La stima del valore di trasformazione. Esercitazione in classe
Il quesito di stima Il vostro committente, proprietario dell area edificabile, vi chiede di verificare la bontà dell offerta che gli è stata fatta per l acquisto del terreno edificabile posto in una città di medie dimensioni procedendo alla stima del più probabile valore di mercato dell area in ragione della potenzialità edificatoria che essa presenta Il terreno presenta una superficie fondiaria di 3.000 mq ed è già urbanizzato Ad oggi l area è priva di fabbricati ed impiegato come parcheggio
Chiesa e campi sportivi Cubatura realizzabile max 10.000 mc Funzione ammessa: residenziale Circolo ricreativo e bar/pizzeria Scuola elementare e media Asilo Parco pubblico
Stima dei ricavi attesi le fonti dirette App. di nuova costruzione: 1.500 e/mq App. di nuova costruzione: 2.000 e/mq Appartamento, prezzo d offerta: 1.100 e/mq Appartamento nuovo, prezzo d offerta: 1.500 e/mq App. usato: 1.400 e/mq App. buono stato: 1.500 e/mq
Stima dei ricavi attesi le fonti indirette (Consulente immobiliare I sem 07) posizione VM unitario (euro/mq comm) centro 2.200,00 semicentro 1.800,00 periferia 1.400,00
Stima del C c 1 Villa singola Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri 1.676,48 1,03% 2 Opere in c.a. 13.690,56 8,45% 3 Vespai e sottofondi 1.676,48 1,03% 4 Isolamento e impermeabilizzazioni 6.873,36 4,24% 5 Murature e tavolati 29.337,36 18,10% 6 Intonaci 14.808,56 9,13% 7 Canne e fognature 3.129,36 1,93% 8 Rivestimenti e zoccolini 14.249,04 8,79% 9 Serramenti in legno 25.537,20 15,75% 10 Opere in ferro 2.347,28 1,45% 11 Coperture e lattonerie 15.590,64 9,62% 12 Elementi architettonici decorativi 5.978,96 3,69% 13 Impianto di riscaldamento 10.561,20 6,51% 14 Impianto idrosanitario 7.767,76 4,79% 15 Impianto elettrico 8.884,72 5,48% Costo Totale 162.108,96 100,00% Costo dell'opera al m2 1.095 Costo dell'opera al m3 332
Stima del C c Stima del C c 2 Palazzina Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri 19.507,28 3,02% 2 Opere in c.a. 131.840,80 20,44% 3 Vespai sottofondo 48.994,40 7,59% 4 Isolamento e impermeabilizzazioni 11.794,64 1,83% 5 Murature e tavolati 147.322,24 22,84% 6 Intonaci 62.489,44 9,69% 7 Canne e fognature 11.851,84 1,84% 8 Rivestimenti e zoccolini 26.594,88 4,12% 9 Serramenti in legno 48.426,56 7,51% 10 Opere in ferro 9.696,96 1,50% 11 Copertura e lattonerie 35.101,04 5,44% 12 Impianto di riscaldamento 26.708,24 4,14% 13 Impianto idrosanitario 35.101,04 5,44% 14 Impianto elettrico 26.594,88 4,12% 15 Impianti gas e antincendio 3.118,96 0,48% Costo Totale 645.143,20 100,00% Costo dell'opera al mq 808 Costo dell'opera al mc 245
Stima del C c 3 Villa di pregio Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Impianto di cantiere e scavi 15.516,24 1,63% 2 Struttura in c.a. 188.530,68 19,79% 3 Opere da lattoniere 22.277,82 2,34% 4 Vespai e massetti 44.685,18 4,69% 5 Murature e tavolati 65.659,44 6,89% 6 Impermeabilizzazione e isolamenti 16.549,50 1,74% 7 Copertura 26.799,48 2,81% 8 Intonaci interni ed esterni 50.508,36 5,30% 9 Serramenti 70.633,98 7,42% 10 Impianto idro-termo-sanitario 87.469,08 9,18% 11 Impianto elettrico 22.498,14 2,36% 12 Pavimenti e rivestimenti 108.597,36 11,40% 13 Assistenze 115.091,70 12,08% 14 Opere in marmo 48.666,24 5,11% 15 Opere in ferro 22.470,60 2,36% 16 Tinteggiature 24.662,58 2,59% 17 Opere da giardiniere 21.921,84 2,30% Costo Totale 952.538,22 100,00% Costo dell'opera al m 2 1.157 Costo dell'opera al m 3 351
I dati della trasformazione Valore unitario quantità euro Ricavi attesi 1600 3333 5.333.333,33 Ricavi totali 5.333.333,33 Costi della trasformazione Costo di costruzione 800 3333 2.666.666,67 Oneri di urbanizzazione I 10% del Cc 266.666,67 Oneri di urbanizzazione II 10% del Cc 266.666,67 Contibuto sul Cc 5% del Cc 133.333,33 Spese tecniche e generali 10% del Cc 266.666,67 Spese di commercializzazione 2% dei ricavi 133.333,33 Utile del promotore 20% dei ricavi 1.066.666,67 Costi totali per la trasformazione 4.800.000,00
Il valore di trasformazione Ricavi attesi V. unitario quantità euro 1 sem 2 sem 3 sem 4 sem Ricavi attesi 1600 3333 5.333.333,33 2.133.333,33 3.200.000,00 Costi della trasformazione Costo di costruzione 800 3333 2.666.667 266.667 800.000 1.600.000 Oneri di urbanizzazione I 266.667 266.667 Oneri di urbanizzazione II 266.667 266.667 Contibuto sul Cc 133.333 133.333 Spese tecniche e generali 266.667 80.000 80.000 106.667 Spese di commercializzazione 106.667 42.667 64.000 Utile del promotore 1.066.667 426.667 640.000 saldi netti saldi netti attualizzati Valore dell'area totale 264.814,21 Valore dell'area euro/mc edificabile 26,48 Valore di mercato euro/mq edificabile 79,44-933.333,33-880.000,00-16.000,00 2.389.333,33 5% - 888.888,89-798.185,94-13.821,40 1.965.710,45