TRIBUNALE DI PESCARA FALLIMENTO XXXXX N 50/2006 R.F.
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1 RELAZIONE TECNICA stima beni immobili TRIBUNALE DI PESCARA FALLIMENTO XXXXX N 50/2006 R.F. DESCRIZIONE A) PROPRIETA : xxxxx, piena proprietaria in ragione dell intero (1/1) del bene distinto presso il Catasto dei Fabbricati al Foglio n.13 Particella n.301 Sub. n.2, ubicato nel Comune di Civitaquana (PE). B) DATI CATASTALI: Agenzia del Territorio Catasto dei Fabbricati, Comune di Civitaquana (vedasi allegato n.3): Foglio Partic. Sub. Cat. Classe Consist. Sup. Rendita Piano 444,67 T,1 Catastale A/4 2 10,5 vani A/4 = Abitazione di tipo popolare Indirizzo: Piazza Santa Brigida n.4 Intestazione catastale degli immobili: xxxxxx, piena proprietaria per 1/1. Si fa rilevare un errore nell indirizzo catastale in quanto il civico è il n.6 e non il n.4, ed un errore per quanto concerne il numero dei piani indicati, in quanto il bene riguarda i piani terra, primo e secondo. Consistenza catastale: Pagina 1
2 Appartamento Consistenza effettiva (vani) Consistenza Catastale (vani) Vani utili: Vani accessori diretti: ingresso, disimpegno, bagno, W.C. al sottoscala Accessori complementari: Locale tecnico; n.3 Soffitte ,00 Dipendenze: beni comuni escluso terrazzo TOTALE 1 5% 10,00 0,50 TOTALE 10,50 CONFINANTI: Piazza Santa Brigida, xxxxx (Sub. n.1 al piano terra), xxxxxx (Sub. n.5 al piano terra), xxxx (Sub. n.6 ai piani terra e primo), xxxx, salvo altri e più aggiornati confini (vedasi allegato n.3). DESCRIZIONE LOTTO/CONSISTENZA: Diritti di piena proprietà in ragione dell intero (1/1) su immobile sito nel Comune di Civitaquana alla Piazza Santa Brigida n.6, costituito da: Porzione di fabbricato per civile abitazione ubicato nel centro storico della città, articolato su tre livelli collegati tra loro a mezzo di scale interne, composto da: ingresso, disimpegno, cucina, w.c. al sottoscala, soggiorno, scala conducente al piano primo, balcone, locale tecnico e terrazza, al piano terra; n.3 camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, bagno, n.2 disimpegni, scala conducente al piano secondo/sottotetto e balcone, al piano primo; n.3 locali deposito e terrazza, al piano secondo/sottotetto. Il bene presenta superficie complessiva lorda (interna ed esterna), comprensiva delle murature di pertinenza, pari a circa 345,30mq., nonché superficie complessiva convenzionale pari a circa 221,00mq.. Pagina 2
3 Esso risulta distinto presso l Agenzia del Territorio Catasto dei Fabbricati al: Foglio n.13 Particella n.301 Sub. n.2, Categoria A/4, Classe 2, Consistenza 10,5 vani, Rendita 444,67, Piani T-1, del Comune di Civitaquana. L immobile insiste nel centro storico, a pochi metri dal Municipio di Civitaquana. La zona risulta dotata di attrezzature di servizi generali (acqua potabile, gas metano, rete fognante comunale, ENEL, TELECOM, ecc.) ed è ben collegata con le principali vie di comunicazione. L accesso all immobile avviene dalla Piazza Santa Brigida, dal civico n.6. CARATTERISTICHE DIMENSIONALI: Si precisa che i seguenti dati dimensionali derivano in parte dal rilievo effettuato in sede di sopralluogo del 13 giugno e 08 agosto 2007, in parte da quanto si evince dalla planimetria di accatastamento acquisita presso l Agenzia del Territorio di Pescara in data 18 maggio Trattandosi di immobile in muratura, con spessore dei muri perimetrali di notevole dimensione (circa 70cm), la superficie convenzionale sarà determinata misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali. I muri interni e quelli perimetrali esterni (non a confine), saranno computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50cm, mentre le murature esterne perimetrali, nei tratti confinanti con le altre unità immobiliari, verranno considerate fino alla mezzeria, fino ad uno spessore massimo di 25cm. Pertanto si avrà: Immobile distinto al Foglio n.13 Particella n.301 Sub. n.2: Immobile Superficie Lorda [mq. circa] Coeff. Superficie Convenzionale [mq. circa] Superficie Netta [mq. circa] Pagina 3
4 Locali al piano terra: ingresso; soggiorno; cucina; disimpegno; w.c. al sottoscala; scala Locale tecnico al piano terra Terrazza al piano terra 75, ,00 52,00 9,00 1/2 4,50 8,00 27,00 1/4 6,75 26,00 Balcone al piano terra 3,60 1/3 1,20 3,60 Immobile Superficie Lorda [mq. circa] 118,00 Coeff. 1 Superficie Convenzionale [mq. circa] 118,00 Superficie Netta [mq. circa] 81,00 2,70 1/3 0,90 2,70 88,00 1/10 8,80 65,00 22,00 1/4 5,50 19,50 220,65 257,80 Locali al piano primo: n.3 camere; soggiorno; cucina; scala; bagno; ripostiglio; disimpegni Balcone al piano primo Locali al piano secondo/sottotetto: n.3 locali deposito/soffitta Terrazza al piano secondo TOTALE 345,30 Totale superficie convenzionale: 221,00mq. (arrotondata) Altezze utili interne. Piano Terra: Ingresso = 3,40m circa Disimpegno = 2,22m circa W.C. al sottoscala = altezza massima 2,01m circa Cucina = altezza massima 3,32m circa Soggiorno = altezza massima 3,20m circa Locale Tecnico = altezza minima 1,78m circa; altezza massima 2,17m circa Piano Primo: Camera con esposizione a nord-ovest, nord-est e sud-est = 2,83m circa Ripostiglio = 2,63m circa Restanti vani = 2,81m circa Pagina 4
5 Piano Secondo/Sottotetto: da 0,00m a 3,23m circa Per superficie lorda si intende la superficie comprensiva delle murature di pertinenza, così come specificato in precedenza. Per altezza utile si intende l altezza interna dal piano di calpestio al solaio sovrastante, di copertura CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE Immobile sito in Civitaquana alla Piazza Santa Brigida n.6 (vedasi foto da n.1 a n.41): Struttura portante principale verticale: Tramezzature interne: in laterizio in muratura Pareti esterne: intonacate e tinteggiate Copertura: a tetto,a falde Pareti interne: intonacate e verniciate Serramento esterno di accesso al bene: in legno a tre ante Serramenti esterni (finestre): in legno, Serramenti interni: in legno con persiane Pavimentazione: in marmette di graniglia Impianto elettrico: non a norma e monocottura Rivestimenti: presenti nel vano sottoscala Impianto termico: autonomo, con elementi (altezza circa 1,80m), nel vano cucina radianti in ghisa e caldaia ubicata nel locale (altezza circa 1,60m), al piano terra; nel tecnico al piano terra. vano cucina (altezza circa 1,65m), nel Altri impianti presenti: televisivo; vano bagno (altezza circa 1,65m), al citofonico piano primo Pagina 5
6 Dotazioni fabbricato: ENEL, acqua Epoca realizzazione immobili: fine anni 30 potabile, rete fognante, gas metano circa Condizioni degli immobili: si presentano in mediocre stato di manutenzione e di uso, sia come strutture murarie, sia come finiture interne/esterne. DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE Dal certificato di destinazione urbanistica prot. n.3478/2007 rilasciato allo scrivente in data 01 ottobre 2007 (vedasi allegato n.8), si evince che l immobile del presente lotto, distinto al Catasto dei Fabbricati al Foglio n.13 Particella n.301 Sub. n.2, ricade in Sottozona A Centro storico, normata dall art. 47 delle N.T.A. del P.R.G. vigente, nonché dall art. 6 A del Piano di Recupero, i cui interventi ammessi riguardano la Ristrutturazione Edilizia, in particolare: l eliminazione del contrasto ambientale; i rivestimenti esterni, quali intonaci non plastici nelle colorazioni caratteristiche; il manto di copertura in coppi. REGOLARITA AMMINISTRATIVA DELL IMMOBILE Conformità/Difformità rispetto ai progetti di cui alle autorizzazioni edilizie Dai sopralluoghi effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune di Civitaquana, lo scrivente accertava la presenza della seguente documentazione, relativamente all immobile del presente lotto: RICHIESTA DI CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA depositata con prot. n.1259 del 29 maggio 1986, dal Sig. xxxxx relativamente alla realizzazione abusiva, nell anno 1976, del balcone al piano primo. Tale richiesta di concessione in sanatoria è ancora in fase di definizione in quanto, secondo quanto affermato dal tecnico del Comune, non risulta essere stata prodotta dal richiedente xxxx la documentazione richiesta con lettera del 19 febbraio 1992, prot. Pagina 6
7 n.715 (vedasi allegato n.8). Infine, presso i predetti Archivi Comunali, non è risultata presente alcuna autorizzazione edilizia, né il certificato di abitabilità/agibilità. Pertanto nulla si può affermare circa la regolarità amministrativa urbanistica del bene Conformità/Difformità rispetto alla planimetria catastale Dall elaborato planimetrico catastale redatto dal Geom. Enzo TRABUCCO di Pescara in data 28 febbraio 1990, si possono osservare alcune difformità rispetto allo stato attuale dei luoghi. In particolare: a) risultano difformità dimensionali interne relativamente ai vani del piano primo, nonché lievi difformità delle altezze utili interne. b) non risulta indicata la terrazza, al piano terra, nella consistenza attuale DISPONIBILITA DEGLI IMMOBILI Gli immobili oggetto del presente lotto, alla data del sopralluogo, sono risultati condotti dalla Sig.ra xxxxx ivi residente. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Criterio di stima: Per determinare il valore del bene, lo scrivente ha ritenuto opportuno far uso del metodo sintetico-comparativo, calcolando l immobile sulla base delle quotazioni correnti nella zona alla data della presente consulenza tecnica. Si sono effettuate indagini presso alcune agenzie immobiliari, presso l Agenzia del Territorio, nonché presso tecnici operanti sui luoghi. Si è consultato l Osservatorio dei valori immobiliari del territorio nazionale Pagina 7
8 dell Agenzia del Territorio, la rivista Consulente Immobiliare, edita sempre da Il Sole 24 ORE, riviste locali con inserti concernenti le compravendite. Si è fatto riferimento a siti internet del settore, nonché a C.T.U. espletate, nel Comune di Civitaquana ed in Comuni limitrofi, per il Tribunale di Pescara. Si è tenuto conto delle effettive possibilità di realizzo, dell ubicazione del bene (centro storico), dell età dell immobile (circa 70 anni), della sua consistenza dimensionale, dello stato di conservazione e di manutenzione generale, delle caratteristiche costruttive, delle difformità riscontrate a livello catastale, della destinazione d uso dei vani, dei servizi generali presenti nella zona. Pertanto, il sottoscritto ritiene di adottare un valore prudenziale pari a 500,00 /mq.. Il valore dell immobile del presente lotto sarà: Identificativo Corpo Fabbricato su tre livelli TOTALE LOTTO N.2 Sup. Valore Convenz. Unitario Valore Compless. [mq.] [ /mq.] [EURO] 221,00 500, ,00 221, ,00 Quota VALORE LOTTO [EURO] 1/ , ,00 PREZZO BASE D'ASTA: ,00 (diconsi euro centodiecimilacinquecento). Pagina 8
9 DESCRIZIONE A) PROPRIETA : xxxxxx piena proprietaria in ragione di 2/54 dei beni distinti al Catasto Terreni al Foglio n.5 Particelle n.27 e n.36, ubicati nel Comune di Civitaquana (PE). B) DATI CATASTALI: Agenzia del Territorio Catasto Terreni, Comune di Civitaquana (vedasi allegato n.3): Foglio Particella Qualità Classe Superficie Reddito Reddito Ha are ca Dominicale Agrario 5 27 Seminativo ,81 113, Pascolo U ,73 0,42 omissis C) CONFINANTI: Istituto delle Suore di Carità sotto la protezione di San Vincenzo De Paoli ed Istituto Maria Ausiliatrice delle Salesiane di Don Bosco (Foglio n.5 Particella n.35), Strada Provinciale n.35 Catignano - Tarallo, Fiume Nora, salvo altri e più aggiornati confini (vedasi allegato n.3). D) DESCRIZIONE LOTTO/CONSISTENZA: Diritti di piena proprietà in ragione di 2/54, su terreni siti nel Comune di Civitaquana alla Contrada Ginestre, di forma irregolare, lievemente scoscesi, aventi destinazione urbanistica agricola. I beni risultano distinti presso l Agenzia del Territorio Catasto Terreni di Pescara al Foglio n.5 Particella n.27, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 3Ha 13are 50ca, Reddito Dominicale 153,81, Reddito Agrario 113,34, nonché al Foglio n.5 Particella Fallimento xxxxxxx: Pagina 9
10 n.36, Qualità Pascolo, Classe U, Consistenza 20are 10ca, Reddito Dominicale 0,73, Reddito Agrario 0,42, entrambi del Comune di Civitaquana. La zona su cui insistono gli immobili è semiperiferica, a circa 2,60Km dal Municipio di Catignano ed è ben collegata con le principali vie di comunicazione (Strada Provinciale n.35). E) ACCESSI/PERTINENZE/SERVITU : L accesso agli immobili avviene direttamente dalla Strada Provinciale n.35. Sul terreno distinto al Foglio n.5 Particella n.37 sono presenti due fossati che dalla S.P. n.35 conducono al Fiume Nora. F) CARATTERISTICHE DIMENSIONALI: Terreni distinti al Foglio n.5 Particelle n.27 e n.36: Immobile Particella n.27, ricadente in zona E1 agricola Particella n.36, ricadente in zona E 1 agricola TOTALE Superficie catastale [mq. circa] , , ,00 DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE Dal certificato di destinazione urbanistica prot. n.3478/2007, rilasciato allo scrivente dal Responsabile del Servizio Urbanistica del Comune di Civitaquana in data 01 ottobre 2007 (vedasi allegato n.8), si evince che gli immobili del presente lotto, distinti al Catasto Terreni al Foglio n.5 Particelle n.27 e n.36, di superficie catastale complessiva pari a mq., ricadono in zona E/1 Agricola, normata dall art. 41 delle N.T.A. del P.R.G. vigente. In particolare, al punto 2) Utilizzazione edificatoria dei suoli agricoli ai fini residenziali, l art. 41 Zona E/1 prescrive che: l utilizzazione edificatoria dei suoli Fallimento xxxxxxx: Pagina 10
11 agricoli è ammessa esclusivamente per residenze strettamente necessarie alla conduzione del fondo; l indice di edificabilità massimo fondiario è di 0,03mc/mq.; l unità minima aziendale, ai fini del rilascio della concessione edilizia è di Ha 1,00 e la volumetria di ogni singolo edificio residenziale non può superare mc. 800 [ ] (vedasi allegato n.8). Nel predetto certificato, lo stesso Responsabile del Servizio precisava che: a) su tali particelle non esistono opere pubbliche; b) le particelle non ricadono all interno di zone demaniali; c) le particelle ricadono in area sottoposta a vincolo idrogeologico ai sensi del Regio Decreto Legislativo n.3267 del 30 dicembre Gli immobili oggetto del presente lotto, alla data del sopralluogo, sono risultati condotti dagli stessi proprietari. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Criterio di stima: Per determinare il valore dei beni, lo scrivente ha ritenuto opportuno far uso del metodo sintetico-comparativo, calcolando gli immobili sulla base delle quotazioni correnti nella zona alla data della presente consulenza tecnica. Si sono effettuate indagini presso alcune agenzie immobiliari, presso l Agenzia del Territorio, presso l Agenzia delle Entrate di Pescara, nonché presso tecnici operanti sui luoghi. Si è consultato l Osservatorio dei valori immobiliari del territorio nazionale dell Agenzia del Territorio, la rivista Consulente Immobiliare, edita da Il Sole 24 ORE, il Bollettino Ufficiale della Regione Abruzzo del 06 aprile 2007 (n.33 speciale), relativamente ai valori agricoli medi, la rivista L Informatore Agrario, riviste settimanali locali con inserti concernenti le compravendite. Si è fatto riferimento a siti internet del settore, nonché a C.T.U. espletate, nel Comune di Civitaquana ed in Fallimento xxxxxxx: Pagina 11
12 Comuni limitrofi, per il Tribunale di Pescara. Si è tenuto conto delle effettive possibilità di realizzo, dell ubicazione dei beni (zona semiperiferica facilmente raggiungibile), degli accessi agli stessi e dei loro andamenti, dei tipi di coltura, della consistenza dimensionale catastale, della destinazione d uso urbanistica (zona agricola), dei servizi generali presenti nella zona, del fatto che la vendita non riguarderebbe l intera piena proprietà (2/54 della piena proprietà). Pertanto, il sottoscritto ritiene di adottare un valore pari a 2,00 /mq.. Il valore degli immobili del presente lotto sarà: Identificativo Superficie Valore Valore Corpo Catastale Unitario Complessivo Terreni agricoli distinti al Foglio n.5 Particelle n.27 e n.36 TOTALE LOTTO [mq.] [ /mq.] [EURO] ,00 2, , , ,00 Quota VALORE LOTTO [EURO] 2/ , ,11 PREZZO BASE D'ASTA (arrotondato): 2.500,00 (euro duemilacinquecento). Fallimento xxxxxxx: Pagina 12
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