PERIZIA ESTIMATIVA Lotto n 2/2

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1 STUDIO DI INGEGNERIA Ing. GIUSEPPE CAMPANELLI COMMITENTE : TRIBUNALE DI TERAMO ZONA TERRITORIALE : U.O.: Nereto - Via Giovanni Verga snc Teramo OGGETTO : Perizia estimativa dell immobile di proprietà: Sig. X Esec. Imm. 345/2010 R.G.E.I. PERIZIA ESTIMATIVA Lotto n 2/2 Data:26/07/2012 IL TECNICO (Ing. Giuseppe Campanelli)

2 TRIBUNALE DI TERAMO Sez. Esecuzioni Immobiliari Procedura esecutiva immobiliare n. 345/2010 R.G.E.I. Promossa da: Contro: ******* Giudice dell Esecuzione : Dott.ssa Stefania Cannavale CTU e Custode: Ing. Giuseppe Campanelli Oggetto : Descrizione e stima di un edificio residenziale posta in Comune di Nereto Via Giovanni Verga, snc (TE) e relative pertinenze, pignorato per l intera e piena proprietà. Lo Scrivente, Ing. Giuseppe Campanelli, con studio in Teramo, località Via Emidio Ambrosi, 20, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Roma al n , presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione che, con provvedimento in data 15 gennaio 2012, lo ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio nonché Custode del bene. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva estimativa come in indice l altra di raccolta degli allegati. * Pagina1

3 INDICE a) Premesso... 3 b) Dati di pignoramento... 3 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima... 3 d) Generalità dei beni e loro disponibilità... 4 d1 ) Proprietà/Pertinenza... 4 d2 ) Provenienza... 4 d3 ) Dati Catastali... 4 d4 ) Confini catastali dell unità immobiliare principale... 4 d5) Situazione edilizia... 5 d6 ) Situazione urbanistica... 5 e) Atti pregiudizievoli... 5 e1 ) Iscrizioni contro... 5 e2 ) Trascrizioni contro... 6 f) Descrizioni dei beni :... 6 f1 ) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi... 6 g) Misurazione... 7 h) Metodo di stima adottato... 7 i) Analisi delle caratteristiche... 7 i1 ) Estrinseche... 7 i2 ) Intrinseche... 8 l) Valore attribuibile ai beni... 8 m) Proposta di vendita... 8 n) Regime Fiscale... 9 o) Gestione... 9 p) Riepilogo finale... 9 ALLEGATI : PROVENIENZA DEL BENE Atto Notarile del DOCUMENTAZIONE CATASTALE Visura catastale : NCEU Visura catastale : NCT Planimetria Catastale Elaborato Planimetrico DOCUMENTAZIONE COMUNALE Certificato di Destinazione Urbanistica Piano Regolatore Generale (fuori scala) Piano Regolatore Generale (fuori scala) Piano Regolatore Generale (fuori scala) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA SCHEMA RIEPILOGATIVO * Pagina2

4 RELAZIONE PARTE PRIMA a) Premesso -CHE, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo Scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; -CHE, si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; -CHE, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico descrittiva; -CHE, ha proceduto alla valutazione dei beni. Tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico estimativo. b) Dati di pignoramento Provincia di Teramo - Comune di Nereto, foglia n 6 mappale/particelle n 494 sub 7 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima Il bene oggetto della stima è un fabbricato residenziale sito in via Giovanni Verga, snc Nereto, Teramo ed è costituito da: - un immobile adibito ad uso di civile composto, dal piano terra e dal piano terzo (terrazza); L immobile oggetto di stima è formato da: Piano Terra - ingresso - soggiorno - cucina, - disimpegno matrimoniale Piano Terzo - terrazzo L immobile, fa parte di un condominio a forma di L ed è posizionato al piano terra del suddetto condominio. Il fabbricato è composto da un solo corpo di fabbrica adibito a residenza che si sviluppa con 3 piani fuori terra. L intero fabbricato è realizzato prevalentemente con struttura in c.a. e tamponature in mattoni laterizi intonacati e con tetto con copertura piana adibita a terrazza. * Pagina3

5 d) Generalità dei beni e loro disponibilità d1 ) Proprietà/Pertinenza Proprietario per 1/1 è il Sig. XXXXXXXXX nato a XXXX il XX/XX/19XX e cod. fisc. XXXXXXXXXXX; Il nominativo sopra scritto corrisponde a quello contenuto nel pignoramento e nei dati catastali (successivo punto d 3 ). d2 ) Provenienza L immobile oggetto di pignoramento è pervenuto in proprietà al Sig. XXXXXXXXXX (proprietà 1/1) nato a XXXX il XX XXXXX 19XX con atto di compravendita: Istrumento (atto pubblico) del 08/03/1990 Voltura n /1991 in atti dal 17/05/ Repertorio n.: 15346/2522 Rogante: Notaio Giacomo Capodivento, Registrazione: UR sede Giulianova n: 652 del 28/03/1990; Frazionamento n 365.1/1978 in atti dal 21/06/1991 tipo 4/77. Si evidenzia che dal controllo per immobile effettuato telematicamente alla Conservatoria RR. II. di Teramo dall anno 1980 al 26/07/2012, risulta come prima trascrizione quella del 23 dicembre 2006 reg. gen e reg. part. 6363, ed altre, per le quali non sono indicate formalità pregiudizievoli attive tranne che per quelle indicate nel paragrafo e2). d3 ) Dati Catastali Al N.C.E.U. della provincia di Teramo l unità immobiliare sito nel Comune di Nereto è intestato a: Sig. XXXXXXX, nato a XXXXX il XX/XX/19XX cod. fisc. XXXXXXXXX per 1/1 della proprietà; con i seguenti dati: foglio 6, particella 494 sub 7 Via Giovanni Verga, snc Nereto (TE) - Categ. A/2 classe 3 consistenza 6,5 vani, rendita 419,62 Al N.C.T. della provincia di Teramo le unità immobiliari site nel Comune di Nereto: foglio n. 6 mappale n 494, Via Giovanni Verga, snc n con qualità di classe : Ente urbano avente una superficie di ha=00 mq, are= 05 mq e ca= 59 mq. Esiste, quindi, corrispondenza dei nominativi tra pignoramento e partita catastale attuale. d4 ) Confini catastali dell unità immobiliare principale A nord - ovest con un fabbricato di proprietà fg. 6 - p.lla 493 A nord - est con un area urbana di proprietà fg 6 p.lla 282 A sud est con con un fabbricato di proprietà fg. 6 - p.lla 1716 A sud - ovest con un terreno di proprietà fg. 6 - p.lla 475 e p.lla 550 Pagina4

6 d5) Situazione edilizia Come risulta dagli atti di compravendita, l atto stipulato dal Notaio Giacomo Capodivento in data 08 marzo 1990 in cui il Sig. XXXXXXXX, acquista una porzione del fabbricato urbano di civile abitazione da cielo a terra, posto in Nereto, Via Giovanni Verga, e precisamente l appartamento posto al piano terra, composto da tre vani, cucina con retrocucina e servizi, con annesso locale. Il fabbricato è stato realizzato tra il 1970 ed il 1980 confermato verbalmente dai tecnici del Comune di Nereto dove nonostante la richiesta relativa non è stata fornita allo scrivente nessuna documentazione in merito. d6 ) Situazione urbanistica Secondo il vigente PRG del Comune di Nereto, il Comune di Nereto certifica (come da certificato di destinazione urbanistica del 09 maggio 2012, allegato) che il terreno distinto al catasto al foglio 6, particella n 494 (Via Roma), ai sensi del P.R.G e classificato: Piano Regolatore Esecutivo, (adottato con Delibera di C.C. n 14 del approvato definitivamente con delibera di C.C. n 10 dell 01/03/2004 Variante Parziale alle NN.TT.AA: adottata con delibera do C.C. n 25 dell 01/07/2006) il terreno sopraindicato : foglio n 6 particella n 494: Zona di Piano Regolatore Esecutivo B1S Completamento Urbano con Intervento Dirtetto e) Atti pregiudizievoli e1 ) Iscrizioni contro * Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo in data 5 dicembre 1995 al n 1993 del Reg. Part. per lire a favore della Banca di Roma S.p.A., con sede in Roma, a garanzia del mutuo di lire della durata di anni 10 concesso con atto a rogito del notaio Biagio Ciampini, di Civitella del Tronto, del 4 dicembre 1995 (Rep. n ); Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo in data 19 gennaio 2010 al n 162 del Reg. Part. per ,00 a favore della Unicredit Banca di Roma S.p.A., con sede in Roma, a garanzia del mutuo di ,00 della durata di anni 20 concesso con atto a rogito del notaio Terera de Rosa, di Roseto degli Abruzzi, del 18 gennaio 2010 (Rep. n 39501/15291); Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo in data 02 marzo 2010 al n 876 del Reg. Part. per ,00, di cui ,32 per sorte capitale, a favore della Banca Dell Adriatico S.p.A., con sede in Pesaro in forza di Decreto Ingiuntivo (Atto Giudiziario del Tribunale di Teramo sez. dist. Di Giulianova n 137/2010 del 22 febbraio 2010); Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo in data 20 agosto 2010 al n 3798 del Reg. Part. per ,00, di cui ,22 per sorte capitale, a favore della Banca Delle Marche S.p.A., con sede in Ancona in forza di Decreto Ingiuntivo (Atto Giudiziario del Tribunale di Macerata n 910/2010 del 17 agosto 2010); Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo in data 20 agosto 2010 al n 3799 del Reg. Part. per ,00, di cui ,26 per sorte capitale, a favore della Banca Delle Marche S.p.A., con sede in Ancona in forza di Decreto Ingiuntivo (Atto Giudiziario del Tribunale di Macerata n 914/2010 del 17 agosto 2010); Pagina5

7 e2 ) Trascrizioni contro Pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria Immobiliare di Teramo in data 07 settembre 2010 al reg. gen e reg. part da atto giudiziario del Tribunale di Teramo del 17/07/2010 Rep. n 1081/2010 a favore della ******* con sede in San Benedetto del Tronto, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Ascoli Piceno Pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria Immobiliare di Teramo in data 07 ottobre 2010 al reg. gen e reg. part Presentazione n 16 da atto giudiziario del Tribunale di Teramo del 29/09/2010 Rep. n 1592/2010 a favore della *. con sede in Giulianova, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Teramo Formalità di rettifica trascritto presso la Conservatoria Immobiliare di Teramo in data 19 ottobre 2010 al reg. gen e reg. part Presentazione n 1 per errata indicazione del Comune dov è ubicato l immobile fg. 6 p.lla 494 sub 7 (Teramo anziché Nereto). ** f) Descrizioni dei beni : f1 ) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi Il bene oggetto di stima è situato in Via Giovanni Verga, snc Nereto (TE). In generale, l intero fabbricato si presenta in buone condizioni per quel che concerne la finitura esterna ed interna, non presentando nessun segno di importanti fenomeni di degradazione, ed anche la struttura portante in c.a. e tamponature in mattoni laterizi rivestiti con intonaco, apparentemente sembrano in un buono stato. Al fabbricato si giunge entrando da una strada privata posta su Via Giovanni Verga, snc. Il fabbricato è composto da: Piano Terra - ingresso - soggiorno - cucina, - disimpegno matrimoniale Piano Terzo - terrazzo Gli infissi esterni sono in legno, con vetri doppi; come sistemi oscuranti con avvolgibili in pvc. La porta di accesso in legno. Gli infissi interni sono ad anta cieca in legno del tipo tamburato con finitura in color bianco. La pavimentazione della zona giorno e della zona notte sono di marmittoni rettangolari. Battiscopa in marmettoni. La pavimentazione dei bagni sono di gress. Rivestimento pareti in maioliche di gress Rivestimenti esterno in mattoni facciavista. Tinteggiatura con idropittura vinilica Pagina6

8 Sanitari porcellana vetrificata (Vitreous China) Gli impianti, (elettrico, idrico e termico) sono presenti. ** g) Misurazione Si è effettuato il rilievo planimetrico dei beni. Il calcolo della superficie commerciale è comprensivo della superficie calpestabile del fabbricato, degli spessori dei muri perimetrali dei muri interni e della metà dello spessore dei muri in confine con altre proprietà confinanti, se presenti, nonché una percentuale del 33% della superficie effettiva per balconi o terrazze scoperte, fin ai 10 mq e del 22 % altri per balconi o terrazze scoperte superiore ai 10 mq della superficie della terrazze pertinente al fabbricato, una percentuale pari al 45 % per le cantine di pertinenza dell abitazione ed infine una percentuale del 35% per box auto annessi all unità abitativa. Il calcolo della superficie calpestabile è comprensivo di tutte le superfici calpestabili, pertanto non comprende gli spessori dei muri perimetrali dei muri interni e della metà dello spessore dei muri in confine con altre proprietà, se presenti. Il calcolo delle superfici è il seguente: - superficie commerciale: fabbricato 128,00 mq più le parti sopradette nelle relative quantità e percentuali, per un totale di circa 160,00 mq. - superficie calpestabile totale di circa 254,21 mq di cui il fabbricato di 112,21 mq, terrazzo situato al terzo piano di 135,68 mq, centrale termica di 6,32 mq. ** h) Metodo di stima adottato Per la determinazione del valore commerciale si è scelto il metodo sintetico comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni., la situazione edilizia ed urbanistica. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. Per giungere alla determinazione del valore di mercato da attribuire al fabbricato sono stati applicati al valore medio opportuni coefficienti che consentono di apprezzare la differenza rispetto alle quotazioni medie di mercato del bene oggetto di stima. ** i) Analisi delle caratteristiche i1 ) Estrinseche 1) Ambiente economico sociale: buono. L immobile è sito in città, in una zona centrale. 2) Collegamenti stradali: buono. L immobile sorge su via Giovanni Verga snc (certificato di destinazione urbanistica in via roma) a circa 8 Km dallo svincolo autostradale di della A-14 svincolo della Val Vibrata 3) Condizioni climatiche: ordinarie, tipiche della zona, Pagina7

9 4) Servizi sociali e commerciali: la zona non è servita da nessun negozio di alimentari, abbigliamento, generi vari. i2 ) Intrinseche 1) Accessibilità: buona; l area di pertinenza dell immobile è accessibile con veicolo. 2) Funzionalità generale: buona; la funzionalità distributiva degli spazi è buona a livello planimetrico. 3) Funzionalità degli impianti: elettrico, idro-termo-sanitario e gas al momento attuale è in regola con le normative di legge del periodo in cui è stato costruito l immobile. 4) Grado di rifinitura: buono; pavimenti e rivestimenti in marmittoni, bagni in piastrelle di gress, infissi interni ordinari in legno tamburato, infissi esterni buoni (pvc), impianti sanitari e rubinetteria ordinari, impianto di riscaldamento buono. 5) Stato di manutenzione: buono. 6) Esposizione: buona (sud. sudovest). 7) Salubrità: buona circolazione d aria all interno dell abitazione. 8) Panoramicità: buona, i tre lati in cui si sviluppa l immobile si affaccia sui terreni degli immobili confinanti. 9) Dotazione di area: Ente Urbano 10) Situazione edilizia: il fabbricato oggetto di perizia è stato costruito tra 1l 1970 ed il ) Situazione urbanistica: l area ricade in zona B1 Centrale 12) Disponibilità: l immobile attualmente non è libero. Lo scrivente, inoltre, fa presente che la collaborazione con l esecutato è stata finora buona, avendo ricevuto con sollecitudine copia di tutta la documentazione in loro possesso e ogni informazione durante i sopralluoghi. N.B.: Si fa presente che non c è corrispondenza tra la suddivisione degli spazi interni del fabbricato con ciò che è stato depositato all Agenzia del Territorio della Provincia di Teramo in quanto al piano terra è stato realizzato uno spazio adibito a doccia nel bagno posizionato nella zona adiacente il soggiorno. ** l) Valore attribuibile ai beni In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attualmente il valore a metro quadrato commerciale di un fabbricato in questa zona del Comune di Nereto è pari a circa 949,00 /m 2. In questo caso il totale si aggirerebbe intorno ad ,00. Immobile Piano Terra Piano Terzo 160,00 mq x 949,00 Euro/m 2 = ,00 Euro Pertanto il valore commerciale risulta essere pari ad ,00. ** m) Proposta di vendita Lo scrivente fa presente che gli immobili oggetti di stima sono stati suddivisi in due parti, pertanto si propone la vendita in due lotti distinti di cui questo è il Lotto n 2/2. In merito al valore di vendita a base d asta, si propone, considerando l assenza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, il valore di ,00 Euro considerando un abbattimento complessivo del 25% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Pagina8

10 ** n) Regime Fiscale I beni sono ad uso personale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro. ** o) Gestione I beni sono attualmente occupati da persone o cose ma saranno disponibili dal 30.mo giorno successivo al pagamento del saldo dall acquirente. ** p) Riepilogo finale 1) Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti e riportate nel prospetto riepilogativo ALLEGATO A : 1) Esiste corrispondenza dei nominativi tra pignoramento e partita catastale attuale. 2) L immobile oggetto di perizia non è dotato di attestato di agibilità e non esistono documentazioni inerenti la progettazione/ristrutturazione presso gli uffici comunali. 3) I beni non sono liberi. 4) Si esprime il parere di disporre la vendita in due lotti distinti di cui questo è il Lotto n 2/2. 5) Il valore commerciale dell immobile con diritti è di ,00. 6) Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, il valore di ,00 Euro considerando un abbattimento complessivo del 25% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. 7) I beni sono ad uso personale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro. Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con Osservanza. Teramo, lì 26 luglio 2012 IL C.T.U./Custode (Ing. Giuseppe Campanelli) Pagina9

11 TRIBUNALE DI TERAMO Sez. Esecuzioni Immobiliari Procedura esecutiva immobiliare n. 345/2010 R.G.E.I. Promossa da: Contro: ******* Giudice dell Esecuzione : Dott.ssa Stefania Cannavale CTU e Custode: Ing. Giuseppe Campanelli ALLEGATO A PARTE SECONDA Elaborati e atti identificativi degli immobili UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Fabbricato ad uso civile abitazione situato nel Comune di Nereto in Via Giovanni Verga, snc Nereto - Teramo, costituito da: - un immobile adibito ad uso di civile composto dal piano terra e dal piano terzo; L immobile oggetto di stima è formato da: Piano Terra - ingresso - soggiorno - cucina, - disimpegno matrimoniale Piano Terzo - terrazzo L intero fabbricato, avente la forma di una L, è posizionato in maniera centrata all interno della particella nonché composto da un solo corpo di fabbrica adibito a residenza che si sviluppa con 3 piani fuori terra. L intero fabbricato è realizzato con struttura in c.a. e tamponature in mattoni laterizi intonacati e termina con copertura a terrazzo: - superficie commerciale complessiva lorda di circa 160,00 mq di cui il fabbricato di 128,00 mq; - superficie calpestabile totale di circa 254,21 mq di cui il fabbricato di mq, il terrazzo di 135,68 mq la centrale termica di 6,32 mq. Il fabbricato risulta costruito tra il 1970 ed il 1980 circa e non è interessato dalla concessione edilizia o atto equivalente. La quota di esitazione è pari all intero. Al Catasto Fabbricati della Provincia di Teramo, nel Comune di Nereto è censito con i seguenti dati: N.C.E.U. - Fg. 6 P.lla 494 Sub. 7 - Cat. A/2 Classe 3 Cons. 6,5 vani - Rendita 419,62 N.C.T. - Fg. 6 P.lla 494 Ente Urbano Pagina10