VII Premessa... Indice delle principali abbreviazioni... V XV CAPITOLO I ORIGINI ED EVOLUZIONE DEL DIRITTO URBANISTICO 1. IL DIRITTO URBANISTICO ANTICO E QUELLO DELLO STATO ITALIANO FINO AL 1942 1. Ildirittourbanisticoedediliziofinoall Ottocento... 1 2. Nascita e sviluppo della scienza e dell ideologia urbanistica. L urbanisticaorganica... 4 3. Il Novecento e il primo dopoguerra: dal regolamento edilizio al pianoregolatore... 5 4. La tutela della sanità e dell igiene del suolo e dell abitato. Dall abitabilità all agibilità... 6 2. LA LEGGE URBANISTICA N. 1150/1942: LE FINALITÀ ELECARATTERI- STICHE 5. Le finalità dellaleggeurbanistica... 8 6. Ilcontenutoeglieffettidelpianoregolatoregenerale... 10 7. Lapianificazioneattuativaprivata.Lalottizzazione... 11 8. Ilsistemasanzionatorio... 12 3. IL DIRITTO URBANISTICO NEL DOPOGUERRA 9. Il problema della ricostruzione e lo sviluppo tumultuoso degli abitati.lasalvaguardiaeipianidiediliziapopolare... 13 10. LaLegge-ponteelesueinnovazioni... 14 11. L effetto degli standards: la nuova forma della città.... 15 12. La tutela della proprietà eilproblemadeivincoliurbanistici... 17 4. LA FASE PUBBLICA DEL DIRITTO URBANISTICO 13. Glianni 70:l ediliziapubblica... 18 14. Gli anni 70 e l onerosità dei permessi edilizi: l introduzione del contributodicostruzione... 20 15. L ingressodelleregionineldirittourbanistico(1972-1977)... 21
VIII 16. Il ritorno alla città: la svolta verso il recupero dell esistente e l istitutodelcaricourbanistico... 22 17. Gli anni 80: il recupero del valore della proprietà privata... 24 5. DAL GOVERNO DELLA CITTÀ AL GOVERNO DEL TERRITORIO 18. La pianificazione ed il controllo territoriale sopracomunale prima del1985... 25 19. La rivoluzione della pianificazione territoriale del 1985. Verso la tutelapaesaggisticadell interoterritorio... 27 20. La crisi della città nella crisi del Comune, l avvento dell urbanistica sostenibile e l avvento della pianificazione territoriale provinciale.. 28 21. La nascita del controllo degli usi, in particolare del loro mutamento senzaopere (1985)... 29 22. L avvento della risarcibilità degliinteressilegittimi(1999)... 31 23. L espansione del potere di controllo paesaggistico e il rinnovato controllodellostato... 32 24. L avvento della indennità diesproprio europea... 33 25. La rivoluzione perequativa e il sostanziale trasferimento alla mano pubblicadeldirittodiedificare... 33 CAPITOLO II I PRINCIPI DEL DIRITTO URBANISTICO 1. ASPETTI GENERALI ED ISTITUTI STRUTTURALI DEL DIRITTO URBANI- STICO 26. La validità temporaledellenormeurbanistiche... 35 27. Le componenti attuali del governo del territorio : urbanistica, paesaggio,ambiente... 36 28. Gli enti e gli organi del diritto urbanistico e la loro attività urbanistica:lostato... 37 29. Le Regioni, le Province e le Città metropolitane... 39 30. IComuni... 40 31. Lefontinormativeattualideldirittourbanistico... 42 2. I PRINCIPI ISTITUZIONALI DEL DIRITTO URBANISTICO 32. Il principio di legalità ed il ruolo (in evoluzione) della proprietà del suolo... 43 33. La sussidiarietà... 48 34. Limitazioniconformativeevincoliurbanistici... 49 35. Tipologia,naturaedeffettideivincoli... 50 36. Ilcaricourbanistico... 52 3. I PRINCIPI OPERATIVI DEL DIRITTO URBANISTICO 37. Lapartecipazioneallapianificazione... 54 38. Ilprocedimentodiformazionedeipianiurbanistici... 56 39. Lasalvaguardiadeglistrumentiurbanistici... 56
IX 4. LA CONTRIBUZIONE URBANISTICA 40. Icontributidiurbanizzazione... 57 41. Ilcontributodiurbanizzazioneprimariaesecondaria... 58 42. Ilcontributosulcostodicostruzione... 59 43. Esecuzionediopereascomputodeicontributi... 60 CAPITOLO III LA TUTELA DELL AMBIENTE 1. LE PROCEDURE SPECIALI DI CONTROLLO 44. Lefonti.LeDirettiveeuropee... 61 45. Gli effetti sulla pianificazione urbanistica e sulla attività edilizia... 62 46. Lavalutazioneambientalestrategica(VAS)... 62 47. Lavalutazionediimpattoambientale(VIA)... 63 48. Laautorizzazioneambientaleintegrata(AIAoIPPC)... 65 2. LA TUTELA CONTENZIOSA DELL AMBIENTE 49. Ildannoambientale... 65 50. Ilprincipiodiprecauzione... 66 51. Ledenunceeleosservazioni... 67 52. Latutelagiudiziale... 67 53. Normativatecnicaadifesadell ambiente... 68 3. LA DIFESA DEL SUOLO E IL VINCOLO IDROGEOLOGICO E FORESTALE 54. Ladifesadelsuolo... 69 55. Ilvincoloidrogeologico... 69 56. Ilvincoloforestale... 69 57. L eliminazionedeirifiuti... 69 58. Labonificadeisiticontaminati... 70 CAPITOLO IV I VINCOLI PAESAGGISTICI, CULTURALI E DI RISPETTO 1. I VINCOLI PAESAGGISTICI 59. Fontiesoggetticompetenti... 71 60. Forme di costituzione dei vincoli paesaggistici: A) i vincoli costituiti perlegge... 72 61. B)IvincolicostituitidalPianopaesaggistico... 73 62. C) Gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico e la procedura della suacostituzione... 74 63. Glieffettidelvincolo.L autorizzazionepaesaggistica... 75 2. I VINCOLI SUI BENI STORICO-ARTISTICI E TRADIZIONALI 64. Lefontinormative.Ibenisoggettiavincolo... 76
X 65. Sussistenzaecostituzionedelvincolo... 77 66. L imposizione del vincolo sui beni pubblici e sui beni privati. L autorizzazioneall intervento... 78 3. LE FASCE DI RISPETTO 67. Lefasce(ozone)dirispetto.Naturaedeffettigiuridici... 79 68. Lesingolefascedirispetto... 80 CAPITOLO V LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE 1. I PIANI TERRITORIALI REGIONALI PAESAGGISTICI E URBANISTICI ED I PIANI PROVINCIALI DI COORDINAMENTO 69. Obiettivi e contenuto dei Piani regionali paesaggistici e urbanistici. 81 70. GlieffettiurbanisticideiPianipaesaggistici... 83 71. IlPianoterritorialedicoordinamentoprovinciale(PTCP)... 84 2. I PIANI DI SETTORE 72. Ipianidibacino... 85 73. IPianiperilparco... 87 74. Lezonespecialiperlaconservazionedellanatura... 88 75. IPianidelleareeedeinucleidisviluppoindustriale... 89 CAPITOLO VI LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA COMUNALE 1. LA PIANIFICAZIONE COMUNALE NELLA LEGISLAZIONE URBANISTICA STA- TALE E REGIONALE 76. Il sistema della disciplina urbanistica comunale nella Legge urbanistica del 1942. I piani sostitutivi dello strumento generale e la disciplinadelleareesfornitedellostrumento... 93 77. Ilpianoregolatoregenerale.Documenti,contenutoeprocedura... 94 78. Ilpianoregolatoregeneralenellevarieleggiregionali... 96 2. IL CONTENUTO DEL PIANO GENERALE: LA ZONIZZAZIONE E IL COMPUTO DELLA EDIFICABILITÀ 79. Originiefunzionidellazonizzazione... 97 80. Lazonizzazioneinfrastrutturaleoperstandards... 99 81. Lazonizzazionearchitettonica... 101 82. Il computo della edificabilità... 101 83. La zonizzazione funzionale. Le categorie e gli usi. La programmazionedelcommercio... 106
XI 3. LA QUOTA PUBBLICA DEI TERRENI E DEGLI INDICI. GLI STANDARDS NA- ZIONALI, REGIONALI, COMUNALI. SUPER STANDARDS ED EXTRASTAN- DARDS. L INDICE EDIFICATORIO PUBBLICO 84. Glistandardsurbanisticinazionalieregionali... 108 85. Glistandardscomunali... 109 86. L indiceedificatoriopubblico... 110 4. PROCEDURE DI FORMAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI 87. Ilprocedimentodiformazionedeipianiurbanistici... 111 88. Levariantideipianiurbanistici... 113 89. Laproceduraconcordata.L accordodiprogramma(rinvio)... 115 90. La procedura contrattata. L accordo di pianificazione con i privati (rinvio)... 115 5. LA PIANIFICAZIONE E LA PROGRAMMAZIONE ATTUATIVA 91. Ipianiattuatividiiniziativaprivataepubblica... 116 92. Ipianiattuativispeciali... 117 93. La programmazione attuativa: i programmi pluriennali di attuazione(ppa)... 119 94. Laquotadiediliziasociale... 120 6. LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA A DUE STADI 95. Pianostrutturaleepianooperativo... 121 96. Principali differenze tra il sistema della L.U. e il sistema della pianificazioneaduestadi... 123 97. L aggiudicazionedeldirittodiedificareinseguitoagara... 125 CAPITOLO VII LA NUOVA URBANISTICA COMUNALE: LA PEREQUAZIONE E I DIRITTI TRASFERIBILI 1. ORIGINI E FONDAMENTI DELLA PEREQUAZIONE E DELLA TRASFERIBI- LITÀ DEI DIRITTI 98. Le origini dell istituto: gli Stati Uniti ed i diritti edificatori trasferibili... 127 99. Altriesempiesteriditrasferimentoedicreazionedidiritti... 128 100. Primi esempi della trasferibilità dei diritti edificatori tra privati in Italia.Lacessionedicubatura... 130 101. Laperequazioneattuativadicomparto... 131 2. L APPLICAZIONE GENERALE E GLI SVILUPPI PARTICOLARI DELLA TEC- NICA PEREQUATIVA 102. Le fonti normative ed i caratteri della perequazione pianificatoria.. 133 103. Gli obiettivi e gli strumenti della perequazione. Il connesso principiodellaseparazionedeldirittodiedificare... 136
XII 104. L indicecompensativo.l urbanisticaconsensuale... 139 105. L indicepremiale... 141 3. L URBANISTICA CONTRATTATA 106. La natura giuridica degli accordi nell urbanistica convenzionata o contrattata... 143 107. Gliaccordidiprogramma... 144 108. Gliaccordidipianificazioneconiprivati... 147 109. Il diritto di edificare partecipato e la quota pubblica di edificabilità 149 110. Criticità dicarattereurbanistico... 150 CAPITOLO VIII I REGOLAMENTI DELL EDILIZIA 1. GLI STRUMENTI 111. Il Regolamento edilizio comunale prima e dopo la Legge Urbanisticadel1942... 153 112. Le norme tecniche nazionali di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444... 154 113. Le norme tecniche di attuazione dello strumento generale e degli strumentiattuativi... 155 114. Caratteristicheeproblematichedelladisciplinaregolamentare... 155 2. IL CONTENUTO DELLE NORME 115. Le finalità igienicheetecniche... 156 116. Funzioneurbanisticadeiregolamentiedilizi... 157 117. Ladisciplinadeiparcheggi... 157 118. Lanormativatecnica... 158 CAPITOLO IX IL CONTROLLO DELLE COSTRUZIONI 1. GLI ATTI DI CONTROLLO PREVENTIVO 119. Ilcontrollopreventivo.Iltitoloedilizio... 159 120. L evoluzioneel articolazionedelleformedicontrollo... 160 121. Le forme di intervento ed i relativi titoli edilizi. Gli interventi soggettiapermessodicostruire... 163 122. Attività soggetteatitoloediliziominoreosecondario... 165 123. Attività liberaconosenzacomunicazione... 166 2. LA DISCIPLINA DEGLI USI ED IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D USO 124. Ladestinazioned usoelasuadisciplina... 168 125. Mutamento d uso strutturale e mutamento funzionale o senza opere... 169 126. Lavigentedisciplinadelmutamentodidestinazioned uso... 170
XIII 3. IL CONTROLLO SUCCESSIVO DELLE COSTRUZIONI 127. Contenuto e caratteri del certificato di agibilità... 173 128. Validità eriferimentotemporaledelcertificato... 175 4. LE SANZIONI AMMINISTRATIVE E PENALI PER GLI ABUSI EDILIZI 129. Funzione ed evoluzione del potere sanzionatorio amministrativo... 175 130. Ilimititemporalidelpotererepressivo. Prescrizione e decorso del tempo... 176 131. La trasferibilità dellesanzionialsoggettononcolpevole... 178 132. Lesanatoriedegliabusiedilizi... 178 133. Ilquadrodellesanzioniamministrativedegliabusiedilizi... 180 134. Lesanzioniaccessorie... 181 135. Lesanzionipenali... 182 CAPITOLO X GLOSSARIO... 185 APPENDICE LEGISLATIVA STRALCI DI LEGGI STATALI Legge17agosto1942,n.1150. Leggeurbanistica... 213 Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell art.17dellalegge6agosto1967,n.765... 220 Decreto ministeriale Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801. Determinazionedelcostodicostruzionedinuoviedifici... 226 Legge5agosto1978,n.457. Normeperl ediliziaresidenziale... 230 Legge 7 agosto 1990, n. 241. Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi. 233 D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267. Testo unico delle leggi sull ordinamento deglientilocali... 236 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Testo unico delle disposizioni legislative eregolamentariinmateriaedilizia(t.u.edilizia)... 238 STRALCI DI LEGGI REGIONALI Legge Regionale Emilia Romagna 24 marzo 2000, n. 20, B.U.R. 24 marzo 2000 n. 52. Monitoraggio e bilancio della pianificazione - Istituzionedell Archivioregionaledellapianificazione... 269 Legge Regionale Campania 22 dicembre 2004, n. 16, B.U.R. 28 dicembre 2004n.65. Normesulgovernodelterritorio... 280
XIV Legge Regionale Toscana 3 gennaio 2005, n. 1, B.U.R. 12 gennaio 2005 n.2. Normeperilgovernodelterritorio... 290 Legge Regionale Lombardia 11 marzo 2005, n. 12, B.U.R. 16 marzo 2005 n.11. Leggeperilgovernodelterritorio... 300 APPENDICE TECNICA Elencodelleschede... 321 Brevecommentoalleschede... 323 Indiceanalitico-alfabetico... 327