R.E. 83/12 TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA Sezione VII Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari Procedura di espropriazione immobiliare promossa da: SMAES S.r.l. - Creditore procedente contro FIRST COMPANY S.r.l. in liquidazione FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTIONS TODAY - Debitrice esecutata G.E.: dott. Zampieri RELAZIONE DI STIMA Immobile: Genova, Via Dino Col 6 r SUB. 213 Tecnico Incaricato: arch. Silvia Ronzitti Iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Genova al n. 2397 Con studio in Via Cantore 34/7 16149 GENOVA
LOTTO UNICO: immobile posto al piano terzo del fabbricato sito in Comune di Genova, Via Dino Col 6 r con destinazione a magazzino e posteggio esterno. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Piena proprietà dell immobile sito in Comune di Genova, facente parte del fabbricato indicato con il civ. 6 r di Via Dino Col (Sub. 213) e più precisamente: - locale, senza numerazione interna posto al piano terzo composto da un unico ambiente adibito a magazzino (Allegato B.5. e B.6.), piazzale esterno ad uso posteggio (Allegato B.3. e B.4.). 1.1 - Dati tecnici: Deposito automezzi e materiale : superficie lorda commerciale: mq. 210 Posto auto: superficie lorda commerciale: mq. 38 1.2 - Calcolo superficie virtuale Ufficio e posti auto: (210 mq x 1) + (38 mq x 0,35) = mq 223,00 (arrotondato per difetto) 1.3 Identificativi catastali L immobile risulta attualmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Genova in capo a: FIRST COMPANY S.r.l. FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTIONS TODAY, Codice Fiscale 01849770993, per la quota di 1/1 di piena proprietà con i seguenti dati: - Sezione GEA, foglio 16, mappale 429, sub. 213 Via Dino Col 6 r - piano TERZO - categoria D/1 - R.C.. 2.366,00; 1.4 Regolarità catastale Dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale (Allegato A.1) a mani dello scrivente, si sono riscontrate le seguenti difformità evidenziate nell allegato A.2.: - demolizione di tramezze divisorie interne (locale bagno). 1.5 Confini L immobile confina: - a nord: con piazzale esterno; - ad est: con sub. 209; - a sud: con sub. 210; 2
- ad ovest: con sub. 214; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Caratteristiche zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici: semicentrale mista (residenziale e terziario) con prevalenza di uffici strutturati. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. i principali centri residenziali limitrofi sono la delegazione di Dinegro ad Est e la delegazione di Cornigliano ad Ovest. non sono presenti particolari attrazioni paesaggistiche. stazione ferroviaria di Genova Principe a circa 2 Km e autostrada a circa km 0,5, la zona è servita dai mezzi pubblici. 3. STATO DI POSSESSO L immobile risulta nella disponibilità dell esecutata. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: nessuno. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni - Atto di compravendita, num. repertorio 87362/21282, Notaio Fabio Novara del 03.07.2009, trascritto in data 08.07.2009, n. 51 di presentazione, n. 21822 del registro generale e n. 15173 del registro particolare, venditore Coopsette Società Cooperativa con sede a Castelnovo di Sotto (RE), Codice Fiscale 00125650358, 3
acquirente FIRST COMPANY S.R.L. FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTIONS TODAY, Codice Fiscale 01849770993. - Ipoteca volontaria iscritta il 03.07.2009 al n. 22051 del registro generale e n. 4128 del registro particolare di 1.560.000,00, Notaio Fabio Novara del 03.07.2009, rep. 87363/21283, a favore Banca Carige S.p.a. Sede Genova, a fronte di un capitale di 780.000,00, durata 20 anni, a carico di FIRST COMPANY S.R.L. FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTIONS TODAY, Cod. Fiscale 01849770993. 4.2.2. Pignoramenti - Verbale di pignoramento immobili trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di Genova in data 25/01/2012 ai nn. 2242/2011, trascrizione n. 5427 del registro generale e n. 4334 del registro particolare, a favore SMAES SRL, Codice Fiscale 00317940096, contro FIRST COMPANY S.R.L. FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTIONS TODAY. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. di conformità urbanistico edilizia:. 1800,00. 4.3.2. di conformità catastale:. 500,00. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell immobile: 2.295,19. Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: --------. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 7.106,33 (spese ordinarie) e ----------(spese straordinarie). 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuali proprietari All esecutata i beni oggetto di perizia sono pervenuti per atto di compravendita Notaio Fabio Novara del 03.07.2009, trascritto in data 08.07.2009, n. 51 di presentazione, n. 21822 del registro generale e n. 15173 del registro particolare, venditore Coopsette Società Cooperativa con sede a Castelnovo di Sotto (RE), 4
Codice Fiscale 00125650358, per la quota di 1/1. 6.2 Precedenti proprietari Alla Coopsette Società Cooperativa l immobile in esame è pervenuto per atto di compravendita Notaio Piero Biglia del 19/09/2005, trascritto in data 20/09/2005, n. 66 di presentazione, n. 48099 del registro generale e n. 30507 del registro particolare, venditore I giardini delle Pleiadi S.p.A. con sede in Milano, Codice Fiscale 01447970060. 7. REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato cui l immobile appartiene è stato realizzato con progetto n. 777 del 1955, variante n. 526 del 1956 (FIAT), progetto n. 45 del 1980, progetto n. 251/2005 e successive varianti). Certificato di agibilità rilasciato in data 05/11/2009 provvedimento n. 265. Dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale del 22/05/2009 si sono riscontrate le seguenti difformità: - demolizione di tramezze divisorie interne. Non risulta depositato in Comune nessun progetto, non risulta possibile risalire alla data di realizzazione delle opere difformi. Le sopra descritte difformità potranno essere regolarizzate. 8. INDAGINE URBANISTICA Rispetto alla cartografia del P.U.C. (2000) Piano Urbanistico Comunale il fabbricato in oggetto è ricompreso in Ambito speciale di riqualificazione ambientale n. 40, settore 2 Funzione ammessa: medie strutture di vendita, rispetto alla cartografia del nuovo P.U.C. (2011) il fabbricato è ricompreso in zona AR-UR. 9. VINCOLI Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato dalla parte II del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. (ex lege 1089/1939), sulla tutela del patrimonio storico architettonico. La zona ricade in Ambito 53D-E, Area TU del P.T.C.P. e in Ambito 14 del Piano di Bacino della Provincia di Genova. 5
Non sussistono altri vincoli. 10. CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: pilastri e travi in c.a. tradizionale - condizioni: buone Solai: tipologia: latero-cemento - condizioni: buone Copertura tipologia: a terrazzo praticabile uso parcheggio condizioni buone Scale: ubicazione: esterne plurime ascensori: presenti scale antincendio: presenti Componenti edilizie e costruttive: Pavim/ne esterna: pavimenti in cemento elicotterato Pareti esterne: muratura a camera d aria - rivestimento: intonaco in arenino alla genovese condizioni: buone Portone atrio: tipologia: ad anta doppia - materiale: metallo - condizioni: ottime Scale: in materiale antisdrucciolo Scale antincendio in metallo Infissi esterni: --------------- Infissi interni: ------------- Bagno: --------------- Pavimenti: Pareti: cemento elicotterato - condizioni: ottime blocchetti di cemento - condizioni: buone Impianti: Citofonico: ------------ Gas: ------------ Elettrico: esterno protetto da guaine Fognatura: ------------ Idrico: ------------- Telefonico: ----------- 6
Termico: ------------ Nota: non è stato redatto certificato energetico in quanto nell immobile adibito a magazzino non è presente l impianto di riscaldamento. 11. VALUTAZIONE DAL PREZZO A BASE D ASTA 11.1. Criteri di Stima Per la valutazione si ritiene di potere applicare il metodo di stima sintetico comparativa effettuata sulla base di prezzi di mercato noti relativi alla località, afferenti cespiti assimilabili, per caratteristiche e consistenza, a quello in argomento oggetto di recenti contrattazioni di cui si ha notizia. La stima del valore venale terrà inoltre conto dell esposizione, dell orientamento, del piano e del grado di finitura, nonché dello stato di conservazione e manutenzione e la data di costruzione del fabbricato di cui l unità immobiliare in questione fa parte. L analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadro di superficie lorda virtuale come in precedenza calcolata, costituirà infine la base per la determinazione del valore venale dell immobile considerato libero. 11.2. Fonti di informazione - acquisizione diretta presso le agenzia di mediazione immobiliari della zona; - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio; - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio F.I.A.I.P.; - acquisizione dei dati di mercato desunti dagli annunci di vendita immobiliare proposti dai principali quotidiani locali e dai settimanali specializzati. 11.3. Stima del valore a base d asta Lotto unico: ufficio e posti auto della superficie virtuale pari a mq. 223,00. mq. 223,00 x /mq. 1.100 =. 245.300,00 Valore totale dell immobile:. 245.300,00 (Duecentoquarantacinquemilatrecento/00) Valore a base d asta decurtato del coefficiente correttivo posto come incentivo 7
d asta (5%) ed arrotondato per difetto: Valore a base d asta per la quota di 1/1:. 233.000,00 (Duecentotrentatremila/00) 13. DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI SVOLTE DAL C.T.U. 13.1 Operazioni peritali - nomina con ordinanza in data 05/09/2012, esperto nella procedura sopra epigrafata dall Ill.mo Giudice dell Esecuzione, dott. Franco Davini; - giuramento in sede dell udienza in data 21/09/2012; - sopralluoghi presso l immobile oggetto della presente procedura in data 24/10/2012, 05/11/2012 e 18/01/2013; 13.2 Accertamenti presso Enti ed Uffici Pubblici - accesso presso l Agenzia del Territorio di Genova per l acquisizione della planimetria catastale; - accesso presso l ufficio visura progetti del Comune di Genova per l acquisizione delle autorizzazioni amministrative e degli elaborati grafici dei progetti approvati; - richiesta di copia del decreto di abitabilità/agibilità; Genova, 24 gennaio 2013 L Esperto (arch. Silvia Ronzitti) 8
ALLEGATO A N R.E. 83/12 Immobile: Genova, Via Dino Col n. 6 r Sub. 213 SMAES S.r.l. - Creditore procedente contro FIRST COMPANY S.r.l. in liquidazione FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTION TODAY - Debitrice esecutata G.E.: dott. Zampieri 9
Allegato 1 - Planimetria catastale sub 213 10
Allegato 2 - Difformità 11
Allegato 3 - Toponomastica 12
ALLEGATO B N R.E. 83/12 Immobile: Genova, Via Dino Col n. 6 r Sub. 213 SMAES S.r.l. - Creditore procedente contro FIRST COMPANY S.r.l. in liquidazione FUTURE IDEAS FOR REAL SOLUTION TODAY - Debitrice esecutata G.E.: dott. Zampieri La documentazione fotografica riportata con tecnica digitale rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi. (arch. Silvia Ronzitti) Genova, 18 gennaio 2013 13
SUB 213 - Indicazione dei punti di scatto fotografici 14
FOTO N. 1 15
FOTO N. 2 FOTO N. 3 16
FOTO N. 4 FOTO N. 5 17
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