TRIBUNALE DI TERAMO Sez. Esecuzioni Immobiliari *******

Transcript

1 TRIBUNALE DI TERAMO Sez. Esecuzioni Immobiliari ******* PROCEDURA : n. 342 / 2013 R.G.E. promossa da: contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX GIUDICE DELL ESECUZIONE: dott.ssa STEFANIA CANNAVALE C.T.U: Arch. FEDERICO ACLASTO PARTE PRIMA RELAZIONE TECNICA (STIMA BENI IMMOBILI) C.T.U. ARCH. FEDERICO ACLASTO

2 TRIBUNALE DI TERAMO Ufficio delle Esecuzioni Immobiliari PROCEDURA : n. 342 / 2013 R.G.E. promossa da: contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Giudice dell Esecuzione: Dr.ssa Stefania CANNAVALE C.T.U/Esperto: Arch. Federico ACLASTO Oggetto: Descrizione e stima di beni siti in Comune di Montorio al Vomano, Via Settembrini e precisamente: Proprietà pari ad un mezzo (1/2) in regime di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX, Proprietà pari ad un mezzo (1/2) in regime di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX di porzione di: fabbricato di civile abitazione sito in Via Settembrini, costituito da: - Appartamento posto al Piano Primo e Piano Secondo, della consistenza di 6,5 vani catastali distinto in N.C.E.U. di detto Comune, foglio 37 p.lla 235 sub 12, Cat A/3, Cl 3, rendita 352,48; Lo scrivente, Architetto Federico Aclasto, con studio in Bisenti (TE), Via Duca degli Abruzzi 13, iscritto all Ordine degli Architetti P.P. e C. della Provincia di Teramo al n 610, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Signor Giudice dell esecuzione che, con provvedimento in data 14/05/2014, lo ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una relazione tecnica (parte prima) come in indice, la seconda relazione di raccolta degli allegati (parte seconda). INDICE: A) Premesso B) Dati di pignoramento C) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima D) Generalità dei beni e loro disponibilità: d1) pertinenza d2) provenienza d3) dati catastali d4) confini catastali d5) corrispondenza catastale d6) situazione edilizia d7) situazione urbanistica d8) vincoli o oneri condominiali E) Atti pregiudizievoli:

3 e1) iscrizioni e2) trascrizioni F) Descrizione dei beni: f1) Configurazione dei beni e stato manutentivo G) Misurazione H) Metodo di stima adottato I) Analisi delle caratteristiche: i1) estrinseche i2) intrinseche L) Valore attribuibile ai beni M) Proposta di vendita N) Regime fiscale O) Gestione P) Riepilogo finale **** LOTTO UNICO A) PREMESSO: che, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; che più volte si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; che, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico-descrittiva; che ha proceduto alla valutazione dei beni. Tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico-estimativo. B) DATI DI PIGNORAMENTO: bene sito in Comune di Montorio al Vomano (Te) Proprietà pari ad un mezzo (1/2), in regime di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXX Proprietà pari ad un mezzo (1/2), in regime di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXX su porzione di fabbricato di civile abitazione sito nel comune di Montorio al Vomano in Via Settembrini, costituito da: - Appartamento posto al Piano Primo e Piano Secondo, della consistenza di 6,5 vani catastali distinto in N.C.E.U. di detto Comune, foglio 37 p.lla 235 sub 12, Cat A/3, Cl 3, rendita 352,48; L unità immobiliare è pervenuta ai sig. XXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX, con Atto di Compravendita Notar Bissi Federico di Montorio al Vomano in data 11/10/2005, rep 5501, trascritto il 13/10/2005 al n I dati di pignoramento corrispondono agli attuali dati catastali. C) UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA:

4 Il bene oggetto di stima è ubicato in Comune di Montorio al Vomano in via Settembrini ed è costituito da un appartamento di civile abitazione posto al piano primo e piano secondo, posto in estremità di un aggregato edilizio disposto su 2 piani escluso il piano terra (seminterrato). L aggregato edilizio si compone di più unità immobiliari, disposte su due livelli, escluso il seminterrato, destinate ad abitazione con locali commerciali posti al piano terra. L affaccio principale è posto su via Settembrini. La struttura dell intero edificio e realizzata in muratura, databile presumibilmente negli anni 50-60, ristrutturate in epoche recenti. D) GENERALITA DEI BENI E LORO DISPONIBILITA : d1) Pertinenza - Proprietà pari a 1/2, in testa a XXXXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXXXX, Cod. Fisc. XXXXXXXXXXXXX, in regime di comunione dei beni - Proprietà pari a 1/2, in testa a XXXXXXXXXXXXXXX nata a Teramo (Te) il XXXXXXXXXXX, Cod. Fisc. XXXXXXXXXXXXXX, in regime di comunione dei beni; Il nominativo sopra descritto corrisponde a quello contenuto nel pignoramento e nei dati catastali (successivo punto d3), d2) Provenienza: Pervenne con Atto di Compravendita Notar Bissi Federico di Montorio al Vomano in data 11/10/2005, rep trascritto il 13/10/2005 al n d3) Dati catastali: L immobile è censito in N.C.E.U. del Comune Montorio al Vomano foglio 37 p.lla 235 sub 12, Cat A/3, Cl 3, rendita 352,28; proprietà pari a 1/2, in testa a XXXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXXXXXXXXXX, Cod. Fisc. XXXXXXXXXXXX, in regime di comunione dei beni a favore di XXXXXXXXXXX; proprietà pari a 1/2, in testa a XXXXXXXXXXXX, nata a XXXXXXXXXX il XXXXXXXXXX, Cod. Fisc. XXXXXXXXXXXXXX, in regime di comunione dei beni a favore di XXXXXXXXXX. d4) Confini catastali: L appartamento con riferimento a quanto riportato nell atto di compravendita del 11/10/2005 confina con area via Settembrini, strada privata, proprietà XXXXXXXXXXXX per più lati, salvo se altri o variati. d5) Corrispondenza catastale: L appartamento non corrisponde alla planimetria catastale All atto del decreto di trasferimento necessita effettuare variazione catastale d6) Situazione edilizia: Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Montorio al Vomano, risultano le seguenti pratiche edilizie: Permesso di Costruire n 65 del 26 luglio 2003; D.I.A. variante interna opere interne n 22 del 24 marzo 2006; Autorizzazione Agibilità parziale n.405 del ; Anno di costruzione antecedente al 1967 Esiste conformità dell impianto elettrico Esiste conformità dell impianto termico

5 Interessato dalle previsioni in sanatoria per quanto riguarda le murature interne e scala interna E stata verificata la non conformità tra quanto assentito e quanto realizzato, in particolare risultano le seguenti difformità: Piano Primo. scala esterna, bagno non realizzato, wc difforme dal progetto, murature interne e alcune aperture sui prospetti. Piano Secondo. Porta ingresso, ingresso, bagno, scala interna, ripostiglio, tramezzature interne e solaio sottotetto. Piano Copertura. Porzione di copertura a Terrazzo (allegato 2-3) Tali difformità sono sanabili inoltrando una S.C.I.A presso il comune d7) Situazione urbanistica: Secondo il vigente Strumento Urbanistico del Comune di Montorio al Vomano l immobile ricade in Zone Residenziali 14.2-B3 (da ristrutturare di recente formazione). d8) Vincoli o oneri condominiali: Non si è a conoscenza di presenza di vincoli o oneri condominiali E) ATTI PREGIUDIZIEVOLI e1) Iscrizioni - Iscrizione reg. gen n reg par. n presentazione n.85 del Ipoteca volontaria di ,00 a garanzia di ,00 in favore di XXXXXXXXXXXXX domiciliata in XXXXXXXXXXXX e contro XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX; e2) Trascrizioni - Trascrizione reg. gen n reg par. n presentazione n 46 del Verbale di pignoramento immobili Tribunale di Teramo in data , rep. 1677, in favore della XXXXXXXXXXXXXXXX. contro XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX; F) DESCRIZIONE DEI BENI f1) configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi: Il bene oggetto di stima è ubicato in Comune di Montorio al Vomano via Settembrini ed è costituito da un appartamento di civile abitazione posto al piano primo e piano secondo ed è cosi composto: - piano primo pranzo, cucina, ingresso, wc, camera e balcone. - Piano secondo cucina-pranzo, camera, bagno, ingresso, ripostiglio n.2 balconi e scala di accesso esterna. L immobile oggetto di perizia fa parte di un aggregato edilizio disposto su 2 piani (escluso piano terra). L aggregato si compone di più unità immobiliari destinate ad abitazione con ubicazione dei locali commerciali al piano seminterrato. La struttura che compone l unità immobiliare in oggetto e realizzata in muratura, tramezzature interne in muratura portante al piano primo ed in laterizio non portante al piano secondo. La copertura è in legno a falde i balconi in cls. Le finiture dell appartamento sono: pavimentazione in gres porcellanato, rivestimento delle pareti in intonaco civile e ceramica (unicamente nel bagno e nel wc), battiscopa in legno e gres, infissi interni in legno infissi esterni in alluminio, legno alluminio e persiane in alluminio, le soglie e i

6 davanzali in marmo, i balconi realizzati con parapetti in c.a. rivestiti in mattoni e ringhiere in ferro lavorato. La suddivisione planimetrica degli ambienti è discreta, l impianto elettrico, sottotraccia, presenta un sufficiente numero di prese di corrente e punti luce. L impianto di riscaldamento è attivato da caldaia a gas posta al piano primo ed è dotata di elementi radianti in acciaio Nel bagno posto al piano secondo vi sono due lavandini, il bidet, un vaso sanitario e una doccia. Nel wc posto al piano primo sono presenti un lavandino, il bidet, un vaso sanitario ed una doccia. Lo stato di manutenzione dell immobile in generale è buono, in quanto ristrutturato di recente. G) MISURAZIONE Si è effettuato il rilievo planimetrico dei beni. Per una completa visione degli immobili oggetto di vendita si faccia riferimento alla documentazione comunale/catastale. Il calcolo della superficie commerciale è comprensivo degli spessori dei muri perimetrali, dei muri interni. E stato adottato un adeguato coefficiente di riduzione pari a 1/4 per la determinazione della superficie commerciale dei balconi. Calcolo superficie : appartamento piano primo mq lordi circa balcone piano primo mq 4.2X1/4= mq 1.05 lordi circa appartamento piano secondo mq lordi circa balconi piano secondo mq 20.00X1/4= mq 2.87 lordi circa TOTALE in c.t. mq lordi circa H) METODO DI STIMA ADOTTATO: Per la determinazione del più probabile valore commerciale dei beni si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. I) ANALISI DELLE CARATTERISTICHE: i1) estrinseche: Ambiente economico sociale: buono; - Collegamenti stradali: buoni; - Condizioni climatiche: buone; - Servizi sociali e commerciali: tutti presenti nelle vicinanze dell immobile. i2) intrinseche: - Accessibilità: discreta; - Funzionalità generale: discreta; - Funzionalità degli impianti: tutti gli impianti attualmente risultano funzionanti. - Grado di rifinitura: buono; - Stato di manutenzione: buono. - Esposizione: buona; - Disponibilità: l immobile attualmente è a disposizione degli esecutati.

7 L) VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI: In base alla descrittiva sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi tenendo in buon conto i valori commerciali pubblicizzati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio. Attualmente il valore medio a metro quadrato commerciale di un appartamento con caratteristiche simili in Comune di Montorio al Vomano è pari a 980,00. Per cui, fatti i dovuti conteggi, il valore commerciale della proprietà si aggirerebbe attorno ad ,00 come di seguito determinato: mq x 980,00 = ,00 M) PROPOSTA DI VENDITA: Lo scrivente fa presente che l appartamento, per cui si propone la vendita in Unico Lotto. N) REGIME FISCALE: I beni sono ad uso personale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro. O) GESTIONE: I beni non sono soggetti a contratti di locazione e/o altri vincoli, ed attualmente tenuto a completa disposizione da parte degli esecutati. P) RIEPILOGO: Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti: - Esiste corrispondenza dei nominativi tra pignoramento e partita catastale attuale; - I beni non sono soggetti a contratti di locazione e/o altri vincoli; - Il valore commerciale dell intero immobile è determinato, in ,00 - I diritti in esecuzione sono pari a 1/1 della piena proprietà; Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della presenza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile in ,00 (Euro centoventimila/00) considerando un abbattimento pari a circa il 25% rispetto al valore commerciale relativo ai vizi riscontrati e in considerazione di una libera contrattazione di mercato. Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bisenti, lì 20/09/14 Il C.T.U. Arch. Federico Aclasto