. Fallimento N.004/2012 TRIBUNALE DI ROVIGO SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE Fallimento N. Gen. Rep. 4/2012 Giudice Delegato Curatore Dr. MAURO MARTINELLI Dr. CARLO VIGNAGA RAPPORTO DI STIMA LOTTO N.3 (immobile in Comune di Ostiglia) Tecnico incaricato: Geom. Loris Baldachini iscritto all'albo della provincia di Rovigo al N. 1100 iscritto all'albo del Tribunale di ROVIGO al N. 102 C.F. BLDLRS63D30H620F- P.Iva 00816530299 con studio in Rovigo Via Angeli, 30 telefono: 0425422720 fax: 0425463084 email: baldachini.loris@libero.it Heimdall Studio - www.hestudio.it 1 di 7
Beni in Comune di Ostiglia (MN), Via Martiri dell Indipendenza n.17 Lotto N.3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena ed esclusiva proprietà del ufficio al piano terra del complesso immobiliare denominato CONDOMINIO TORRE, con diritti di comproprietà sulle parti comuni dell intero complesso per destinazione e per contratto. Descrizione catastale - COMUNE DI OSTIGLIA (MN) Intestazione: MANZI SRL c.f.:01336420292 - proprietaria per intero Catasto Fabbricati, Foglio 41 mappale n.: 140 sub.302, Via Martiri dell Indipendenza n.17, p.t, categoria A/10, classe 2, vani 4, - rendita catastale.857,32 (giuste variazioni n.39233.1/2013 e B00348.1/1996) Confini: parti comuni (mapp.140 sub.319), ragioni Bertasini s.r.l. (mapp.140 sub.304), Artmarmo s.n.c. (mapp.140 sub.303), Zambelli (mapp.140 sub.321) e Sganzerla (mapp.140 sub.323), salvo altri più esatti e recenti. a tale unità immobiliare sono pertinenti i proporzionali i diritti di comproprietà pari a 80,717/1000 sulle parti comuni dell'intero edificio a norma dell'art.1117 e seguenti del Codice Civile, con particolare riferimento all ingresso comune mapp.n. 140 sub.319, nonché a quanto evidenziato negli atti di provenienza, nel regolamento di condominio e nell elaborato planimetrico agli atti del Catasto, 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Trattasi di vano ufficio open space al piano terra, corredato da antibagno, bagno e ripostiglio, avente superficie lorda commerciabile di circa mq.90 e altezza utile di m.3,92 Caratteristiche zona: centro storico (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali / commerciali La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Esistono collegamenti pubblici nelle vicinanze. 3. STATO DI POSSESSO: All atto del sopralluogo, l unità immobiliare in oggetto era libera. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 2 di 7
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: non conosciuti 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: / 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: non rilevabili (precisando che la convenzione edilizia in data 24.11.1995 Rep.n.5888 del notaio Caccavale di Ostiglia, registrata a Mantova il 14.12.1995 n.1265, appare riferirsi all immobile in Ostiglia censito al Foglio 41 con il mapp.135). 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: si rimanda al regolamento di condominio dello stabile, presso l Amministratore Condominiale, Rag. Luigi Cagliari di Ostiglia; risultano vincoli conservativi derivanti dagli strumenti urbanistici (scheda fabbricato vincolato n.18 del Piano di Governo del Territorio di Ostiglia - grado di protezione 1, precisando che con nota in data 30.07.1993 prot.n.4575-4518-4436-5193, la Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici di Brescia-Cremona-Mantova ha confermato l inesistenza del vincolo ex lege 1089/39, dando atto che del fabbricato preesistente è rimasto solo parte di un muro perimetrale. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati come precisato nell ordinanza di vendita 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di MANNELLI S.P.A. con sede in Pontassieve (FI) e dom.ipot.eletto in Mantova, Via P.Nenni 6/B c/o avv. Piero Moriconi ed a carico, per atto del Tribunale di Firenze sez. dist. di Pontassieve in data 10.03.2010 Rep.621, iscritta a Mantova in data 10.05.2011 ai nn. 5785/1172 Importo ipoteca Euro 80.000,00 Importo capitale Euro 39.045,30 Ipoteca giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di VENETO BANCA S.C.P.A. con sede in Montebelluna (TV) ed a carico MANZI SRL, per atto del Tribunale di Treviso sez. dist. di Montebelluna in data 10.11.2011 Rep.1434/2011, iscritta a Mantova in data 15.12.2011 ai nn. 15356/2839 Importo ipoteca Euro 87.000,00 Importo capitale Euro 72.193,30 4.2.2. Pignoramenti: /// 4.2.3. Altri oneri: 3 di 7
Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori del fallimento per atto del Tribunale di Rovigo in data 13.02.2012 Rep.n. 4, trascritto a Mantova in data 08.06.2012 ai nn. 5966/4329 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: lo stato di fatto dell unità in oggetto trova sostanziale corrispondenza agli elaborati di progetto di cui è stato possibile prendere visione presso gli uffici comunali, fatta eccezione per lievi incongruenze, e tenuto conto della carenza di quote di misura negli elaborati medesimi. A corredo della richiesta di agibilità, è stata prodotta la scheda catastale che corrisponde allo stato dei luoghi. 4.3.2. Conformità catastale: l unità in oggetto risulta censita in Catasto conformemente allo stato di fatto 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile (circa):. 800,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:. // Spese condominiali scadute ed insolute (importo da aggiornare presso l amministratore condominiale Rag. Luigi Cagliari di Ostiglia):. 6.000,00 Cause in corso: non conosciute Atti ablativi P.A.: non conosciuti Si precisa che: - con atto d obbligo unilaterale allegato alla deliberazione di Consiglio Comunale n.134 del 30.12.1994, la proprietà ai fini dell esonero della corresponsione di parte del costo di costruzione si è impegnata, fra l altro, ad applicare prezzi massimi di prima cessione nonché canoni di locazione convenzionati; - l immobile in oggetto è sprovvisto sia della certificazione aggiornata relativa alla conformità degli impianti alle norme sulla sicurezza, e quella depositata agli atti del Comune è risalente agli anni 1996 /1997; - che l attestazione di certificazione energetica cod.id. 20038-000085/13 (allegata alla presente) verrà pure allegata al decreto di trasferimento, dandosi atto che l immobile ricade in classe energetica F 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari 4 di 7
- con sede in Calto (ora sede in Carapelle) c.f.: 01336420292 proprietaria per intero per atto di conferimento in società per atto del notaio Tortora di Ostiglia in data 28.11.2007 Rep.n.19797/4548, trascritto a Mantova il 04.12.2007 nn.20171/10849 6.2 Precedenti proprietari: MANZI FABIO, nato a Como il 28.07.1970, proprietario per intero in separazione dei beni dal 31.12.2001 al 28.11.2007 per compravendita in data 31.12.2001 Rep.n.118602 del notaio Giulio Stori di Poggio Rusco, trascritta a Mantova il 30.01.2002 ai nn.1131/730; COOPERATIVA EDILE SERMIDESE SOCIETA COOPERATIVA A RESPONSABILITA LIMITATA, con sede in Sermide, proprietaria per intero dal 23.11.2001 al 31.12.2001 per atto di fusione di società per incorporazione in data 23.11.2001 Rep.n.10801 del notaio Pierpaolo Iacoppe di Mantova, trascritto in data 18.12.2001 ai nn.15590/10146; SOCIETA GESTIONI IMMOBILIARI S.R.L., con sede in Mantova, proprietaria per intero dal 31.05.1996 al 23.11.2001, per compravendita in data 31.05.1996 Rep.n.372174 del notaio Nicola Aliberti di Mantova, trascritta a Mantova il 28.06.1996 ai nn.5907/4170; COOPERATIVA EDILE SERMIDESE SOC. COOP. A R.L., con sede in Sermide, proprietaria per intero dal 01.06.1992 al 31.05.1996 per compravendita in data 01.06.1992 Rep.n.46726 del notaio Mario Binelli di Gonzaga, trascritto a Mantova il 12.06.1992 ai nn.5627/3809. PRIMA CASA di Tomasoni e Fenaroli s.n.c., con sede in Dello, proprietaria dal 27.01.1984 al 01.06.1992, per compravendita in data 27.01.1984 Rep.n.1634 del notaio Paolo Angelo Federici di Revere, trascritto a Mantova il 15.02.1984 nn.1717/1285. 7. PRATICHE EDILIZIE: Dalla documentazione agli atti del Catasto e del Comune di Ostiglia, nonché dall esame degli atti notarili di trasferimento, risulta che: - la costruzione dell intero complesso risale a data anteriore al 01/09/1967; - per il relativo recupero e ristrutturazione sono state rilasciate le seguenti concessioni edilizie: concessione edilizia in data 6 febbraio 1988, n.ro 113/87, prorogata con provvedimento in data 10 aprile 1991, prot. n. 1130; concessione edilizia in data 10 marzo 1995, n.ro 105/94,prot. n.ro 4931/94, concessione edilizia in data 14 maggio 1997, n. 8/97, prot. 5261/96; 5 di 7
- per alcune opere abusive realizzate sull'edificio è stata presentata al Comune di Ostiglia (MN) domanda di concessione in sanatoria in data 1 marzo 1995 Prot. n. 1019, per la quale sono state versate tutte le somme dovute e, dunque: - è stata versata l'intera somma dovuta a titolo di oblazione, come da ricevuta di versamento di Lire 2.000.000 in data 15 dicembre 1994 n. 647 rilasciata dall'ufficio Postale di Ferrara succ. 4 24/112, sez. 3; - il Comune di Ostiglia (MN) non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini stabiliti dall'art. 39, comma 4, della legge 23 dicembre 1994 n. 724; - è stata presentata la richiesta per il rilascio del certificato di agibilità in data 2.11.1997 prot.n.6060. Descrizione unità immobiliare di cui al punto A Trattasi di unità immobiliare ad uso ufficio al piano terra terra del fabbricato condominiale denominato CONDOMINIO TORRE, compreso nel complesso immobiliare denominato Palazzo Bettinelli, con diritti di comproprietà sulle parti comuni. L ufficio ha una superficie utile di circa mq.87,39, con altezza utile di m.3,92, ed è corredato da ripostiglio (mq.1,67), antibagno (mq.1,38) bagno (mq.1,70); presenta finiture di media qualità commerciale (muratura tradizionale intonacata e tinteggiata, serramenti interni in legno, infissi di finestra in legno con vetrocamera, serramenti delle vetrine in alluminio e vetrocamera, pavimentazione e rivestimenti parietali in ceramica, sanitari w.c. tradizionali. La superficie commerciale complessiva dell unità immobiliare in oggetto è di circa mq.90. Nelle pareti interne vi sono alcuni segni di umidità da infiltrazioni e da risalita. Sono altresì presenti i normali impianti, la cui conformità alla normativa vigente ed efficienza dovrà essere verificata. L intero complesso comprende più unità immobiliari ad uso residenziale e terziario, ed è ubicato nel centro storico del Comune di Ostiglia. Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione condizioni Ufficio 90,00 1 90, 00 normali 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima viene adottato il metodo comparativo sintetico basato sul raffronto con altri beni presenti nella zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche sufficientemente simili ai beni in oggetto ed utilizzando un comune parametro tecnico; si è altresì tenuto conto della contingente situazione del mercato immobiliare 8.2. Fonti di informazione conoscenza diretta e informazioni assunte presso gli operatori economici della zona. 8.3. Valutazioni delle superfici 6 di 7
.. Fallimento N.004/2012 Immobile Superf. Valore unitario al mq. Valore diritto Ufficio 90 800,00 72.000,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese, comprese eventuali spese condominiali: 10.800,00 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con eventuali spese, anche di regolarizzazione a carico dell'acquirente:. 61.200,00 che si arrotonda in Euro 61.000,00 (sessantunomila/00) Allegati: A - copia dell atto di provenienza; B - prospetto spese condominiali; C - documentazione ipotecaria (tabulati di visure S.P.I. aggiornati); D - documentazione catastale (tabulati di visure, estratto di mappa Catasto Terreni, planimetrie Catasto Fabbricati); E - documentazione urbanistica: copia delle pratiche edilizie sopra elencate; F - attestato di certificazione energetica G - documentazione fotografica; H - prospetto riassuntivo Rovigo, lì 14.04.2015 il perito Geom. Loris Baldachini 7 di 7