Il mercato dei mutui in Italia e il quadro internazionale di riferimento 1
Il quadro italiano e internazionale (1) Il mercato dei mutui ipotecari in Italia mostra di non essere ancora maturo rispetto al quadro europeo, ma è tra i 6 paesi con il più alto tasso di crescita Le prospettive di unificazione valutaria hanno intensificato la pressione competitiva e allineato in basso i tassi di interesse La spinta al ribasso è legata anche alla maggiore trasparenza dei parametri di riferimento (tipicamente l Euribor) e alla maggiore informazione sulle offerte del mercato (advertising diretto delle banche, media tradizionali, vetrina Internet) 2
Il quadro italiano e internazionale (2) L avvento dell Euro, l internazionalizzazione dei mercati finanziari e le politiche antitrust perseguite dall Unione Europea aumentano le minacce di nuovi entranti sul mercato dei mutui in Italia La tendenza all aumento della copertura del valore dell immobile ed all estensione del periodo di rimborso rappresentano un ulteriore fattore di rischio 3
Dimensione del mercato mutui a valore in Europa in % sul PIL 4
Tasso di crescita del mercato dei mutui in Europa (1990-2001) 5
Stock abitativo e percentuale di case di proprietà in Europa Abit occ. dal prop. Totale abitazioni Irlanda 80% 1115000 Italia 78% 26300000 Spagna 78% 18775000 Grecia 78% 4690000 Ungheria 78% 3989000 Norvegia 76% 1850000 Lussemburgo 72% 145000 Gran Bretagna 67% 24036000 Portogallo 66% 4181000 Belgio 65% 3748000 Finlandia 61% 2449115 Svezia 60% 4200000 Francia 54% 28945000 Olanda 52% 6588000 Danimarca 51% 2476000 Austria 50% 3413000 Fonte: European Mortgage Federation Germania 41% 37529200 6
Differenze Italia/Europa Principali ragioni delle differenze nelle dimensioni del mercato mutui ipotecari rispetto al tasso di proprietà immobiliare: diversa propensione all indebitamento delle famiglie diverso costo del denaro, in particolare fino al 1998-99 diversi rendimenti degli investimenti finanziari sui vari mercati 7
Tassi medi annuali sui mutui per l acquisto della casa in Europa (1996-2000) Back-up 1996 1997 1998 1999 2000 Eurolandia 7,46% 6,63% 5,87% 5,28% 6.28% Italia 12,91% 10,65% 7,84% 5,66% 6.08% Francia 6,57% 5,74% 5,01% 4,50% 5.47% Germania 6,54% 6,22% 6,02% 5,72% 6.52% Inghilterra 6,67% 7,18% 7,71% 6,41% 6.85% Fonte: nostre elaborazioni su dati Datastream Italia 1996-2000: -52,9% 8
Tassi medi annuali sui mutui per l acquisto della casa in Europa (1999-2001) 9
Posizionamento dei prodotti di credito Matrice di posizionamento dei prodotti di credito 12 Grado di Garanzia 10 8 6 4 Mutuo ipotecario Leasing Immobiliare Mutuo di liquidità Credito al consumo Quinto dello stipendio 2 0 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% Spread rispetto a EURIBOR Affidamento in c/c Le garanzie di un mutuo ipotecario non sono per loro natura negoziabili Fonte: elaborazione su dati Adiconsum 10
Durata media e copertura dei mutui immobiliari Durata media e copertura dei mutui immobiliari anno 2000 Paese Belgio Olanda Gran Bretagna Germania Danimarca Francia Spagna Italia Durata Media Mutuo (anni) 20 30 25 25-30 30 15 15 10 Copertura valore immobile (LTV) Normale Massimo 80% - 85% 110% - 125% 75% 125% 100% 100% 60% - 80% 100% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 50% 80% Grecia 10 70% 70% Aumento di copertura ed estensione della durata del mutuo = aumento del rischio da re-bilanciare o da remunerare Fonte: European Mortgage Federation 11
Il quadro italiano GLI INVESTIMENTI DELLE FAMIGLIE ITALIANE DIMENSIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE A VOLUME SUDDIVISO TERRITORIALMENTE E ANDAMENTO DEI PREZZI SU BASE TERRITORIALE DIMENSIONI DEL MERCATO MUTUI A VALORE E A VOLUME SUDDIVISO TERRITORIALMENTE PERCENTUALE PENETRAZIONE MUTUI SU COMPRAVENDITE IN BASE AL TERRITORIO 12
Gli investimenti delle famiglie La propensione degli italiani ad investire in abitazioni è ben nota: oltre il 75% delle famiglie possiede la casa in cui abita e, negli ultimi tre anni, il 16,6% ne ha acquistata una per viverci ed il 2,1% come seconda casa nel triennio appena trascorso, circa 2.100.000 famiglie hanno destinato i propri risparmi (o parte di questi) ad una casa 1 Recentemente, la percentuale del reddito delle famiglie destinata all abitazione è aumentata di dieci punti rispetto alla media degli ultimi dieci anni a scapito degli investimenti speculativi 1) Fonte: Ministero degli Interni 13
Andamento in Italia della percentuale di possesso di immobili Andamento in Italia della percentuale di possesso di immobili e propensione all investimento Acquirenti di abitazioni (%) 8 7 6 5 4 3 2 1 3,1 71,0 0,4 71,4 2,2 72,1 2,7 72,4 2,4 73,9 3,0 0,8 0,7 0,7 0,9 73,2 3,6 72,8 3,1 5,2 72,8 75,8 6,9 0,7 0,3 0,3 0,4 75,6 5,6 4,1 75,4 0,7 1,0 78 76 74 72 70 68 66 64 62 Proprietari di casa (%) 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 60 Casa d'abitazione Casa per le vacanze Proprietari di prima casa Più del 75% degli Italiani possiede almeno un abitazione, tuttavia, nel periodo 1999 2001 il 18.7% degli italiani ha effettuato un investimento immobiliare Fonte:BNL/Einaudi 2001 14
Andamento delle tipologie di investimento delle famiglie italiane Andamento delle tipologie di investimento delle famiglie italiane 50 47,0 Valori percentuali 40 30 20 40,0 37,0 35,0 36,0 26,0 27,0 27,5 28,0 24,5 24,0 20,5 15,5 37,5 38,0 37,5 41,0 26,0 26,3 26,6 27,0 23,5 23,0 24,0 23,0 34,0 32,0 20,0 21,0 20,0 10 10,0 12,5 14,0 15,0 13,0 13,0 12,0 10,0 15,0 14,0 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Rendimento immediato Liquidità Sicurezza Aumento del capitale Fonte:BNL/Einaudi 2001 15