Accordo stragiudiziale tra la Società Blu Invest S.r.l. ed il Comune di Venezia. Approvazione ed autorizzazione alla sottoscrizione.

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1 Oggetto: P.D. 672 del 28/10/2014 Accordo stragiudiziale tra la Società Blu Invest S.r.l. ed il Comune di Venezia. Approvazione ed autorizzazione alla sottoscrizione. Si esprime parere di regolarità per quanto di competenza Il Dirigente della Direzione Sviluppo del Territorio Dott. Urb. Lucio Celant Data, 2/9/2014 PG/2014/361031

2 PROPOSTA DI ACCORDO STRAGIUDIZIALE TRA COMUNE DI VENEZIA E SOC. BLU INVEST S.r.l. RELAZIONE TECNICA Con delibera di Consiglio Comunale n. 67 del 11/12 maggio 1998 è stato approvato un Piano di Lottizzazione di iniziativa privata per un intervento in Mestre via Circonvallazione nell area identificata: al Catasto Terreni sez. Mestre fg. 13 particelle ex per un totale, comprensivo delle aree extra ambito, di mq catastali (ora NCEU ME13 mappale 2234 suddiviso in subalterni) e per una superficie territoriale di circa mq ; nella Variante di P.R.G. detta Piano dei Servizi come area n. 17 (Q. 13 n. 17), normata dall art. 41 delle N.T.A. della V.P.R.G. per la Terraferma, poi ripresa nella Variante di P.R.G. per la Terraferma; Con successiva convenzione urbanistica, Repertorio n Raccolta n del 14/11/2003, notaio dottor Aurelio Minazzi in Venezia, trascritta in data 04/12/2003, i soggetti attuatori proprietari, Faccini Migotto Angelo, Migotto Angelo e Faccini Migotto Dino, si obbligavano a realizzare le opere di urbanizzazione relative al Piano di Lottizzazione di Iniziativa Privata di cui sopra ed a cedere al Comune di Venezia le relative aree. Con atto di compravendita, Repertorio n Raccolta n del 16/12/2004, notaio dottor Francesco Candido Baravelli in Treviso, le ditte Faccini Migotto e Migotto, hanno venduto a Blu Invest S.r.l. i terreni relativi al PdL di cui sopra, trasferendo ogni impegno convenzionale alla società acquirente. L art. 3 - Aree ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico Tempi di esecuzione Cessione al Comune della medesima convenzione urbanistica prevede una distinzione tra tre categorie di aree ed opere: a) aree e relative opere con destinazione pubblica destinate ad essere 1

3 trasferite in proprietà al Comune (ivi compresa la quota di mq. 208 del parcheggio interrato) non monetizzabili L.R. 61/85; b) attrezzature pubbliche, costituenti una unità da trasferire in proprietà al Comune, con il gravame di usufrutto pluriennale a favore della Parte Privata (parcheggio pubblico per la quota di mq. 842); c) aree e/o attrezzature da trasferire in proprietà al Comune, esterne alla perimetrazione del Piano di Lottizzazione; L art. 4 - Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Scomputo Compenso delle parti eccedenti l ammontare delle opere della sopraccitata convenzione prevede: la compensazione, a norma del comma 10 dell art. 41 delle N.T.A. della variante di P.R.G. richiamata in premessa, mediante stipula di apposita Convenzione per la gestione del parcheggio (regolante la durata per coprire l ammortamento conseguente alla differenza di spesa sostenuta, la quantificazione delle tariffe, le modalità di accesso e di manutenzione), qualora la realizzazione e la cessione della parte di parcheggio corrispondente a mq. 842, nonché la realizzazione e la cessione delle altre aree ed attrezzature pubbliche e di uso pubblico, comporti una eccedenza rispetto alla misura legale degli oneri di urbanizzazione secondaria + primaria; un costo massimo di ,14 per ciascun posto macchina del parcheggio interrato; lo scomputo dagli oneri di urbanizzazione primaria del costo per l esecuzione delle opere previste all art. 3 (esclusa la quota parte del parcheggio interrato di mq. 208, prevista dalla L.R. 61/85 per standard primario, e le opere di raccordo della viabilità di accesso con la viabilità pubblica esistente, ivi compresa la segnaletica orizzontale e verticale); In merito agli standard urbanistici il Piano di Lottizzazione prevede quindi, in sintesi, come specificato alla lettera F delle premesse della convenzione urbanistica: la cessione in natura al Comune di circa mq per attrezzature pubbliche o di uso pubblico a fronte di una previsione della Variante di 2

4 P.R.G. di complessivi mq 3.115; la cessione di mq 208 di parcheggio pubblico come standard primario dell edificio residenziale; la monetizzazione degli oneri relativi al resto delle urbanizzazioni primarie corrispondenti a mq 250 di verde. Per gli interventi ricadenti all interno del citato Piano di Lottizzazione, (permessi di costruire n. 2004/ in data 19 aprile 2004 e successive varianti n. 2004/ del 6 maggio 2005, 2006/ del 26 marzo 2007, 2007/ del 4 maggio 2007, 2007/ del 3 agosto 2007), sono stati quantificati in via definitiva oneri di urbanizzazione primaria pari a ,69, oneri di urbanizzazione secondaria pari a ,57, costo di costruzione pari a ,92. In data 12 dicembre 2007 è stata comunicata la fine dei lavori e in data 23 marzo 2011 il collaudatore tecnico amministrativo delle OO.UU. in oggetto, ingegner Giorgio Tessari, ha rilasciato il certificato di Collaudo relativo, avente PG 2011/ del 06/05/2011. Con determinazione dirigenziale n 1823 del 09/09/2011, il dirigente del Settore Interventi Speciali e Gestione Interventi Nuove Urbanizzazioni ingegner Roberto Perissinotto, ha approvato il Certificato di Collaudo delle OO.UU. Nel collaudo il costo per la realizzazione del garage interrato risulta ammontare a ,80 ( ,14 x 42 posti auto) per una superficie di progetto di 1050 mq al quale importo va detratta la somma di ,12 corrispondente al costo dello standard primario a parcheggio (mq 208, valutati in n. 8 posti auto), per un importo di ,76 (costo di 34 posti auto). Dalle risultanze del collaudo, il calcolo dell eccedenza del valore delle opere da compensare, così come previsto all art. 4 della convenzione, è ottenuto dalla sommatoria tra il costo dei parcheggi e i costi delle attrezzature pubbliche e di uso pubblico pari ad , ,58 = ,34 al quale va detratto il ribasso d asta (10,670 %) = ,22. A tale importo vanno detratti gli oneri di urbanizzazione da scomputare, per cui: , ,26 (primaria + secondaria) = ,96 (eccedenza del valore delle opere da compensare). Tale eccedenza, ai sensi dell art. 4 della convenzione ed in osservanza delle 3

5 previsioni di cui all art. 41 delle N.T.A. della allora vigente V.P.R.G. per la Terraferma, deve essere compensata mediante stipula di apposita convenzione per la gestione pluriennale del parcheggio a cura e nell interesse della parte privata, con conseguente gravame di usufrutto pluriennale a favore della parte privata dell attrezzatura pubblica da trasferire al Comune. Il Comune di Venezia ha intimato il pagamento della somma di ,25, oltre alle spese di notifica, corrispondente alla monetizzazione dello standard primario di 250 mq a verde per ,50 che avrebbe dovuto essere corrisposta, in base all art. 5 della Convenzione, prima del rilascio del primo permesso di costruire, gravata degli interessi nella misura del tasso legale corrispondenti a ,75, computati a decorrere dalla data del ritiro del permesso di costruire avvenuta il 19 aprile 2004 fino al 10 agosto La società Blu Invest S.r.l. ha promosso atto di citazione avanti Tribunale di Venezia, n. 8712/2011 R.G. avverso a tale provvedimento, ritenendo illegittima l entità della somma richiesta per la monetizzazione dello standard in quanto le erano stati addebitati interessi a decorrere dal ritiro del permesso di costruire, con conteggio eseguito dagli uffici nel corso dell anno 2011 e notificato il giorno 10 novembre Con richiesta inoltrata in data 28 dicembre 2011 prot. 2011/ e successiva modifica in data 3/5/2013 p.g , la società Blu Invest S.r.l., per tramite dell avv. Stefano Capo, ha proposto la sottoscrizione di accordo transattivo affinché sia consentita l alienazione degli spazi destinati a parcheggio al fine di compensare l eccedenza delle spese sostenute evitando il ricorso alla gestione pluriennale del parcheggio, con il beneficio di definire subito i rapporti relativi alla realizzazione dell intervento con conseguente economia procedimentale, rinunciando al contenzioso pendente, di esito incerto e che, di concerto con la Direzione Avvocatura Civica, sentita la Direzione Patrimonio, si è ritenuto di procedere al recepimento dell accordo proposto. I valori della transazione sono così sintetizzabili: o il valore commerciale medio per posto auto, come da stima della Direzione Affari Societari e Lavori Pubblici della A.V.M. SpA in data 31 maggio 2013, tenuto conto della posizione e della conformazione del complesso, è 4

6 di ; o l eccedenza come sopra determinata è di ,96; o la somma dovuta per la monetizzazione dello standard primario a verde di mq 250, è di ,00; o la differenza tra l eccedenza e la dovuta monetizzazione dello standard a verde primario è pari a ,96 ( , ,00). L interesse dell Amministrazione alla sottoscrizione dell accordo stragiudiziale di rinuncia ai contenziosi pendenti è quindi principalmente individuabile nell attualizzazione del beneficio derivante dal possesso degli immobili (piena proprietà di 22 posti auto su 42 collaudati, da assommare agli 8 già previsti in cessione quale standard primario, per un totale di 30) che potranno così essere immediatamente valorizzati, ciò in luogo della costituzione del gravame di usufrutto pluriennale a favore della Soc. attuatrice su 34 posti auto, consentendo nel contempo alla parte privata di recuperare subito l eccedenza al netto della monetizzazione dello standard primario a verde, mediante il trattenimento in piena proprietà di una quota del parcheggio previsto in regime di usufrutto pari a n. 12 posti auto ( ,96 / a posto auto= 12 posti auto); riassumendo: posti auto in piena proprietà al Comune per sottosc. accordo n. 22 per standard prim. n. 08 Blu Invest a compensaz. ecced. n. 12 Tot. n. 42 La strada d accesso con i percorsi pedonali e la rampa d ingresso al piano interrato relative a tutti i garages, e gli spazi di manovra, la scala e l ascensore di collegamento al p.t., saranno censiti come beni comuni non censibili in quanto beni condominiali comuni a tutti i posti auto, compresi quelli trattenuti in proprietà alla ditta Blu Invest s.r.l. (v. parere Direzione Patrimonio P.G /2014). Il Dirigente Settore Edilizia Convenzionata Dott. Lucio Celant 5