Prot. n. 10460 Loreggia, lì 27/10/2016 Spett.le Consiglio Comunale del Comune di Loreggia OGGETTO: Determinazione del più probabile valore di mercato della area di proprietà Comunale sita in via dell'artigianato, censita al Fg.13 mapp.le 369 porzione del N.C.T. Premessa e obiettivi Lo scopo della presente valutazione è di attribuire il più probabile valore di mercato al bene analizzato. Per l'individuazione e l'inquadramento dell'area sono stati utilizzati un estratto di mappa catastale aggiornato ed un estratto dello strumento urbanistico adottato, che si allegano alla presente stima. Si evidenzia in premessa che sull'area in oggetto è in corso di approvazione una variante urbanistica; alla data odierna la variante è stata adottata in Consiglio Comunale quale variante parziale al vigente P.I. La presente stima fa riferimento, sotto il profilo delle valutazioni urbanistiche, alle previsioni adottate; qualora nell'approvazione finale dovessero intervenire modifiche, o annullamenti parziali o totali di quanto adottato, si dovrà obbligatoriamente procedere con una nuova stima. Metodologia della valutazione La stima è basata sui valori medi di vendita ricavati mediante comparazione di prezzi noti dal libero mercato e mediante confronto con mediatori immobiliari e annunci specializzati. Ubicazione L'area in oggetto è situata nei pressi dell'estremità Nord della zona industriale di Loreggia; confina a nord e ad ovest con via dell'artigianato; a sud con un fabbricato artigianale (individuato con il civico 23 di via dell'artigianato); ad est con il fiumicello Rustega. Si riporta di seguito una foto area di individuazione dell'area: Z:\Tecnico\Documenti EDILIZIA\STIME IMMOBILI E TERRENI\anno 2016\Terreno edificabile via dell'artigianato\perizia di Stima.doc
La superficie risulta censita al Fg.13 mapp.le 369 porzione nel N.C.T.; la superficie catastale è pari a circa 1.880 metri quadri. L'area è in piena proprietà comunale; non sono presenti vincoli né pendenze. Descrizione urbanistica dell'area In data 10/09/2016 il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 36, ha adottato la 3 variante parziale al P.I. vigente. Z:\Tecnico\Documenti EDILIZIA\STIME IMMOBILI E TERRENI\anno 2016\Terreno edificabile via dell'artigianato\perizia di Stima.doc
La variante prevede la trasformazione dell'area da verde pubblico attrezzato ad area D1 produttiva e commerciale, dotata di indice di edificabilità fondiaria nella misura prevista dall'art. 12 delle vigenti N.T.A., vale a dire un indice massimo di copertura pari al 60% della superficie fondiaria. L'indice va applicato ad una superficie di 1.880 mq, che corrisponde alla superficie del fondo individuata nella variante urbanistica; è possibile quindi sviluppare un totale di 1.128 metri quadri di superficie coperta. L'area è urbanizzata, pertanto è prevista l'edificazione per intervento diretto. La variante è stata pubblicata in data 14/10/2016, pertanto sarà possibile raccogliere osservazioni fino al giorno 14/12/2016. La presente stima si basa sulle potenzialità urbanistiche previste nella variante adottata e sopra esposta; ogni tipo di modifica in sede di approvazione influirà sulla determinazione della stima economica, che dovrà pertanto obbligatoriamente essere rieffettuata. Per la stima attuale, il terreno oggetto di valutazione è quindi considerato come zona D1 produttiva e commerciale, normata dall'art. 12 delle vigenti N.T.A. e sottoposta ad intervento diretto. Morfologia dell'area Il lotto è pianeggiante, con leggera inclinazione lungo l'asse nord-sud in direzione nord. E' prevista la realizzazione di un accesso carraio, da posizionarsi a nord-est a confine con il rio Rustega. Lungo via dell'artigianato sono presenti tutti i sottoservizi tecnologici, cui è possibile collegarsi. Le opere di urbanizzazione sono già realizzate, collaudate e trasferite in proprietà pubblica. Calcolo valore Si riassumono i principali dati urbanistici del lotto: Superficie lotto: Indice massimo di copertura: Sup. coperta massima edificabile: Altezza massima: Modo di attuazione: Tipologia Edilizia: 1.880 mq 60% della superficie fondiaria 1.128 mq 12,0 ml con esclusione dei volumi tecnici Intervento Diretto libera Da una comparazione dei prezzi dei prezzi di compravendita, si stima il valore unitario di mercato di un'area produttiva con queste caratteristiche, non urbanizzata, in 56 /mq. Trattandosi di area già urbanizzata, al valore base viene aggiunto il costo delle opere di urbanizzazione, valutato in 35 /mq. Dalla somma delle due voci si valuta quindi il valore unitario di mercato di un lotto edificabile ad uso produttivo inserito in un'area urbanizzata in 91 /mq. Moltiplicando per la superficie fondiaria si ottiene: V = 91 x 1880 = 171.080,00 Z:\Tecnico\Documenti EDILIZIA\STIME IMMOBILI E TERRENI\anno 2016\Terreno edificabile via dell'artigianato\perizia di Stima.doc
Arrotondando il valore ottenuto, si stima che il più probabile valore di mercato dell'area comunale censita al Fg. 13 mapp.le 369 porzione del N.C.T. è pari a 171.000 (centosettantunomila euro). Allegati: estratto di PI adottato, alla base della stima economica effettuata; estratto di mappa catastale aggiornato; visura catastale; documentazione fotografica. L'Ufficio Tecnico Comunale Istruttore Tecnico ing. Enrico Sartorel Il Responsabile del 3 Settore Edilizia Privata e Urbanistica geom. Stefano Verzotto Z:\Tecnico\Documenti EDILIZIA\STIME IMMOBILI E TERRENI\anno 2016\Terreno edificabile via dell'artigianato\perizia di Stima.doc
Estratto catastale fuori scala; la porzione di mappale 369 oggetto di stima è quella evidenziata in giallo
Visura catastale aggiornata
Foto 1. l'area vista da via dell'artigianato, estremità nord-ovest Foto 2. visuale in direzione sud
Foto 3. l'area vista dall'estremità nord-est, dal ponte di via dell'artigianato sul rio Rustega Foto 4. l'area vista da est