COMUNE DI CASTELNOVO SOTTO PROVINCIA DI REGGIO EMILIA DITTA: CASTELNOVO COSTRUZIONI Srl PROGETTO: SVILUPPO DEL COMPARTO URBANISTICO DI ESPANSIONE RESIDENZIALE PIANO PARTICOLAREGGIATO P.P.2 LE SPIANATE A SEGUITO DI ACCORDO DI PROGRAMMA AI SENSI ART. 18 LEGGE REGIONALE 20/2000 (Delibera Consiglio Comunale n 114 del 26/07/2012) PROGETTISTI : ARCH. MATTIOLI GABRIELE GEOM. MATTIOLI GIANFRANCO 2 RELAZIONE ILLUSTRATIVA INTRODUZIONE CONTENUTI GENERALI PROPOSTE PROGETTUALI 1
1/A PREMESSE Con Determina della G.C. n 42 del 08/06/2015, il Comune di Castelnovo Sotto (RE), ha autorizzato la Ditta CASTELNOVO COSTRUZIONI srl, che ne aveva fatto richiesta, a presentare il Progetto di sviluppo del comparto urbanistico di espansione residenziale Piano Particolareggiato P.P.2 LE SPIANATE in variante a P.P. approvato, a seguito di un accordo di programma ai sensi art. 18 Legge regionale 20/2000 (Delibera Consiglio comunale n 114 del 26/07/2012) relativa alla zona omogenea di tipo C1 - Residenziale di espansione soggetta alla predisposizione preventiva di un Piano Particolareggiato (denominato PP2 Le Spianate) sito in località Capoluogo, Via Toscanini. Il Proprietario ha quindi incaricato i Sottoscritti Tecnici Arch. Mattioli Gabriele e Geom. Mattioli Gianfranco, di redigere il progetto di Piano Particolareggiato di cui alla succitata delibera del Comune di Castelnovo Sotto (RE). 2
1/B UBICAZIONE MORFOLOGIA E STATO DI FATTO DELL AREA DA URBANIZZARE L area, oggetto di intervento, sita in Castelnovo Sotto (RE), località Capoluogo, con accesso da Via Toscanini, è posta in zona omogenea Tipo C1 residenziale di espansione, soggetta a P.P. di iniziativa privata. La stessa è identificata con precisione, per lo stralcio del P.P. 2 Le Spianate in oggetto ancora da attuare, nella Tav. 1, che risulta quindi in conformità a quanto contenuto nell accordo di programma sottoscritto dalle parti, ai sensi art. 18 legge regionale 20/2000 (Delibera Consiglio comunale n 114 del 26/07/2012). L area in oggetto censita dal mappale 643 del fog. 25 del Comune di Castelnovo Sotto (RE) si estende complessivamente per mq. 6.640. La zona in oggetto, si colloca a ridosso verso Nord del centro abitato del Capoluogo. Lo stato dei luoghi, documentato dal rilievo strumentale e fotografico, evidenzia che l area di intervento (stralcio ancora da attuare) è un appezzamento di terreno coltivato a prato stabile, sprovvisto di fabbricati e di alberature. L accesso all area in questione, trattandosi di un appezzamento di terreno non incorporato in un podere, avviene attualmente tramite la viabilità ordinaria (strade comunali) con accesso dalla Via Toscanini (parte terminale dello stralcio di PP 2 già attuato). In sede di progettazione si è rispettata la prescrizione del P.R.G. per cui gli accessi ai lotti è stata 3
prevista dal prolungamento della strada di urbanizzazione Via Toscanini. I parcheggi sono stati realizzati tutti sulla nuova strada di lottizzazione in prolungamento della Via Toscanini stessa. Le quote del terreno degradante da Sud a Nord, variano da 0,20 a 0,70, rispetto alla Via Toscanini stessa (+ 0,00 nella parte terminale dello stralcio del P.P.2 già attuato), morfologicamente quindi l area è pianeggiante ed essendo posta a una quota di mt. 26,50 / 27,00 s.l.m. appartiene al classico ambito della Pianura Reggiana; anche il rilievo fotografico dello stato di fatto evidenzia un area pianeggiante più bassa rispetto alla viabilità esistente (Via Toscanini) e priva di vegetazione arborea. Dal punto di vista geologico (si veda la Relazione Geologica allegata) il sottosuolo, per parecchie decine di metri e comunque per spessori di gran lunga superiori a quelli che possono essere interessati da qualsiasi tipo di fondazione e dalla diffusione in profondità dei carichi trasmessi dagli edifici, è costituito da depositi alluvionali (limi, limi argillosi, limi sabbiosi tipici dei luoghi.) Questi depositi sono costituiti da materiali fini e/o finissimi con qualche striscia più grossolana (sabbie e sabbie con ghiaie) ad andamento lenticolare, falda a 1,50 circa dal piana campagna. Sulla scorta delle indagini svolte, la relazione di fattibilità geologica, redatta dal Dott. Geol. Alfredo Speroni (Ordine Reg. Geologi n 549) non evidenzia per l urbanizzazione in progetto controindicazione di sorta. 4
1/C DESCRIZIONE DEL PROGETTO Il progetto planivolumetrico predisposto per l area in questione, è impostato secondo criteri che tengono conto tanto degli indirizzi e delle norme di P.R.G. vigente e dell accordo di programma sottoscritto tra le parti, quanto delle opzioni di intervento prospettate dal Committente la Ditta CASTELNOVO COSTRUZIONI srl, unico proprietario dello stralcio del PP2 ancora da attuare. Per tale circostanza si è progettato uno schema di assetto planivolumetrico che prevede un accesso ai Lotti aventi una superficie fondiaria massima di 4.300 Mq, dalla nuova strada di lottizzazione in prolungamento dell attuale Via Toscanini (Parte terminale dello stralcio del PP2 già attuato). La tipologia edilizia dell intervento per lo stralcio ancora da attuare, privilegia in prima analisi le case singole, abbinate ed a schiera con altezza massima di mt. 9,50 all interno dei Lotti D1 D2 E1 E2 E3 - E4, con la possibilità tuttavia unificando i lotti in due blocchi funzionali o tre blocchi funzionali di realizzare fabbricati condominiali (Lotti E F o in alternativa i lotti E1 + E3 e E2 + E4), nel rispetto altresi dell altezza massima edificabile per tale tipologia edilizia prevista a mt.13,50. Le Norme Tecniche di Attuazione del P.P.2 (stralcio da attuare) si riservano comunque i necessari gradi di flessibilità 5
progettuali, per quanto attiene la distribuzione interna degli alloggi, i prospetti delle costruzioni da realizzare, le cubature dei singoli lotti, che potranno essere trasferita da un lotto all altro, nel rispetto della cubatura massima ammissibile. Accurata è la rappresentazione del sistema dei percorsi pedonali, del sistema di accessibilità carrabile e dei parcheggi pubblici P1 nonché della sistemazione delle aree verdi pubbliche, che saranno realizzate con radure inerbite per il gioco dei bambini. Le tipologie edilizie, evidenziate con sufficiente dettaglio nel planivolumetrico, saranno caratterizzate da unitarietà stilistico - architettonica dei fabbricati costituenti l intervento e dagli stessi materiali da costruzione, che saranno costituiti da mattoni a faccia vista, con gli sfondati ad intonaco civile a colori neutri, coperture e falde in tegole tipo coppo, serramenti in legno, pluviali e scossaline in rame. I materiali di pavimentazione dei piani terra saranno costituiti da autobloccanti per tutte le parti pedonali e da asfalto per le parti carrabili. La proprietà tuttavia non esclude la possibilità di realizzare tutti gli spazi pavimentati a terra con autobloccanti. Le recinzione dei lotti che prospettano su spazi pubblici o di uso pubblico, saranno uniformi sia come disegno sia come materiale da costruzione, preventivamente concordate tuttavia con l ufficio Tecnico Comunale, contribuiranno a garantire al costruito una uniforme immagine architettonica ed ambientale. 6
Per quanto riguarda il lotto B1 inserito nello stralcio A del P.P. già attuato lo stesso rimane vincolato solamente a quanto indicato nella convenzione edilizia stipulata in data 25/09/2003 Rep 85508 con relativi allegati, a seguito dell approvazione del Piano Particolareggiato P.P.2 Le Spianate, del quale il presente Piano è una variante, per quel che riguarda solamente lo stralcio n B ancora da attuare. Gli allacci e le utenze del Lotto B1 dello stralcio A quindi saranno conformi al Permesso di Costruire delle opere di urbanizzazione n 34 del 17/09/2008 nel quale oltre alle varianti delle reti di adduzione, si è provveduto ad una diversa identificazione dei percorsi pedonali e della conseguente ridefinizione delle aree di cessione che sono state recepite in pieno comunque nel presente piano particolareggiato di variante. In fase progettuale è stata prevista così come indicato nella Delibera di Giunta Comunale di autorizzazione alla presentazione del Piano Particolareggiato in oggetto, la sistemazione - riqualificazione del percorso pedonale posto all esterno del comparto, in fregio alla Via Costituzione, nel tratto compreso tra Via Don Pasquino Borghi lato lungo scuola dell infanzia fino alla rete dei percorsi esistenti, con le modalità previste negli elaborati progettuali e le spese per opere fuori comparto evidenziate a parte nella relazione finanziaria. 7
1/D DATI TECNICI DI PROGETTO E CRITERI ATTUATIVI I dati tecnici significativi del P.P. 2 stralcio da attuare in oggetto, la tabella dei dati tecnici e la verifica degli standard, vengono evidenziati dalla Tav. 3 Zonizzazione in scala 1: 500 come pure vengono evidenziate le aree pubbliche che dovranno essere cedute al comune in sede di convenzionamento degli interventi. La quota minima di standard di verde pubblico oltre a strade e parcheggi in dotazione ai costruendi fabbricati sarà pari a minimo 12 Mq /abitante insediabile riferita all interno piano stralcio A attuato e B da attuare come evidenziato nella Tav. 3 Zonizzazione. Nella Tav. 8 in scala 1:500 vengono invece evidenziate le principali quote dimensionali del Piano, quali profili ed altezze principali, mentre le dimensioni di massima di ingombro dei fabbricati sono evidenziate nella Tav. 3 e successive. I criteri di attuazione del PP 2 in oggetto, sono previsti, in conformità alla legislazione urbanistica vigente ed alle norme di P.R.G., e prevedono a carico del soggetto attuatore la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, marciapiedi e reti tecnologiche) interne al P.P. oltre alla sistemazione riqualificazione del percorso pedonale posto all esterno del comparto, in fregio alla Via Costituzione, nel tratto compreso tra Via Don Pasquino Borghi lato lungo 8
scuola dell infanzia fino alla rete dei percorsi esistenti, e la cessione gratuita al comune delle aree di verde pubblico di urbanizzazione secondaria. L attuazione delle opere di urbanizzazione, avverrà in conformità alle priorità ed ai limiti evidenziati nelle Tavole di progetto, sulla scorta di progetti esecutivi che dovranno essere approvati dal Comune e nel rispetto degli schemi delle reti tecnologiche e delle caratteristiche realizzative evidenziate negli elaborati del Piano. La realizzazione invece degli edifici potrà avvenire per stralci funzionali, sino al raggiungimento della V.U. max. per la porzione di PP 2 da attuare, che è pari a mc. 5.400, che corrispondono ad una superficie utile di 2.000 mq. Castelnovo Sotto, li I Progettisti Arch. Gabriele Mattioli Geom. Gianfranco Mattioli 9