TRIBUNALE ORDINARIO DI VASTO Cancelleria Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI VASTO Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Vasto, Novembre 2016

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA GIUDIZIARIA N 59/2016 R. G. Es. Civili Procedimento Immobiliare : Creditore Procedente: UNICREDIT S.p.A. c/o Avv. Maria Pierluigi Tenaglia, Via Collemele,31- Orsogna (CH). Debitori: ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// San Salvo (CH). In data 03/08/2016 l Ill. mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, Dott. Elio BONGRAZIO, nominava lo scrivente, Ing. Michele Notarangelo, C.T.U. nell ambito della procedura espropriativa immobiliare di cui al procedimento N. 59/2016. Il CTU, in seguito, acquisiva, relativamente ai beni immobili oggetto di valutazione di proprietà dei Debitori, consistenti in n. 2 unità, abitazione ed autorimessa, siti in Comune di San Salvo alla Via Madonna delle Grazie, 26/D riportati in Catasto fabbricati al foglio 8 part. n subb 11/18, la seguente documentazione : - visure catastali in data 25/10/2016; - visure ipotecarie in data 14/11/2016; Da detti documenti è emerso che i succitati locali, abitazione ed autorimessa, sono di proprietà dei Sigg. ri ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// /////////////////////////////////////////////////////////////, per atto di acquisto del Notaio D ANGELO UMBERTO di San Salvo, in data 11/04/2006, rep. n /2006, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chieti al n del R.P. il 14/04/2006. RISPOSTA AI QUESITI POSTI IN SEDE DI INCARICO L esperto : a) controlli, prima di ogni attività la completezza dei documenti di cui all art. 567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. Ai fini della verifica della tempe-

3 stività del deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile sostitutiva, l esperto dovrà tenere conto della sospensione feriale dei termini processuali prevista dall 'art. 1 della Legge n del 1969, che va dal 1 agosto al 31 agosto di ogni anno e che si applica anche al termine previsto dall'art. 567, comma 2, c.p.c.;. b) rediga altresì, previo accesso all'immobile, una relazione di stima fornendo specificatamente le informazioni previste dall'art. 173 bis disp. Att. c.p.c.. come modificato con L. 80/95 e L. 263/05 acquisendo inoltre la documentazione prevista dal n. 6 del comma 1 dello stesso art. 173 bis disp. Att. c.p.c., anche quello aggiornato, ed in particolare: 1) Proceda all'esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della regolarità o meno della tra- scrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. I beni pignorati sulla base della nota di trascrizione, che ha dato inizio alla procedura, sono ubicati in Comune di San Salvo (CH) alla Via Madonna delle Grazie, 26/D, sono parte integrante di un fabbricato plurifamiliare con i seguenti confini : Appartamento (piano terra): - Nord : con prop. condominiale di altro fabbricato; - Est : con atrio condominiale (scala) e prop. Di Giacomo Cesare Giuseppe/Di Giacomo Laura; - Sud : con strada privata; - Ovest : con prop. condominiale di altro fabbricato; Autorimessa (piano sottostrada 2): - Nord : con prop. condominiale di altro fabbricato; - Est : con proprietà Carissimo Davide; - Sud : con corsia condominiale; - Ovest : con proprietà Gianico Rosa/Minni Massimo; La trascrizione, rispetto ai titoli di proprietà, è regolare. 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore ese-

4 cutato verificando la serie continua di trascrizione ex art.2650 c.c.: dica se debba sopperirsi ad omissioni, fiscalmente rilevanti (p. e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi costi Gli immobili pignorati sono stati acquistati dagli esecutati in data 11/04/2006 con atto Notaio UM- BERTO D ANGELO di San Salvo, rep. n /2006, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari a Chieti al n del R.P. in data 14/04/ ) Verifichi l'accatastamento degli immobili pignorati e se l'indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei vent anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel periodo predetto; occorrendo, provveda all'eventuale regolarizzazione dell'accatastamento anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. Gli immobili pignorati sono accatastati presso l Agenzia delle Entrate di Chieti al Catasto Fabbricati e l indicazione dei dati catastali è la seguente : Catasto fabbricati (NCEU) Comune di S. Salvo. - Foglio 8 part. lla 4403 sub 18 Cat. A/2 (abitazione di tipo civile) Classe 2 Vani 6 P T, Rendita Catastale 573,27 Via Madonna delle Grazie, 26/D; - Foglio 8 part.lla 4403 sub 11 Cat. C/6 (autorimessa) Classe 2 Mq. 21 P S2, Rendita Catastale 69,41 Via Madonna delle Grazie, 26/D. 4) Provveda, in caso di deformità e mancanza di idonea planimetria del bene, alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. Le planimetrie dei beni sono conformi allo stato di fatto. 5) Accerti se l'immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa; nel caso negativo descriva l'illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85 e della L. 724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti. Il fabbricato, del quale sono parte integrante le unità immobiliari oggetto della presente, è stato realizzato con Permesso a Costruire n. 96/2004 del 06/09/2004 rilasciato dal Dirigente del Comune di San Salvo, e successiva D.I.A. n. 70/2006 (prot. n del 31/03/2006), in variante al succitato

5 Permesso ed è stato dichiarato abitabile in data 15/10/2008, prot. n I titoli sono stati rilasciati alla DEL CASALE COSTRUZIONI S.R.L., Ditta costruttrice dell intero edificio plurifamiliare. Dal punto di vista urbanistico si dichiara la perfetta rispondenza dello stato di fatto, delle unità immobiliari, all ultima variante (nel caso specifico D.I.A. n. 70/2006). 6) Nell'ipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari specificando l'entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene in natura con indicazione della spesa eventualmente necessaria e della conseguente perdita o acquisto di valore commerciale. I beni sono di proprietà totale (1000/1000) degli esecutati essendo intestati per 500/1000 a ///////// /////////////////////////// e per 500/1000 a ///////////////////////////////////. 7) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pigno- rati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. Gli immobili sono gravati dei seguenti pesi (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) : - Atto esecutivo o cautelare - verbale pignoramento immobili emesso dal Tribunale di Vasto, iscritta a Chieti il 09/06/2016 al n di R.G. e n di R.P. beneficiario: UNICREDIT BANCA SPA, con sede in Roma, c.f Non vi sono servitù attive o passive. 8) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. Gli immobili pignorati sono occupati dagli esecutati unitamente alla propria famiglia. 9) Precisi se l'immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini. Gli immobili sono di proprietà degli esecutati.

6 10) Indichi, nell'ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita di un solo lotto o di più lotti : descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant'altro occorrente per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; dica se, ai fini del successivo trasferimento gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. I beni sono costituiti da n. 2 unità, facenti parte di un fabbricato plurifamiliare, distinte in catasto fabbricati con n. 2 subalterni ed i seguenti dati : - Foglio 8 part. lla 4403 sub 18 Cat. A/2 (abitazione di tipo civile) Classe 2 Vani 6 P T, Rendita Catastale 573,27 Via Madonna delle Grazie, 26/D; - Foglio 8 part.lla 4403 sub 11 - Cat. C/6 (autorimessa) Classe 2 Mq. 21 P S2, Rendita Ca- tastale 69,41 Via Madonna delle Grazie, 26/D. Per i suddetti immobili vi è un'unica Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Vasto, iscritta a Chieti in data 09/06/2016, al n di R.G. e n di R.P.. I beni oggetto della presente valutazione possono essere venduti in più lotti in quanto sono distinti tra loro (appartamento ed autorimessa), non necessitano frazionamenti in quanto beni distinti. 11) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo: riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale. Le unità oggetto della presente valutazione sono inserite in un fabbricato plurifamiliare realizzato nel 2006 che sorge a ridosso, zona est, del centro storico del Comune di San Salvo. Il fabbricato, nel suo complesso, si sviluppa in parte su n. 4 piani ed in parte su n. 3 piani fuori terra, oltre a n. 2 piani

7 sottostrada. Al piano sottostrada 1 vi sono n. 2 appartamenti per civile abitazione, n. 1 magazzino ed alcuni locali cantina/ripostiglio. Al piano sottostrada 2 sono allocate le autorimesse dei condomini. I piani superiori, compreso il sottotetto, sono tutti destinati ad attività abitativa. Il fabbricato è coperto con tetto a falde inclinate; tutti i piani sono collegati tra loro attraverso una scala ed un ascensore condominiali. L appartamento, oggetto della presente, è ubicato al piano terra ed ha la seguente distribuzione: ingresso/cucina/soggiorno, n. 2 camere da letto (una matrimoniale), n. 2 bagni e ripostiglio. L unità immobiliare, abitativa, è circondata, su tre lati (nord, ovest e sud) da terrazzi di varie dimensioni. L autorimessa è ubicata al piano sottostrada 2 con accesso carrabile e porta basculante in metallo. Le unità, oggetto della presente, come suindicate ed individuate, alla data del sopralluogo, erano complete in ogni loro parte e perfettamente utilizzabili; lo stato di manutenzione delle unità è buo- no, i materiali adoperati, la fattura esecutiva, sia in generale che nei particolari, e le finiture in genere, come la dotazione di impianti, è nella media. Si evidenzia che l intradosso del solaio di copertura dell autorimessa, nella zona centrale, è interessato da una macchia di umidità. Per quanto attiene infine al loro valore venale, in libera contrattazione, il sottoscritto riassume qui di seguito i valori sintetici ai quali è pervenuto : Il criterio di stima è quello del valore di mercato in quanto meglio si adatta alla valutazione richiesta. Tale criterio consiste nel determinare il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora il bene venisse scambiato. Esso si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri di analoghe caratteristiche, noto il valore di quest ultimi, con opportuni aggiustamenti che tengano conto delle peculiarità dell immobile in esame, si perviene al valore dello stesso. Da indagini effettuate presso diverse Agenzie Immobiliari che operano attivamente nel territorio del Comune di San Salvo sono stati assunti dati relativi alle contrattazioni di immobili con caratteristiche ed ubicazioni simili a quelle relative alle unità oggetto della presente relazione e, inoltre, tenendo conto sia del mercato immobiliare che, più

8 di altri settori risente della crisi economica, sia dello stato di manutenzione delle unità oggetto di valutazione e, con riferimento alla specificità e peculiarità dei beni stessi si addiviene alla stima : - Foglio 8 part.lla 4403 sub 18 - Superficie lorda commerciale mq. 100,00; - Foglio 8 part.lla 4403 sub 11 - Superficie lorda commerciale mq. 23,00; - Valore a mq. 900,00 per l abitazione = - Valore a mq. 400,00 per l autorimessa = - Valore a mq. 300,00 per i terrazzi = Valore totale : - Foglio 8 part.lla 4403 sub 18 Sup. lorda commerciale mq. 100,00 x /mq. 900= ,00 - Foglio 8 part.lla 4403 sub 11 Sup.lorda commerciale mq. 23,00 x /mq. 400= - Terrazzi : Superficie lorda commerciale mq. 88,00 x /mq. 300= 9.200, ,00 12) Proceda a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata prima della vendita. Vista Esterna Piano Terra Lato Sud-Ovest (appartamento) Totale valore ,00

9 Piano Terra Lato Nord (abitazione) Piano Terra Lato Nord-Ovest (abitazione)

10 Piano Sottostrada 2 Lato Sud (autorimessa) 13) Controlli l'avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498 c.p.c. - Non vi sono altri creditori iscritti. 14) Al solo fine del successivo inserimento nell'avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l'ordinanza di ven- dita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull'immobile, e trascritti, occupazione dell'immo- bile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abu- si edilizi. Lotto unico costituito da n. 2 unità immobiliari in Comune di San Salvo alla Via Madonna delle Grazie, 26/D, distinte in catasto fabbricati : - Foglio 8 part. lla 4403 sub 18 - Superficie lorda commerciale mq. 90,00= - Foglio 8 part. lla 4403 sub 11 - Superficie lorda commerciale mq. 20,00= Atto esecutivo o cautelare, verbale pignoramento immobili, emesso dal Tribunale di Vasto, iscritta a Chieti il 09/06/2016 al n di R.G. e n di R.P., beneficiario : UNICREDIT BANCA SPA,

11 con sede in Roma, c.f Per i suddetti immobili vi è un'unica Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Vasto, iscritta a Chieti, in data 09/06/2016 al n di R.G. e n di R.P.. Gli immobili sono occupati dagli esecutati e sono conformi alle norme urbanistiche, sono stati realizzati con Permesso a Costruire n. 96/2004 del 06/09/2004 rilasciato dal Dirigente del Comune di San Salvo, e successiva variante D.I.A. n. 70/2006 (prot. n del 31/03/2006), dichiarato agibile in data 15/10/2008, prot. n ) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell'ordinanza e dell'avviso di vendita, e le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio, etc.). Piano Primo Lato Sud (appartamento)

12 Vista Interna Appartamento Soggiorno/Pranzo Vista Esterna Lato Sud (appartamento)

13 Vista Interna Appartamento Camera da letto matrimoniale. Vista Interna Appartamento - Bagno.