CAMPODOLCINO Un servizio ANAS SS 36 del Lago di Como e dello Spluga km 131+916, Comune di Campodolcino (SO)
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere Scheda 10: Casa Cantoniera COD 1370 SS 36 del Lago di Como e dello Spluga km 131+916 via Don Romeo Ballerini 12 Comune di Campodolcino (Sondrio) Complesso immobiliare composto dalla casa cantoniera principale e da un magazzino/deposito annesso
1. Premesse Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere La informazioni relative all immobile sono integrate dai seguenti documenti allegati alla presente scheda e relativi all inquadramento generale del progetto pilota Manuale di progettazione (allegato n.1) Manuale di identità (allegato n.2) Progetti di ristrutturazione relativi alle case campione del progetto pilota (allegato n.3)
2. Inquadramento territoriale Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2.1 Ambito geografico di riferimento Comune di Campodolcino La Casa Cantoniera si trova all interno del Comune di Campodolcino, in provincia di Sondrio, situato in Val San Giacomo, lungo la strada che conduce da Chiavenna al Passo dello Spluga. Campodolcino, fa parte della Comunità montana della Valchiavenna, si estende lungo la Valle glaciale del torrente Liro, comprendendo da Sud a Nord i vecchi nuclei abitati e, sui fianchi della Valle, le frazioni di Starleggia (a Ovest), Fraciscio e Motta (a Est). Da Est a Ovest il territorio comunale si estende dalle Alpi Lepontine alle Alpi Retiche, venendo attraversato dalla direttrice tra Alpi Occidentali e Alpi Orientali, secondo la convenzione del SOIUSA. Ha un'ottima ricettività, non solo con abbondante presenza sul territorio di alberghi, bed & breakfast e case-vacanze, ma anche di un campeggio e del Rifugio Chiavenna. Nel periodo estivo la zona si presta a numerose escursioni, sia a piedi che in mountain bike, mentre durante l'inverno è preponderante la pratica degli sport invernali nel comprensorio SkyArea Valchiavenna: la ferrovia a cremagliera ("Sky Express") in tunnel da Campodolcino a Motta consente di accedere facilmente agli impianti sciistici. Da menzionare anche la pratica dello sci alpinismo, dello sci di fondo e delle escursioni con ciaspole. Dintorni di Campodolcino Attorno a Campodolcino si trovano alcuni angoli tutti da scoprire: piccole oasi di pace tra cielo e terra. La zona offre agli appassionati di trekking numerose escursioni a contatto con la natura e il paesaggio, che presentano differenti livelli di difficoltà dovuti al dislivello, alla conformazione del territorio e alla durata del percorso.
2.2 Qualità paesaggistica Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2.3 Sistema infrastrutturale e logistico Collegamenti stradali e autostradali Campodolcino è raggiungibile con l autostrada autostrada A4 uscita Cinisello Balsamo - SS36 direzione Lecco-Colico- Chiavenna - indicazioni per Madesimo. La casa cantoniera di Campodolcino si trova sulla SS 36 del Lago di Como e dello Spluga km 131+916 via Don Romeo Ballerini 12. Collegamenti aerei Aeroporti Lombardia: - Hub intercontinentale di Milano Malpensa (MXP); - Aeroporto di Linate (LIN); - Aeroporto di Bergamo-Orio al Serio (BGY); Collegamenti ferroviari - Stazione di Colico - Stazione di Chiavenna
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3. Immobile 3.1 Inquadramento tecnico-amministrativo Il bene insiste su un lotto a pianta irregolare e comprende: un fabbricato a 3 piani (più sottotetto con h min 0.55 e h max 2.33) a base rettangolare alto circa 13.60 metri con tetto a falde; un fabbricato secondario di un piano alto circa 7.65 metri con tetto a falde, distante circa 6.5 metri dal fabbricato principale; un ulteriore fabbricato secondario a un piano alto circa 4 metri con tetto piano, in adiacenza al fabbricato sopracitato. Le bucature sono in prevalenza regolari e di forma quadrangolare ad eccezione di quelle del primo fabbricato che affacciano sulla Strada Statale 36, che sono ad arco a tutto sesto. DATI CATASTALI Comune di Campodolcino Foglio 39, mappale 464 COMUNE: Campodolcino (SO) INDIRIZZO: SS 36 del Lago di Como e dello Spluga km 131+916 via Don Romeo Ballerini 12 COORDINATE GEOREFERITE: 46 24 04.6 N 9 21 13.8 E Terreno: 1350 mq
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.2 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica Piano di Governo del Territorio del Comune di Campodolcino Ambiti del Piano delle regole (rif. Artt. 26 e 43 delle NTA) Piano di Governo del Territorio del Comune di Campodolcino Carta dei Vincoli Estratto Tavola Tav.1Cb_TavolaDiProgetto dal Piano delle Regole. Estratto Tavola Tav.6A_TavolaDeiVincoli
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere Piano di Governo del Territorio del Comune di Campodolcino - Ambiti del Documento di Piano Estratto Tavola Tav.8Aa_TavolaDellePrevisioniDiPiano
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.3 Iter autorizzativo Il fabbricato si trova ubicato all interno di un ambito denominato T6- Tessuto tecnologico. Inoltre, ai sensi del D.Lgs 42/2004, il progetto sarà sottoposto ad Autorizzazione Paesaggistica. In particolare è soggetto al vincolo ai sensi dell art. 142 comma c, in quanto rientra nella fascia di rispetto fluviale di 150 m per la presenza di un ramo del torrente Liro, in prossimità dell area in oggetto. 3.4 Caratteristiche fisiche dell immobile e progetto di riqualificazione Il complesso immobiliare è costituito da tre corpi di fabbrica all interno di un terreno di circa 1350 mq. Il corpo di fabbrica principale (casa cantoniera) di pianta rettangolare, ha dimensioni planimetriche di circa 21,25 x 10,95 m e si sviluppa fuori terra su tre piani, di cui uno semi-interrato. Il tetto a falde ha un altezza massima dal suolo pari a 13,60 m circa. La struttura in elevazione è in muratura. I piani semiinterrato, terra e primo sono di circa 198,65 mq ciascuno. Il piano sottotetto è di circa 91,25 mq. La struttura in elevazione è in muratura ed il tetto è realizzato con travi in ca e tavelle in laterizio. Non appaiono necessarie opere di consolidamento statico. I corpi di fabbrica secondari (annessi) anch essi di pianta rettangolare, hanno dimensioni planimetriche: uno di circa 21,70 x 9,95 m e si sviluppa fuori terra su un piano con altezza massima dal suolo di circa 7,65 m, con struttura in elevazione in ca e tetto a falde realizzato in tegoli prefabbricati in ca, ove non appaiono necessarie opere di consolidamento statico. L altro corpo annesso di circa 11,91 x 5,22 m e si sviluppa fuori terra su un piano con altezza massima dal suolo di circa 4,00 m, con struttura in elevazione in muratura e tetto piano in tegoli prefabbricati in ca, ove appaiono necessarie opere di consolidamento-risanamento statico. I due corpi di fabbrica secondari adiacenti, sono distanti circa 6,50 m dall edificio principale con medesima quota d imposta (relativi al piano semiinterrato). Le condizioni di conservazione degli immobili appaiono discrete, non evidenziandosi particolari problematiche di carattere statico delle murature portanti. Tuttavia sul solaio e le travi di copertura dell edificio di pertinenza più piccolo, si suggeriscono indagini ed eventuali interventi di consolidamento e risanamento. La proposta progettuale prevede di uniformare le quote di pavimento al piano seminterrato, così da garantire l altezza interna netta pari a 3,84 m e la successiva formazione di 2 camere triple dotate di servizi igienici esclusivi. Per un totale di 6 posti letto.
Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere Allo stesso livello si prevede l aggiunta di un ulteriore corpo di fabbrica laterale (adibito ad uso ristorativo-informativo-vendita di prodotti tipici), in grado collegarsi con l edificio secondario adiacente, ove vengono insediate le cucine. All interno dei due livelli superiori, raggiungibili attraverso la scala esistente, si prevede la formazione di n 8 camere dotate di servizi esclusivi per un totale di 24 posti letto (suddivisi in 4 camere quadruple e 4 camere doppie). 3.5 Documentazione fotografica stato di fatto Vedi allegato n. 4 3.6 Progetto di ristrutturazione Vedi Allegato n. 5