4-bis. Diritto di prelazione in caso di nuovo affitto.

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1 4-bis. Diritto di prelazione in caso di nuovo affitto. 1. Il locatore che, alla scadenza prevista dall'articolo 1, ovvero a quella prevista dal primo comma dell'articolo 22 o alla diversa scadenza pattuita tra le parti, intende concedere in affitto il fondo a terzi, deve comunicare al conduttore le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza. Le offerte possono avere ad oggetto anche proposte di affitto definite dal locatore e dai terzi al sensi del terzo comma dell'articolo 23 della legge 11 febbraio 1971, n. 11, come sostituito dal primo comma dell'articolo 45 della presente legge. 1

2 2. L'obbligo di cui al comma 1 non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l'affitto e nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell'articolo Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1 e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. 2

3 4. Nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest'ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo. 3

4 Nuova norma introdotta dal D. Lgs 2001 n maggio Stabilisce che in caso di nuovo affitto il conduttore che ha in godimento il fondo gode di un diritto di prelazione. 4

5 La motivazione economica che sta alla base della nuova norma introdotta dal legislatore è quella di garantire la continuità funzionale della conduzione agricola del fondo, favorendo nel miglior modo possibile la stabilità dell impresa agricola che viene considerata prevalente sul diritto del proprietario. 5

6 Il locatore alla scadenza del contratto, sia per compiuta durata del periodo stabilito dalla legge che per effetto degli accodi tra le parti, se vuole concedere nuovamente in affitto il fondo e la sua volontà fosse indirizzata verso soggetti terzi diversi dal precedente conduttore, deve comunicare a quest ultimo le offerte ricevute, attraverso una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza. 6

7 L obbligo di comunicazione delle offerte al conduttore è ovviamente escluso - quando il conducente non intende rinnovare l affitto e ne ha fatta idonea comunicazione, ed anche - nell ipotesi in cui il rapporto di affitto sia cessato per grave inadempienza - o qualora il conduttore abbia esercitato il diritto di recesso. 7

8 Le offerte ricevute dal locatore potranno essere - Sia formulate a norma della legge 203/82 - Sia proposte di affitto formulate ai sensi dell art.45 della stessa, che consente alle parti di derogare alle norme generali con l assistenza della rispettive organizzazioni sindacali, su tutti gli aspetti del contratto, con particolare riferimento al canone e alla durata. 8

9 La comunicazione deve obbligatoriamente avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno allo scopo di avere prova della data di comunicazione delle offerte. 9

10 Il conduttore, entro il termine di 45 giorni dal ricevimento della comunicazione contenente le offerte ricevute dal locatore, può esercitare il diritto di prelazione offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, anch egli a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. 10

11 Qualora poi entro il periodo di sei mesi il locatore conceda in conduzione il fondo senza aver effettuato le procedure descritte, il precedente conduttore potrà agire presso il giudice per vedersi riconosciuto il diritto ad esercitare il diritto di prelazione nella conduzione. I sei mesi decorrono dall 11 novembre, inizio dell annata agraria. 11

12 Il conduttore non può comunque lasciar decorrere più di un anno dal rinnovo del contratto per esercitare il proprio diritto, pena la decadenza dello stesso. In caso di esercizio positivo del diritto di prelazione, quello che si instaura tra le parti è a tutti gli effetti un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto che era stato concluso tra il locatore e il terzo conduttore. La conversione in affitto è estesa ai contratti di compartecipazione agraria, esclusi quelli stagionali, ai contratti di soccida con conferimento di pascolo e ai contratti di soccida parziaria, ove vi sia conferimento di pascolo, quando l'apporto del bestiame da parte del soccidante è inferiore al venti per cento del valore dell'intero bestiame conferito dalle parti. 12

13 Dubbi vengono espressi dai giuristi in merito al fatto che si possa preventivamente escludere il diritto di prelazione nella stipula di un contratto in deroga a norma dell art.45. Le motivazioni addotte nascono dall impossibilità di stabilire una rinuncia ad un diritto non ancora sorto e con condizioni al momento ignote. 13

14 Se volessimo schematizzare il tutto: - 10/11/2015: scadenza contratto - 11/05/2016: data entro la quale in caso di affitto a terzi senza comunicazione scatta il diritto per l affittuario alla prelazione - 10/11/2016: scadenza esercizio diritto di prelazione - 90 gg: prima della scadenza del contratto: termine entro il quale il locatore deve comunicare eventuali intenzione di affittare a terzi - 45 gg: termine entro il quale rispondere con raccomandata AR alla raccomandata AR del locatore 14

15 5. Recesso dal contratto di affitto e casi di risoluzione. L'affittuario coltivatore diretto può sempre recedere dal contratto col semplice preavviso da comunicarsi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria. La risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione. 15

16 Prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste. Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto. La morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma del presente articolo quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità. È in ogni caso applicabile il terzo comma dell'articolo 2 della legge 9 agosto 1973, n

17 L affittuario può sempre recedere dal contratto con un semplice preavviso al proprietario con una raccomandata postale con ricevuta di ritorno, non necessitando una notificazione a mezzo ufficiale giudiziario, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto. Non è necessario indicare nella comunicazione nessuna condizione o motivazione. 17

18 Il legislatore intende con l art.5 tutelare maggiormente il lavoro e l impresa rispetto alla proprietà e alla volontà contrattuale: il recesso è un diritto di esclusiva competenza dell affittuario, sia coltivatore diretto che non coltivatore diretto (affittuario capitalista), mentre al locatore è concesso unicamente di ritornare nel possesso del fondo prima della scadenza del termine in caso di risoluzione per grave inadempimento. 18

19 In caso di accordo tra le parti è possibile risolvere il contratto senza rispettare alcun termine e senza alcuna preventiva comunicazione. Il solo obbligo incombente sarebbe in questo caso quello di comunicare la cessazione all Agenzia delle Entrate competente, ed eventualmente la redazione di una scrittura privata transattiva per il rilascio del fondo, a garanzia tra le parti di chiusura definitiva e senza incertezza del contratto. 19

20 La risoluzione del contratto di affitto presenta un sensibile ridimensionamento rispetto alle previgenti norme sia di Codice civile che di legislazione speciale e può essere ora fatta valere dal proprietario nel caso in cui all affittuario sia imputabile accusa di : - morosità - irrazionale conduzione del fondo - subconcessione a terzi del fondo 20

21 Si rileva discordanza fra le interpretazioni giurisprudenziali e la dottrina in merito alla esclusività degli inadempimenti elencati. In giurisprudenza se ne sostiene il carattere esemplificativo, mentre in dottrina si sostiene che non può non ritenersi tassativa l elencazione delle inadempienze che legittimano la risoluzione. 21

22 Morosità: il ritardo nell adempimento del pagamento del canone dev essere di almeno una annualità. Sono cause di inapplicabilità della risoluzione eventuali dimostrazioni di miglioramenti apportati, la corresponsione di un canone sia pur inferiore al pattuito, 22

23 Morosità: Il giudice non può comunque dichiarare la risoluzione per morosità se l affittuario convenuto in giudizio dimostri un credito verso il locatore per una somma comunque versata a qualunque titolo, pari o superiore all importo del canone non pagato. 23

24 Irrazionale conduzione del fondo: la casistica è assai varia e va: - dalla mancata sostituzione delle piante a coltura pluriennale, - al pessimo stato di conservazione degli immobili, - dal mancato rinnovo del bestiame assegnato - all eliminazione dell inerbimento dell interfilare nel vigneto, - dalla trasformazione dell ordinamento produttivo con peggioramento della categoria colturale - all abbandono del fondo 24

25 In particolare il mutamento di destinazione economica del fondo, quand anche mantenga una destinazione agraria, è ammissibile solo qualora - si effettui con la buona tecnica agraria, - sia conforme all interesse della produzione, - non produca un danno economico per il concedente - e non diminuisca il valore commerciale del fondo. 25

26 La libertà di iniziativa riconosciuta all affittuario trova limite nel fatto che la sua attività economica è svolta servendosi di una azienda altrui, per cui è vincolato a conservarne la struttura pur con il diritto di determinare indirizzo e modalità di produzione senza ingerenze da parte del concedente, purchè non ne pregiudichi la funzionalità con la soppressione di qualche elemento. 26

27 L affittuario è legittimato a introdurre sul fondo i mutamenti di sistemazione fondiaria e di tecnica colturale che appaiono opportuni per una moderna e razionale coltivazione purchè non arrivi a mutare la destinazione stessa del fondo. Esempio: Se l affittuario riceve un fondo a frutteto, vigneto o uliveto, potrà introdurre le tecniche agrarie o di coltivazione che riterrà opportune, ma non potrà, salvo preventivo consenso del concedente, dismettere le colture arboree per introdurvi altre coltivazioni, quali prato stabile, seminativo... 27

28 Instaurazione di rapporti di subconcessione a terzi (oggetto del successivo art.21): la conduzione dev essere totalmente affidata a terzi, essendo invece compatibili eventuali forme di cooperazione e di integrazione della capacità lavorativa e produttiva dell affittuario basate su rapporti personali che non comportino la perdita della disponibilità del terreno. 28

29 E però necessario che l inadempimento sia grave e cioè porti a: - ledere in modo rilevante l interesse del concedente - sconvolgere l economia del rapporto - determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del contratto 29

30 La gravità del mancato inadempimento non deve essere valutata in relazione a singoli episodi, ma in relazione a comportamenti che nel loro complesso costituiscono un rilevante ostacolo alla prosecuzione del contratto. L inadempimento del conduttore può infatti essere considerato grave anche quando riguarda una molteplicità di inadempimenti di per se stessi non necessariamente gravi. 30

31 Secondo la Suprema Corte di Cassazione, in caso di inadempimenti riscontrabili in capo ad ambo le parti, il giudizio di gravità dell inadempienza dell affittuario deve essere espresso dopo una valutazione comparativa della condotta di entrambe le parti. 31

32 Allo scopo di provare ad evitare il ricorso alla magistratura, il proprietario, prima di potere esperire l'azione di risoluzione per inadempimento, ha l'onere di contestare per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno l'inadempimento all'affittuario illustrando le proprie motivate richieste, e, con separato atto, di invitarlo (insieme al rappresentate della propria Organizzazione professionale di categoria) al tentativo di conciliazione, ai sensi dell'art. 46 della legge, davanti all Ispettorato Provinciale per l Agricoltura. 32

33 La mancata indicazione delle specifiche singole inadempienze e delle misure adottabili per ovviare alle singole violazioni contrattuali è da più parti stato inteso come motivo per definire inammissibile la domanda di risoluzione. 33

34 Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto (art. 2 della legge 9 agosto 1973, n. 508). Si è però affermato che la sanatoria dell inadempienza entro detto termine trova applicazione limitatamente a quegli adempimenti che siano passibili di sanatoria, restando invece esclusi quelli che abbiano origine da violenza e frode che integrano ipotesi di reato. 34

35 Se l inadempimento persiste anche dopo il trascorrere dei tre mesi non si ha risoluzione di diritto del rapporto, ma si rende esplicabile la procedura di conciliazione prevista dall art