I NUOVI PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI

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1 I Quaderni del RUE Città di Castel San Giovanni Provincia di Piacenza Settore IV: Sviluppo Urbano Legge Regionale 30 luglio 2013, n. 15 Semplificazione della disciplina edilizia Deliberazione dell'assemblea Legislativa dell Emilia Romagna 4 febbraio 2010, n. 279 Approvazione dell'atto di coordinamento sulle definizioni tecniche uniformi per l'urbanistica e l'edilizia e sulla documentazione necessaria per i titoli abilitativi edilizi Regolamento Urbanistico Edilizio I NUOVI PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI Disposizione tecnico-organizzativa (DTO 5/2014) ai sensi dell articolo 7/III del RUE PREMESSA: Con la Deliberazione dell'assemblea Legislativa 4 febbraio 2010, n. 279, la Regione ha provveduto ad approvare l'atto di coordinamento, tra l altro, sulle definizioni tecniche uniformi per l'urbanistica e l'edilizia. L atto è stato emanato in forza dei disposti dell art. 16 della Legge n. 20/2000, al fine di assicurare lo sviluppo coordinato ed omogeneo delle attività di pianificazione territoriale ed urbanistica in tutto il territorio regionale. A norma del comma 3-bis, dell art. 16 citato, tale atto trova diretta applicazione, salvo diversa previsione, prevalendo sulle previsioni con essi eventualmente incompatibili degli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica vigenti al momento della loro approvazione, fino all'adeguamento dei medesimi strumenti di pianificazione. In particolare, la disposizione di cui al comma 2, lettera c), dello stesso articolo 16 della L.R. n. 20/2000, stabilisce che la Regione, con gli atti di coordinamento tecnico, stabilisce l'insieme organico delle nozioni, definizioni, modalità di calcolo e di verifica concernenti gli indici, i parametri e le modalità d'uso e di intervento, allo scopo di definire un lessico comune utilizzato nell'intero territorio regionale, che comunque garantisca l'autonomia nelle scelte di pianificazione. Ed anche il comma 3, dell articolo 23 della L.R. edilizia n. 31/2002 (allora vigente), in tema di variazioni essenziali ai titoli edilizi, stabiliva che per assicurare l'uniforme applicazione del presente articolo in tutto il territorio regionale, i Comuni, al fine dell'accertamento delle variazioni, utilizzano le nozioni concernenti gli indici e parametri edilizi e urbanistici stabiliti dalla Regione con atto di coordinamento tecnico, ai sensi dell'art. 16 della L.R. n. 20 del In fase di prima applicazione i Comuni applicano le definizioni contenute nella deliberazione della Giunta regionale n. 593 del 28 febbraio 1995, recante "Approvazione dello schema di regolamento edilizio tipo (art. 2, L.R. 26 aprile 1990, n. 33 e successive modificazioni e integrazioni). La Regione ha pertanto rilevato l opportunità di pervenire all attuazione delle citate disposizioni, al fine di superare la situazione di disomogeneità che caratterizza la regolamentazione urbanistico-edilizia nei Comuni della Regione, per quanto concerne la definizione delle nozioni e dei parametri tecnici utilizzati nella disciplina degli usi del territorio e delle trasformazioni ammissibili, e nella gestione abilitativa dell attività edilizia. Tuttavia, per stessa ammissione regionale nella parte narrativa della D.A.L. n. 279/2010, quanto stabilito da tale atto di coordinamento, rappresenta solo una prima attuazione e consente l avvio di una fase di sperimentazione e di monitoraggio operativo e di progressiva implementazione dei contenuti tecnici proposti, ancora in corso al momento, anche in vista di successivi atti di integrazione e di adeguamento. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 1

2 L Allegato A alla D.A.L. n. 279/2010, individua una prima serie di elementi (Definizioni tecniche uniformi per l urbanistica e l edilizia) utilizzati ordinariamente nelle regolamentazioni urbanistico-edilizie comunali, ed in particolare nel Regolamento Urbanistico Edilizio (l originaria formulazione dell art. 29 della L.R. n. 20/2000 assegnava infatti ad esso il compito di dettare la definizione dei parametri edilizi ed urbanistici e le metodologie per il loro calcolo). Per ognuno di tali elementi l Allegato A fornisce una definizione uniforme, volta a superare, nell intero ambito regionale, le diversificate definizioni ed accezioni contemplate nelle regolamentazioni locali. La stessa delibera afferma comunque che elementi e definizioni potranno essere integrati ed aggiornati, con successivi atti, sulla base degli esiti dell applicazione operativa e della relativa attività di monitoraggio condotta dalle strutture regionali, e sulla base dell evoluzione del quadro tecnico e normativo relativo all attività urbanistica ed edilizia. La delibera stabilisce che al fine di realizzare gli obiettivi di uniformità i Comuni provvederanno ad utilizzare nei PSC, nei RUE e nelle relative varianti che saranno adottati successivamente all entrata in vigore dell atto di coordinamento, le definizioni tecniche uniformi di cui all Allegato A. In sintesi quindi, le nuove definizioni tecniche uniformi di cui all Allegato A prevalgono sia sulle eventuali diverse definizioni stabilite dai Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale e dagli altri strumenti di pianificazione territoriale di competenza delle Province, al fine di uniformare il lessico urbanistico ed edilizio utilizzato dai Comuni nei propri atti; sia sulle corrispondenti definizioni contenute nella deliberazione della Giunta regionale n. 593 del 28 febbraio 1995, recante "Approvazione dello schema di regolamento edilizio tipo (art. 2, LR 26 aprile 1990, n. 33 e successive modificazioni e integrazioni). La delibera stabilisce altresì che i Comuni utilizzano nei PSC, nei RUE e nelle relative varianti, che saranno adottati successivamente all entrata in vigore dell Atto, le definizioni tecniche uniformi di cui all Allegato A dell Atto stesso. Le stesse definizioni non trovano applicazione per i POC e i PUA attuativi degli strumenti vigenti al momento dell entrata in vigore della deliberazione e devono essere utilizzate solo nei POC e nei PUA adottati successivamente all adeguamento di PSC e RUE. Ciò premesso, si deve tenere presente che il Piano Strutturale Comunale è stato adottato il 21 maggio A quella data pertanto, appena successiva alla entrata in vigore della D.A.L. n. 279/2010, lo strumento urbanistico strategico comunale era stato dimensionato facendo riferimento ai parametri ed alla definizioni urbanistico-edilizie normalmente utilizzate all epoca, ovvero quelle dettate dagli allora vigenti Piano Regolatore Generale e Regolamento Edilizio, e che trovavano la fonte originaria nella deliberazione della Giunta regionale n. 593 del 28 febbraio 1995 citata. In seguito, nell atto di approvazione, e relativi elaborati, sia del PSC, in data , sia del RUE e del POC, in data , come prescritto dalla D.A.L. n. 279/2010, in essi si è fatto riferimento alle nuove definizioni dettate dalla D.A.L. stessa. E precisamente: a) art. 9 delle Norme Tecniche Strutturali del PSC; b) art. 8 delle Norme Tecniche Operative del POC; c) articoli 6/I, 7/I e 8/I della Disciplina Normativa del RUE. Le nuove definizioni dei parametri urbanistico-edilizi sono in larga misura molto diverse da quelle utilizzate per la formazione di tali strumenti urbanistici e la loro pedissequa e letterale applicazione renderebbe impossibile una corretta attuazione del dimensionamento previsto dal PSC e, conseguentemente, dal POC e dal RUE. In tal senso vi à da far osservare come gli indici di edificabilità previsti dai nuovi strumenti urbanistici sono estremamente contenuti rispetto a quelli del previgente PRG (mediamente più bassi del 40% nell ipotesi di attuazione completa del principio perequativo), se a questo si aggiungesse l applicazione rigida delle nuove definizioni, in particolare quella relativa al Volume Utile (Vu), che rappresenta il parametro base del dimensionamento del PSC e conseguentemente del RUE e del POC, ed, in ultima analisi, dei PUA e dei titoli edilizi, ciò vanificherebbe del tutto la corretta attuazione dei nuovi strumenti urbanistici, anche a fronte di oneri estremamente pesanti previsti per i soggetti attuatori in tema di dotazioni territoriali. Tale circostanza era stata prevista in sede di formazione del RUE, che prevede infatti tutta una serie di vie d uscita derogative, che si sono rese necessarie allo scopo di coordinate le nuove definizioni con il dimensionamento del PSC. Ma tale problematica non è sfuggita neppure al legislatore regionale, infatti l articolo 57, comma 4, della L.R. n. 15/2013, come sostituito dall art. 52 della recente L.R. n. 28/2013, stabilisce che: In fase di prima applicazione, l'articolo 12, comma 2 1, della presente legge si applica per le definizioni tecniche uniformi per l'urbanistica e 1 Art. 12 Atti regionali di coordinamento tecnico 1. Al fine di assicurare l'uniformità e la trasparenza dell'attività tecnico-amministrativa dei Comuni nella materia edilizia, il trattamento omogeneo dei soggetti coinvolti e la semplificazione dei relativi adempimenti, Regione ed enti locali in sede di Consiglio delle Autonomie locali definiscono il contenuto di atti di coordinamento tecnico ai fini della loro approvazione da parte della Giunta regionale. 2. Entro centottanta giorni dall'approvazione, i contenuti degli atti di cui al comma 1 sono recepiti da ciascun Comune con deliberazione del Consiglio e contestuale modifica o abrogazione delle previsioni regolamentari e amministrative con essi incompatibili. Decorso inutilmente tale Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 2

3 l'edilizia di cui all'allegato A della deliberazione dell'assemblea legislativa 4 febbraio 2010, n Il termine per il recepimento, previsto dalla medesima disposizione, decorre dalla data di pubblicazione sul Bollettino ufficiale Telematico della Regione Emilia-Romagna (BURERT) della presente legge. Decorso inutilmente tale termine, per salvaguardare l'immutato dimensionamento dei piani vigenti, i Comuni approvano, con deliberazione del Consiglio comunale, coefficienti e altri parametri che assicurino l'equivalenza tra le definizioni e le modalità di calcolo utilizzate in precedenza dal piano e quelle previste dall'atto di coordinamento tecnico regionale. Il termine di 180 giorni dalla data di pubblicazione sul BURERT della L.R. n. 15/2013 ed entro cui i Comuni avrebbero dovuto recepire i contenuti di tale atto di coordinamento nei propri strumenti di pianificazione è scaduto il , ma, nel nostro caso, come già accennato, tale incombenza era già stata portata a termine. In ogni caso, da tale data, le nuove definizioni prevalgono su quelle eventualmente diverse contenute negli strumenti di pianificazione già approvati. Lo scopo della presente Disposizione Tecnico Organizzativa, a norma dell ultima alinea del comma 4 dell art. 57 della L.R. n. 15/2013, allo scopo di garantire e salvaguardare l immutato dimensionamento dei recenti piani urbanistici comunali (PSC-POC-RUE), è quello di procedere a dettare nuove definizioni dei parametri urbanistico edilizi da applicare nell attuazione degli strumenti urbanistici, sia attraverso intervento urbanistico preventivo (tramite Piano Urbanistico Attuativo), sia attraverso intervento edilizio diretto (Permesso di Costruire, Segnalazione Certificata di Inizio Attività e Comunicazione di Inizio dei Lavori), secondo i seguenti principi: a) prevalenza delle definizioni dettate dalla D.A.L. n. 279/2010, in tutti i casi in cui le nuove definizioni non incidono sul dimensionamento degli strumenti urbanistici approvati; b) coniugazione comparata delle definizioni dettate dalla D.A.L. n. 279/2010 con quelle previgenti e con le norme di salvaguardi e derogatorie già introdotte nel RUE approvato, in tutti i casi in cui le nuove definizioni incidono sul dimensionamento degli strumenti urbanistici approvati, oppure sono palesemente illogiche ed inapplicabili; c) prevalenza delle definizioni previgenti in tutti i casi in cui queste non si pongano in evidente e palese contrasto con quelle dettate dalla D.A.L. n. 279/2010; allo scopo di assicurare l'equivalenza tra le definizioni e le modalità di calcolo utilizzate in precedenza nella fase di formazione dei nuovi piani urbanistici e quelle previste dall'atto di coordinamento tecnico regionale, anche a fronte delle legittime aspettative edificatorie che i nuovi piani hanno creato. La presente Disposizione Tecnico Organizzativa, a norma del comma 4, dell articolo 57 della L.R. n. 15/2013, come sostituito dall art. 52 della L.R. n. 25/2013, dovrà essere oggetto di approvazione da parte del Consiglio Comunale. Si fa rilevare inoltre come la problematica della necessità di garantire il dimensionamento dei piani, era già stata presa in esame dal Regolamento Urbanistico Edilizio anche laddove, all articolo 10/VI, comma 4, viene stabilito che ai piani urbanistici attuativi vigenti alla data di adozione del RUE ( ), è possibile, a discrezione dei soggetti attuatori, valutare l applicazione della normativa variata inerente le definizioni dei parametri edilizi ed urbanistici di cui agli articoli 7/I, 8/I e 9/I del RUE medesimo (ovvero quelle nuove di cui alla D.A.L. n. 279/2010), oppure mantenere le definizioni dettate dal precedente Regolamento Comunale di Edilizia, alle parti residue non ancora attuate. Si tratta di una norma di garanzia, assolutamente necessaria ed opportuna, al fine di evitare sperequazioni urbanistico-edilizie estremamente rilevanti tra diversi soggetti del medesimo piano attuativo, che attuano i propri interventi edilizi in tempi diversi, ovvero prima o dopo il sopraggiungere di nuove e diverse definizioni edilizie. La presente Disposizione Tecnico Organizzativa prende in esame solo ed esclusivamente le definizioni dei parametri ed indici urbanistico-edilizi che necessitano di una riformulazione, rispetto a quelli dettati dalla D.A.L. n. 279/2010 e che sono riportati nel R.U.E. letteralmente identici a quelli stabiliti dalla Regione. termine trova applicazione il comma 3 bis dell'articolo 16 della legge regionale n. 20 del 2000, fatti salvi gli interventi edilizi per i quali prima della scadenza del medesimo termine sia stato presentato il relativo titolo abilitativo o la domanda per il suo rilascio. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 3

4 DEFINIZIONI DEI PARAMETRI URBANISTICO EDILZI: 1. Superficie Coperta (Sq): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 17) R.U.E. (art. 8/I - p.to 2) Proiezione sul piano orizzontale della sagoma planivolumetrica dell edificio. Nuova definizione di Superficie Coperta (Sq) Area risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutti gli edifici principali ed accessori, compresi i corpi a sbalzo, i porticati, le tettoie e le verande; sono esclusi dal computo della superficie coperta: a) i balconi, le pensiline, i cornicioni e le gronde, se hanno sporgenza non superiore a 1,50 m; b) le pensiline di ingresso se non superano gli 8,00 mq di superficie; c) le parti dell edificio completamente sotterranee; d) le autorimesse interrate per almeno 3/4 della loro altezza lorda e purché interamente coperte da uno strato di almeno cm 30 di terreno coltivabile a prato ed inserite adeguatamente nelle sistemazioni degli spazi liberi; e) i palloni pressostatici montati stagionalmente su impianti sportivi; f) gli arredi ed impianti fissi da giardino (pozzi, forni, barbecue, ricovero attrezzi, gazebo, ecc.), ancorché coperti, con altezza non superiore a m 2,50 e le tettoie di ingresso inserite nella recinzione, purché, tali manufatti, non siano superiori a mq 6,00 complessivi; g) le scale esterne scoperte e/o a sbalzo. 2. Superficie Utile (Su): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 18) R.U.E. (art. 8/I - p.to 7) Superficie di pavimento di tutti i locali di una unità immobiliare, al netto delle superfici definite nella superficie accessoria (Sa), e comunque escluse le murature, i pilastri, i tramezzi, gli sguinci, i vani di porte e finestre, le logge, i balconi e le eventuali scale. Ai fini dell agibilità, i locali computati come superficie utile devono comunque presentare i requisiti igienico sanitari, richiesti dalla normativa vigente a seconda dell uso cui sono destinati. La Superficie Utile di una unità edilizia è data dalla somma delle superfici utili delle singole unità immobiliari che la compongono. Si computano nella superficie utile: - le cantine poste ai piani superiori al primo piano fuori terra; - le cantine che hanno altezza utile uguale o superiore a m 2,70; - i sottotetti con accesso diretto da una unità immobiliare, che rispettano i requisiti di abitabilità di cui all articolo 2, comma 1, della L.R. n. 11/1998. Per gli immobili con destinazione d uso non residenziale si computano altresì nella superficie utile: - i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici e archivi; - le autorimesse, quando costituiscano strumento essenziale dell attività economica (autonoleggi, attività di trasporto e assimilati). Nuova definizione di Superficie Utile (Su) Superficie di pavimento di tutti i locali di una unità immobiliare, al netto delle superfici definite nella superficie accessoria (Sa), e comunque escluse le murature, i pilastri, i tramezzi, gli sguinci, i vani di porte e finestre, le logge, i balconi e le eventuali scale interne. Ai fini dell agibilità, i locali computati come superficie utile devono comunque presentare i requisiti igienico sanitari, richiesti dalla normativa vigente a seconda dell uso cui sono destinati. La Superficie Utile di una unità edilizia è data dalla somma delle superfici utili delle singole unità immobiliari che la compongono. Si computano nella superficie utile: - le cantine poste ai piani superiori al primo piano fuori terra, di qualsiasi altezza netta interna; - le cantine che hanno altezza utile uguale o superiore a m 2,70; - i sottotetti con accesso diretto da una unità immobiliare, che rispettano i requisiti di abitabilità di cui all articolo 2, comma 1, della L.R. n. 11/1998. Per gli immobili con destinazione d uso non residenziale si computano altresì nella superficie utile: - i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici e archivi; - le autorimesse, quando costituiscano strumento essenziale dell attività economica (autonoleggi, attività di trasporto e assimilati). 3. Superficie Accessoria (Sa): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 19) R.U.E. (art. 8/I - p.to 8) Superficie di pavimento degli spazi di una unità edilizia o di una unità immobiliare aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d uso dell unità stessa, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. Nel caso di vani coperti, si computano le parti con altezza utile uguale o maggiore a m 1,80. Per tutte le funzioni si computano, Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 4

5 in via esemplificativa, nella superficie accessoria: - spazi aperti (coperti o scoperti), quali portici e gallerie pedonali (se non gravati da servitù di uso pubblico), ballatoi, logge, balconi e terrazze; - le tettoie con profondità superiore a m 1,50; - le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, purché abbiano altezza inferiore a m 2,70; - i sottotetti che hanno accesso diretto da una unità immobiliare ma non rispettano i requisiti di abitabilità di cui all articolo 2, comma 1, della L.R. n. 11/1998; - i sottotetti che hanno accesso dalle parti comuni di una unità edilizia, per la porzione con altezza utile maggiore uguale a m 1,80; - le autorimesse e i posti auto coperti; - i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; - le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi (di accesso alle abitazioni o alle cantine), esclusi gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali. Nuova definizione di Superficie Accessoria (Sa) Superficie di pavimento degli spazi di una unità edilizia o di una unità immobiliare aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d uso dell unità stessa, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. Per tutte le funzioni si computano nella Superficie Accessoria: a) nel caso di vani coperti, si computano le parti con altezza utile uguale o maggiore a m 1,80; b) spazi aperti (coperti o scoperti), quali portici e gallerie pedonali (se non gravati da servitù di uso pubblico), ballatoi, logge, balconi e terrazze; c) le tettoie con profondità superiore a m 1,50; d) le cantine, lavanderie, legnaie e deposito cicli, poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, purché abbiano altezza inferiore a m 2,70; e) locali accessori per gioco bambini o di uso condominiale, nei casi e con le dimensioni fissate dall articolo 73/V; f) i sottotetti che hanno accesso diretto da una unità immobiliare o dalle parti comuni di una unità edilizia, e di altezza media interna fino ad 1,80 m; g) le autorimesse e i posti auto coperti, fino alla misura di 1,00 mq ogni 10,00 mc di Volume Utile (Vl) e purché, tali autorimesse siano di altezza utile Hu non superiore a m 3,00 se all interno del fabbricato e di altezza massima da terra non superiore a 3,00 m se collocate in area esterna al fabbricato; h) i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; i) le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi (di accesso alle abitazioni o alle cantine), esclusi gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali; j) vani e volumi tecnici e spazi praticabili che ospitano qualsivoglia impianto tecnologico dell edificio (tra cui: le centrali termiche, i vani motori di ascensori, le canne fumarie e di aerazione, le condotte, le intercapedini tecniche), come definiti alla voce Volume tecnico ; k) cabine elettriche di trasformazione, impianti di depurazione ed altri servizi in genere; l) porticati di uso privato e logge coperte, fino alla misura complessiva pari al 30% della Superficie Utile (Su). 4. Superfici escluse dal computo della Su e della Sa: D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 20) R.U.E. (art. 8/I - p.to 9) Non costituiscono né superficie utile né accessoria: - i porticati o gallerie gravati da servitù di uso pubblico; - gli spazi scoperti a terra (cortili, chiostrine, giardini) sia privati che comuni; - le parti comuni di collegamento verticale (vani ascensore, scale e relativi pianerottoli) e gli androni condominiali; - i corselli delle autorimesse costituenti parti comuni, anche se coperti, e relative rampe; - le pensiline; - le tettoie con profondità inferiore a m 1,50; - i tetti verdi non praticabili; - i lastrici solari, a condizione che siano condominiali e accessibili solo da spazi comuni; - i pergolati a terra; - gli spazi con altezza inferiore a m 1,80; - vani tecnici e spazi praticabili che ospitano qualsivoglia impianto tecnologico dell edificio (tra cui: le centrali termiche, i vani motori di ascensori, le canne fumarie e di aerazione, le condotte, le intercapedini tecniche). Nuova definizione delle superfici escluse dal computo della Su e della Sa Non costituiscono né Superficie Utile (Su) né Superficie Accessoria (Sa): - i porticati o gallerie gravati da servitù di uso pubblico; Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 5

6 - le parti comuni di collegamento verticale (vani ascensore, scale e relativi pianerottoli) e gli androni condominiali; - i corselli delle autorimesse costituenti parti comuni, anche se coperti, e relative rampe; - le pensiline a sbalzo; - le tettoie con profondità inferiore a m 1,50; - i tetti verdi non praticabili; - i lastrici solari, a condizione che siano condominiali e accessibili solo da spazi comuni; - i pergolati a terra; - gli spazi con altezza inferiore a m 1, Volume Utile (Vu): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 29) R.U.E. (art. 8/I - p.to 18) Somma dei prodotti delle superfici utili o accessorie per le relative altezze utili; il volume utile di un vano può risultare dalla somma di più parti con altezze diverse. Nuova definizione di Volume Utile (Vu) Somma dei prodotti delle superfici utili per le relative altezze utili; il volume utile di un vano può risultare dalla somma di più parti con altezze diverse. 6. Soppalco: D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 35) R.U.E. (art. 8/I - p.to 24) Partizione orizzontale interna praticabile, che non determina un ulteriore piano nell edificio, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso. La superficie del soppalco non può superare il 50% di quella del locale che lo ospita; in caso contrario si determina un nuovo piano nell edificio. Qualora tutta o parte della superficie soprastante o sottostante sia utilizzata per creare uno spazio chiuso, con esclusione del vano scala, il vano ottenuto è considerato a sé stante. Nuova definizione di Soppalco Partizione orizzontale interna praticabile, che non determina un ulteriore piano nell edificio, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso. La superficie del soppalco non può superare il 50% di quella del locale che lo ospita; in caso contrario si determina un nuovo piano nell edificio. Qualora tutta o parte della superficie soprastante o sottostante sia utilizzata per creare uno spazio chiuso, con esclusione del vano scala, il vano ottenuto è considerato a sé stante. I soppalchi nei locali abitabili che non interessano pareti finestrate, fermo restando il rispetto del requisito cogente R.C Disponibilità di spazi minimi, riportato in allegato 3 al RUE, sono ammessi quando: a) la proiezione della superficie utile del soppalco sul locale sottostante non eccede la metà della superficie utile dello stesso l'altezza minima dei locali ottenuta col soppalco (sia superiori sia inferiori) non scenda sotto i m 2,20; b) nel caso di soffitti orizzontali, l altezza utile è m 2.20; c) nel caso di soffitti inclinati, l altezza minima è m 1.80 e l altezza virtuale è m 2.20; d) lo spazio occupato dallo stesso è aperto sullo spazio sottostante; e) l altezza utile o l altezza virtuale della parte dello spazio non soppalcato è a m 2.70; f) lo spazio in cui deve essere realizzato il soppalco è dotato del livello di prestazione richiesto nei requisiti relativi all illuminazione naturale e alla ventilazione. I soppalchi con tali caratteristiche non concorrono alla determinazione della Superficie Utile (Su) e vengono assimilati ad arredi fissi. Possono essere creati soppalchi anche in difetto della superficie aeroilluminante se esiste il condizionamento integrale del locale rispondente alle prescrizioni del presente Regolamento, ed in particolare al requisito tecnico R.C.3.10 Ventilazione, riportato nell Allegato 3 al presente Regolamento. 7. Altezza Utile (Hu): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 38) R.U.E. (art. 8/I - p.to 27) Altezza netta del vano misurata dal piano di calpestio all intradosso del solaio sovrastante o delle strutture sottoemergenti dal soffitto (travetti), senza tener conto delle irregolarità e dei punti singolari. Ai fini della individuazione degli spazi fruibili (ossia aventi un'altezza utile non inferiore a m 1,80), e di quelli non fruibili, l altezza utile si misura senza tenere conto di eventuali controsoffitti, salvo il caso in cui gli stessi siano necessari per la copertura di impianti tecnologici. Ai fini del rispetto dei requisiti cogenti in materia di altezza minima dei locali, essa si misura fino all altezza dell eventuale controsoffitto (altezza utile netta). Nuova definizione di Altezza Utile (Hu) Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 6

7 Altezza netta del vano misurata dal piano di calpestio all intradosso del solaio sovrastante, senza tenere conto delle strutture sottoemergenti dal soffitto (travetti fino ad un altezza di 20 cm e comunque le travi principali), e senza altresì tener conto delle irregolarità e dei punti singolari. Ai fini della individuazione degli spazi fruibili (ossia aventi un'altezza utile superiore a m 1,80), e di quelli non fruibili, l altezza utile si misura senza tenere conto di eventuali controsoffitti, salvo il caso in cui gli stessi siano necessari per la copertura di impianti tecnologici. Ai fini del rispetto dei requisiti cogenti in materia di altezza minima dei locali, essa si misura fino all altezza dell eventuale controsoffitto (altezza utile netta). Nel caso di locali con copertura non piana, l altezza utile deve essere intesa come Altezza Virtuale (Hv). 8. Distanza dai confini di zona o di ambito urbanistico: D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 41) R.U.E. (art. 8/I - p.to 30) Lunghezza del segmento minimo che congiunge l edificio, compresi i suoi punti di affaccio, con il confine di zona o di ambito urbanistico. Nuova definizione di Distanza dai confini di zona o di ambito urbanistico Lunghezza del segmento minimo, misurato su un piano orizzontale, che congiunge il perimetro della Superficie Coperta (Sq) dell edificio con il confine di zona o di ambito urbanistico. 9. Distanza dai confini di proprietà: D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 42) R.U.E. (art. 8/I - p.to 31) Lunghezza del segmento minimo che congiunge l edificio, compresi i suoi punti di affaccio, con il confine della proprietà. Nuova definizione di Distanza dai confini di proprietà Lunghezza del segmento minimo, misurato su un piano orizzontale, che congiunge il perimetro della Superficie Coperta (Sq) dell edificio con il confine della proprietà. 10. Distanza dal confine stradale: D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 43) R.U.E. (art. 8/I - p.to 32) Lunghezza del segmento minimo che congiunge l edificio, compresi i suoi punti di affaccio, con il confine stradale, così come definito dal Nuovo Codice della strada. Nuova definizione di Distanza dal confine stradale Lunghezza del segmento minimo, misurato su un piano orizzontale, che congiunge il perimetro della Superficie Coperta (Sq) dell edificio con il confine stradale, così come definito dal Nuovo Codice della strada. 11. Distanza tra edifici o Distacco (De): D.A.L. 279/2010 (Allegato A - p.to 44) R.U.E. (art. 8/I - p.to 33) Lunghezza del segmento minimo che congiunge gli edifici, compresi i punti di affaccio. Nuova definizione di Distanza dal confine stradale Lunghezza del segmento minimo, misurato su un piano orizzontale, che congiunge il perimetro della Superficie Coperta (Sq) degli edifici. Per comodità operativa, in allegato alla presente DTO, si riportano le definizioni di tutti i parametri urbanistico edilizi, sia quelli del RUE che rimangono invariati, sia quelli nuovi di cui alla presente DTO. Valgono inoltre le definizioni dettate dall Allegato 1 al Regolamento Urbanistico Edilizio Glossario, per quanto compatibili e non in contrasto con quelle della presente Disposizione Tecnico Organizzativa. Castel San Giovanni, mercoledì 19 febbraio Questo documento è sottoscritto sul file originale (in formato.p7m) con firma digitale. Il documento originale, in formato elettronico, è conservato presso l archivio informatico del Settore IV Sviluppo Urbano Sportello Unico dell Edilizia del Comune di Castel San Giovanni. Ogni duplicazione del documento originale, anch essa sottoscritta con firma digitale, costituisce originale. Ogni rappresentazione cartacea del presente documento non costituisce originale. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 7

8 ALLEGATO PARAMETRI ED INDICI URBANISTICI (art. 7/I RUE) 1. Superficie territoriale (ST): Superficie totale di una porzione di territorio, la cui trasformazione è generalmente sottoposta a strumentazione urbanistica operativa e attuativa (POC e PUA). Comprende la superficie fondiaria e le dotazioni territoriali Superficie fondiaria (SF): Superficie di una porzione di territorio destinata all uso edificatorio. Rispetto alla superficie territoriale la superficie fondiaria è l area residua al netto delle superfici per le dotazioni territoriali pubbliche. Rientrano nella superficie fondiaria le aree private gravate da servitù di uso pubblico. Per i soli casi di interventi su lotti del territorio urbanizzato, la superficie fondiaria (SF) può comprendere le eventuali superfici (di parcheggi) di dotazione territoriale pubblica che si rendono necessarie a seguito dell intervento Densità territoriale: Quantità massima di volumi o superfici realizzabili, o quantità realizzata, su una determinata superficie territoriale. La densità territoriale si esprime attraverso un Indice di edificabilità territoriale dato dal rapporto tra le quantità massime edificabili, o le quantità realizzate, e la relativa superficie territoriale. 4. Densità fondiaria: Quantità massima di volumi o superfici realizzabili, o quantità realizzata, su una determinata superficie fondiaria. La densità fondiaria si esprime attraverso un Indice di edificabilità fondiaria dato dal rapporto tra le quantità massime edificabili, o le quantità realizzate, e la relativa superficie fondiaria. 5. Ambito: Parte di territorio definita dal PSC in base a caratteri propri e ad obiettivi di pianificazione, classificata e disciplinata in relazione a regole di trasformazione omogenee, attraverso parametri urbanistici ed edilizi, criteri e modalità di intervento, e norme di attuazione. 6. Comparto: Porzione di territorio in cui si opera previo PUA, con il coordinamento dei soggetti interessati. Il comparto può essere anche costituito da più aree tra loro non contigue. 7. Lotto: Porzione di suolo urbano soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell edificio esistente o da realizzarsi. Si definisce lotto libero o lotto inedificato, l unità fondiaria preordinata all edificazione. 8. Unità fondiaria: Unità organica costituita, quale oggetto dominante, da un area individuabile sulla base di attributi di natura giuridica o economica. Sono, ad esempio, unità fondiarie: - le unità fondiarie preordinate all'edificazione, dette anche lotti liberi o lotti inedificati ; - gli spazi collettivi urbani, quali i giardini pubblici, le piazze e simili; - le unità poderali, o unità fondiarie agricole, costituite dai terreni di un azienda agricola e dalle relative costruzioni al servizio della conduzione dell azienda. 3 La superficie territoriale (ST) è la superficie di una porzione di territorio, cioè la superficie reale di un area. Nel caso si dimostri, a seguito di nuova rilevazione, che la superficie reale non è coincidente con la superficie indicata su carta tecnica, su Data Base Topografico o su mappa catastale, si deve assumere la superficie reale come superficie territoriale 4 La superficie fondiaria (SF) è la superficie di una porzione di territorio, cioè la superficie reale di un area. Nel caso si dimostri, a seguito di nuova rilevazione, che la superficie reale non è coincidente con la superficie indicata su carta tecnica, su Data Base Topografico o su mappa catastale, si deve assumere la superficie reale come superficie fondiaria. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 8

9 9. Superficie minima di intervento (Smi): Area individuata dagli strumenti urbanistici come superficie minima per l ammissibilità di un intervento urbanistico-edilizio sull area stessa. 10. Potenzialità edificatoria: Quantità massima di edificazione consentita dalla completa applicazione degli indici, parametri urbanistico-edilizi ed eventuali vincoli stabiliti per quell area dagli strumenti urbanistici Carico urbanistico: Fabbisogno di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità di un determinato immobile o insediamento in relazione alle destinazioni d uso e all entità dell utenza. Si intende altresì l effetto complessivo indotto dalle attività sul sistema delle infrastrutture e dei servizi urbani, nei termini previsti dalla Delibera del Consiglio regionale dell Emilia-Romagna n. 849 del per l applicazione degli oneri di urbanizzazione. Si ha aumento di carico urbanistico qualora vi sia incremento di superficie utile (Su) anche con trasformazione di superficie accessoria (Sa) e/o superficie non residenziale (Snr) in Su e/o aumento del numero di unità immobiliari e/o variazione della destinazione d uso con o senza trasformazioni fisiche, fra i gruppi di categorie funzionali dell articolo 40/I, comma 2), in conformità all articolo 28 della L.R. 15/2013. OGGETTI E PARAMETRI EDILIZI (art. 8/I RUE) 1. Area di sedime: Superficie occupata dalla parte fuori terra di un fabbricato. 2. Superficie coperta (Sq): Area risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutti gli edifici principali ed accessori, compresi i corpi a sbalzo, i porticati, le tettoie e le verande; sono esclusi dal computo della superficie coperta: a) i balconi, le pensiline, i cornicioni e le gronde, se hanno sporgenza non superiore a 1,50 m; b) le pensiline di ingresso se non superano gli 8,00 mq di superficie; c) le parti dell edificio completamente sotterranee; d) le autorimesse interrate per almeno 3/4 della loro altezza lorda e purché interamente coperte da uno strato di almeno cm 30 di terreno coltivabile a prato ed inserite adeguatamente nelle sistemazioni degli spazi liberi; e) i palloni pressostatici montati stagionalmente su impianti sportivi; f) gli arredi ed impianti fissi da giardino (pozzi, forni, barbecue, ricovero attrezzi, gazebo, ecc.), ancorché coperti, con altezza non superiore a m 2,50 e le tettoie di ingresso inserite nella recinzione, purché, tali manufatti, non siano superiori a mq 6,00 complessivi; g) le scale esterne scoperte e/o a sbalzo. 3. Superficie permeabile (Sp): Porzione inedificata di una determinata superficie, priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti entro o fuori terra che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente e direttamente la falda acquifera Rapporto/indice di permeabilità (Ip): Rapporto tra la superficie permeabile e la sua superficie territoriale o fondiaria. Si indica di norma come un rapporto minimo ammissibile espresso con una percentuale. Si definiscono così l Indice di permeabilità territoriale (Sp/ST) e l Indice di permeabilità fondiaria (Sp/SF). 5 La completa applicazione su di un area dei parametri individuati dagli strumenti urbanistici vigenti ne esclude ogni ulteriore applicazione, nonostante intervenuti frazionamenti e/o passaggi di proprietà successivi. 6 Rientrano nella quantificazione delle superfici permeabili anche le aree pavimentate con autobloccanti cavi o altri materiali che garantiscano analoghi effetti di permeabilità. La superficie permeabile, in questi casi, sarà computata con riferimento a specifici valori percentuali definiti dal RUE, in relazione alla tipologia dei materiali impiegati. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/2014 9

10 5. Rapporto di copertura (Q): Rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria (Sq/SF). Si indica di norma come un rapporto massimo ammissibile espresso con una percentuale. 6. Superficie utile lorda (Sul): Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra e seminterrati di un edificio, comprensiva dei muri perimetrali, delle partizioni e dei pilastri interni, esclusi i balconi, le terrazze scoperte, gli spazi scoperti a terra, le scale esterne, aperte e scoperte, e le scale di sicurezza esterne. 7. Superficie utile (Su): Superficie di pavimento di tutti i locali di una unità immobiliare, al netto delle superfici definite nella superficie accessoria (Sa), e comunque escluse le murature, i pilastri, i tramezzi, gli sguinci, i vani di porte e finestre, le logge, i balconi e le eventuali scale interne. Ai fini dell agibilità, i locali computati come superficie utile devono comunque presentare i requisiti igienico sanitari, richiesti dalla normativa vigente a seconda dell uso cui sono destinati. La Superficie Utile di una unità edilizia è data dalla somma delle superfici utili delle singole unità immobiliari che la compongono. Si computano nella superficie utile: - le cantine poste ai piani superiori al primo piano fuori terra, di qualsiasi altezza netta interna; - le cantine che hanno altezza utile uguale o superiore a m 2,70; - i sottotetti con accesso diretto da una unità immobiliare, che rispettano i requisiti di abitabilità di cui all articolo 2, comma 1, della L.R. n. 11/1998. Per gli immobili con destinazione d uso non residenziale si computano altresì nella superficie utile: - i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici e archivi; - le autorimesse, quando costituiscano strumento essenziale dell attività economica (autonoleggi, attività di trasporto e assimilati). 8. Superficie accessoria (Sa): Superficie di pavimento degli spazi di una unità edilizia o di una unità immobiliare aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d uso dell unità stessa, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. Per tutte le funzioni si computano nella Superficie Accessoria: a) nel caso di vani coperti, si computano le parti con altezza utile uguale o maggiore a m 1,80; b) spazi aperti (coperti o scoperti), quali portici e gallerie pedonali (se non gravati da servitù di uso pubblico), ballatoi, logge, balconi e terrazze; c) le tettoie con profondità superiore a m 1,50; d) le cantine, lavanderie, legnaie e deposito cicli, poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, purché abbiano altezza inferiore a m 2,70; e) locali accessori per gioco bambini o di uso condominiale, nei casi e con le dimensioni fissate dall articolo 73/V; f) i sottotetti che hanno accesso diretto da una unità immobiliare o dalle parti comuni di una unità edilizia, e di altezza media interna fino ad 1,80 m; g) le autorimesse e i posti auto coperti, fino alla misura di 1,00 mq ogni 10,00 mc di Volume Utile (Vl) e purché, tali autorimesse siano di altezza utile Hu non superiore a m 3,00 se all interno del fabbricato e di altezza massima da terra non superiore a 3,00 m se collocate in area esterna al fabbricato; h) i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; i) le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi (di accesso alle abitazioni o alle cantine), esclusi gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali; j) vani e volumi tecnici e spazi praticabili che ospitano qualsivoglia impianto tecnologico dell edificio (tra cui: le centrali termiche, i vani motori di ascensori, le canne fumarie e di aerazione, le condotte, le intercapedini tecniche), come definiti alla voce Volume tecnico ; k) cabine elettriche di trasformazione, impianti di depurazione ed altri servizi in genere; l) porticati di uso privato e logge coperte, fino alla misura complessiva pari al 30% della Superficie Utile (Su). 9. Superfici escluse dal computo: Non costituiscono né Superficie Utile (Su) né Superficie Accessoria (Sa): Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/

11 - i porticati o gallerie gravati da servitù di uso pubblico; - le parti comuni di collegamento verticale (vani ascensore, scale e relativi pianerottoli) e gli androni condominiali; - i corselli delle autorimesse costituenti parti comuni, anche se coperti, e relative rampe; - le pensiline a sbalzo; - le tettoie con profondità inferiore a m 1,50; - i tetti verdi non praticabili; - i lastrici solari, a condizione che siano condominiali e accessibili solo da spazi comuni; - i pergolati a terra; - gli spazi con altezza inferiore a m 1, Superficie complessiva (Sc): Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (Sc = Su + 60% Sa). 11. Superficie catastale (Sca): Si veda l allegato C del D.M. n. 138/98: Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R, P, T). 12. Parti comuni/condominiali: Spazi catastalmente definiti come parti comuni in quanto a servizio di più unità immobiliari. 13. Superficie di vendita (Sv): Per superficie di vendita di un esercizio commerciale si intende, ai sensi dell art. 4 del D. Lgs. 114/98, la misura dell area o delle aree destinate alla vendita, comprese quelle occupate da banchi, scaffalature, vetrine e quelle dei locali frequentabili dai clienti, adibiti all esposizione delle merci e collegati direttamente all esercizio di vendita. Non costituisce superficie di vendita quella dei locali destinati a magazzini, depositi, lavorazioni, uffici, servizi igienici, impianti tecnici e altri servizi nei quali non è previsto l ingresso dei clienti, nonché gli spazi di avancassa purché non adibiti all esposizione di merci. La superficie di vendita degli esercizi commerciali che hanno ad oggetto esclusivamente la vendita di merci ingombranti non immediatamente amovibili e a consegna differita (concessionarie auto, rivendite di legnami, di materiali per l edilizia e di mobili, ecc.) è computata, esclusivamente ai fini della determinazione degli standard pertinenziali, nella misura di 1/10 della superficie di vendita quando questa non sia superiore a mq. Per superfici eccedenti i mq la superficie di vendita è computata nella misura di 1/10 fino a tale limite e di ¼ per la superficie eccedente. Ai fini e per gli effetti di quanto sopra disposto, è obbligatoria la sottoscrizione di un atto di impegno d obbligo tra l Amministrazione Comunale e l operatore commerciale, che costituisce integrazione alla comunicazione di cui all art. 7 del D.Lgs. n. 114/1998. Con il suddetto atto l operatore si impegna a non introdurre e/o vendere merci diverse da quelle sopra tassativamente indicate e a comunicare preventivamente all Amministrazione Comunale qualsiasi variazione intenda apportare alle merceologie commercializzate. Per quanto attiene all esercizio congiunto dell attività di commercio all ingrosso e dettaglio, si rimanda a quanto disposto dalla L.R. n. 14/1999 ed alle indicazioni di cui alla Circolare Regionale n del Area dell insediamento (Ai): Fermo restando il computo dei volumi edilizi connessi con l attività (uffici, accoglienza, spogliatoi, servizi igienici ecc.), l Area dell insediamento è la superficie di uno spazio all aperto comprendente attrezzature scoperte destinate ad attività sportive, ricreative, turistiche o comunque di interesse collettivo, ivi comprese le superfici destinate ad accogliere gli eventuali spettatori, delimitata da opere di recinzione e/o individuata catastalmente o progettualmente. La misura dell area dell insediamento si utilizza per la determinazione convenzionale dell incidenza degli oneri di urbanizzazione destinati alla realizzazione ed alla manutenzione delle infrastrutture per l urbanizzazione degli insediamenti, alle aree ed alle opere per le attrezzature e per gli spazi collettivi e per le dotazioni ecologiche ed ambientali, e ai fini del calcolo del contributo di costruzione afferente agli oneri di urbanizzazione stessi, in applicazione delle relative Tabelle Parametriche Regionali. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/

12 15. Sagoma planivolumetrica (Sa.p): Figura solida definita dall intersezione dei piani di tutte le superfici di tamponamento esterno e di copertura dell edificio e del piano di campagna, compresi i volumi aggettanti chiusi e quelli aperti ma coperti (bow window, logge, porticati) e i volumi tecnici, al netto dei balconi e degli sporti aggettanti per non più di m 1,50, delle sporgenze decorative e funzionali (comignoli, canne fumarie, condotte impiantistiche), delle scale esterne aperte e scoperte se a sbalzo, delle scale di sicurezza esterne e di elementi tecnologici quali pannelli solari e termici. Non contribuiscono alla determinazione della Sa.p: a) i balconi, le pensiline, i cornicioni e le gronde, se hanno sporgenza non superiore a 1,50 m; b) le pensiline di ingresso se non superano gli 8 mq di superficie; c) le parti dell edificio completamente sotterranee; d) le autorimesse interrate per almeno 3/4 della loro altezza lorda e purché interamente coperte da uno strato di almeno cm 30 di terreno coltivabile a prato ed inserite adeguatamente nelle sistemazioni degli spazi liberi; e) le piscine e le vasche all aperto, le aie, le concimaie le serre di coltura ed i piani caricatori; f) i palloni pressostatici montati stagionalmente su impianti sportivi; g) gli arredi ed impianti fissi da giardino (pozzi, forni, barbecue, ricovero attrezzi, gazebo, ecc.), ancorché coperti, con altezza non superiore a m 2,50 e le tettoie di ingresso inserite nella recinzione, purché, tali manufatti, non siano superiori a mq 6,00 complessivi; h) le scale esterne scoperte e/o a sbalzo. 16. Sagoma (Sa): Proiezione su uno dei piani verticali della sagoma planivolumetrica. 17. Volume totale o lordo (Vt): Volume della figura solida fuori terra definita dalla sua sagoma planivolumetrica. 18. Volume utile (Vu): Somma dei prodotti delle superfici utili per le relative altezze utili; il volume utile di un vano può risultare dalla somma di più parti con altezze diverse. 19. Piano di un edificio: Spazio delimitato dall estradosso del solaio inferiore, detto piano di calpestio (o pavimento), e dall intradosso del solaio superiore (soffitto) che può essere orizzontale, inclinato, curvo, misto. 20. Piano fuori terra: Piano di un edificio il cui pavimento si trova in ogni suo punto perimetrale a una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante, anche a seguito delle opere di sistemazione dell area. 21. Piano seminterrato: Piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno circostante e il cui soffitto si trova ad una quota media uguale o superiore a m 0,90 rispetto al terreno, misurata sulla linea di stacco dell edificio. Ai fini del computo delle superfici, i piani con quota di soffitto sopraelevata rispetto a quella del terreno circostante di una misura in media inferiore a m 0,90 sono assimilati ai piani interrati. Sono assimilati a piani fuori terra: - i seminterrati il cui pavimento sia, almeno su un fronte, ad una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante; - i seminterrati il cui pavimento sia ad una quota media uguale o superiore a m -0,30 rispetto a quella del terreno circostante. 22. Piano interrato: Piano di un edificio il cui soffitto si trova ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno circostante, intesa come linea di stacco dell edificio. Ai fini del computo delle superfici, sono assimilati agli interrati i seminterrati con quota di soffitto sopraelevata rispetto a quella del terreno circostante di una misura media inferiore a m 0,90. Disposizione Tecnico Organizzativa n. 5/