MOTIVO, OGGETTO, SINTESI DELL OPERAZIONE

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1 MOTIVO, OGGETTO, SINTESI DELL OPERAZIONE La motivazione a supporto dell attività svolta dal sottoscritto per addivenire ad una perizia di stima del valore della Farmacia comunale di Santa Margherita Ligure, sita in p.zza S.Siro è quella di stabilire il valore di mercato da porre a base d asta per un successiva vendita a pubblico incanto. Nell ipotesi di cessione futura dell attività sono stati unicamente considerati i soli aspetti relativi al complesso mobiliare aziendale, tralasciando qualsiasi tipo di valutazione inerente gli immobili occupati, ad oggi di proprietà comunale. Con la finalità quindi di ottenere sia un valore coerente con l attuale andamento dell economia italiana ed in particolare con ciò che sta accadendo nel mercato proprio delle farmacie, sia con un valore appetibile da parte di eventuali concorrenti, sono state prese in considerazione le varie metodologie che la dottrina espone ai fini di porre in essere la più corretta perizia. La tipologia di azienda e la particolarità della forma con la quale attualmente è gestita, ha fatto prevalere l idea di mettere in atto due differenti tipi di valutazione: una basata sul fatturato medio prospettico, un altra sul reddito medio prospettico. Questa soluzione permette di avere due valori che possono comunque confortare relativamente alla bontà della stima finale effettuata. Peraltro in questo modo si analizza l azienda sotto un duplice aspetto ovvero reddituale e di volume d affari, ma con orientamenti differenti. Laddove l analisi sul volume d affari è fatta analizzando lo storico, quella reddituale è invece influenzata da prospettive future di sviluppo. Entrambi i percorsi sono stati informati al principio della due diligence, che tradotto letteralmente significa dovuta diligenza, e indica un processo di raccolta e analisi delle informazioni con l obiettivo di evidenziare criticità e prospettive favorevoli nel futuro andamento aziendale. PROFILO DELL IMPRESA La farmacia comunale di Santa Margherita ligure è situata in Piazza S. Siro n. 23, nella zona appunto di S. Siro, è sempre stata gestita dal comune e probabilmente la sua nascita era dovuta alla necessità di servire un quartiere decentrato rispetto alla zona centrale e rispetto anche al lungomare. La costruzione di alcuni nuovi insediamenti abitativi (quartiere degli Ulivi) e soprattutto il concentrarsi in zona di molte persone residenti ha indubbiamente modificato il contesto sociale rispetto a quando si è insediata. Come detto manca forse la clientela turistica che può incrementare il volume d affari delle farmacie centrali o sul lungomare, ma sicuramente è collocata in una zona dove non manca uno zoccolo duro di clienti residenti.

2 Nella zona di S.Siro si può indicativamente affermare che la popolazione sia di circa unità (su di residenti, il 40% del totale della popolazione residente), dato che verrà successivamente riutilizzato per la stima del reddito medio prospettico. L attività attualmente viene esercitata in locali di proprietà del comune che sono stati oggetto di ristrutturazione nel 1999 con una spesa totale pari ad euro ,00, comprensivi sia delle opere edilizie che del rinnovamento delle attrezzature e dei mobili esistenti in farmacia e nei locali attigui. Contestualmente alla ristrutturazione è stato creato uno studio medico con una sala d attesa attualmente affittato ad alcuni medici convenzionati con il SSN. L attività svolta è quella che convenzionalmente viene effettuata dalle farmacie e cioè vendita medicinali, medicazioni, articoli sanitari, dietetici, di profumeria, di prodotti omeopatici e di erboristeria. L orario di apertura al pubblico è articolato su 48 ore settimanali con apertura dal lunedì al sabato 8,30-12,30 e 15,30-19,30; d estate l apertura pomeridiana è posticipata di mezz ora. Non vengono svolte le turnazioni serali o festive. Il personale ad oggi è composto da: 2 farmacisti full time a tempo indeterminato, una farmacista part time a tempo determinato, un magazziniere full time a tempo indeterminato. L aggiudicatario dovrà mantenere i rapporti di lavoro con il personale specializzato (per il personale a tempo determinato almeno fino all attuale scadenza contrattuale), mentre il restante personale verrà riqualificato all interno del comune. Il contesto di mercato nel quale opera è cosi riassumibile: - Farmacia Internazionale piazza Martiri della Libertà 2 - Succursale della suddetta Farmacia Internazionale via Ruffini - Farmacia Pennino Via Pescino - Farmacia Sturla Via Palestro La dislocazione delle suddette farmacie, in zona centrale o lungomare, si ritiene possa incidere minimamente sulla possibilità di fidelizzare clienti a discapito dell attuale Comunale. I locali della farmacia sono attualmente su un superficie di circa 36 mq.,sul retro esiste un magazzino di circa 20 mq ; un ulteriore locale di 34 mq ( in affitto dai Pii Istituti Riuniti) è utilizzato per il ricovero di attrezzature ed espositori non piu in uso. DESCRIZIONE CRITERI DI VALUTAZIONE Il primo criterio di valutazione basato su una percentuale sul fatturato prende consistenza laddove si ritiene che il volume d affari sia significativo dell attitudine dell esercizio commerciale ad attirare clientela; peraltro trattasi di metodologia spesso applicata alla

3 valutazione di licenze,concessioni ed autorizzazioni e quindi perfettamente calzante con la realtà commerciale di una farmacia, la cui attività contingentata sul territorio e soggetta al rilascio di autorizzazioni ad hoc a seconda del numero di abitanti all interno del comune. Quale ulteriore elemento di controllo ai fini valutativi si è pensato di utilizzare le tabelle degli studi di settore elaborati dall agenzia delle entrate e relativi alle farmacie comprese nei cluster coerenti con la situazione della farmacia comunale di santa margherita ligure. Il cluster è definito farmacia urbana di piccole dimensioni ed ha le seguenti caratteristiche: - locali adibiti a superficie di vendita di 36mq - locali destinati a magazzino 20 mq - locali destinati ufficio 7mq - esposizione fronte strada di 4 metri lineari ( vetrine, vetrate porte) - addetti all attività 4 di cui 3 farmacisti ( 2 part time) e 1 quale magazziniere - servizi offerti accessori che pesano in maniera marginale rispetto al totale delle vendite - orari apertura al pubblico prevalentemente di 40 ore Il coefficiente della funzione di ricavo è pari a 1,4010 del costo del venduto, determinato quale somma algebrica fra il costo sostento per l acquisto di materie prime, semilavorati e merci + esistenze iniziale- esistenze finali. La seconda metodologia parte sempre da quest ultimo concetto di contingentamento dell attività e si prefigge di arrivare ad un valore finale che quantifichi il diritto all esercizio della farmacia partendo da valutazioni sul reddito medio prospettico. Nell effettuare questa seconda analisi occorrerà tuttavia integrare le voci di costo rilevabili dai conti economici degli anni passati con l indicazione di tutte quelle voci che sebbene non siano evidenziate nei prospetti contabili, in caso di futura gestione non più comunale, sicuramente graveranno sull azienda. In particolare, a titolo esemplificativo, ci si riferisce ai costi amministrativi necessari per effettuare le registrazioni contabili, l elaborazione degli stipendi, nonché all eventuale canone d affitto dei locali o alle imposte sui redditi. VALORE DELL AZIENDA IN BASE AL VOLUME D AFFARI MEDIO PROSPETTICO Partendo dai dati relativi al volume d affari degli ultimi 5 anni, comprensivo di tutto ciò che riguarda l attività di vendita della farmacia, dai medicinali ai prodotti omeopatici, ci si è posti l obiettivo di arrivare alla determinazione di un fatturato medio dell ultimo quinquennio. Il totale fatturato per anno è stato attualizzato applicando i coefficienti di rivalutazione monetaria pubblicati dall ISTAT anno per anno.

4 2004: 1,0893 ; 2005: 1,0710; 2006:1,0501; 2007:1,0323; Volume d affari: Per cui attualizzando con i coefficienti sopra evidenziati: Volume d affari: totale Con un fatturato medio per il quinquennio pari a : A tale fatturato occorre applicare il coefficiente che la dottrina indica con una percentuale tra il 120 ed il 250 %. Partendo dalle seguenti considerazioni si è quindi scelto di applicare il coefficiente 170%. - L aggiudicatario dovrà mantenere i rapporti di lavoro con il personale specializzato (per il personale a tempo determinato almeno fino all attuale scadenza contrattuale), mentre il restante personale verrà riqualificato all interno del comune - I beni strumentali sono stati esclusi dalla perizia, ma dalla scheda inventario in possesso degli uffici comunali ammontano ad euro 820,00, valore che sconta il processo di ammortamento contabile, ma che non rispecchia fedelmente la realtà in quanto le attrezzature sono ancora in buono stato d uso e regolarmente funzionanti - La farmacia come detto è ubicato in una zona ad alta densità abitativa e quindi ha grosse potenzialità di sviluppo fidelizzando la clientela - I locali nei quali è attualmente svolta l attività sono di proprietà del comune ma nulla vieta, nell ambito dei confini di zona tracciati dal provvedimento regionale di concessione, di utilizzare altri locali commercialmente meglio esposti e raggiungibili. - I crediti e i debiti non sono oggetto di cessione - Il valore delle rimanenze di magazzino è escluso dalla stima, in quanto non verrà incluso nel prezzo di cessione. Esso verrà infatti accertato in sede inventariale straordinaria all epoca dell effettivo trasferimento e quindi versato a parte. Dall applicazione del predetto coefficiente deriva un valore di euro ,00 Analoga procedura può essere adottata riguardo il costo del venduto se si ricerca un parametro che possa validare l analisi fatta in precedenza Costo del venduto:

5 Per cui attualizzando con i coefficienti sopra evidenziati, estratti dalle tabelle ISTAT Costo del venduto: totale Con un costo del venduto medio per il quinquennio pari a : 515,252,00. Applicando il coefficiente della funzione di ricavo (1,4010 ) estratto dalle ricerche effettuato dall agenzia delle entrate per il cluster congruente con la farmacia comunale si arriva ad una stima dei ricavi pari a euro Confermando le considerazioni suddette ed applicando il coefficiente 170% si ottiene un valore pari ad euro , in linea con quello definito in precedenza VALORE DELL AZIENDA IN BASE AL REDDITO MEDIO NORMALIZZATO ATTESO Ai fini dell analisi vengono presi in considerazione gli ipotetici incassi futuri e analogamente gli ipotetici costi di una futura gestione che abbia massima impronta dal punto di vista commerciale. Quanto agli incassi presunti i parametri di riferimento sono : - il numero di potenziali clienti nella zona di attrazione - il consumo medio pro capite annuo di acquisti di farmaci con ricetta medica in considerazione di quanto sopra : a) il fatturato potenziale annuo per vendita di farmaci del SSN si ottiene moltiplicando ( popolazione residente nel quartiere di S.Siro, e quindi individuata come potenziale cliente) per la spesa farmaceutica territoriale comunale pro-capite, rilevata dall Agenzia Regionale Sanitaria della Liguria.; tale valore è stimato fra euro 217,49 e 226,24. Per approssimazione si può utilizzare un importo di 220,00 euro; 220*4.000= ,00. Successivamente tale importo può essere ulteriormente incrementato, stimando una percentuale del 20% di incassi in più relativi a beni non identificabili tra i farmaci. L importo totale quindi di ,00 può essere prudenzialmente ridotto del 35%, e quindi a ,00 b) il costo del venduto può essere induttivamente desunto considerando un margine medio commerciale del 30% che porta quindi ad un valore di euro ,00 c) costi d esercizio:

6 - personale dipendente: si ipotizza un costo di ,00 euro che dovrebbe garantire il potenziamento del personale specializzato, più un importo di ,00 euro che dovrebbe remunerare il titolare aggiudicatario della gestione - canone di locazione: si ipotizza un costo di 9.456,00 euro annui, cosi determinato. Per la superficie di vendita + quello uso ufficio moltiplicando il valore medio degli affitti della microzona desunti dall agenzia del territorio ( pari a 15 /mese) per i metri quadrati a ciò destinati (15euro*43mq*12mesi = 7.740,00); per il magazzino moltiplicando il valore medio degli affitti della microzona desunti dall agenzia del territorio ( pari a 7,15 /mese) per i metri quadrati a ciò destinati (7,15euro*20mq*12mesi = 1.716,00); - si ipotizza un investimento iniziale in attrezzature e mobili di ,00 euro con un impatto del 15% quale quota di ammortamento sul conto economico - spese generali di amministrazione: sono stimate in 7.000,00 euro - altre spese di funzionamento quali enel, telefono, internet,,manutenzioni, assicurazioni, pulizie: ,00 Il passaggio ad un imprenditore privato implica anche l assoggettamento del reddito prodotto alle imposte sul reddito che si stimano in circa il 35% dell utile. Il percorso tracciato porta a una situazione cosi definita: volume d affari: ,00 costo del venduto , Gestione caratteristica ,00 Spese personale dipendente e titolare ,00 Quota ammortamento 7.500,00 Canone di locazione 9.456,00 Spese generali 7.000,00 Altre spese di funzionamento ,00 Utile lordo ,00 Imposte stimate (35%) ,40 Utile netto ,60 La metodologia applicabile al tipo di azienda è sicuramente quella della rendita perpetua. Si opera infatti in un mercato che, ad eccezione di alcuni prodotti parafarmaceutici e ad una

7 minima apertura negli ultimi anni verso la grande distribuzione, è caratterizzato da contingentamento per quanto riguarda la possibilità di apertura di nuovi esercizi, e peraltro la domanda di farmaci si può supporre costante e verosimilmente tendente all infinito. Tale formula viene infatti applicata ad ipotesi in cui la vita aziendale non abbia limite definibile e nel caso in cui si possa ragionevolmente supporre che l azienda possa mantenere inalterata la capacità di reddito medio all infinito. La valutazione inoltre prescinde da eventuali costi o proventi straordinari che possano influenzare i risultati di gestione, eventuali politiche di bilancio, o ancora costi e proventi estranei alla gestione caratteristica. Valore economico dell azienda = reddito medio normale atteso/tasso di capitalizzazione o attualizzazione Quanto al reddito medio normale atteso valgono le osservazioni effettate in precedenza; per la misura del tasso di attualizzazione/capitalizzazione invece occorrono differenti considerazioni. Esso esprime il tasso di rendimento giustificato soddisfacente per un ipotetico investitore in relazione alle aspettative sulla rendita futura. Può essere utilmente ricostruito sommando ad un tasso di pura remunerazione finanziaria un tasso che tenga conto del mercato in cui opera l azienda e che quindi remuneri il rendimento dell investimento nell azienda. Per riferimento è stato preso l asta di BOT di settembre che indicava un tasso di riferimento lordo dell 0,741 e dell 0,65 al netto delle imposte. Tuttavia questo dato iniziale deve essere integrato con un premio per il rischio di impresa che tenga conto del settore in cui opera l azienda ed in particolare tenga conto della congiuntura economica, dell inflazione, della struttura del mercato di appartenenza, del parco clienti e della fluttuazione potenziale della domanda. Mediamente la dottrina individua una premium risk tra il 3-5%; nell attuale situazione si ritiene che un premio del 3% possa ritenersi congruente. Infatti trattasi di una tipologia di merce che può essere unicamente esposta ad una eventuale apertura di altri concorrenti, ma non ad un calo della domanda; tuttavia con l iniziale apertura alla vendita da parte della grande distribuzione e la possibilità di creare sul territorio delle parafarmacie, la strada sembra tracciata. Inoltre occorrerà vedere anche quale sarà la risposta della clientela a questo nuovo canale di distribuzione della merce, anche perchè rimane impreclusa la possibilità di incrementare le vendita collegata alla capacità imprenditoriale del futuro nuovo gestore. Il tasso di attualizzazione da considerarsi al fine della stima di cui sopra è quindi del 3,65%. In base quindi alle risultanze di cui sopra e applicando la formula come sopra individuata si ha un valore attribuibile pari a: /3,65% =

8 CONCLUSIONI In riferimento quindi alle considerazioni sopraesposte e comparando le risultanze dei metodi utilizzati si ritiene che il valore attribuibile alla farmacia comunale e da porre quale base d asta per la vendita sia di ,00 euro Santa Margherita Ligure 30/11/2009 Il Dirigente Manfredi Dott. Antonio