CRITERI ASSUNTIVI DEL CREDITO
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- Roberta Conte
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1 By You S.p.A. CRITERI ASSUNTIVI DEL CREDITO By You S.p.A. Pag. 1 di 11
2 CRITERI ASSUNTIVI DEL CREDITO Scopo del presente documento è fornire i criteri assuntivi del credito sia per la valutazione del cliente in fase di pre-analisi che per l istruttoria delle richieste di mutuo pervenute. Prerequisiti clientela Standard I presupposti fondamentali per l inoltro di una richiesta di mutuo sono: Perimetro Clienti o persone fisiche consumatori ; o cittadini italiani residenti in Italia; o cittadini di stati membri dell Unione Europea residenti in Italia; o cittadini stranieri (non UE) con residenza in Italia da almeno 20 mesi con il proprio nucleo familiare e in possesso di regolare permesso di soggiorno in corso di validità (eventuali deroghe devono essere motivate nelle note per l organo deliberante); o età massima non superiore a 80 anni alla scadenza del mutuo (per i cittadini stranieri solo in presenza di almeno 10 anni di contributi pagati in Italia); o età massima dei garanti non superiore a 90 anni alla scadenza del mutuo. Perimetro Mutuo o finalità 1 abitazione e pertinenze : importo max finanziabile pari al minore tra il 100% del prezzo di acquisto/costruzione/ristrutturazione e il 100% del valore dell immobile determinato attraverso perizia tecnica; o finalità 2 abitazione e pertinenze : importo max finanziabile pari al minore tra il 80% del prezzo di acquisto/costruzione/ristrutturazione e il 80% del valore dell immobile determinato attraverso perizia tecnica; o finalità sostituzione di soli mutui e di mutui e prestiti: importo finanziabile pari all 80% del valore dell immobile determinato da una perizia tecnica se il mutuo da sostituire è sulla prima abitazione del/i richiedente/i. L importo finanziabile si limita al 60% del valore dell immobile determinato da perizia tecnica se il mutuo da sostituire è relativo alla seconda abitazione del/i richiedente/i. E necessario dimostrare la convenienza economica dell operazione e la regolarità dei pagamenti. La sostituzione non è ammessa in caso di mutui erogati da banche del Gruppo UBI Banca e in caso di mutui gravanti su immobili commerciali. E possibile richiedere anche una quota di liquidità (importo max più max per le spese notarili, di istruttoria, perizia, ecc. sostenute) la cui percentuale max è data dal 30% della somma dei debiti consolidati. In deroga a quanto precedentemente indicato ed esclusivamente per il prodotto test con finalità sostituzione di soli mutui e di mutui e prestiti, l importo finanziabile è pari all 80% del valore dell immobile determinato da perizia tecnica sia se il mutuo da sostituire è relativo alla prima che alla seconda abitazione del/i richiedente/i. E possibile erogare una liquidità aggiuntiva purchè la somma della liquidità e del mutuo di sostituzione non ecceda l 80% del valore dell immobile (se la quota di liquidità dovesse eccedere i , è necessaria la presentazione di documentazione comprovante tale spesa) o finalità liquidità : importo max finanziabile pari al 60% del valore dell immobile acquisito in garanzia determinato da una perizia tecnica. In caso di finalità liquidità per acquisto di immobili da tribunali (no procedura aste immobiliari) e con altro immobile di proprietà offerto in garanzia, la percentuale massima finanziabile si eleva fino al 100% del valore dell immobile determinato da perizia tecnica. Le richieste di liquidità di importo superiore By You S.p.A. Pag. 2 di 11
3 a euro devono essere corredate da documentazione comprovante l effettiva esigenza. In deroga a quanto precedentemente indicato ed esclusivamente per il prodotto test con finalità liquidità, l importo max finanziabile è pari al 80% del valore dell immobile acquisito in garanzia determinato da una perizia tecnica. o finalità consolidamento di soli prestiti: importo max finanziabile pari al 60% del valore dell immobile acquisito in garanzia determinato da una perizia tecnica. L ammontare del mutuo deve saldare tutti i prestiti consolidabili del/i mutuatario/i. E necessario dimostrare la regolarità dei pagamenti. In deroga a quanto precedentemente indicato ed esclusivamente per il prodotto test con finalità consolidamento di soli prestiti, l importo max finanziabile è pari al 80% del valore dell immobile acquisito in garanzia determinato da una perizia tecnica. E possibile erogare una liquidità aggiuntiva purché la somma della liquidità e del mutuo di consolidamento di soli prestiti non ecceda l 80% del valore dell immobile (se la quota di liquidità dovesse eccedere i , è necessaria la presentazione di documentazione comprovante tale spesa) o finalità acquisto in aste immobiliari : importo max finanziabile pari al 80% del minore tra il valore di aggiudicazione dell asta e il valore della perizia del tribunale; o finalità acquisto 1 casa per lavoratori atipici: importo max finanziabile pari al 90% del valore dell immobile determinato da una perizia tecnica; o finalità surrogazione : importo finanziabile pari all 80% del valore dell immobile determinato da una perizia tecnica se il mutuo da surrogare è sulla prima abitazione del/i richiedente/i. L importo finanziabile si limita al 60% del valore dell immobile determinato da perizia tecnica se il mutuo da surrogare è relativo alla seconda abitazione del/i richiedente/i. La surroga non è ammessa in caso di mutui erogati da banche del Gruppo UBI Banca e in caso di mutui gravanti su immobili commerciali. Le caratteristiche e i presupposti fondamentali delle richieste di mutuo per finalità sostituzione, liquidità, consolidamento (anche per i prodotti test) e per mutui per lavoratori atipici o con finalità surrogazione sono definite nella sezione specifica del paragrafo Procedibilità della richiesta. Perimetro Immobile Immobili residenziali e commerciali (compreso box ed esclusi immobili con destinazione industriale) Prerequisiti Clientela Prime I presupposti fondamentali per l inoltro di una richiesta di mutuo sono: Perimetro Clienti o persone fisiche consumatori ; o cittadini italiani residenti in Italia; o età massima non superiore a 80 anni alla scadenza del mutuo; o età massima dei garanti non superiore a 90 anni alla scadenza del mutuo; o stato civile: coniugato o convivente; o situazione abitativa/patrimonio: immobile di proprietà + almeno euro di patrimonio oppure altra situazione abitativa + almeno euro di patrimonio; o professione: amministratore, dirigente, notaio, avvocato, ingegnere, ufficiale, medico (chirurgo, psicologo, ecc.), consigliere, architetto, quadro direttivo, docente universitario, magistrato, commercialista. By You S.p.A. Pag. 3 di 11
4 Perimetro Mutuo o finalità acquisto 1 e/o 2 abitazione e pertinenze : importo max finanziabile pari al minore tra l 80% del prezzo di acquisto e l 80% del valore dell immobile determinato attraverso perizia tecnica; o finalità sostituzione di altri mutui: pari al debito residuo del mutuo fino ad un max dell 80% del valore dell immobile determinato da una perizia tecnica. Può essere erogata una quota di liquidità in aggiunta al massimo pari al 5% del valore dell immobile. In tali casi è necessario dimostrare la convenienza economica dell operazione e la regolarità dei pagamenti. La sostituzione non è ammessa in caso di mutui erogati da banche del Gruppo UBI Banca; Perimetro Immobile Immobili residenziali (compreso box ed esclusi immobili con destinazione industriale) con valore di perizia di almeno euro Pre-istruttoria La pre-istruttoria è svolta prendendo in considerazione le informazioni e la documentazione fornite dai richiedenti e dalle informazioni acquisite dalla Banca, nonché gli esiti delle verifiche di situazioni pregiudizievoli, di visure camerali (anche delle società riconducibili ai richiedenti e garanti), degli score comportamentali e sociologici, di interrogazioni dei servizi di informazione creditizia (Crif, CTC, ecc.), dei rating delle controparti e delle verifiche di archivi pubblici e privati. Procedibilità della richiesta Credit Test La richiesta di mutuo deve essere inoltrata alla banca da By You solo se è dimostrata la capacità dei richiedenti di far fronte al pagamento della rata a regime. A tal scopo la banca mette a disposizione di By You uno strumento denominato Credit Test integrato nel sistema informativo. Per valutare la sostenibilità della richiesta di mutuo, il Credit Test pondera i redditi dei richiedenti nel seguente modo: LAVORATORI DIPENDENTI E PENSIONATI assunti a tempo indeterminato, decorso il periodo di prova: 100% del reddito mensile netto risultante dell ultimo CUD presentato o sulla base delle media delle 3 ultime buste paga depurate dalle voci retributive di natura non continuativa (premi, trasferte, ecc.) divisa per 12 e moltiplicata per 13 mensilità (14 nel caso che il contratto nazionale di settore lo preveda). Tale criterio è applicato anche per gli insegnati precari di lungo corso che dimostrino la continuità dell incarico per almeno 5 annualità; assunti a tempo determinato (purché co-richiedenti unitamente a percettore di reddito continuativo, lavoratore dipendente a tempo indeterminato o lavoratore autonomo da almeno 2 anni continuativi): 60% del reddito calcolato secondo i criteri di cui sopra. By You S.p.A. Pag. 4 di 11
5 LAVORATORI AUTONOMI attivi nello stesso settore da almeno 2 anni: 60% del reddito lordo mensilizzato risultante dal Modello Unico (RN1/12*60%) nel caso in cui il LTV sia maggiore dell 80% del valore dell immobile; 75% del reddito lordo mensilizzato risultante dal Modello Unico (RN1/12*75%) nel caso in cui il LTV sia inferiore o uguale all 80% del valore dell immobile; attivi nello stesso settore da meno di 2 anni (purchè co-richiedenti unitamente a percettore di reddito continuativo, lavoratore dipendente a tempo indeterminato o lavoratore autonomo da almeno 2 anni continuativi): 40% del reddito lordo mensilizzato risultante dal Modello Unico. Sia nel caso di lavoratori dipendenti e pensionati che di autonomi, i redditi come sopra determinati devono: essere diminuiti degli impegni finanziari mensili quali altri mutui ipotecari, prestiti personali, alimenti e/o mantenimento da separazione; essere ridotti in base alla consistenza del nucleo familiare e del LTV del mutuo secondo le seguenti tabelle: NORD province BL; PD; TV; VE; VR; VI; AO; BZ ; TN; AL; AT; RO; BI; TO; VB; VC; CO; CR; LC; MI; MN; MB; PV; GE; IM; SP; PN; TS; UD; CN; NO; BG; BS; LO; SO; VA; SV; GO 1 persona per ogni componente nucleo LTV > 80% 700 Euro 200 Euro LTV =< 80% 500 Euro 200 Euro CENTRO province AQ; CH; PE; TE; BO; FE; FC; MO; PR; PC; RA; RE; RN; FR; LT; RI; RM; VT; AN; AP; FM; MC; PU; AR; FI; GR; LI; LU; MS; PI; PT; PO; SI; PG; TR 1 persona per ogni componente nucleo LTV > 80% 630 Euro 180 Euro LTV =< 80% 450 Euro 180 Euro SUD E ISOLE province AG; CL; CT; EN; ME; PA; RG; SR; TP; CA; CI; MD; NU; OG; OT; OR; SS; BA; BT; BR; FG; LE; TA; CB; IS; AV; BN; CE; NA; SA; CZ; CS; KR; RC; VV; MT; PZ 1 persona per ogni componente nucleo LTV > 80% 560 Euro 160 Euro LTV =< 80% 400 Euro 160 Euro I redditi devono poi essere integrati con altri proventi stabili e dimostrabili (affitti, proventi finanziari, ecc.) o, in alternativa, da una quota di 1/96 del patrimonio personale liquidabile dei richiedenti o, nel caso di finanziamenti di durata inferiore a 8 anni, da una quota pari al numero di mesi di durata del finanziamento. By You S.p.A. Pag. 5 di 11
6 Per la determinazione del patrimonio personale disponibile si considerano la liquidità media dell ultimo anno di: C/C depositi a risparmio depositi titoli e fondi gestioni patrimoniali il valore delle quote di società di capitali valutate al patrimonio netto, purché in utile da almeno 2 anni, con fatturato stabile ovvero in crescita e livello di indebitamento finanziario non superiore al 40% del capitale investito il valore di immobili (anche se intestati a società avente ad oggetto esclusivo l esercizio di attività immobiliare) valutati secondo i criteri di Consulente immobiliare diminuiti del 25%. I redditi di eventuali garanti-fideiussori (che percepiscono redditi almeno pari ai livelli di sussistenza sopra riportati per la singola persona) sono ponderati al 50% se trattasi di parenti di 1 grado e al 10% negli altri casi. Qualora l importo dell affitto e/o la rata del precedente mutuo casa siano di importo superiore rispetto alla rata del nuovo mutuo e ne sia dimostrato il regolare pagamento (per l affitto, ultimi 6 mesi), la differenza fra i due andrà a rettificare in positivo l esito del credit test. I criteri assuntivi sopra indicati sono relativi a tutte le tipologie di prodotto ad esclusione dei mutui per sostituzione mutui e mutui e prestiti, liquidità, consolidamento prestiti, per i mutui per lavoratori atipici e per i mutui per clientela Prime per i quali di seguito si riportano le particolarità: Sostituzione mutuo e mutui e prestiti I presupposti fondamentali e i limiti di ammissibilità per queste tipologie di mutuo sono: le rate del mutuo sostituente devono essere di importo inferiore rispetto a quelle del mutuo sostituito e dei prestiti consolidati Esito di CRIF: solo 18 e 19; Risultato Credit test: minimo 0; l esito rating negativo non è ammesso. Durata: max 40 anni L ammontare del finanziamento deve saldare tutti i debiti consolidabili del mutuatario; Sono considerati debiti consolidabili solo quelli contratti con banche e società finanziarie regolarmente autorizzate. In deroga a quanto sopra ed esclusivamente per il prodotto test: per la valutazione creditizia non devono essere considerati gli esiti di Crif e del CT ma solo l esito del RATING in base a quanto sotto: in caso di esito Rating 1 o 2: le pratiche devono essere presentate in delibera da By You con parere Negativo e non possono essere riproposte con il prodotto standard; in caso di esito Rating compreso fra 3 e 9: l operatività di istruttoria in carico a By You è la medesima delle pratiche standard; By You S.p.A. Pag. 6 di 11
7 la durata massima del mutuo è di 50 anni; nel caso in cui vi fosse una richiesta di liquidità superiore ai e l esito del rating sia compreso fra 3 e 4, è necessario, su richiesta della Banca, fornire indicazioni circa la destinazione della liquidità; Tutti gli altri presupposti e limiti di ammissibilità rimangono invariati Liquidità I presupposti fondamentali e i limiti di ammissibilità per queste tipologie di mutuo sono: Esito di CRIF: solo 18 e 19; Risultato Credit test: minimo 0; L esito rating negativo non è ammesso; Non sono ammesse richieste di mutuo monointestate Obbligo di cittadinanza Italiana e stabile residenza in Italia; Ammesse solo richieste di lavoratori dipendenti assunti a tempo indeterminato e liberi professionisti con esclusione degli altri lavoratori autonomi (a titolo esemplificativo: agricoltori, artigiani, commercianti, ambulanti, rappresentanti/agenti di commercio); Importo massimo: euro Durata: max 35 anni In merito all immobile dato in garanzia, tenere in considerazione che: La Proprietà deve essere l abitazione principale del debitore; Alla stipula dell atto di mutuo la Proprietà deve essere libera da ipoteche. In deroga a quanto sopra ed esclusivamente per il prodotto test: per la valutazione creditizia non devono essere considerati gli esiti di Crif e del CT ma solo l esito del RATING in base a quanto sotto: in caso di esito Rating 1 o 2: le pratiche devono essere presentate in delibera da By You con parere Negativo e non possono essere riproposte con il prodotto standard; in caso di esito Rating compreso fra 3 e 9: l operatività di istruttoria in carico a By You è la medesima delle pratiche standard; la durata massima del mutuo è di 50 anni; nel caso in cui vi fosse una richiesta di liquidità superiore ai e l esito del rating sia compreso fra 3 e 4, è necessario, su richiesta della Banca, fornire indicazioni circa la destinazione della liquidità; Tutti gli altri presupposti e limiti di ammissibilità rimangono invariati Consolidamento prestiti I presupposti fondamentali e i limiti di ammissibilità sono i medesimi della finalità liquidità oltre ai seguenti: L ammontare del finanziamento deve saldare tutti i debiti consolidabili del mutuatario; Sono considerati debiti consolidabili solo quelli contratti con banche e società finanziarie regolarmente autorizzate. By You S.p.A. Pag. 7 di 11
8 Per il prodotto di consolidamento di soli presiti di test sono validi i medesimi criteri del prodotto di test con finalità liquidità. Surrogazione I presupposti fondamentali e i limiti di ammissibilità per queste tipologie di mutuo sono: Le rate del mutuo surrogante, come rilevate dal piano di ammortamento generato all'apertura della pratica, devono essere d importo inferiore rispetto a quelle del piano di ammortamento del mutuo originario (escluso l eventuale periodo di preammortamento). Qualora non sia disponibile il piano di ammortamento del mutuo surrogato, Banca 24-7 procederà alla definizione dell'importo della rata secondo le regole di un analogo piano di ammortamento alla francese. Esito di CRIF: solo 18 e 19; Risultato Credit test: minimo 0; Regolarità nei pagamenti; l esito rating negativo non è ammesso; Durata: max 50 anni (max 35 anni per mutui a tasso fisso); Il mutuo originario deve essere acceso da almeno 6 mesi; Mutui per lavoratori atipici Le richieste da lavoratori a tempo determinato sono disciplinate dalle seguenti specifiche condizioni: Età massima di accesso al Finanziamento: 35 anni alla data della richiesta Scopo del Mutuo Fondiario: acquisto di una Proprietà da adibire a residenza primaria del Mutuatario Cittadinanza Italiana Residenza Fiscale Civile in Italia Finalità: acquisto 1 casa Importo massimo: euro Il reddito da lavoro a tempo determinato deve essere prevalente. Per i lavoratori dipendenti a tempo determinato dovrà essere presa in considerazione l 80% della maggiore retribuzione netta tra: il reddito netto imponibile risultante dall ultima dichiarazione dei redditi diviso 12; il reddito netto medio delle ultime 3 busta paga sulla base delle condizioni contrattuali Al fine di valutare la capacità di adempiere alle relative obbligazioni si potrà considerare il reddito del garante ponderandolo al 100% solo se la figura del garante è rappresentata da uno o entrambi i genitori. Per il calcolo del rapporto rata / reddito viene utilizzata la rata di soli interessi dei primi 36 mesi di ammortamento. By You S.p.A. Pag. 8 di 11
9 Mutui per clientela Prime Le richieste di mutuo da parte della clientela Prime sono disciplinate dalle seguenti specifiche condizioni: Rapporto Rata/Reddito: max 40% (o 45% in caso di dipendenti di SPA o Aziende Pubbliche); Esito di CRIF: solo 18 e 19; Risultato Credit test: minimo 0; Importo minimo: euro. E fondamentale che vengano comunque rispettati i requisiti indicati nel paragrafo Prerequisiti Clientela Prime e tutte le caratteristiche previste dai criteri assuntivi standard. Criteri Assicurativi La procedibilità della richiesta, oltre ad essere condizionata al rispetto dei suddetti criteri assuntivi, è subordinata in alcuni casi alla presenza di una garanzia fideiussoria assicurativa. La copertura assicurativa PMI interviene solo per i mutui con LVT oltre l 80% e l accettazione della compagnia è automatica qualora siano rispettati i parametri previsti nella tabella sottoriportata. In caso il mutuo non rispetti tutti i parametri previsti, la delibera del mutuo sarà condizionata alla richiesta manuale e all accettazione di deferimento a PMI (operazione incarico alla Banca). By You S.p.A. Pag. 9 di 11
10 TABELLA CRITERI PMI *tale durata è consentita con le seguenti limitazioni: Sono pratiche con durate superiori ai 35 anni e Credit Test negativo Sono escluse pratiche con durate superiori ai 35 anni ed un solo mutuatario Il limite massimo di erogato per tali pratiche non deve superare il 5% del totale dei mutui con copertura assicurativa PMI By You S.p.A. Pag. 10 di 11
11 Attenzione! Si segnala che, nel caso di mutui in cui l immobile ipotecato sia pervenuto al venditore e/o mutuatario da Donazione, sono accoglibili le operazioni per cui: siano decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione stessa oppure siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante; la donazione sia tra coniugi o parenti di 1 grado (vengono pertanto escluse le relazioni zio/nipote, nonno/nipote, ecc). In tal caso il LTV max sarà pari all 80%; a titolo esemplificativo sono accoglibili le seguenti operazioni: - marito che dona la proprietà al coniuge (o viceversa) il quale poi la vende - genitore/i che donano all unico figlio la proprietà il quale poi la vende - genitore/i che, proprietari di più cespiti e con più figli, donano un cespite ad ogni figlio ed uno di questi vende la proprietà a titolo esemplificativo non sono accoglibili le seguenti operazioni: - genitore/i che, proprietari di più cespiti e con più figli, donano un cespite ad un solo figlio che vende la proprietà mentre non tutti i figli hanno ricevuto un cespite Copia degli atti di donazione dovranno essere presenti nella documentazione allegata alla pratica. Fattori di rischio Gli esiti negativi riguardanti le componenti comportamentali (es. ritardi nei pagamenti) e sociologiche di Crif e le anomalie comportamentali evidenziate da altre banche dati che la Banca ritiene utile consultare costituiscono fattori di rischio così come le eventuali evidenze certe di protesti o pregiudizievoli e l iscrizione alla Centrale Allarmi Interbancaria (CAI). Ulteriori fattori di rischio, che vanno puntualmente evidenziate all Organo Deliberante, che si riserva di valutarle nel contesto generale della richiesta di finanziamento, sono: rapporto rata/reddito netto oltre il 40% (45% nel caso di dipendenti di SPA o Aziende Pubbliche). In presenza di prodotto con maxirata finale tale percentuale si innalza a 45% (50% nel caso di dipendenti di SPA o Aziende Pubbliche). richieste di intestazione del finanziamento da parte di soggetti non datori di ipoteca e non appartenenti allo stesso nucleo familiare (ad esclusione di coniuge, convivente o partner); movimentazione di C/C non in linea con il reddito e gli impegni finanziari dichiarati in particolare nei casi in cui l accredito dello stipendio non avviene direttamente sul conto corrente; mancata evidenza, per le Ditte Individuali e le Società di persone, di una movimentazione e versamenti fiscali (F24) in linea con il giro d affari dichiarato; immobile oggetto del finanziamento riveniente da compravendita fra familiari e/o tra soci o soggetti legati da rapporti di lavoro; conferimento da parte del venditore o dell acquirente di procura ad altri soggetti per la stipula dell atto di compravendita immobiliare o dell atto di mutuo (con esclusione delle procure rilasciate a coobbligati appartenenti al medesimo nucleo familiare). venditore o datore di lavoro protestato o con altre pregiudizievoli certe a proprio carico; immobile oggetto del finanziamento riveniente da precedente compravendita perfezionata negli ultimi 12 mesi. By You S.p.A. Pag. 11 di 11
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