMPRAVENDITA D.L. 04/07/2006, n. 223 - Art. 35, co. 8-10-sexies, Art. 36, co. 7-8 _53 L. 24/12/2007, n. 244 - Art. 1, co. 35-36, 81 57 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 - Artt. 61, 96, 110, co. 1, lett. b) 59 D.Lgs. 22/01/2004, n. 42 - Artt. 10, 60 63 L. 30/12/1991, n. 413 - Art. 11, co. 2 65 D.P.R. 26/10/1972, n. 633 - Art. 10, co. 1, n. 8-8 ter 67 5Indice
Indice Risoluzione Agenzia delle Entrate 12/11/2008, n. 434 69 Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2008, n. 47, 5.4, 7.1 71 Risoluzione Dipartimento per le Politiche Fiscali 14/02/2008, n. 3 _ 73 Risoluzione Agenzia delle Entrate 19/12/2007, n. 383 75 Risoluzione Agenzia delle Entrate 27/07/2007, n. 192 79 Risoluzione Agenzia delle Entrate 05/07/2007, n. 157 83 Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n. 12 87 Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, 9 101 Circolare Agenzia delle Entrate 19/01/2007, n. 1, 7 105 Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n. 27 117 Risoluzione Agenzia delle Entrate 03/08/2006, n. 99 125 Circolare Agenzia delle Entrate 13/02/2006, n. 6, 7.5 127 Circolare Agenzia delle Entrate 17/01/2006, n. 2 129 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 23/05/2005, n. 10860 _ 131 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 23/05/2005, n. 10862 _ 137 L'ammortamento fiscale degli immobili strumentali 141 1. Il processo di ammortamento e lo scorporo del valore delle aree 141 1.1. Alcuni chiarimenti forniti dall Amministrazione Finanziaria 143 2. Il trattamento degli ammortamenti pregressi 145 2.1. La soluzione adottata con il D.L. 262/2006 145 2.2. L interpretazione fornita dal D.L. 118/2007 e dalla Finanziaria per il 2008 146 3. La compilazione del Modello UNICO 2009 147 Deducibilità degli interessi passivi nelle diverse tipologie di immobili 149 1. Premessa 149 2. Regole generali di deducibilità degli interessi passivi 149 2.1. Soggetti IRPEF 149 2.2. Soggetti IRES 150 3. La capitalizzazione degli interessi passivi 152 3.1. Interessi capitalizzati sugli immobili merce 152 3.1.1. Gli oneri finanziari portati ad incremento del costo delle commesse _ 154 3.2. Interessi capitalizzati sugli immobili strumentali 155 3.2.1. I Principi contabili nazionali 155 3.2.2. I Principi contabili internazionali 156 4. Interessi passivi relativi agli immobili patrimonio 157 4.1. L irrilevanza fiscale della capitalizzazione 159 4.2. Gli interessi passivi relativi a finanziamenti su immobili destinati alla locazione 159 6
Gli immobili di interesse storico e artistico nel regime d impresa _ 161 1. Premessa 161 2. Il regime fiscale delle imposte dirette degli immobili di interesse storico e/o artistico 161 3. La clausola sospensiva nella cessione degli immobili di interesse storico e/o artistico 162 4. Cenni sui contratti sottoposti a condizione 163 5. Cenni sulla disciplina fiscale della cessione (acquisto) di immobili di interesse storico e/o artistico 164 5.1. Imposte dirette 164 5.2. IVA 165 5.3. Imposta di registro 166 Cessioni immobiliari nelle imprese (IVA e registro) 167 1. Cessione di immobili abitativi 167 2. Cessione di immobili strumentali 168 3. Casi particolari 171 4. Tabella di sintesi 173 PARTE III - LOCAZIONE/LEASING D.P.R. 22/12/1986, n. 917 - Art. 102, co. 7 185 D.P.R. 26/10/1972, n. 633 - Artt. 19-19 bis2 186 Risoluzione Agenzia delle Entrate 08/08/2007, n. 211 191 Circolare Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10, 10 193 Circolare Agenzia delle Entrate 16/11/2006, n. 33 197 Risoluzione Agenzia delle Entrate 22/05/2002, n. 151 207 Le condizioni per la deducibilità dei canoni di leasing 209 1. Le condizioni per la deducibilità dei canoni dei leasing immobiliari _ 209 2. Lo scorporo delle aree nei leasing immobiliari 210 2.1. Lo scorporo nella prassi: il leasing appalto 212 Le locazioni effettuate da soggetti IVA 215 1. Imposte indirette 215 1.1. Regime IVA 215 7Indice
Indice 1.2. Imposta di registro 220 1.3. Affitto azienda 224 1.4. Affitto terreni 226 1.5. Locazioni finanziarie 226 1.6. Il regime di detrazione IVA per le imprese che effettuano locazioni 228 1.7. Rettifica della detrazione IVA 231 1.8. Rettifica della detrazione IVA per effetto del regime previsto dal D.L. 223/2006 232 PARTE IV - COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE D.P.R. 22/12/1986, n. 917 - Artt. 92-93 237 D.P.R. 26/10/1972, n. 633 - Art. 17 239 Decreto Ministero dell'economia e delle Finanze 25/05/2007 241 L. 27/12/2006, n. 296 - Art. 1, co. 70 243 D.L. 04/07/2006, n. 223 - Art. 36, co. 20 243 Risoluzione Agenzia delle Entrate 03/04/2008, n. 129 245 Risoluzione Agenzia delle Entrate 24/08/2007, n. 237 249 Risoluzione Agenzia delle Entrate 10/08/2007, n. 220 251 Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, 5 253 Circolare Agenzia delle Entrate 29/12/2006, n. 37 257 Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n. 28, 3 263 Risoluzione Agenzia delle Entrate 27/03/2003, n. 75 265 Circolare Agenzia delle Entrate 17/05/2000, n. 98, 1.5.2 269 Circolare Ministero delle Finanze 22/09/1982, n. 36 271 Sentenza Cassazione civile, sez. I, 29/03/1996, n. 2928 281 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 20/04/2006, n. 9320 _ 285 Gli immobili merce: la rilevazione delle rimanenze e i riflessi fiscali 287 1. Premessa 287 2. Costi di acquisizione o di costruzione 287 3. Variazione delle rimanenze e determinazione dei ricavi - criteri civilistici 288 3.1. Criterio della percentuale di completamento o dello stato di avanzamento 288 3.2. Criterio della commessa completata 292 4. Variazione delle rimanenze - criteri fiscali 293 5. Maggiorazioni di prezzo 294 8
6. Svalutazione per rischi contrattuali 294 7. Prospetto da allegare alla dichiarazione dei redditi 295 8. Capitalizzazione degli interessi passivi 295 Il reverse charge in edilizia 297 1. Il reverse charge nei subappalti per lavori edili 297 1.1. Premessa 297 1.2. Il meccanismo di applicazione del reverse charge 297 1.3. Ambito soggettivo di applicazione della norma 298 1.3.1. Soggettività d imposta dell appaltatore e del subappaltatorecommittente nel territorio dello Stato 299 1.4. La qualificazione del rapporto giuridico tra appaltatore e subappaltatore 299 1.4.1. Il contratto d appalto 300 1.4.2. Il contratto d opera 300 1.4.3. Il contratto d appalto (o d opera) ed il contratto di fornitura con posa in opera 301 1.5. Ambito oggettivo di applicazione della norma 301 1.6. I chiarimenti dell Agenzia delle Entrate 302 2. Il reverse charge nella cessione degli immobili strumentali 304 2.1. Premessa 304 2.2. L inversione contabile nella cessione di immobili strumentali 304 PARTE V - SOCIETÀ DI COMODO Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 14/02/2008, prot. 23681 309 L. 23/12/1994, n. 724 - Art. 30 313 Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2008, n. 47, 6 317 Risoluzione Agenzia delle Entrate 08/05/2008, n. 189 321 Circolare Agenzia delle Entrate 17/03/2008, n. 21 325 Circolare Agenzia delle Entrate 14/02/2008, n. 9 329 Risoluzione Agenzia delle Entrate 24/07/2007, n. 180 341 Circolare Agenzia delle Entrate 09/07/2007, n. 44, 1-2 343 Circolare Agenzia delle Entrate 04/05/2007, n. 25, 1-5 349 Circolare Agenzia delle Entrate 02/02/2007, n. 5, 3-4 367 Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Milano, sez. 8, 02/05/2008, n. 108 375 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 17/06/2005, n. 13079 _ 379 Società di comodo 365 9Indice
Indice 1. L evoluzione normativa della disciplina delle società di comodo 383 2. Come si applica la disciplina delle società di comodo 386 2.1. Il test di operatività 386 2.1.1. Il primo termine di paragone: la media triennale dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi 388 2.1.2. Il secondo termine di paragone: la media triennale dei ricavi attesi _ 389 2.1.3. Determinazione del valore da attribuire ai beni ai fini del test di operatività 390 2.1.4. Alcuni chiarimenti specifici (relativi agli immobili) 395 2.2. Il calcolo del reddito minimo e l innalzamento delle percentuali di redditività 396 2.3. Estensione all ambito IRAP 398 2.4. Gli effetti in ambito IVA 399 2.5. Le cause di esclusione previste dalla legge 402 2.6. Interpello disapplicativo ex art. 37-bis, co. 8, D.P.R. 600/1972 406 2.6.1. Interpello disapplicativo: le fattispecie positivamente valutate dall Amministrazione finanziaria (con particolare riferimento a immobili e società immobiliari) 408 PARTE VI - ACCERTAMENTO D.P.R. 29/09/1973, n. 600 - Art. 39 415 D.P.R. 26/10/1972 n. 633 - Art. 54, 60-bis 417 D.P.R. 26/04/1986, n. 131 - Art. 52 419 Provvedimento Agenzia delle Entrate 27/07/2007, prot. 120811 _ 421 L. 24/12/2007, n. 244 - Art. 1, co. 265 429 L. 27/12/2006, n. 296 - Art. 1, co. 307 429 Risoluzione Agenzia delle Entrate 07/07/2008, n. 285 431 Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/06/2008, n. 248 435 Risoluzione Agenzia delle Entrate 13/07/2007, n. 170 439 Risoluzione Agenzia delle Entrate 01/06/2007, n. 122 443 Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, 12.4 447 Circolare Agenzia delle Entrate 06/02/2007, n. 6 449 Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n. 28, 2, 14 469 Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Reggio Emilia, sez. I, 16/05/2008, n. 55 471 Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Brescia, sez. XVI, 18/03/2008, n. 8 475 L azione di accertamento sulle compravendite immobiliari 477 1. Premessa 477 2. Accertamento ai fini delle imposte dirette 478 10
3. Accertamento ai fini IVA 480 4. Fragilità degli accertamenti 483 5. Accertamento ai fini dell imposta di registro, ipotecaria e catatastale _ 485 5.1. Poteri di controllo 488 5.2. Decorrenza 490 6. Conclusioni 491 PARTE VII - RIVALUTAZIONE D.L. 29/11/2008, n. 185 - Art. 15, co. 16-23 495 D.M. 19/04/2002, n. 86 497 D.M. 13/04/2001, n. 162 501 L. 21/11/2000, n. 342 - Artt. 11, 13, 15 507 Circolare Agenzia delle Entrate 13/06/2006, n. 18 509 Circolare Agenzia delle Entrate 13/02/2006, n. 6, 6 527 Circolare Agenzia delle Entrate 15/07/2005, n. 33 531 Circolare Agenzia delle Entrate 25/06/2002, n. 57 539 Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2001, n. 57, 1 551 La rivalutazione dei beni immobili 559 1. Premessa 559 2. Disposizioni applicabili 559 3. I presupposti per la rivalutazione dei beni immobili 560 4. Ambito e modalità applicative 561 5. Effetti civilistici della rivalutazione 562 6. Il saldo attivo di rivalutazione 562 7. Riconoscimento fiscale dei nuovi valori 565 8. Realizzo del bene nel periodo di osservazione 566 9. Contribuenti in contabilità semplificata 567 10. Criteri di valutazione 567 11. Modalità di rivalutazione 567 12. La fiscalità differita 570 13. Calcoli di convenienza 572 INDICE NORMA, PRASSI E GIURISPRUDENZA 575 INDICE ANALITICO 579 INDICE INTERVENTI TGwebMAP CORRELATI 581 11Indice