Fallimento MANZI S.R.L.

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1 . Fallimento N.004/2012 TRIBUNALE DI ROVIGO SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE Fallimento N. Gen. Rep. 4/2012 Giudice Delegato Curatore Dr. MAURO MARTINELLI Dr. CARLO VIGNAGA RAPPORTO DI STIMA LOTTO N.2 (immobile in Comune di Calto) Tecnico incaricato: Geom. Loris Baldachini iscritto all'albo della provincia di Rovigo al N iscritto all'albo del Tribunale di ROVIGO al N. 102 C.F. BLDLRS63D30H620F- P.Iva con studio in Rovigo Via Angeli, 30 telefono: fax: Heimdall Studio di 8

2 Beni in Comune di Calto (RO), Via Colonelli n.29 Lotto N.2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena ed esclusiva proprietà di fabbricato ad uso produttivo - artigianale (già annesso rustico) con area di pertinenza. Descrizione catastale - COMUNE DI CALTO (RO) Intestazione: MANZI SRL c.f.: proprietaria per intero Catasto Fabbricati, Foglio 6 mappale n.: 372, Via Colonelli, p.t.1, categoria D/1, rendita catastale.2.644,00; Catasto Terreni, Foglio 6 mappale n.: 372 della superficie catastale di Ha , ente urbano. Confini: Via Colonelli, ragioni Lario s.a.s. di Bolognesi Laura Franca, Zamberlan e Roveri, salvo altri più esatti e recenti. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Trattasi di fabbricato con area di pertinenza esclusiva. composto da magazzini, ripostiglio, spogliatoio, porticati al piano terra, atrio, ingresso, disimpegni, quattro locali ad uso ufficio, servizi igienici, e ripostiglio-sottotetto al piano primo. La superficie commerciale parametrata complessiva dell immobile è di circa mq.472,33. Caratteristiche zona: periferica (normale) a traffico locale con parcheggi scarsi Caratteristiche zone limitrofe: aree agricole con agglomerati residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Esistono discreti collegamenti pubblici nelle vicinanze. La zona offre servizi sufficienti. 3. STATO DI POSSESSO: All atto del sopralluogo, l immobile era libero, dandosi atto che a margine della trascrizione del contratto di locazione ultranovennale eseguita a Rovigo il ai nn.7736/4885, è stata eseguita l annotazione di inefficacia totale in data n VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: non conosciuti Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: / Atti di asservimento urbanistico: non rilevabili 2 di 8

3 Altre limitazioni d uso: in base all atto di divisione in data Rep.n del notaio Wurzer di Badia Polesine, trascritto a Rovigo il nn.3160/2048, l area in oggetto è gravata da servitù di passo pedonale e carraio a favore della porzione di fabbricato adibita a centro estetico insistente sull area di cui al mapp.30 del Fg.6 di Calto, servitù che si estinguerà ipso iure nel caso di cessazione dell attività suddetta Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati come precisato nell ordinanza di vendita Iscrizioni: Ipoteca volontaria (Attiva) derivante da contratto di mutuo fondiario a favore Cassa di Risparmio di Ferrara S.P.A., con sede in Ferrara ed a carico con sede in Calto (RO), per atto del notaio Pia Marinucci di Bergantino in data Rep.n. 42/33, iscritta a Rovigo in data nn. 9609/2145 Colpisce l immobile in Calto, Fg.6 mapp.372 Importo ipoteca Euro ,00 Importo capitale Euro ,00 Ipoteca giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore Cassa di Risparmio di Ferrara S.P.A., con sede in Ferrara ed a carico con sede in Carapelle (FG), nonché a carico Casartelli Roberta, per atto del Tribunale di Ferrara in data Rep.n. 2753, iscritta presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Rovigo Territorio in data nn. 6826/1253 Colpisce l immobile in Calto, Fg.6 mapp.372 di proprietà Manzi S.R.L. (oltre ad immobili di proprietà Casartelli Roberta) Importo ipoteca Euro ,00 Importo capitale Euro ,75 Ipoteca giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di G.E.I. SRL con sede in Firenze e dom.ipot.eletto c/o avv. Vinicio di Lauro Bibbiani Firenze ed a carico MANZI SRL con sede in Calto (RO), per atto del Tribunale di Firenze in data Rep.4742, iscritta a Rovigo in data ai nn. 7001/1285 Colpisce l immobile in Calto, Fg.6 mapp.372 di proprietà Manzi S.R.L.. Importo ipoteca Euro ,00 Importo capitale Euro ,20 3 di 8

4 Ipoteca giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di Veneto Banca S.C.P.A. con sede in Montebelluna (TV) ed a carico con sede in Carapelle (FG), per atto del Tribunale di Treviso sez.dist. di Montebelluna in data Rep.1434/2011, iscritta a Rovigo in data ai nn /1952 Importo ipoteca Euro ,00 Importo capitale Euro , Pignoramenti: /// Altri oneri: Sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori del fallimento per atto del Tribunale di Rovigo in data Rep.n. 4, trascritta a Rovigo in data ai nn. 4164/ Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: lo stato di fatto delle unità in oggetto trova sostanziale corrispondenza agli elaborati di progetto, fatta eccezione per lievi incongruenze (quali le altezze utili e le dimensioni delle murature) e modifiche interne (il ricavo di un vano archivio nel locale magazzino al piano primo). Si ritiene che tali difformità possano essere sanate mediante accertamento di conformità edilizia, i cui costi presunti salva diversa quantificazione da parte dei pubblici uffici preposti è di circa.1.500, Conformità catastale: le unità in oggetto risultano censite conformemente allo stato di fatto, fatta eccezione per le modifiche interne suindicate. Costi e spese presunte per la regolarizzazione mediante procedura DOCFA, salva diversa quantificazione da parte dei pubblici uffici preposti: circa. 800,00 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: /// Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: /// Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: /// Cause in corso: non conosciute Atti ablativi P.A.: non conosciuti 4 di 8

5 Si precisa che: - le certificazioni di conformità degli impianti elettrico, idrotermosanitario e di adduzione del gas metano, rilasciati in data , sono allegati alla pratica relativa al certificato di agibilità: - l immobile in oggetto è sprovvisto dell attestazione di prestazione energetica; - a tale riguardo, la valutazione che segue è stata effettuata con criteri prudenziali. Si segnala la presenza di fessurazioni diffuse nelle murature nonché di materiale inquinante (eternit, guano di piccioni ed altro) soprattutto per il piano primo e la copertura, da bonificare e sistemare a cura e spese dell aggiudicatario. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari - con sede in Carapelle (FG) c.f.: per atto di compravendita in data Rep.n.41 del notaio Marinucci di Bergantino, trascritto a Rovigo il nn.9608/5725; 6.2 Precedenti proprietari INTESA LEASING SPA (successivamente LEASINT SPA) con sede in Milano, proprietaria per intero dal al , per atto di compravendita del notaio Wurzer di Badia Polesine in data Rep.n.77150, trascritto a Rovigo l MANZI FABIO, nato a Como il , proprietario per intero dal al , per atto di compravendita del notaio Wurzer di Badia Polesine in data Rep.n.67366, trascritto a Rovigo il nn.274/207 BOLOGNESI LAURA FRANCA, nata a Trecenta il , proprietaria per intero dal al , per atto di compravendita del notaio Barbieri di Castelmassa in data Rep.n.14295, trascritto a Rovigo il nn.384/ PRATICHE EDILIZIE: 5 di 8

6 Il complesso immobiliare in oggetto è stato costruito in data anteriore al ed è stato ristrutturato usufruendo della D.I.A. prot.2259 del , della concessione edilizia n. 06/2001 prot.2666 del e prot.n.3064 del , alle quali ha fatto seguito il certificato di agibilità per uso artigianale in data prot.4548 pratica 01C/0011. Sono state presentate le S.C.I.A. prot.2696 U.T.21/2011 del e prot.n.3666 U.T. 35/2011 del per l installazione di pannelli di tipo fotovoltaico posti sulla copertura dell edificio. Si segnala che risulta altresì rilasciato il permesso di costruire n.12/2008 in data per la sistemazione interna per ricavo di uffici direzionali, le cui opere non sono iniziate. Descrizione dell immobile di cui al punto A Trattasi di vecchio fabbricato di tipologia rurale (verosimilmente ex stalla con sovrastante fienile) parzialmente ristrutturato e variato a destinazione d uso artigianale, composto al piano terra da un ampio porticato d ingresso (circa mq.34,00) con scala di accesso al piano superiore, due magazzini (s.u. mq. 89,46 e mq.67,16 circa), un ripostiglio (s.u. mq.20,36 ca.), uno spogliatoio (s.u. mq.23,79 ca.) e due ripostigli accessibili dall esterno (mq.29,21 e mq. 22,13 ca.) oltre a un porticato lungo i lati est e sud; al piano primo si trovano atrio, ingresso, corridoio, reception (s.u. mq.21,33 ca.), quattro vani ad uso ufficio (s.u. mq.28,23, 13,54, 14,78 e 47,95 ca.), disimpegno (s.u. mq. 18,45 ca.), anti w.c. (mq.10,40 ca.) e tre w.c. (mq.2,85, 1,50 e 1,35 ca.), oltre ad un vano archivio non autorizzato (mq.19,20 ca.) nella porzione ex fienile (ora magazzino di circa mq.198,08) non ristrutturata. La superficie commerciale parametrata lorda del fabbricato è di complessivi mq.472,33 circa. Le altezze utili sono comprese tra m.2,77 e m.3,05 al piano terra e m.3,00 al piano primo per la parte ristrutturata, tra m.2,77 ed altezza media di circa m 5,60 nella parte non ristrutturata. La struttura portante è in muratura di mattoni pieni, solai parte in cemento armato e laterizio, parte in legno; al piano terra i soffitti sono a volta in muratura, la pavimentazione è in calcestruzzo nei vani principali e in ceramica nello spogliatoio e nell attiguo ripostiglio, serramenti parte in ferro e parte in legno; al piano primo la pavimentazione è in ceramica, le pareti divisorie sono intonacate e tinteggiate o in cartongesso, fatta eccezione per qualche brano di muratura perimetrale che è in mattoni a vista; i serramenti sono in alluminio elettrocolorato. Si notano alcune fessurazioni nella muratura, alcuni serramenti e alcuni pannelli della controsoffittatura sono danneggiati. Sono presenti i normali impianti, la cui conformità ed efficienza devono essere verificati da tecnici specializzati. La copertura a quattro falde è costituita da struttura in legno, lastre di fibrocemento (eternit) e coppi di laterizio, con avvertenza che sulla falda sud sono stati tolti i coppi e posizionati dei pannelli di tipo fotovoltaico. L area di pertinenza è sistemata a spazi di manovra e percorsi. L intero complesso ricade in zona territoriale omogenea E4 nucleo rurale, nella periferia rurale del paese. 6 di 8

7 .. Fallimento N.004/2012 Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione condizioni Piano terra - magazzini 274,87 0,40 109,95 Piano terra - portici 297,42 0,20 59,48 Piano primo - uffici 235, ,55 Piano primo - portico e sottotetto 336,74 0,20 67,35 472,33 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima In considerazione della classificazione urbanistica della zona in cui si trova il fabbricato in oggetto, della sua tipologia originaria, dell attuale destinazione d uso e della consistenza, viene adottato il metodo comparativo sintetico basato sul raffronto con altri beni presenti nella zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche sufficientemente simili ai beni in oggetto ed utilizzando un comune parametro tecnico. Data la contingente situazione del mercato immobiliare, nonché l incidenza dei costi per le opere di bonifica e sistemazione da eseguire, viene attribuito all immobile in oggetto, con accessori e area di pertinenza, il valore unitario medio di 360,00 /mq Fonti di informazione conoscenza diretta e informazioni assunte presso gli operatori economici della zona Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore unitario al mq. Valore diritto fabbricato ad uso artigianale con area di pertinenza 472,33 360, , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese (comprese smaltimento e bonifica): ,82 Spese presunte forfetariamente per la regolarizzazione urbanistica e catastale (salva diversa quantificazione) 2.300, Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,98 che si arrotonda in Euro ,00 (centoquarantaduemila/00) 7 di 8

8 Allegati: A - copia dell atto di provenienza; B - documentazione ipotecaria (tabulati di visure S.P.I. aggiornati); C - documentazione catastale (tabulati di visure, estratto di mappa Catasto Terreni, planimetria Catasto Fabbricati); D - documentazione urbanistica: copia delle pratiche edilizie sopra elencate; E - documentazione fotografica; F - prospetto riassuntivo. Rovigo, lì il perito Geom. Loris Baldachini 8 di 8