ClaSARCH _ Valutazione economica del progetto _ prof. Ezio Micelli _ Studentesse: Diana Fiorella Zanetti Lisa

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1 AREA DI S. BASILIO VALUTAZIONE DELLA FATTIBILITA ECONOMICA DEL PROGETTO ClaSARCH _ Valutazione economica del progetto _ prof. Ezio Micelli _ Studentesse: Diana Fiorella Zanetti Lisa

2 UNIVERSITA L Università di Architettura di Venezia ha l esigenza di realizzare nuovi spazi per attività a supporto dell attività didattica, quali: - Auditorium - Sala conferenze - Sala espositiva Entrambe queste attività rappresentano una voce passiva all interno del processo di realizzazione dell intervento. L Università decide allora di inserire, all interno del progetto, alcune attività collegate alle funzioni che il nuovo edificio ospiterà. Tali attività consentiranno di vendere porzioni dell immobile ottenendo quindi dei ricavi dall intervento. Le attività complementari sono: - Ristorante -Bar -Libreria esigenze ATTIVITA PRINCIPALI ATTIVITA COMPLEMENTARI - Auditorium: 500 posti - Sala conferenze: 100 posti - Sala espositiva: 350 mq - Spazi comuni - Ristorante: 100 posti - Bar: 200 mq - Libreria: 200 mq

3 DIVERSO RAPPORTO TRA I SOGGETTI strategie di realizzazione L UNIVERSITÀ REALIZZA DA SOLA L INTERO INTERVENTO SUL TERRENO DI SUA PROPRIETA L UNIVERSITÀ VENDE PARTE DEL TERRENO DI SUA PROPRIETÀ AD UN PRIVATO E CON I RICAVI DELLA VENDITA REALIZZERA PARTE DEL SUO PROGETTO. L UNIVERSITÀ DA IN CONCESSIONE L AREA AD UN PRIVATO CHE REALIZZA L OPERA E LA GESTISCE PER UN NUMERO DI ANNI TALI DA RIENTRARE DELL INVESTIMENTO INIZIALE PIU L UTILE DEL PROMOTORE.

4 1 UNICO SOGGETTO L UNIVERSITA prima strategia - ha la necessità di realizzare nuove strutture a supporto dell attività didattica - vuole aumentare il suo patrimonio immobiliare cercando di minimizzare i costi dell investimento - realizza l intervento con i soldi che ricava dalla vendita di alcune porzioni di edificio che possono essere vendute perché progettate con una certa autonomia funzionale

5 1 PLANIMETRIE Spazi che vengono venduti Spazi necessari all università Spazi di servizio, collegamento Mq da realizzare: mq Mq commerciali: 765 mq di ristorazione 354 mq di negozi Il progetto PLANIMETRIA PIANTA PIANO TERRA PIANTA PIANO PRIMO

6 1 NEGOZI DIMENSIONE 100 mq dimensione maggiore rispetto al taglio medio dei negozi a Venezia ma necessaria per l attività che deve contenere - Il valore di mercato dei negozi dipende: ATTIVITA redditività inferiore rispetto ad altre attività mercato sicuro rispetto alla posizione = - dall attività commerciale POSIZIONE vicina alle sedi dell università di architettura e Cà Foscari che garantisce una clientela sicura lungo la fondamenta sul Canale della Giudecca che da previsione del PRG diventerà il nuovo parco pubblico di Venezia grande vetrina sulla fondamenta + - dalla dimensione del negozio - dalla posizione di passaggio - dalla vetrina ricavi Valore di mercato VALORI MERCATO DEI NEGOZI Valore inimo Valore massimo Casi di studio Negozi di piccola dimensione sono maggiormente apprezzati dal mercato e quindi hanno valori di compravendita maggiori ,00 /mq

7 1 COSTO COSTRUZIONE L intervento prevede la realizzazione di superfici con caratteristiche simili alla tipologia : - Edificio Multisala cinematografica (D13) 720 mq (Auditorium, sala conferenze, hall) - Villa singola di pregio (A6) 661 mq (Bar, ristorante) costo di produzione - Fabbricato per uffici a pianta quadrata (D1) mq (Libreria, sala espositiva, spazi comuni) - Urbanizzazione complesso residenziale (I10) mq (Sistemazioni esterne) LIBRERIA SALA ESPOSITIVA SPAZI COMUNI SISTEMAZIONE ESTERNA TOTALE ATTIVITA AUDITORIUM SALA CONFERENZE BAR - RISTORANTE QUANTITA (mq) posti 661, , COSTO UNITARIO ( /mq) 8.210, , ,00 46,00 COSTO TOTALE ( ) , , , ,

8 1 Quantità Valore unitario Valore totale ricavi costo produzione Ricavi Bar - Ristorante 921, , ,00 Libreria 510, , ,00 Articolazione delle vendite (valori %) Totale ricavi R ,00 Costi Costo dell'area 0,00 0,00 0,00 Costo di costruzione Auditorium - Sala Conferenze 600, , ,00 Bar - Ristorante 661, , ,00 Libreria - Sala Espositiva - Spazi comuni 1.140, , ,00 Verde 2.520,00-45, ,00 Totale costo di costruzione ,00 Articolazione dei costi (valori %) Quantità Valore unitario Valore totale Oneri concessori Oneri di urbanizzazione primaria - secondaria ,00-20, ,00 Contributo sul costo di costruzione 2.575,00-16, ,00 Spese tecniche e generali 15% Cc ,00 Spese di commercializzazione 1% R ,00 Totale Costo di Produzione Cp ,00

9 1 COSTO COSTRUZIONE cronoprogramma

10 1 REALIZZAZIONE OPERA TIR 0,2% (+1,2%anno) VAN INTERVENTO ECONOMICAMENTE NON FATTIBILE piano economico finanziario piano economico finanziario

11 2 SEPARAZIONE DEL PROGETTO IL PRIVATO seconda strategia - acquista la quota di terreno necessaria per la realizzazione del suo progetto - sopraeleva di un piano il precedente progetto per sfruttare al massimo le potenzialità edificatorie dell area - il progetto contiene al suo interno funzioni legate a: ristorazione commercio direzionale

12 2 Area intervento Stazione FS Santa Marta San Sebastiano Piazzale Roma Strada carrabile Fermata vaporetto l intorno

13 2 Soggetti interessati - obiettivi Individuazione dei decisori chiave per l avvio del processo Proprietario Università di architettura Vuole massimizzare il valore della proprietà Vuole costruire l auditorium Promotore Soggetto privato Vuole massimizzare il suo profitto Pubblica amministrazione E interessata a promuovere lo sviluppo di quell area per dare avvio alla riqualificazione dell area sud-ovest di Venezia

14 2 Il P.R.G. di Venezia prevede la riorganizzazione dell area dello scalo di S.Basilio in forma di parco pubblico rimuovendo il collegamento ferroviario e carraio, conservando tuttavia la possibilità di attracco delle navi. In particolare nell area di intervento prevede: - la demolizione dei Magazzini Frigoriferi e la riedificazione di un nuovo edificio con: altezza < 10 mt volume complessivo < mc - l inserimento di destinazioni d uso compatibili con: uffici direzionali attrezzature per l istruzione attrezzature culturali attrezzature associative attrezzature ricreative p.r.g. attività manifatturiere residenza

15 2 SUPERFICI DA REALIZZARE quantità di progetto INTERVENTO PUBBLICO INTERVENTO PRIVATO INTERVENTO PUBBLICO-PRIVATO Superficie Altezza Volume Piano terra Auditorium 620,00 5, ,00 Bar 225,00 4,20 945,00 Ristorante 436,00 3, ,40 Negozio 101,00 3,60 363,60 Spazi comuni 260,00 3,40 884,00 Piano primo Uffici 700,00 3, ,00 Spazi comuni 100,00 3,40 340,00 Piano secondo Uffici 700,00 3, ,00 Spazi comuni 100,00 3,40 340,00 Totale 3.242,00 33, ,00 Opere esterne Sistemazione esterna 2.040,00 Verde pubblico 480,00

16 2 NEGOZI Ricavi FONTE DIRETTA: INTERVISTA AGLI AGENTI IMMOBILIARI NEGOZI Zona V. unitario Note Studio Gritti S. Marta su fondamenta Casa Venezia S. Marta valori medio bassi Centro Casa Venezia S. Marta ML Immobiliare S. Marta Doge Immobiliare S. Marta prezzo medio FONTE INDIRETTE: RIVISTE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE NEGOZI Zona V.mercato Superficie V. unitario Note Professione casa S. Margherita /mese Grimaldi immobiliare Dorsoduro Restaurato Immobiliare Cera Castello FONTE INDIRETTE: RIVISTE DEL SETTORE RILEVAZIONI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE I SEMETRE 2005_NEGOZI Doppia vetrinadoppio ingresso Fonte QUARTIERE Minimo Massimo Osservatorio immobiliare Fiaip Dorsoduro 5.000, ,00 Il Consulente Immobiliare Venezia (semicentro) Agenzia del territorio Dorsoduro ovest (microzona 3) 3.100, ,00 Il valore di mercato dei negozi dipende: - dall attività commerciale - dalla dimensione del negozio - dalla posizione di passaggio - dalla vetrina Negozi di piccola dimensione sono maggiormente apprezzati dal mercato e quindi hanno valori di compravendita maggiori.

17 2 NEGOZI DIMENSIONE ATTIVITA POSIZIONE 100 mq dimensione maggiore rispetto al taglio medio dei negozi a Venezia ma necessaria per l attività che deve contenere redditività inferiore rispetto ad altre attività mercato sicuro rispetto alla posizione vicina alle sedi dell università di architettura e Cà Foscari che garantisce una clientela sicura lungo la fondamenta sul Canale della Giudecca che da previsione del PRG diventerà il nuovo parco pubblico di Venezia - = + Il valore di mercato della libreria si attesta su valori elevati data la vicinanza alle sedi universitarie e quindi la presenza di clientela certa. grande vetrina sulla fondamenta VALORI MERCATO DEI NEGOZI FREQUENZA DEI VALORI DI MERCATO DEI NEGOZI Ricavi Valore di mercato Valore inimo Valore massimo Casi di studio Frequenza 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Valori di mercato 6.000,00 /mq

18 2 VALORE DELL AREA FONTI INDIRETTE: RIVISTE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE Costo di produzione RESIDENZA Zona V.mercato Superficie V. unitario Note Professione casa S.Vio S. Sebastiano Zattere S. Giaccomo Dorsoduro Restaurato S. Marta Restaurato Antonia case Dorsoduro Cattolica S. Marta Luminoso buone condizioni Gaffaro Vista caratterstica Abitare Venezia S. Marta Restaurato Doge immobiliare Dorsoduro Dorsoduro FONTI INDIRETTE: RIVISTE DEL SETTORE RILEVAZIONI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE I SEMETRE 2005_RESIDENZA Fonte QUARTIERE Minimo Massimo Osservatorio immobiliare Fiaip Dorsoduro 4.200, ,00 Il Consulente Immobiliare Venezia (semicentro) Agenzia del territorio Dorsoduro ovest (microzona 3) 4.000, ,00 VALORE DI MERCATO RESIDENZA Valore Parametrico Frequenza 0, ,5 2 1, VALORI DI MERCATO RESIDENZA Casi di studio MODA DEI VALORI DELLA RESIDENZA Valori di mercato ,00 /mq

19 2 Costo di produzione SOGGETTI INTERESSATI QUALITA POSIZIONE IL MERCATO Studenti della Facoltà di Architettura. Maggiori standard impiantistici e confort rispetto ad un appartamento appena ristrutturato in un palazzo antico. Accesso all area tramite strada carraia. A Venezia centro il patrimonio immobiliare non riesce a soddisfare il mercato della residenza studentesca. Gli studenti sono disposti ad allontanarsi dal centro storico (Mestre, Giudecca) in caso di prezzi troppo elevati. VALORE DELL AREA Le valutazioni riportate in tabella mettono in evidenza delle condizioni favorevoli per la realizzazione di residenza in quest area, ma a ciò non corrisponde un adeguato aumento dei valori di mercato in quanto gli studenti potrebbero preferire zone periferiche che garantiscono prezzi più vantaggiosi. VALORE DI MERCATO DEL COSTRUITO ,00 /mq

20 2 VALORE DELL AREA INCIDENZA AREA Valore dell area Ia = Valore di mercato (1) Tale valore deve essere moltiplicato per 0,64 per ottenere il valore della nuda proprietà Ia: 40 % (1) in zona semicentrale Costo di produzione Ia = 40 % * 0,64 = 26 % Va ( /mq) = Vm ( /mq) * Ia = = 4.500,00 * 0,26 = 1.170,00 /mq edificabile = 354,55 /mc edificabile Tale valore tiene conto della località, della destinazione d uso e della posizione dell area rispetto al centro. A questo valore è necessario aggiungere i costi che il proprietario dell area ha dovuto sostenere per demolire i magazzini che insistevano sull area. Tale costo viene conteggiato all attualità in quanto rappresenta il costo che il privato dovrebbe sostenere se demolisse lui stesso i magazzini dopo l acquisto del terreno.

21 2 COSTO DI COSTRUZIONE Per la stima dei costi di costruzione si fa riferimento al Prezziario della tipografia del genio civile che fornisce i costi per Tipologie edilizie. Costo di produzione L intervento prevede la realizzazione di superfici con caratteristiche simili alla tipologia : Villa singola di pregio (A6) 661 mq (Bar, ristorante) Fabbricato per uffici a pianta quadrata (D1) mq (Libreria, uffici, spazi comuni) Urbanizzazione complesso residenziale (I10) 480 mq (Sistemazioni esterne) Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Prezzi Tipologie Edilizie 2004

22 2 COSTO DI COSTRUZIONE Fabbricato per uffici a pianta quadrata (D1) QUANTITA - un cantinato destinato a locale impianto e depositi - un piano terreno a porticato con ingresso a guardiola - altri quattro piani a pianta aperta destinato a uso uffici - un vano scale-ascensori Costo di produzione CARATTERISTICHE OPERE EDILI - struttura portante in cemento armato: travi e pilastri - fondazione continua - tamponamento esterno: pannelli prefabbricati, coibentati, di calcestruzzo - serramenti esterni: di alluminio a taglio termico e vetrocamera completi di tapparelle in alluminio a lamelle orientabili, comandate elettricamente. - copertura: tetto piano a terrazza - controsoffitti: a doghe di alluminio per nascondere gli impianti - pavimento: ceramica - impianto condizionamento: tipo centralizzato con centrale termica e di condizionamento. L impianto ad aria primaria, con recupero e trattamento dell aria viziata, integrato da una rete di fan-coil 1.060,00 /mq

23 2 Libreria_piano terra COSTO DI COSTRUZIONE CARATTERISTICHE DELLA LIBRERIA CHE INCIDONO SUL COSTO COSTRUZIONE Costo di produzione Realizzazione dell opera a Venezia in zona accessibile con i veicoli Maggiori costi per scavi e fondazioni Infisso in vetro antisfondamento di grandi dimensioni che costituisce la vetrina del negozio sulla parete verso la fondamenta Il soffitto della libreria costituisce il pavimento degli uffici, ciò va a ridurre il costo delle impermeabilizzazioni Essendo la libreria al piano terra vengono meno le spese per l ascensore Finiture di buona qualità Cc = 1.060,00 * 1,55 = 1.643,00 /mq Totale +30% + 10,0% + 5,00% -0,5% -3,00% +10% + 57,5% (+55%) 1.643,00 /mq

24 2 ALTRE VOCI DI COSTO oneri concessori per commerciale e direzionale UFFICIO RILASCIO PERMESSO DI COSTRUIRE Comune di Venezia Costo di produzione Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Contributo sul costo di costruzione spese tecniche 20,00 /mc 16,00 /mq Tale voce di costo, in fase di stima preliminare, viene valutata come valore percentuale sul costo di costruzione ed è circa il 15% del costo di costruzione. spese di commercializzazione Le spese di commercializzazione nel settore immobiliare sono contenute e rappresentano il 2-3% dei ricavi.

25 2 piano economico finanziario REALIZZAZIONE OPERA Quantità Valore unitario Valore totale BIMESTRE Ricavi Bar - Ristorante 765, , , Libreria 101, , , Uffici 1.480, , , Articolazione delle vendite (valori %) Totale ricavi R , Costi Costo dell'area 3.150, , , Costo di costruzione Bar - Ristorante 661, , ,00 Libreria 101, , ,00 Uffici 1.860, , ,00 Sistemazione esterna 480,00-46, ,00 Totale costo di costruzione , Articolazione dei costi (valori %) 4,00 4,00 8,00 6,00 14,00 11,00 13,00 12,50 11,00 9,00 7,50 Oneri concessori Oneri di urbanizzazione primaria - secondaria ,00-20, , Contributo sul costo di costruzione 2.575,00-16, , Spese tecniche e generali 20% Cc , Spese di commercializzazione 3% R , Totale Costo di Produzione Cp , Saldo al netto degli Oneri Finanziari Coefficiente di attualizzazione 0,02 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 1,17 1,20 1,22 1,24 Saldi netti attualizzati Valore attuale netto ,94 TIR 4,8% TIR 4,8% (28% anno) VAN C area = 28% Ricavi INTERVENTO ECONOMICAMENTE FATTIBILE

26 2 SISTEMAZIONE ESTERNA Il promotore e la Pubblica amministrazione si accordano per la realizzazione delle opere a scomputo. Il promotore deve pertanto: - realizzare le opere di urbanizzazione per un valore equivalente rispetto all ammontare degli oneri di urbanizzazione primaria; - pagare la quota degli oneri di urbanizzazione secondaria e del contributo sul costo di costruzione. scomputo oneri oneri di urbanizzazione 40% oneri per urbanizzazione primaria: % oneri di urbanizzazione secondaria: Costo parametrico: 46,00 /mq Superficie: Costo totale: 46,00 * = REALIZZAZIONE DELLA PIAZZA Differenza tra costo da sostenere e costo sostenuto: =

27 2 Quantità Valore unitario Valore totale Ricavi Bar - Ristorante Libreria Uffici Articolazione delle vendite (valori %) Totale ricavi R PIANO ECONOMICO FINANZIARIO BIMESTRE Costi Costo dell'area Costo di costruzione Bar - Ristorante Libreria Uffici Sistemazione esterna Totale costo di costruzione Articolazione dei costi (valori %) Oneri concessori Oneri di urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione Spese tecniche e generali 20% Cc Spese di commercializzazione 3% R ,00 4,00 8,00 6,00 14,00 11,00 13, ,50 11,00 9,00 4,00 1,50 2, scomputo oneri Totale Costo di Produzione Cp Saldo al netto degli Oneri Finanziari Coefficiente di attualizzazione 0,02 Saldi netti attualizzati Valore attuale netto TIR 4,9% ,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1, TIR 4,9% (29%) VAN Il tir aumenta dell 1% rispetto alla soluzione con pagamento degli oneri ,15 1,17 1,20 1,22 1,24 1,

28 SEPARAZIONE DEL PROGETTO L UNIVERSITA seconda strategia - rinuncia ad una parte del suo progetto e realizza il solo auditorium - investe i soldi ricavati dalla vendita dell area al privato - chiede un finanziamento alla pubblica amministrazione

29 2 Soldi propri PIANO DI FINANZIAMENTO L università investe i soldi che ha ottenuto dalla vendita di parte del terreno di sua proprietà. Area venduta: mq Capacità edificatoria venduta: mq Valore parametrico: 1.240,00 /mq edificabile Ricavi = * 1.240,00 = ,00 Finanziamento comunale Il comune da un finanziamento a fondo perduto all università, per la realizzazione dell opera di interesse pubblico, per una quota pari alla somma degli oneri di urbanizzazione secondaria che riceve dai privati che riqualificano l area di S.Basilio e dei magazzini Ligabue. ricavi Volumetria totale dell area da riqualificare: mc Totale Oneri Urbanizzazione pagati al comune: * 20,00 = di cui il 60% rappresentano gli oneri di urbanizzazione secondaria: ,00

30 2 Piano economico finanziario Quantità Valore unitario Valore totale Fonti di finanziamento Vendita area 3.150, , ,00 Finanziamento pubblico ,00 Articolazione dei ricavi (valori %) Totale ricavi R ,00 Costi Costo dell'area / Costo di costruzione Auditorium 500, , ,00 Articolazione dei costi (valori %) Oneri concessori Oneri di urbanizzazione primaria - secondaria / Contributo sul costo di costruzione / Spese tecniche e generali 15% Cc ,00 Spese di commercializzazione / Totale Costo di Produzione Cp ,00 Saldo al netto degli Oneri Finanziari Coefficiente di attualizzazione 0,008 Saldi netti attualizzati Valore attuale netto ,44 TIR REALIZZAZIONE DELL OPERA BIMESTRE , , , , , , , , , , , , , , , ,00 0,10 0,20 0,25 0,25 0, , , , , , , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 1,000 1,008 1,016 1,024 1,032 0,00 0,00 0,00 0, ,44 VAN INTERVENTO ECONOMICAMENTE NON FATTIBILE

31 3 CONCESSIONE l università - dà in concessione a titolo gratuito l area di sua proprietà al privato - invita il privato a realizzare l edificio con strutture che consentano di trasformare alcuni ambienti con costi limitati. terza strategia Il privato - riqualifica l area realizzando un edificio che contiene: uffici bar-ristorante negozi auditorium - prevede la possibilità di trasformare gli uffici in sala espositiva, piccole biblioteche di dipartimento o in altre funzioni che serviranno all università.

32 3 L affitto 2 MODELLI GESTIONALI ATTIVITA Bar-Ristorante Negozi Uffici COSTI Produzione Manutenzione straordinaria Gestione (pulizia spazi comuni) Manutenzione ordinaria SOGGETTI INTERESSATI Locatore Locatario Il progetto Gestione diretta del bene ATTIVITA Auditorium COSTI Produzione Manutenzione straordinaria Manutenzione ordinaria Gestione (pulizia personale luci riscaldamento etc ) SOGGETTI INTERESSATI Locatore

33 3 FONTE INDIRETTE: RIVISTE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE Zona Affitto Superficie V. unitario Note Fenice 2.000,00 25,00 Forte passaggio 80,00 Ristrutturato Canereggio 700,00 20,00 35,00 Tolentini 1.250,00 28,00 44,64 Castello 670,00 50,00 Doppio ingresso 13,40 e vetrina S. Margherita 1.600,00 30,00 53,33 FONTE INDIRETTE: RIVISTE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE Zona V.mercato Superficie V. unitario RL annuo RL mensile V unitario S. Margherita ,00 914,33 30,48 Dorsoduro ,00 600,00 25,00 Castello , ,00 20,00 NEGOZI I valore degli affitti è stato determinato: -analizzando i valori di affitto dei negozi - applicando un saggio di capitalizzazione pari al 4% sul valore di mercato degli immobili. FONTE DIRETTA: INTERVISTA AGLI AGENTI IMMOBILIARI ricavi Zona V. unitario Note RL annuo RL mensile S. Marta su fondamenta 320,00 26,67 S. Marta valori medio bassi 200,00 16,67 S. Marta ,00 23,33 S. Marta ,00 20,00 S. Marta prezzo medio 200,00 16,67 25,00 /mq mese 300,00 /mq anno

34 3 COSTO COSTRUZIONE Analisi di mercato hanno dimostrato che il progetto può essere competitivo nel mercato solo se ha prezzi di affitto in linea con gli affitti degli uffici della zona di S.Marta. Il promotore per mantenere un valore d affitto in linea con il contesto e ottenere un adeguato profitto è costretto ad abbassare il costo di costruzione, rinunciando ad uffici di ottima qualità per realizzare uffici di medio-alta qualità. ATTIVITA QUANTITA COSTO UNITARIO COSTO TOTALE (mq) ( /mq) ( ) costo produzione BAR - RISTORANTE LIBRERIA UFFICI AUDITORIUM SISTEMAZIONE ESTERNA SISTEMAZIONE ESTERNA TOTALE 661, posti , , , ,00 32,00 32,00 Opere a scomputo degli oneri urbanizzazione primaria , , , , , , ,00

35 3 Costi riferiti all intero progetto STRAORDINARIA Tipo di opera Cadenza Costo annuale OPERE EDILI Rifacimento copertura 25 anni Sostituzione pluviali 25 anni Pittura esterna 20 anni Costo manutenzione Rifacimento pavimenti Rifacimento rivestimenti bagni IMPIANTI Impianto idraulico Impianto termico Impianto condizionamento Opere murarie Impianto elettrico Sostituzione caldaia Totale Realizzazione dell opera a Venezia Totale 25 anni 25 anni 50 anni 50 anni 25 anni 50 anni 30 anni 15 anni 6,15 /mq anno +30% 8,00 /mq anno

36 3 Costi riferiti all auditorium ORDINARIA Costo manutenzione IMPIANTI Impianto idraulico: Impianto condizionamento: Impianto elettrico: Impianto antincendio: Impianto fognario Realizzazione dell opera a Venezia Maggior qualità dell edificio Totale 1,70 /mq anno +10% +10% 2,00 /mq anno

37 3 auditorium COSTO DI ESERCIZIO COSTO DI GESTIONE PULIZIA Pulizia due volte alla settimana dell auditorium e degli spazi accessori; il costo è comprensivo del materiale necessario per la pulizia. Costo pulizia Sistemazione della piazza esterna 3,00 /mq anno Costo gestione PERSONALE 1 persone all accoglienza 1 persone al guardaroba 1 tecnico specializzato RISCALDAMENTO- PRODUZIONE ACQUA CALDA SANITARIA-CONDIZIONAMENTO- ILLUMINAZIONE ,00 anno 1,50 /mq anno 0,5 /mc anno Costo personale Costo riscaldamento - condizionamento Costo illuminazione

38 3 Costi riferiti all intero progetto COSTO FISSO COSTO DI GESTIONE ASSICURAZIONE L assicurazione comprende la copertura di danni alle opere gestite, di responsabilità civile per danni alle persone, d incendio. SICUREZZA I costi della sicurezza comprendono il costo per la vigilanza notturna dell edificio. SFITTI INESIGIBILITA IMPOSTE 5,00 /mq anno 2% affitti 10% affitti Assicurazione Sicurezza Sfitti - Inesegibilità Costo gestione Imposte

39 3 GESTIONE PER 25 ANNI Piano economico finanziario TIR 8,6% VAN INTERVENTO ECONOMICAMENTE NON FATTIBILE se il promotore investe solo soldi propri

40 3 LEVA FINANZIARIA Tale strategie permette, Rendimento sul capitale proprio: 12% Rendimento sul capitale a debito: 5% all aumentare dell indebitamento, di : Modalità finanziamento Capitale Proprio Capitale a debito Rendimento investimento Rendimento capitale proprio ,0% 8,6% ,3% 9,0% ,6% 9,5% ,9% 10,1% ,2% 11,0% ,5% 12,2% ,8% 14,0% Saggio di attualizzazione dell investimento che garantisce un ritorno sul capitale proprio pari al 12% Saggio di rendimento sul capitale proprio al variare del rapporto di indebitamento - ridurre il saggio di attualizzazione dell investimento mantenendo costante il rendimento sul capitale proprio (aumenta il nr. di progetti economicamente fattibili) - aumentare il rendimento sul proprio capitale perché aumenta la porzione di capitale che viene remunerata con un saggio pari al 5%; tale saggio è nettamente inferiore al rendimento che il privato vuole ottenere sul proprio capitale.

41 3 GESTIONE PER 25 ANNI Piano economico finanziario TIR 8,6% VAN ,00 INTERVENTO ECONOMICAMENTE FATTIBILE se il promotore investe nel progetto - il 50% di soldi propri - il 50% soldi a prestito

42 3 Piano economico finanziario ANALISI DI SENSITIVITA Si ritiene opportuno in questa fase di analisi, dato il poco margine di fattibilità del progetto, fornire al promotore delle analisi di sensibilità su alcuni elementi che si ritengono critici. Tali analisi consentono di verificare fino a che punto un determinato parametro può variare senza mettere in crisi la tenuta finanziaria del progetto. In questo progetto si ritiene corretto effettuare le analisi su: - COSTO DI COSTRUZIONE che potrebbe aumentare fino al 20% su un progetto esecutivo rispetto alla stima fatta in fase iniziale su un progetto preliminare se la stima è stata eseguita in maniera poco accurata. - RICAVI DELLA GESTIONE che potrebbero diminuire, se non si attiva il meccanismo di riqualificazione dell area del porto con la trasformazione degli attuali magazzini Ligabue in uffici, fino al 10% avendo stimato in maniera cautelativa i ricavi - COSTO DI ESERCIZIO tale voce di costo viene stimato prendendo a riferimento un analisi dettagliata effettuata in un edificio campione, dato che non si possono reperire valori dalla letteratura, ciò potrebbe portare della variazioni di costo in funzione delle modalità d uso dell auditorium. Si ipotizza che tale costo possa variare al massimo +20% + 30%

43 3 Analisi di sensitività RICAVI Variazione RICAVI EFFETTIVI VAN TIR Variazione 0% , ,00 8,6%.- 5% , ,00 7,9% -8,1%.- 6% , ,00 7,7% -10,5%.- 10% , ,00 7,2% -16,3% Soglia di tenuta del progetto 9,0% 8,6% 8,5% 7,9% 8,0% 7,7% 7,5% 7,2% 7,0% 6,5% 0%.- 5%.- 6%.- 10% -8,1% -10,5% - 16,5% RICAVI Il grafico evidenzia che i ricavi non possono scendere al di sotto del 5% altrimenti l intervento non è più fattibile anche con un indebitamento del 60%. Tale variazione limita fortemente la tenuta del progetto perché una diminuzione del 10% dei ricavi causa una diminuzione dei tir quasi del doppio. E importante ricordare che la stima dei ricavi è stata svolta in maniera cautelativa date le particolari caratteristiche dell area che da oggi a 25 anni potrebbero solo migliorare data la bassa qualità dell area in cui andrà a sorgere il progetto. Una diminuzione dei ricavi fino al 5%, che garantisce ancora la fattibilità del progetto, tutela anche il promotore. VARIAZIONE % RICAVI VARIAZIONE % TIR

44 TERZA STRATEGIA La terza strategia consente di raggiungere gli obiettivi di entrambi i soggetti che partecipano al progetto l università e il promotore privato. UNIVERSITA - da in concessione a titolo gratuito l area di sua proprietà ad un privato che realizza l auditorium e dei locali accessori che gli consentono di rendere il progetto economicamente fattibile - in cambio ottiene l uso gratuito dell auditorium - dopo 25 anni diventa proprietaria di tutti gli immobili, costruiti dal privato nella sua area, che può trasformare con costi bassi in sala conferenze, sala espositiva ed eventuali biblioteche o aule studio come prevedeva il progetto iniziale che l università voleva realizzare. conclusioni IL PRIVATO - realizza bar-ristorante-uffici che affitta e l auditorium che gestisce per 25 anni - alla fine di tale periodo il privato ottiene un profitto in linea con il livello di rischio che sostiene investendo capitale proprio e capitale di debito - tale risultato è raggiungibile facendo particolare attenzione nella gestione: - dei costi di costruzione che possono aumentare fino al 7% - dei valori di vendita che possono scendere fino al 5% Il promotore potrà quindi realizzare l intervento solo se nella zona c è interesse da parte di altri soggetti di riqualificare l area investendo dei soldi per la ristrutturazione dei magazzini del porto; solo così l area acquista importanza e quindi il valore di mercato degli immobili realizzati sono tali da giustificare l investimento privato.