U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di un alloggio di civile abitazione ubicato in Sesto Forentino Via Campanella n. 61. (C.E.U. Foglio di mappa 29 Particella 796 sub. 10 e 24). Proprietà: UNIVERSITA DEGLI STUDI FIRENZE Relazione Tecnica di compravendita IL TECNICO arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Via Cavour 82-50121 FIRENZE ( Tel. 055/2757747 ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N. 4513 ( Firma) ( Firma) IL DIRIGENTE arch. Vito CARRIERO Via Cavour 82-50121 FIRENZE ( Tel. 055/2757787 ) Alloggio civile abitazione in Via Campanella 61-Sesto Fiorentino
1. PREMESSA Si redige la presente relazione tecnica per la vendita - nell ambito del programma di dismissione immobiliare - di una unità immobiliare con destinazione residenziale, di proprietà dell Università degli Studi di Firenze, ubicata in via Campanella n. 61 a Sesto Fiorentino. Completano la proprietà e fanno parte, in quota millesimale, dell unità immobiliare stessa le parti comuni del fabbricato. 2. DECRIZIONE DEL BENE 2.1 Ambientazione e caratteristica della zona L immobile da alienare, è rappresentato da un appartamento di civile abitazione, ubicato in via Campanella a Sesto Fiorentino, nella zona a sud di Querceto, prossimo al campo sportivo comunale, alla immediata periferia cittadina. In particolare il fabbricato che ospita l immobile è ubicato nella porzione di strada più prossima a via Donatello che rappresenta l asse viario di penetrazione verso il centro cittadino, all interno quindi - di un ambito posizionale di notevole interesse abitativo. La fondazione e lo sviluppo di questa parte di città si può far risalire agli anni sessanta quando la spinta edilizia assume una crescente intensità, anche sotto l influsso di Firenze, rispetto alla quale Sesto Fiorentino assume il ruolo di città satellite. Già dal 1955, infatti, l Amministrazione si dota di un piano regolatore con il quale affronta i problemi di assetto urbano e avvia il dialogo con il capoluogo regionale, cercando di raccordare le previsioni locali con quelle di area più vasta a livello intercomunale che nel frattempo si vanno formando. Fra le scelte che più direttamente incidono su quelle del PRG di Sesto vi è proprio la previsione di una forte direttrice di sviluppo residenziale e produttivo lineare tra Firenze e Calenzano con occupazione dell'intera fascia territoriale che si estende a monte della prevista strada di grande comunicazione Firenze/Prato fino alla esistente direttrice viaria di via Gramsci/via Pratese e determina la saturazione della microzona edilizia in cui si trova via Campanella. Il quartiere, quindi, presenta caratteristiche poco coerenti dal punto di vista della 1
morfologia urbana poiché non risulta immediatamente leggibile il rapporto tra tipologie edilizie e forma della città. Inoltre, vi si riscontra in maniera molto evidente un intreccio tra edifici funzionalmente e tipologicamente differenti. Ciò fa si che il settore urbano in questione si configuri confusamente come centro e periferia assieme: zona centrale da un punto di vista geografico, ma sempre considerata periferica nell economia del sistema urbano cittadino. In particolare nella parte alta di via Campanella sono presenti edifici multipiano mentre la parte più bassa, di origine più antica, è caratterizzata da piccole costruzioni di uno o due piani con circostanti giardini privati. Ne deriva una qualità architettonica del contesto abbastanza piacevole, poco congestionata e dotata di spazi verdi. In definitiva ci troviamo di fronte ad un tessuto periferico di natura prevalentemente residenziale, caratterizzato da una precisa gerarchia nel rapporto tra le costruzioni e la maglia stradale, da una accentuata varietà tipologica e da un buon rapporto tra le funzioni abitative e quelle commerciali/artigianali, nonché da scarso traffico di attraversamento. Il quartiere, come già detto, è caratterizzato da edilizia semintensiva dei primi anni 60, a carattere prevalentemente abitativo. Sono stati edificati in epoca successiva un certo numero di edifici, a seguito di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, ma nel complesso si tratta di costruzioni abbastanza compatibili con il contesto urbano della zona così come è venuta a consolidarsi nel tempo. Tenuto conto della specifica epoca di espansione edilizia, la zona non presenta edifici di particolare e significativo interesse. I collegamenti viari sono garantiti dalle principali e limitrofe arterie urbane, quali via Donatello per il centro cittadino, Via Gramsci/via Pratese che collega la zona di Querceto/Campo Sportivo con le principali arterie extra-urbane che immettono direttamente al casello autostradale della A/1. Sono, inoltre, assicurati i servizi di collegamento mediante le normali linee urbane. Il fabbricato in questione, più nel dettaglio, è situato nell isolato d angolo compreso tra via Campanella e via Torquato Tasso. 2.2 Descrizione dell immobile 2
2.2.1 Descrizione del fabbricato L edificio, collocato nella parte alta di via Campanella, presenta una disposizione planimetrica molto articolata e varia che segue la forma della lottizzazione. Il prospetto sud affaccia sulla suddetta via pubblica, mentre quello nord sul cortile interno e gli atri due affacciano, rispettivamente, su distacchi da altrettanti fabbricati. L immobile, che si articola su cinque o sei piani fuori terra ( l ultimo piano è rappresentato da un attico che ricopre solo in parte la superficie orizzontale del corpo di fabbrica) oltre seminterrato, viene disimpegnato da un vano scala in posizione centrale con ascensore. Ogni pianerottolo disimpegna tre. Le dimensioni, in pianta del fabbricato, sono di circa 35,00 ml. x 25,00 ml. Il complesso immobiliare ha destinazione residenziale ed è costituito da quindici unità immobiliari oltre a 10 box per auto ed un locale di deposito. Si tratta, nello specifico, di una costruzione abbastanza recente (metà anni 60) eseguita con struttura portante in cemento armato. I prospetti sono caratterizzati da estrema semplicità architettonica, con disegno lineare e geometrico, tipico delle edificazioni anni sessanta, leggermente arricchiti solo dai cornicioni marcapiano in c.a faccia vista e dalle travi sopra le finestre rifinite nello stesso materiale. L ingresso alla u.i. è ubicato al civico 61 di via T. Campanella, mediante un vano condominiale di accesso al palazzo abbastanza ampio. Il rivestimento delle facciate è realizzato in parte in laterizio, ed è arricchito da riquadri in travertino agli accessi ed alle aperture. I balconi sono dotati di ringhiera in ferro con disegno lineare. Gli infissi esterni, uniformemente a tutta la zona, sono in legno con avvolgibili in plastica. La copertura è in parte a terrazza piana ed in parte a padiglione. I prospetti e tutte le facciate si presentano in normale stato di conservazione essendo state ristrutturate in epoca recente. I muri di tamponamento esterno sono in mattoni, le partizioni interne delle singole unità immobiliari in laterizio forato. I portoni d ingresso alle scale condominiali sono in metallo verniciato e vetro. 3
Le scale hanno struttura portante in cemento armato mentre i solai sono del tipo misto in laterizio e cls armato. Gli atri di ingresso principali, i pianerottoli di disimpegno ai piani ed il rivestimento delle scale sono rifiniti in marmo; le ringhiere in profilato di ferro con corrimano in materiale plastico. 2.2.2 Descrizione dell alloggio Il quartiere in questione è ubicato al piano terzo dell edificio con portone di accesso subito di fronte all ascensore ed è composto da ingresso, disimpegno, 2 vani principali, cucina, bagno e ripostiglio. L unità immobiliare è inoltre dotata di due terrazzini che prospettano sulla facciata principale a cui si accede rispettivamente dalla cucina e da una camera. Fa parte, inoltre, della medesima unità immobiliare un ulteriore terrazzino, sulla facciata tergale del fabbricato, avente accesso dal pianerottolo intermedio del vano scala condominiale. L appartamento ha disposizione planimetrica sufficientemente funzionale in quanto le zone di disimpegno sono ridotte al minimo, esiste la divisione zona notte/zona giorno ed il servizio igienico è posto in quest ultima zona. L alloggio è caratterizzato da una discreta aerazione ed illuminazione naturale avendo affacci su due lati anche se non contrapposti e pur prospettando sulla strada non risulta eccessivamente rumoroso in quanto la strada stessa non è molto trafficata. Inoltre, dall altra parte della pubblica via non vi sono costruzioni ma un giardino pubblico che ne esalta l affaccio e la luminosità. E annesso all unità immobiliare un piccolo box auto al piano seminterrato dell edificio avente accesso da una rampa laterale e da un piazzale condominiale retrostante. 2.3 Confini L alloggio oggetto di stima ha i seguenti confini: via Campanella unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796 sub. 9 catastalmente intestato alla Ditta FEDI Mauro/IACOMELLI Fernanda 4
unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796 sub. 11 catastalmente intestato alla Ditta NERI Santo e PIETRELLI Carla vano scala condominiale cortile antistante il fabbricato Salvo se altri e diversi. 2.4 Dati catastali Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato ha giacitura pianeggiante e forma irregolare. L edificio ne occupa in parte la superficie, mentre le altre porzioni costituiscono i resedi a giardino antistanti il corpo di fabbricata nonché la rampa ed il piazzale di accesso ai garages retrostanti. Al C.T. del Comune di Sesto Fiorentino al foglio di mappa 29 dalla particella 701 (Ente Urbano) con una superficie catastale di mq. 1.245. Nello specifico quindi si deve far notare che non esiste corrispondenza tra la particella catastale ai TERRENI (701) e quella all URBANO (796). Al C.E.U. del Comune di Sesto Fiorentino il bene, a seguito di Denuncia protocollo FI0220790 del 19.10.2005, risulta intestato all Università degli Studi di Firenze (Proprietà 1/1) ed ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterno 10 (ALLOGGIO) Categoria A/2 Classe 3 Consistenza 4 vani Rendita Euro 433,82 Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterno 24 (GARAGE) Categoria C/6 Classe 5 Consistenza mq. 12 Rendita Euro 58,26 5
2.5 Destinazione di P.R.G. Il Comune di Sesto Fiorentino è attualmente dotato di due strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: - Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del 2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 2004. - Il Piano Regolatore Generale vigente, adottato con Delibera C.C. n. 7 del 29/01/1996 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio regionale n. 217 del 20 luglio 1999. Si riportano, di seguito, le Norme di attuazione di entrambi gli strumenti urbanistici. a) Piano Strutturale All interno del Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del 2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 2004, l edificio in cui è collocato l immobile di proprietà dell Università degli Studi di Firenze, ricade all interno delle cosiddette Aree urbane recenti. (Tavola 1 Foglio 2) Si tratta di parti del territorio urbano nelle quali prevale l utilizzazione abitativa, ancorché integrata con altre funzioni produttive (artigianali, commerciali, terziarie). Gli edifici, di epoca generalmente posteriore al 1945, sono stati realizzati sulla base di piani attuativi (di iniziativa pubblica e/o privata) e attraverso interventi di edificazione in diretta attuazione dei piani regolatori. Di conseguenza le densità edilizie, le caratteristiche tipologiche e architettoniche e la distribuzione delle funzioni presentano significative differenze. Le aree urbane recenti sono state considerate come parti della città aventi un carattere sostanzialmente compiuto, delle quali è opportuno mantenere un equilibrato rapporto di densità edilizia e promuovere la complessità funzionale in termini analoghi a quanto previsto per gli insediamenti storici. Per questo sono state escluse ristrutturazioni dell impianto urbanistico, lasciando al regolamento urbanistico la sola facoltà di disciplinare nel dettaglio le possibilità di trasformazione edilizia singole. 6
b) Piano Regolatore Generale All interno del P.R.G. vigente, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 7 del 29.1.96 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio regionale n. 217 del 20 luglio 1999, l edificio in cui è collocato l immobile di proprietà dell Università degli Studi di Firenze, ricade all interno della Zona Territoriale Omogenea B (D.M. 1444/1968), sottozona Bc Edilizia recente intensiva di cui all Art. 15 Norme Tecniche di Attuazione. Tali sottozone comprendono le aree edificate recentemente che all alto indice fondiario uniscono discrete condizioni manutentive. Il tessuto urbano, pertanto, non è suscettibile di trasformazioni significative. In tali edifici si ammettono interventi di ristrutturazione che, rispetto all esistente, non eccedano l involucro edilizio e non determinino aumento di S.U.L. o modifica del piano di posa dei solai. 2.6 Vincoli La ricerca è stata eseguita consultando la Carta dei Vincoli Storico Artistici Archeologici e Paesaggistici (Decreto Legislativo 42/2004) predisposta dalla Regione Toscana in collaborazione con la Direzione Regionale per i Beni e le Attività Culturali per la Regione Toscana, su cui sono riportati i vincoli di cui alla Legge 1089/39 e seguenti, nonché attraverso la lettura della relativa Tavola di P.R.G. 3.5.1. Legge 1089/39 Vincolo di interesse artistico e storico Dalle consultazione è emerso che l edificio di cui fa parte l unità immobiliari oggetto di vendita, non risulta vincolato ai sensi della ex Legge 364/1909 e successive modifiche (Legge 1 giugno 1939 n. 1089 - Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490 Testo Unico in materia di beni ambientali - Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio ) né il Comune ha proceduto ad alcuna schedatura in tal senso così come previsto dalla Legge 59/80. A tal proposito, trattandosi di un edificio pubblico costruiti da meno di 50 anni, questo Ufficio non è tenuto a predisporre la documentazione informatica e documentale alla Soprintendenza Regionale per richiedere la verifica preventiva circa l interesse culturale dell immobile così come previsto dal Decreto interministeriale 6.2.2004 (aggiornato con D.M. 28.2.2005 pubblicato sulla G.U. 7
28.2.2005). 3.5.2 - Legge 1497 Vincolo paesaggistico Sull area dove sorge l immobile di che trattasi non sono presenti vincoli di natura paesaggistica o idrogeologica. 3.5.3 Vincolo archeologico Sull area dove sorge l immobile è presente, un vincolo archeologico che interessa il Comune di Sesto Fiorentino. ( Identificativo ARCHEO 294 ). 3. TITOLO DI PROPRIETA Il bene è pervenuto all Università degli Studi di Firenze per successione dal sig. Aldo Bertini, a seguito di testamento olografo 9/3/1973 pubblicato al rep. 6864 del Notaio Arnaldo dello Sbarba, a ciò autorizzata da D.P.R. 1000 del 18/10/1978, pubblicato in G.U. n. 63 del 5/3/1979 (Denuncia di successione registrata a Firenze in data 8.9.1983 Volume 2641 n. 29). La relativa Denuncia di Successione venne presentata dall Università degli Studi di Firenze in data 27 novembre 1983. (Successione n. 29 Vol. 2641 Ufficio del Registro Successioni ed Atti Giudiziari di Firenze). Successivamente il bene è stato volturato in catasto ed attualmente risulta intestato all Università degli Studi di Firenze (Denuncia nei passaggi per causa di morte del 01.03.1973 n. 17014.1/2005 in atti dal 19.10.2005). 4. LICENZE EDILIZIE E CONFORMITA URBANISTICA 4.1 LICENZA EDILIZIA E ABITABILITA Presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Sesto Forentino, è stato possibile accertare che l edificio è stato realizzato in forza di Licenza Edilizia n. 65/3647 del 20.5.1966 e successiva Variante in corso d opera n. 310/1967 del 15.1.1968. In data 3 febbraio 1968 veniva rilasciata Licenza di abitabilità n. 5/68. 8
4.2 CONDONO EDILIZIO CONDOMINIALE Presso l Ufficio Condoni Edilizi del Comune di Sesto Fiorentino è stata reperita una istanza di condono per le parti condominiali del fabbricato. Infatti, l amministratore del condomino, sig. Parretti Piero, presentava in data 17/04/1986 domanda di concessione in sanatoria ai sensi della Legge 47/85 assunta al Prot. 19183/86 (Busta n. 2898/86) per le seguente difformità, realizzate in corso d opera, relative ai prospetti ed alle parti comuni: - Realizzazione di finestre e porte-finestre sui pianerottoli intermedi condominiali per accesso ai terrazzi di uso esclusivo. - Difformità nell attuale posizionamento della porta di ingresso condominiale e delle finestre degli atri. - Chiusura porta accesso al terrazzo condominiale. Successivamente, in data 28 ottobre 1992, faceva istanza di integrazione, al fine denunciare le seguenti nuove difformità: - Piano seminterrato: Modifiche delle dimensioni della C.T. e della conformazione dei box, dei corridoi di accesso alle cantine e del piazzale a comune. - Piano terreno: Modifiche delle dimensioni dell atrio e del vano scala. Realizzazione muretto recinzione giardini condominiali. - Piano tipo: Difformità nella realizzazione del vano scala (senso delle rame invertito) - Piano attico: Difformità nel posizionamento della porta di ingresso all attico. A fronte di tali richieste è stata rilasciata la Concessione in Sanatoria n. 158 del 6.2.1993. ( Busta 2898/86) 9
4.3 PLANIMETRIE CATASTALI L immobile venne accampionato al C.E.U. alla Partita 4894 intestata alla Ditta Bestini Aldo. Sono state reperite agli atti dell Ufficio Provinciale del territorio di Firenze le planimetrie d impianto dell alloggio e del box presentate in data 20 aprile 1967 a firma del geom. Lorenzo BALLI Iscritto all Ordine dei geometri della Provincia di Firenze. (Prot. n. 4207 alloggio e n. 4189 box) 4.4 CONFORMITA URBANISTICA Al fine di certificare l alienabilità dell alloggio e la sua conformità urbanistica, si è proceduto quindi - a confrontare lo stato dei luoghi con gli elaborati grafici allegati alla Licenza Edilizia, al Condono Edilizio condominiale ed alle planimetrie catastali. Dal confronto si è potuta rilevare la sostanziale corrispondenza tra le rappresentazioni grafiche suddette con l attuale stato dei luoghi, ad eccezione di lievi difformità delle misure interne dei vani. Per tali irrilevanti differenze, inevitabili nella fase esecutiva, il Comune di Sesto Fiorentino, ha stabilito che gli immobili che dalla loro costruzione non hanno subito variazioni rispetto alle concessioni edilizie, salvo per quelle modifiche eseguite in corso di costruzione, non sono assoggettati alla presentazione di alcuna domanda di sanatoria edilizia, visto e considerato che sono opere, per le quali è stato rilasciato regolare permesso di abitabilità. Inoltre, poiché non risulta variata né la consistenza né la rendita dell unità immobiliare, secondo le Circolari più volte emanate dall ex Direzione Generale del Catasto, non è necessario presentare denuncia di variazione al N.C.E.U. Pertanto si può attestare che, dall epoca di costruzione dell edificio (3 febbraio 1968), non sono state eseguite opere o lavori di modifica, né trasformazioni d uso e di destinazione, inerenti i locali di che trattasi per le quali sarebbe stato necessario presentare richiesta di licenza, concessione,autorizzazione o di sanatoria edilizia, né denuncie di variazione al Catasto. Quanto sopra premesso: 10
Considerato che dall epoca di costruzione, sull immobile non sono stati effettuati lavori soggetti ad autorizzazione, licenza o concessione edilizia, si può attestare che non si sono riscontrate opere inerenti i locali oggetto di vendita che siano in contrasto con la Legge 47/85 del condono edilizio e seguenti e se ne certifica, pertanto, la conformità urbanistica. 5. DESTINAZIONE D USO L immobile, a destinazione residenziale, è locato a..omissis.., in virtù di un contratto di locazione stipulato ai sensi della Legge 431/98 (canone concordato) con scadenza 28.2.2009. Attualmente il sig. omissis corrisponde un canone mensile pari a circa Euro 330,00. Allegati: - Planimetrie catastali - Visure catastali C.E.U. - Estratto della mappa catastale - Copia Licenza abitabilità n. 5/1968 - Copia Autorizzazione Sanatoria n. 158 del 6.2.93 - Copia Denuncia Successione n. 29 del 27.9.83 omesso ------------------------------------------------------------------------------------------- Firenze, 30 ottobre 2006 IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) 11