TRIBUNALE DI SALERNO RELAZIONE TECNICA

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1 Ing. Stefano Crescenzo Via G.S. De Crescenzo, S A L E R N O Cell.: Viale Europa, 4 O4100 L A T I N A Tel./Fax: stefanocrescenzo@virgilio.it certificata: stefano.crescenzo@ordingsa.it TRIBUNALE DI SALERNO Terza Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari - R.E. n. 416 / 2010 G.E.: dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE TECNICA Per RICHIESTA CHIARIMENTI, nell Udienza del 24/01/2013 da parte dell avv. A. Baratta, per conto di BPN SpA (ora Banco Popolare Verona S.c.a.r.l). Elaborato: n. 1 di 1. N. pagine: 9 Allegati: (N. tot. Pagine: 1 4 ) 1. Allegato n. 1: Verbale di Udienza del 24/01/2013 con richiesta di chiarimenti. 2. Allegato n. 2: Piante Immobile e Planimetrie Catastali. 3. Allegato n. 3: Supporto informatico con l intera perizia. N. PAGINE TOTALI: 2 3 INGEGNERE STEFANO CRESCENZO

2 ALBO N.2260 Data: 20 Febbraio 2013 Rev Premessa Il sottoscritto Ing. Stefano Crescenzo, nato a Sarno (SA) il 31/03/1962, con studio in Salerno, in via G. S. De Crescenzo n. 9, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 2260, iscritto all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, Consulente Tecnico d Ufficio (C.T.U.), nel procedimento iscritto al R. G. E. n. 416/2010, promosso da Banca Popolare di Novara via Negroni, 12, Novara ora Banco Popolare Soc. Coop. a R. L. Piazza Nogara, 2, Verona P.IVA: , rappresentata dall avv. A. Baratta, contro Omissis e Omissis residenti a Pontecagnano Faiano, via Marco Polo, snc, riceveva, mediante fax della Cancelleria del Tribunale di Salerno Terza Sezione Civile, richiesta di chiarimenti a seguito dell Udienza del 24 Gennaio 2013 (Verbale di Udienza Cron. 636: Allegato n. 1). La richiesta, su istanza dell avv. A. Baratta, è così esplicitata dal G.E., dott. A. Brancaccio: - Il G.E. rilevato che occorre acquisire un chiarimento dell esperto in ordine all esatta consistenza del bene oggetto di vendita, assegna a quest ultimo termine fino al 28/02/2013 per specificare l esatta estensione in m 2 dell immobile pignorato indicando in particolare le ragioni per le quali riduce ai fini della vendita la superficie del cespite rispetto alla stessa rilevazione planimetrica. Rinvia per le di vendita al 21/03/2013. I chiarimenti sono stati richiesti a integrazione della Perizia di Stima depositata in Tribunale in data 08/08/2012 e inviata all avv. A. Baratta, con certificate, in data 07/08/2012 (Rif. Ricevute nn liaspec02@legalmail.it e liaspec02@legalmail.it). Pagina 2

3 Il bene pignorato è individuato al N.C.E.U. del Comune di Giffoni Valle Piana con i seguenti dati: Foglio 47, particella 675, sub 5, Categoria C/1, Classe 5, Consistenza 40 m 2, Rendita 483,40. Il sub 5, in data 15 Settembre 2011, per Diversa distribuzione degli spazi interni, è stato soppresso e sostituito da: Sub 10, Categoria C/1, Classe 4, Consistenza 20 m 2, Rendita 207,62; Sub 11, Categoria C/1, Classe 5, Consistenza 18 m 2, Rendita 217, Relazione L immobile è parte di un fabbricato risalente probabilmente alla fine degli anni 40, recentemente ristrutturato con PERMESSO DI COSTRUIRE N. 64, dello 01/09/2008 rilasciato dal Comune di Giffoni Valle Piana (SA). I lavori di ristrutturazione hanno riguardato l intero fabbricato, compreso il locale pignorato. La ristrutturazione è per lo più terminata, una parte nel 2011 e una parte nel Luglio Il locale commerciale oggetto del pignoramento - Fg. 47, part. 675, sub 5 attualmente si presenta come riportato nella Planimetria Stato di Fatto (Allegato n. 2: Piante Immobile e Planimetrie Catastali). Nella Perizia di Stima sono state descritte le varie vicissitudini che hanno interessato il locale così da comprendere lo stato di fatto attuale, che di seguito ripeto con maggiori dettagli di chiarimento: 1. Alla data dell acquisto, 07/11/2006, da parte dei coniugi Omissis e Omissis, il locale era diviso come riportato nella Situazione catastale dallo 03/07/2006 (Allegato n. 2: Piante Immobile e Planimetrie Catastali, Disegno 1 -). Si osservi che i locali Ingresso e Androne Comune sono parte di sub diverso sub 4- da quello del locale pignorato sub 5-. Inoltre La superficie del locale pignorato è equivalente alla superficie riportata al Catasto. Pagina 3

4 2. Nel Marzo 2007 è stato presentato al Comune di Giffoni Valle Piana, il progetto di ristrutturazione con lo stato di fatto del locale sub 5 uguale a quanto riportato sulla planimetria catastale di cui al punto 1. (Allegato n. 2: Piante Immobile e Planimetrie Catastali, Disegno 2). 3. Nel Novembre 2009, è stata presentata una D.I.A. per variante in corso d opera nella quale è riportato un progetto di diversa divisione dei locali a Piano Terra: con questa Pagina 4

5 divisione il corridoio di accesso comune all androne, denominato Ingresso nei punti precedenti è inglobato nei due diversi locali nei quali è stato diviso il sub 5. (Allegato n. 2: Piante Immobile, Disegno 3). 4. Nel Febbraio 2010, è stata presentata una D.I.A. per variante in corso d opera nella quale è dichiarato che al Piano Terra saranno presenti sempre n. 2 locali commerciali con le sole differenti distribuzioni degli spazi interni, della collocazione dei 2 WC e di un diverso posizionamento delle aperture. 5. In data 17 Luglio 2010, è stato eseguito il pignoramento dell immobile oggetto di perizia (Fg. 47, part. 675, sub 5, superficie catastale 40 m 2 ). 6. In data 27 Giugno 2011, dopo oltre 11 mesi dalla data del pignoramento, il sig. Omissis loca alla Società Omissis, P. IVA: Omissis, il locale commerciale definito come il locale commerciale, sito in Giffoni Valle Piana, alla via IV Novembre, posto al piano terra senza indicazioni catastali. In data 04 Agosto 2011, la sig.ra Omissis, amministratore unico dell Omissis, presenta, per il locale commerciale di cui ella è conduttrice, la Domanda di Rilascio del Certificato di Agibilità al Comune di Giffoni Valle Piana (Prot. n dello 04/08/2011). In data 29 Agosto 2011, il Comune di Giffoni Valle Piana comunica alla sig.ra Omissis e al sig. Omissis, la formale sospensione della pratica riguardante il Rilascio del certificato di Agibilità per integrazioni del tutto marginali (mancanza di un versamento integrativo di 74,00 a favore del Comune di Giffoni Valle Piana e mancanza della Marca da Bollo sulla Richiesta di Agibilità). 7. In data 15/09/2011, il sub 5 per Diversa distribuzione degli spazi interni è stato Pagina 5

6 soppresso e ha dato origine ai sub 10 e 11, rispettivamente di superfici catastali pari a 20 m 2 e 18 m 2, come riportato nella Situazione catastale dal 15/09/2011, e quindi diversamente dallo Stato di fatto già al 4 Agosto 2011 (data di presentazione della Richiesta di Agibilità al Comune di Giffoni Valle Piana. Tale accatastamento riporta ancora l originaria superficie dell immobile pignorato (ex sub 5) e le nuove unità sub 10 e sub 11 non comprendono le zone Ingresso e parte dell Androne Comune. 8. In data 15/09/2011, contestualmente alla soppressione del sub 5 e all origine dei sub 10 e sub 11, è stata presentata un ulteriore pratica al Catasto con la quale il sub 4 Zone Ingresso, Androne Comune e altre superfici- è stato soppresso dando origine al sub 6, che comprende parte delle superfici locate e non di proprietà di Omissis e Omissis. Il sub 6 è infatti intestato alla Società Omissis di Salerno e, ripeto, comprende le aree escluse ai fini della vendita del bene pignorato (Allegato n. 2 Piante Immobile e Planimetrie Catastali). 9. In data 20 Aprile 2012, è stata presentata al Comune di Giffoni Valle Piana, una SCIA per Manutenzione straordinaria, a nome della sig.ra Omissis, dell Omissis, con la quale si certifica l accorpamento dei due locali così da formarne uno unico. Le Pagina 6

7 planimetrie allegate rispecchiano quanto riscontrato dal sottoscritto durante il sopralluogo e riportato nella Planimetria Stato Attuale. 10. In data 28 Giugno 2012 ho eseguito sopralluogo per le operazioni peritali e lo stato attuale è praticamente conforme a quanto riportato nei grafici allegati alla SCIA presentata al Comune di Giffoni Valle Piana in data 04/08/2011. Ultima Situazione Catastale, a partire dal 15/09/2011 Pagina 7

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9 In definitiva, il locale commerciale pignorato è conforme agli elaborati tecnici - comprese le varianti DIA e SCIA - presentati al Comune di Giffoni Valle Piana per l ottenimento del Permesso di Costruire, ma presenta delle difformità rispetto alle planimetrie depositate all Agenzia del Territorio (N.C.E.U.) in data 15/09/2011. Inoltre, con riferimento all ultima planimetria sopra riportata, la sola superficie tratteggiata corrisponde all originario immobile pignorato (sub 5) e ai due nuovi sub 10 e 11 costituiti in seguito alla soppressione del sub 5. I locali Cucina e Ingresso non hanno mai fatto parte dell Immobile pignorato, in quanto il primo era parte dell Androne e il secondo era il corridoio per l accesso all Androne. Allo stato attuale queste parti comuni sono di altra proprietà: Omissis con sede in Salerno e sono state locate insieme alle superfici del locale pignorato alla Società Omissis. Non esiste nessuna separazione fisica fra le 2 superfici evidenziate. In ogni caso, l immobile a suo tempo dato in garanzia alla BPN comprendeva quanto ora accatastato ai sub 10 e sub 11 (Proprietà Omissis e Omissis) e non comprendeva queste aree locate aggiunte, parti del sub 6 (proprietà Omissis). Sono questi i motivi per cui, valutato l intero cespite, ho escluso le superfici che sono state aggiunte al locale pignorato senza nessuna evidenza formale. Pagina 9 Nella perizia di stima depositata, ho cercato sempre di tenere separate le due aree

10 evidenziando quanto ora detto, così come riportato anche nella tabella di sintesi dei locali individuati: Ambiente Dimensione di massima 1 m Dimensione di massima 2 m Superficie m 2 % Cucina ,4 Bagno adiacente Cucina 1, ,0 Sala Bar 10,00 5,20 51,9 Antibagno + 2 WC 1,27 3,30 4,2 Totale Superficie Netta Calpestabile 66,5 Totale Superficie Lorda 78,7 100 Totale superficie calpestabile locale pignorato (ex sub 5) 40,0 Totale superficie lorda locale pignorato (ex sub 5) 46,8 59,5 Totale superfici aggiunte da sub 6 (propr. V. INVEST Srl) 31,9 40,5 E stata effettuata comunque la valutazione dell intero locale, così come effettivamente è risultato dal sopralluogo del 28/06/2012. A mio parere, per la vendita dell intero locale, così come in effetti si presenta, bisognerà corrispondere alla Omissis la parte di valore corrispondente alle superfici di sua proprietà (40,5%). In definitiva, la stima indica: , pari al 59,5% dell intero valore, come valore della part. 675 sub 10 e sub 11, proprietà Omissis e Omissis; , pari al 40,5%, come valore delle superfici aggiunte dal sub 6, proprietà Omissis; per l intero locale. 3. Conclusioni Con quanto esposto sopra, il sottoscritto CTU presume di aver risposto alla richiesta di chiarimenti avanzata dal G.E. e resta a disposizione per ogni altro chiarimento e integrazione. Pagina 10 Salerno, 20 Febbraio 2013

11 IL C. T. U. (Ing. Stefano Crescenzo) ALLEGATI: 4. Allegato n. 1: Verbale di Udienza del 24/01/2013 con richiesta di chiarimenti. 5. Allegato n. 2: Piante Immobile e Planimetrie Catastali. 6. Allegato n. 3: Supporto informatico con l intera perizia. Pagina 11