Ist. n. 11 dep. 26/06/2017

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1 X XXXXX X XXXXX Ist. n. 11 dep. 26/06/2017 TRIBUNALE DI VASTO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Esecuzione Immobiliare n. 100/2016 Promossa da: Contro: Con decreto in data 23/01/2017 il giudice delle esecuzioni immobiliari, dott. Italo Radoccia, ha nominato C.T.U. il sottoscritto ing. Paolo Marino, con studio in Vasto (CH) in via Madonna dell Asilo 53/B, iscritto all albo degli ingegneri della Provincia di Chieti con n. 647 ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vasto, per la stima dei beni immobili pignorati nel procedimento E.I. n. 100/2016. A tal fine il sottoscritto prestava il giuramento di rito presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari in data 07/02/2017. OGGETTO DELLA CONSULENZA Nell udienza del 23/01/2017, previo giuramento di rito, il sig. G.E del Tribunale di Vasto, chiedeva al C.T.U. di rispondere, ai seguenti quesiti: 1) Proceda all esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura, riferisca della regolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex art 2650 c.c.; dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi costi. 3) Verifichi l accatastamento degli immobili pignorati e se l indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei vent anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel 1

2 periodo predetto; occorrendo provveda all eventuale regolarizzazione dell accatastamento anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. 4) Provveda, in caso di deformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. 5) Accerti se l immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa, nel caso negativo descriva l illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L 47/85 e della L 724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti. 6) In caso di opere abusive riferisca circa la possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. 7) Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. 8) Riferisca circa l eventuale importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali 2

3 procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. 9) Nell ipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari specificando l entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene in natura con l indicazione della spesa eventualmente necessaria e della conseguente perdita o acquisto di valore commerciale. 10) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. 11) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. 12) Precisi se l immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini. 13) Indichi, nell ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita di un solo lotto o di più lotti; descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant altro occorrente per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli: dica se, ai fini del successivo trasferimento gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. 14) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore 3

4 di mercato di ciascun lotto e di ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo; a tal fine l esperto provveda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 15) Proceda a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata nella vendita. 16) Controlli l avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498 c.p.c. 17) Al solo fine del successivo inserimento nell avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l ordinanza di vendita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull immobile, e trascritti, occupazione dell immobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi. 18) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell ordinanza e dell avviso di vendita, e le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio, etc.). 19) Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previste dall art. 173 bis, 3 comma,disp. Att. c.p.c., nei termini stabiliti, dandone atto a questo G.E. 4

5 20) Provveda a depositare con modalità telematica la relazione, con relativi allegati, accompagnandola con una copia con mascheramento dei dati sensibili. 21) Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio dell udienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, ovvero di quello prorogato, comporterà le conseguenze di legge circa la determinazione delle vacazioni e degli onorari, nonché l applicazione delle sanzioni previste dal c.p.c. I beni immobili oggetto di pignoramento, dei quali si richiede la valutazione possono essere cosi individuati: Comune di Vasto: N.C.E.U. Fg. 30, p.lla 840, sub 9, 10, 11 e 13. NOTIZIE GENERALI In data 27/04/2017 è stata richiesta ed ottenuta una proroga di giorni 60 per il deposito dell elaborato peritale, che fissava il nuovo termine di scadenza alla data del 26/06/2017. OPERAZIONI PERITALI Le operazioni di sopralluogo alle unità immobiliari pignorate sono state iniziate in data 04/05/2017, previo avviso dato alle parti a mezzo PEC, con inizio alle ore 10,00. Sul luogo è convenuto l avv. XXXXXXX (rif.to verbale di sopralluogo allegato n.1) di non essere in possesso delle chiavi dei quattro locali oggetto del pignoramento e pertanto non è stato possibile accedere agli stessi al fine di disporre degli elementi necessari per la stima degli immobili. In pari data si provvedeva a inoltrare istanza al G.E. per la nomina di un custode giudiziario che consentisse di accedere nelle unità immobiliari. Il G.E. dott. Italo Radoccia con provvedimento dello stesso giorno (04/05/17) nominava custode giudiziario l Istituto Vendite Giudiziarie Abruzzo Sede di Vasto-, che ha poi fissato per il giorno 7 giugno alle ore 10 il primo accesso per l acquisizione del possesso degli immobili pignorati. Il giorno 07/06/17 alle ore 10, alla presenza della forza pubblica il custode giudiziario ha provveduto all apertura forzata degli immobili e alla loro presa in possesso (rif.to verbale di sopralluogo allegato n.2). Il sottoscritto 5

6 C.T.U., con la presenza della sig.ra, terza datrice di ipoteca, ha provveduto ad eseguire le attività necessarie per il rilievo e la successiva valutazione degli immobili. Gli immobili sono siti nel centro abitato del Comune di Vasto in fabbricato localizzato in via Platone al n. civico 59. Le operazioni peritali si sono svolte alla presenza di: - funzionari IVG XXXXXXXX e XXXXXXXX ; - XXXXXXXX, terza datrice di ipoteca. Sono state eseguite attività consistenti in una ricognizione interna ed esterna e nel rilievo metrico e fotografico degli immobili pignorati, con l annotazione delle caratteristiche di ogni singolo locale, delle finiture, dello stato di conservazione e quanto altro ritenuto utile per rispondere in modo circostanziato ai quesiti posti. In data 03/05/2017 è stata formalizzata richiesta per accesso agli atti, poi eseguita a più riprese presso gli uffici del settore Urbanistica con ritiro di alcuni stralci della documentazione. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO. 1) Proceda all esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura, riferisca della regolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. Con atto di pignoramento datato 30/08/2016, nota di trascrizione del 14/10/2016 n di Registro Generale e n di Registro Particolare del Conservatore dei Registri Immobiliari di Chieti, il promotore dell esecuzione immobiliare chiedeva il pignoramento dei seguenti beni immobili: *quota pari ad 1\2 del diritto di proprietà in capo a XXXXXXXX *quota pari ad 1\2 del diritto di proprietà in capo a X di numero 4 locali ad uso laboratorio per arti e mestieri, posti al piano terra del fabbricato Condominiale sito alla Via Platone di Vasto, della superficie netta di circa mq. 123 complessivi. Distinti nel NCEU del comune di Vasto al fg. di mappa n 30 con mappali: n 840 sub. 9, via Platone, piano T, cat C\3, cons. mq. 33; 6

7 XXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX Ist. n. 11 dep. 26/06/2017 X XXX n 840 sub. 10, via Platone, piano T, cat C\3, cons. mq. 30; n 840 sub. 11, via Platone, piano T, cat C\3, cons. mq. 33; n 840 sub. 13, via Platone, piano T, cat C\3, cons. mq. 27. Gli stessi immobili sono pervenuti ai sigg. XXXXXXXX e XXXXXXX Litterio (coniugi con comunione dei beni) con atto per Notaio D AGOSTINO ALDO del 08/05/1991 rep. 1233, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Chieti Servizio di pubblicità immobiliare di Chieti- all articolo Reg. Part Reg. Gen del 16/05/199, da XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede a XXXXX C.F. XXXXXXX, titolare della piena proprietà. Da un esame della nota di trascrizione dell atto di provenienza (rif.to allegato n. 3) - Atto per Notar Aldo D Agostino n di rep. in data 08/05/1991- risulta la regolarità della nota di trascrizione del pignoramento rispetto ai titoli di proprietà. 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex art 2650 c.c.; dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi costi. Come evidenziato nella certificazione notarile datata 25/11/2016, a firma del Notaio Alberto Parisio di Bologna, le unità immobiliari: n 840 sub. 9, via Platone, piano T, cat C\3, Cl. 2, cons. mq. 33, RC 153,39, n 840 sub. 10, via Platone, piano T, cat C\3, Cl. 2, cons. mq. 30, RC 139,44, n 840 sub. 11, via Platone, piano T, cat C\3, Cl. 2, cons. mq. 33, RC 153,39, n 840 sub. 13, via Platone, piano T, cat C\3, Cl. 2, cons. mq. 27, RC 125,50, sono pervenute ai sigg. XXXXXXX (piena proprietà quota ½) e XXXXXX X (piena proprietà quota ½) con atto per Notaio D AGOSTINO ALDO del 08/05/1991 rep. 1233, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Chieti Servizio di pubblicità immobiliare di Chieti- all articolo Reg. Part Reg. Gen del 16/05/199, da X X con sede a X 7

8 X C.F. X, titolare della piena proprietà. La serie continua di trascrizioni è stata verificare con le ispezioni ipotecarie (allegati n. 10). 3) Verifichi l accatastamento degli immobili pignorati e se l indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei vent anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel periodo predetto; occorrendo provveda all eventuale regolarizzazione dell accatastamento anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. Dalle visure storiche per immobile (allegati n. 4) si deducono i seguenti dati catastali per le unità immobiliari pignorate: Foglio Part. Sub Categoria Classe Consistenza Rendita C/ mq. 153, C/ mq. 139, C/ mq. 153, C/ mq. 125,50 Dal sopralluogo effettuato gli immobili risultano essere siti in Vasto, Via Platone 59, e verificando la corrispondenza delle planimetrie catastali (allegati n. 5) con la planimetria di cui alla concessione edilizia n.417/89 di variante alla 330/85 -concessioni in forza delle quali è stato realizzato l intero fabbricato- (allegato n. 6) e quella relativa allo stato dei luoghi (planimetria allegato n. 7), è emerso che: A) planimetrie catastali Risultano 4 immobili separati (subalterni 9,10,11,13), posti al piano terra e dotati di accessi indipendenti; 8

9 B) planimetria concessione edilizia Risulta un unica unità immobiliare, corrispondente in termini di superficie nella sostanza all insieme dei quattro catastali, senza tramezzature di ripartizione (in unico vano) se si eccettuano quelle relative all antibagno e al bagno; C) planimetria stato di fatto rilevato Risulta un unico immobile corrispondente in termini di superficie, nella sostanza, all insieme delle quattro unità catastali, con le stesse ripartizioni interne risultanti nelle planimetrie catastali e accessi indipendenti, ma con n.3 porte interne che mettono in comunicazione tutti e quattro i locali; precisamente una porta di comunicazione tra il sub 9 e il sub 13, una tra il sub 13 e il sub 11 e la terza di comunicazione tra il sub 11 e il sub 10 (rif.to allegato n.7). In conclusione si sono riscontrate alcune difformità tra quanto autorizzato, quanto accatastato e quanto risultante nello stato attuale. Le modifiche interne sono comunque facilmente regolarizzabili (CILA a sanatoria), trattandosi di opere conformi allo strumento urbanistico vigente sia all epoca della realizzazione che all attualità. Da un punto di vista catastale comunque non risultano variazioni di dati nei vent anni antecedenti la trascrizione del pignoramento. 4) Provveda, in caso di deformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. È stata redatta una planimetria dove vengono riportati i risultati dei rilevi eseguiti (rif.to allegato n. 7). 5) Accerti se l immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa, nel caso negativo descriva l illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L 47/85 e della L 724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti. Dalle ricerche effettuate presso l ufficio tecnico urbanistico del Comune di Vasto 9

10 (accesso agli atti) è risultato che per gli immobili pignorati, ubicati in via Platone civ. 59, sono state rilasciate due concessioni edilizie, ed in particolare: - l intero fabbricato (e con esso gli immobili pignorati) risulta nella sostanza realizzato con concessione edilizia n. 330/85 rilasciata in data 03/03/1986 e successiva concessione di variante n.417/89 rilasciata il 4 novembre 1989 (rif.to allegato n. 8); Relativamente agli immobili pignorati, come già precisato, risultano alcune difformità alle ripartizioni interne che sono di semplice regolarizzazione urbanistica (variazioni interne -CILA- a sanatoria) e catastale (necessità di procedere a fusione delle unità immobiliari). 6) In caso di opere abusive riferisca circa la possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Sulla base degli accertamenti eseguiti negli immobili pignorati sono contenute modeste difformità urbanistiche e catastali che risultano rispettivamente sanabili con una pratica di variazione di ripartizione interna a sanatoria e di fusione di unità immobiliari. Dalle ricerche effettuate presso gli uffici comunali non risultano pratiche di condono edilizio relativamente agli immobili pignorati. Il costo amministrativo per il conseguimento della sanatoria, trattandosi di modeste 10

11 difformità, è di 1.000,00 di sanzione, 28,00 di diritti istruttori (CILA) e 1.000,00 per spese tecniche compreso oneri fiscali. Per quanto riguarda la fusione delle 4 unità catastali, il costo sarà di 50 per diritti e 250 per spese tecniche compreso oneri fiscali. In totale quindi una spesa di 2.328,00. 7) Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. Da un esame delle visure catastali storiche delle unità immobiliari pignorate, nonché della nota di trascrizione dell atto di provenienza, della certificazione notarile in atti e dalle ispezioni ipotecarie in data 12/04/2017, risulta che le unità immobiliari pignorate sono nella piena proprietà degli esecutati. 8) Riferisca circa l eventuale importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Il condominio in questione, denominato Condominio Rosa risulta amministrato, attualmente, dal condomino XXXXXX. Su mia richiesta mi è stato fornito un prospetto, con allegate quote condominiali, dove sono state quantificate le spese condominiali non saldate negli ultimi due anni, relative agli immobili pignorati: Ultimi due anni 2015 e 2016: 313,34. A maggior chiarezza si allega il documento al n.9, dove risultano pendenze anche relative agli anni precedenti. 9) Nell ipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari specificando l entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene in natura con l indicazione della spesa eventualmente necessaria e della conseguente perdita o acquisto di valore commerciale. In effetti gli esecutati sono in regime comunione dei beni ma risultando pignorato l intero degli immobili non si evidenzia la necessità di indicare un progetto di 11

12 divisione. In ogni caso l immobile si presta ad essere diviso in due quote sostanzialmente pari a ½ della proprietà (sub10/11 e sub9/13). 10) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. Le visure ipotecarie (rif.to allegati n. 10), rilevano quanto segue: A)PER TUTTI I SUBALTERNI (SUB 9,10,11 E 13) 1. TRASCRIZIONE del 15/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFF. GIUD. TRIB. Repertorio 0 del 11/12/1995 DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE Documenti successivi correlati: a. Trascrizione n del 22/12/1995 *** NOTA ANNOTATA b. Annotazione n del 15/10/2007 (CANCELLAZIONE) 2. Rettifica a TRASCRIZIONE del 22/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFF. GIUD. TRIB. Repertorio 0 del 02/11/1995 DOMANDA GIUDIZIALE - REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE Formalità di riferimento: Trascrizione n del 1995 Documenti successivi correlati: a. Annotazione n del 15/10/2007 (CANCELLAZIONE) 3. TRASCRIZIONE del 07/06/ Registro Particolare 9546 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 472 del 05/05/

13 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati: a. Annotazione n. 142 del 17/01/2007 (CANCELLAZIONE) 4. ANNOTAZIONE del 13/09/ Registro Particolare 2157 Registro Generale Pubblico ufficiale FRANCESCO RICCIO Repertorio del 29/03/1993 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA Formalità di riferimento: Iscrizione n. 957 del ANNOTAZIONE del 10/10/ Registro Particolare 2330 Registro Generale Pubblico ufficiale D'AGOSTINO ALDO Repertorio 32616/8174 del 19/06/2007 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI Formalita di riferimento: Iscrizione n. 957 del TRASCRIZIONE del 01/02/ Registro Particolare 1901 Registro Generale 2537 Pubblico ufficiale POSTIGLIONE COPPOLA PIETRO Repertorio 386/300 del 28/01/2008 ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE Documenti successivi correlati: a. Annotazione n del 14/10/2009 (RESTRIZIONE DEI BENI) b. Annotazione n del 17/11/2010 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE) 7. ISCRIZIONE del 12/10/ Registro Particolare 4322 Registro Generale Pubblico ufficiale D'AGOSTINO ALDO Repertorio 33451/8773 del 07/10/2009 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 13

14 8. ANNOTAZIONE del 14/10/ Registro Particolare 2342 Registro Generale Pubblico ufficiale D'AGOSTINO ALDO Repertorio 33427/8757 del 07/09/2009 ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE - RESTRIZIONE DEI BENI Formalita di riferimento: Trascrizione n del ISCRIZIONE del 12/10/ Registro Particolare 3910 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA PRAGMA SPA Repertorio del 11/10/2010 IPOTECA LEGALE derivante da RUOLI ESATTORIALI ESECUTIVI 10. TRASCRIZIONE del 10/11/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale PROCURA DELLA REPUBBLICA C/O TRIBUNALE DI VASTO Repertorio 1168/2010 del 09/11/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE DECRETO SEQUESTRO PREVENTIVO PENALE ART. 321 CPP Documenti successivi correlati: a. Annotazione n. 120 del 30/01/2017 (REVOCAZIONE) 11. TRASCRIZIONE del 14/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI VASTO Repertorio 964 del 06/09/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. B)SOLO PER IL SUBALTERNO 9 1. TRASCRIZIONE del 22/02/ Registro Particolare 2740 Registro Generale 3197 Pubblico ufficiale ZANOLINI MASSIMO Repertorio 8108 del 01/02/1993 ATTO TRA VIVI - RETTIFICA E PRECISAZIONE DI DATI CATASTALI Formalita di riferimento: Trascrizione n del

15 Immobili precedenti. 11) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. Come riferito precedentemente per l immobile non è stato possibile reperire dai proprietari, o gli aventi diritto, le chiavi di accesso e pertanto è stato necessario chiedere la nomina di un custode giudiziario ed accedere in via forzosa con la presenza della Forza Pubblica. Attualmente l immobile è nel possesso dell Istituto l Istituto Giudiziarie Abruzzo Sede di Vasto-, nominato custode giudiziario dal G.E., come da verbale di 1 accesso in data 07/06/2017 (allegato n.2). Sebbene all interno dei locali siano stati rinvenute mobili ed attrezzature da ufficio e sembrerebbero utilizzati (all esterno su una vetrata risulta una scritta impresa di costruzioni ) non è stato possibile identificare, perché non presenti, gli occupanti dei locali. 12) Precisi se l immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini. Vale quanto precisato al quesito precedente n ) Indichi, nell ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita di un solo lotto o di più lotti; descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant altro occorrente per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli: dica se, ai fini del successivo trasferimento gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. Sebbene gli immobili pignorati siano stati accatastati come quattro distinte unità immobiliari e precisamente: 15

16 Foglio Part. Sub Categoria Classe Consistenza Rendita C/ mq. 153, C/ mq. 139, C/ mq. 153, C/ mq. 125,50 in effetti nella realtà i quattro immobili, seppur dotati di accesso e servizi igienici indipendenti, risultano comunicanti e quindi costituenti un unica unità immobiliare. Tant è che un unica unità immobiliare risulta anche autorizzata con la già citata concessione edilizia di variante n. 417/89, anche se con diversa ripartizione interna. Per tale ragione si ritiene di dover stimare l intero compendio pignorato in un unico lotto, potendosi poi sanare le modeste difformità urbanistiche con una pratica edilizia a sanatoria relativa a sole modifiche di ripartizioni interne (CILA) e quelle catastali procedendo ad una fusione delle quattro unità immobiliari. LOTTO UNICO Intera proprietà di immobile alla via Platone 59, comprendente n.4 locali dotati di accesso e servizi igienici indipendenti ma comunicanti internamente tra loro, destinati a laboratori artigianali, al pianto terra (quota via Platone), il tutto nei confini a nord-est con via Platone e proseguendo in senso orario con viale comune di accesso al fabbricato, vano scale, proprietà XXXXXXXXXXXX e distacco verso strada privata, salvo altri. Detto immobile risulta attualmente accatastato in n.4 unità immobiliari indipendenti (sebbene in realtà comunicanti) riportate in catasto del comune di Vasto al Foglio 30, particella 840, sub 9 P.T. Cat. C/3, rendita 153,39 consistenza 33 mq.; sub 10 P.T. Cat. C/3, rendita 139,44 16

17 consistenza 30 mq.; sub 11 P.T. Cat. C/3, rendita 153,39, consistenza 33 mq.; sub 13 P.T. Cat. C/3, rendita 125,50, consistenza mq. 33. Le iscrizioni ipotecarie sono elencate nel precedente punto 10) e non necessitano frazionamenti catastali per il trasferimento degli immobili. 14) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore di mercato di ciascun lotto e di ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo; a tal fine l esperto provveda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI GENERALE Gli immobili oggetti del pignoramento facenti capo ad un unico lotto sono ubicati in edificio ad uso civile abitazione sito in Via Platone 59 e costituito da piano interrato, piano terra e n.3 piani sovrastanti. La costruzione risale alla fine degli anni ottanta ed è realizzata con ossatura portante in telai di conglomerato cementizio armato gettato in opera. Esternamente il fabbricato è rivestito con intonaco graffiato plastico e gli infissi sono in alluminio. Le aree esterne nell intorno delle unità immobiliari pignorate sono pavimentate e consentono gli accessi dall esterno attraverso porte vetrate. Lo stato di conservazione dell involucro esterno in generale è mediocre e sarebbe 17

18 necessario effettuare lavori di manutenzione straordinaria. LOTTO UNICO Immobile costituito da quattro locali comunicanti tra loro a formare un'unica unità immobiliare, ma con accesso e servizi igienici indipendenti e accatastati separatamente con i seguenti dati: Foglio Part. Sub Categoria Classe Consistenza Rendita C/ mq. 153, C/ mq. 139, C/ mq. 153, C/ mq. 125,50 Tutti i locali hanno le seguenti caratteristiche costruttive: infissi esterni in profilo di alluminio da mm.50 (le parti apribili) e infissi interni in legno tamburato; la pavimentazione interna è realizzata con mattonelle (dimensioni 40x20 cm.) in pietra di trani e battiscopa in legno nei locali sub 10 e 11 e in ceramica nei locali sub 9 e sub 13, mentre l intonaco interno è del tipo civile a tre strati e le pareti sono tinteggiate; i pavimenti dei servizi igienici sono in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti interni fino ad un altezza di circa 1,50 m. Sono presenti impianto elettrico sottotraccia, impianti di climatizzazione con pompe di calore nei locali sub 9, 11 e 13; mentre nel locale sub 10 risulta essere stato installato ma successivamente asportato (nelle foto se ne notano le tracce); Nei servizi igienici sono presenti un lavabo e un tazza wc. Le condizioni di manutenzione ordinaria degli immobili sono normali per i locali sub 9, 13 e 11 e mediocri per il sub 10. I locali hanno un altezza utile di m.3,00 e nel complesso sviluppano una superficie 18

19 lorda, comprensiva dei muri perimetrali e di ripartizione interna, di circa mq.140,00. STIMA DEGLI IMMOBILI GENERALE Il criterio di stima adottato è il valore di mercato al quale si perviene per mezzo della valutazione tra la domanda e l offerta del medesimo bene al più probabile valore di mercato. Essendo in grado di definire una scala comparativa dei prezzi è stato scelto come procedimento estimativo il Metodo diretto o sintetico: per confronto di valori unitari. Il valore unitario, ovvero il costo di un unità di superficie per abitazione è stato ricavato dalla rilevazione di dati reperiti presso le agenzie immobiliari presenti sul territorio e dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio che fornisce il valore di mercato in euro/mq riferito alla superficie laboratorio per attività produttive (rif.to allegato n Calcolo consistenze, dati quotazioni immobiliari). Per gli immobili, l OMI fornisce i dati relativi al periodo secondo semestre Tenuto conto di tutto quanto rilevato e relazionato nei paragrafi precedenti, in base allo stato di conservazione, alla conformità urbanistica, alla zona dove sorge la costruzione, all accessibilità, alle caratteristiche estetiche e funzionali, in definitiva preso atto delle più importanti caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato, della Normativa urbanistica vigente, delle attuali condizioni specifiche del mercato immobiliare e di quant altro ritenuto utile per la formulazione dei prezzi unitari, è risultato che il valore di mercato più probabile è maggiore del valore ricavato dalla rendita catastale. Per la valutazione si è tenuto conto della superficie lorda dei locali e quindi la superficie comprendente anche l impronta dei muri perimetrali e di quelli interni di ripartizione, nonché della metà di quelli di ripartizione con altre unità immobiliari 19

20 XXXX (vano scale e altra proprietà). Gli immobili sono pignorati per la quota intera e non risulta quindi necessario procedere a progetti di divisione. LOTTO UNICO VALORE DI MERCATO Foglio 30 particella 840 Superficie lorda [mq] commerciale Valore di mercato [ /mq] Valore di mercato [ ] Sub 9,10,11 e , , ,00 TABELLA CORREZIONI descrizione coeff./rif.to detrazione l assenza della garanzia per vizi ,00 oneri di regolarizzazione urbanistica quesito ,00 stato d uso e di manutenzione 0, ,00 stato di possesso - - vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili - - spese condominiali insolute (ultimi 2 anni) quesito 8 313,34 VALORE DI MERCATO CORRETTO A BASE D ASTA ,66 diconsi euro centoventimilacinquecentocinquantotto/66. 15) Proceda a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata nella vendita. Si veda allegato n ) Controlli l avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498 c.p.c. La notifica ai creditori iscritti ex art.498 c.p.c., ed in particolare a 20

21 è avvenuta in data 29/11/ ) Al solo fine del successivo inserimento nell avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l ordinanza di vendita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull immobile, e trascritti, occupazione dell immobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi. La proprietà così come riportata nei paragrafi precedenti risponde a quanto indicato nel pignoramento. RIEPILOGO BENI PIGNORATI LOTTO UNICO Comune: Vasto (CH) Via : Via Platone, 59 Dati catastali : Unità laboratori artigianali, foglio di mappa n 30, particella 840, sub 9, P.T. Cat. C/3, rendita 153,39; sub 10, P.T. Cat. C/3, rendita 139,44; sub 11, P.T. Cat. C/3, rendita 153,39; sub 13, P.T. Cat. C/3, rendita 153,39. Descrizione: quota di 1/1 dell intera proprietà di immobili alla Via Platone 59, comprendenti quattro locali comunicanti destinati a laboratori artigianali, dotati di accessi e servizi igienici indipendenti, della superficie lorda complessiva di circa 140 mq ed altezza utile di circa m.3, al piano terra (quota via Platone) in fabbricato ad uso civile abitazione costituito da piano interrato, terra e altri tre sovrastanti. Valore di mercato intera unità pari a ,66 In ditta XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX per una quota di proprietà pari a ½ e XXXXXXXXXXXX per una quota di proprietà pari 21

22 a ½. 18) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell ordinanza e dell avviso di vendita, e le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio, etc.). Si veda allegati n. 12, 7, 13 e ) Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previste dall art. 173 bis, 3 comma, disp. Att. c.p.c., nei termini stabiliti, dandone atto a questo G.E. Si veda allegati n ) Provveda a depositare con modalità telematica la relazione, con relativi allegati, accompagnandola con una copia con mascheramento dei dati sensibili. 21) Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio dell udienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, ovvero di quello prorogato, comporterà le conseguenze di legge circa la determinazione delle vacazioni e degli onorari, nonché l applicazione delle sanzioni previste dal c.p.c. Tanto per l incarico ricevuto. Vasto, lì 21 Giugno 2017 Il C.T.U. ing. Paolo Marino 22