MarketView Italian Quarterly MarketView

Transcript

1 CBRE MarketView Italian Quarterly MarketView OVERVIEW Quick Stats Milan Prime Rents Prime Yields Market Topics Change from Q3 10 Q2 11 Quick Stats Rome Prime Rents Prime Yields Country Topics Change from Q3 10 Q2 11 Ad agosto, dopo l acuirsi della crisi sui mercati finanziari, il Governo ha varato una seconda manovra con l obiettivo di anticipare il pareggio di bilancio al 2013 dal Nel complesso le manovre prevedono una correzione del disavanzo per 3 miliardi nel 2011, 28 nel 2012, 54 nel 2013 e 60 nel L'elevato livello del debito pubblico, la forte dipendenza dell'attività economica dall'andamento del commercio internazionale e le deboli prospettive di crescita nel medio termine hanno reso l'italia più vulnerabile rispetto l'evoluzione dell'economia globale e delle turbolenze sui mercati. Il mercato degli utilizzatori si conferma in linea con lo scorso anno, ma l assorbimento netto rimane negativo L assorbimento di spazi per ufficio a Milano nei primi nove mesi dell anno ha raggiunto quasi mq, una crescita del 4.7% rispetto allo stesso periodo del Nel trimestre il volume assorbito è rimasto contenuto rispetto al trimestre scorso per l assenza di grandi transazioni ma la domanda attiva, pur se di sostituzione, è in aumento: riduzione dei costi, qualità e razionalizzazione si confermano i driver della domanda. Il settore Pubblico, pur se con qualche anno di ritardo, inizia a valutare la possibilità di ridurre i costi attraverso un migliore utilizzo degli spazi. Ciò potrebbe movimentare il mercato romano, storicamente legato al settore Pubblico. Prosegue la crescita degli spazi disponibili a Milano, stabile Roma Il vacancy rate è aumentato a Milano, sfiorando il 10% ed è rimasto stabile a Roma. A Milano le zone periferiche e dell hinterland sono quelle ad aver registrato gli aumenti maggiori negli spazi rilasciati, pari rispettivamente al 7% e 10% rispetto al trimestre scorso. A Roma, la disponibilità di spazi è prevista crescere nei prossimi mesi, anche come conseguenza della futura razionalizzazione degli spazi annunciata dal settore Pubblico. La scarsaoffertadi prodottiprime continua a mantenere i canoni stabili nel CBD A Milano i canoni prime nel CBD si sono mantenuti sul livello di 520 mq pa anche se il canone migliore registrato nel trimestre ha mostrato una lieve crescita. Ciò ha contribuito a far aumentare il canone medio nel trimestre, che rimane comunque inferiore a 300 mq/pa. Gli utilizzatori iniziano a valutare i nuovi uffici realizzati lo scorso anno ed in location periferiche, dove i proprietari sono sempre più propensi a concedere incentivi. I nuovi progetti speculativi sono fermi e la crescente difficoltà di accedere al credito rende poco probabile che possano aumentare nei prossimi anni. L attività d investimento migliora nel terzo trimestre, trainata dal retail Nel terzo trimestre 2011 in Italia sono stati investiti circa 1,3 billion nel settore immobiliare, una crescita del 70% rispetto al trimestre precedente. Il risultato dei primi nove mesi del 2011 si attesta sul valore di 3,2 bn, un aumento del 7% circa rispetto allo stesso periodo del Il settore retail continua a guidare il settore degli investimenti e due retail portfolio transaction hanno trainato il volume complessivo trimestrale, con un peso del 35% sul volume totale. Evoluzione degli investimenti immobiliari in Italia Il mercato degli utilizzatori conferma le tendenze emerse nei trimestri precedenti: consolidamento, qualità e riduzione dei costi i driver della domanda. Diminuisce il volume dei progetti potenziali previsti nella pipeline. Aumenta la difficoltà ad ottenere finanziamenti dalle banche. Investimenti in linea con lo scorso anno, né boom né bust attesi per la fine dell anno, la crisi penalizza il settore industraile/logistico e alberghiero. Billion 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Q1 Q2 Q3 Q4

2 MILAN OFFICE MARKET Migliora l assorbimento annuo, qualità e razionalizzazione i driver principali Nel terzo trimestre del 2011 sono stati assorbiti mq di spazi uffici a Milano, il 42% in meno rispetto al secondo trimestre del 2011, corrispondenti a 37 transazioni, sostanzialmente in linea con le 38 realizzate nel trimestre precedente. L assorbimento nei primi nove mesi del 2011 si attesta sul livello di mq, un aumento di quasi il 5% rispetto ai primi nove mesi del Oltre all attività di consolidamento e razionalizzazione delle società, un altro driver importante della domanda è quello della ricerca della qualità: le società, che non necessariamente hanno ridotto o ampliato l organico, stanno approfittando del momento di mercato per migliorare gli spazi che occupano. Relativamente alla distribuzione dell assorbimento per area, nel terzo trimestre le aree periferiche sono state le più dinamiche, con il 57% degli spazi assorbiti, seguite da quelle centrali con il 26%. Ciò ha portato l assorbimento annuo nelle due aree rispettivamente al 26% ciascuna, con hinterland e semicentro ferme al 21-22% dell assorbimento totale. Nel terzo trimestre non sono state registrate transazioni di grandi dimensioni né pre-let, e la dimensione prevalente delle unità assorbite si è confermata quella media, compresa tra mq (il 54% delle unità transate nel trimestre). Nel terzo trimestre le società più attive sono state quelle nel settore informatico (Computers&HiTech), che hanno rappresentato il 24% del totale delle società che hanno assorbito spazi. Quasi tutte queste società hanno preso in locazione spazi nei mercati della periferia e dell hinterland..000 mq Uffici Milano, Indicatori chiave Year to date Q3 11 Q-on-Q Change Evoluzione dell assorbimento per uffici a Milano (mq) Y-on-Y Change Completions (,000 sq m) % Take up (,000 sq m) 227,6-41.5% +4.7% Vacancy* (,000 sq m) 1, % -1% Vacancy rate* (%) % 0 Prime Rent ( /mq/anno) Prime Gross Yield (%) bps Office Investment Volume ( million) % -48% * Il vacancy (ciò che è disponibile immediatamente per essere occupato) si riferisce al mercato di Milano, che comprende la città di Milano ed i comuni dell Hinterland Q1 Q2 Q3 Q4 Ancora in aumento il vacancy rate ma le realizzazioni di nuovi uffici rallentano Nel terzo trimestre dell anno non è stato registrato alcun completamento di nuovi uffici, lasciando invariato il volume totale di superfici completate nei primi nove mesi dell anno a poco più di 82,000 mq, in forte diminuzione, -68%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Prosegue la crescita dello spazio disponibile e nel terzo trimestre il vacancy rate si posiziona sul livello del 9,9%, ancora una volta guidato dal rilascio di spazi esistenti. Il vacancy di spazi di Gado A si conferma pari al 36% dello spazio totale disponibile, mentre quello di spazi di Grado B pari al 48%. Periferia ed hinterland sono le aree che hanno fatto registrare aumenti nella disponibilità, nonostante il maggiore assorbimento, rispettivamente del 7% e del 10% rispetto al trimestre precedente. I sotto-mercati periferici dove la disponibilità è cresciuta maggiormente nel trimestre sono stati quello di Bicocca e Maciachini-Affori. Nel corso dell ultimo trimestre del 2011 dovrebbero essere rilasciati circa mq, la maggior parte dei quali nella zona di Porta Nuova. Stock invariato e vacancy in crescita continuano a determinare un assorbimento netto negativo che nel terzo trimestre è risultato pari a mq. Page 2 0 Assorbimento di uffici a Milano per settore di attività, Q1- Public sector 8% Professional Sector 5% Manufacturing& Energy 12% Financial Sector 18% Unknown 1% Business Service 15% Computers&Hitech sector 23% Consumer services&leisur e sector 18%

3 MILAN OFFICE MARKET Domanda ancora sostenuta ma nessuna nuova società in cerca di grandi spazi La domanda di spazi è aumentata leggermente e si stimano almeno mq di superfici attivamente ricercate nel breve periodo che con molta probabilità si trasformeranno in assorbimento entro la fine dell anno. Ciò ci porta a stimare un assorbimento per la fine del 2011 in linea, se non leggermente superiore a quello dello scorso anno. Tra le società che sono attive nella ricerca oggi, riscontriamo la presenza di quelle società che hanno locato spazi nel , che si avvicinano alla prima scadenza del contratto di locazione. Nel dettaglio, la stima della domanda registrata nel terzo trimestre è di circa mq, di cui attiva, oltre ai 40,000 mq citati sopra, risulta un ulteriore superficie di 90,000 mq, con un orizzonte temporale di medio periodo. La parte rimanente, circa mq di superficie invece è stimata come domanda potenziale, con un orizzonte temporale di lungo periodo. La domanda attiva e potenziale così stimate, potrebbero però non tradursi necessariamente in assorbimento futuro. Infatti, oggi, gli utilizzatori, hanno la possibilità di scegliere fra diverse opzioni: Rinegoziare il contratto di locazione con la proprietà e rilasciare la parte di spazio eccedente. Rivedere il layout degli spazi che occupano per renderlo più efficiente. Cambiare sede. Evoluzione dei canoni prime a Milano /sq m/pa 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0, Prime office rent 2005 Stima dei progetti di sviluppo, speculativi e non speculativi, a destinazione uffici a Milano, Q Le ristrutturazioni di immobili esistenti potrebbero far crescere leggermente la pipeline di sviluppi nei prossimi mesi I volumi di uffici in costruzione a Milano sono cresciuti leggermente nel terzo trimestre, principalmente per l inizio della costruzione della torre direzionale disegnata da Isozaky nel secondo grande progetto di sviluppo misto a Milano, City Life. Ciò ha portato la stima dei progetti in costruzione con consegna prevista tra la fine del 2011 ed il 2015 a circa mq. Il 66% circa della superficie totale in costruzione risulta speculativa. Rispetto a giugno, è diminuito leggermente il volume della superficie potenziale previsto nella pipeline futura con data di consegna attesa entro il 2015, -11%. Alcuni progetti di sviluppo, ancora allo stadio della pianificazione, sono stati rivisti e la superficie originariamente destinata ad uffici ha ottenuto il cambio di destinazione. Nella pipeline potenziale prevista entro i prossimi 4 anni, il 73% della superficie risulta speculativo. Probabilmente tale volume potrebbe subire un ulteriore riduzione per la parte di nuovi progetti previsti, mentre potrebbe aumentare la parte relativa alle ristrutturazioni, conseguente al futuro rilascio di uffici oggi occupati. Vacancy (mq) per Grado degli immobili, Page 3

4 MILAN OFFICE MARKET Il divario tra aree prime e secondarie continua a crescere Il livello dei canoni prime è rimasto in linea con il trimestre scorso, pari a 520 / mq/anno; il maggior canone registrato nel trimestre è risultato in crescita rispetto al trimestre scorso, pari a circa 540 /mq/anno, ancora una volta per un ufficio nel CBD della città, locato ad una banca, che ha preso spazi aggiuntivi nella sede già occupata. Il canone medio è aumentato rispetto al trimestre precedente, attestandosi sul livello di 296 /mq/anno mentre il canone medio ponderato è risultato pari a 289 /mq/anno, influenzato dal maggior peso delle transazioni realizzate nel CBD, rispetto al precedente trimestre. L analisi del canone medio ponderato per sotto area di mercato, relativa ai primi nove mesi dell anno, ha messo in evidenza il progressivo divario tra le aree centrali e le aree periferiche. Nel trimestre l attività nell area di Porta Nuova è rimasta contenuta e ciò ha contribuito a mantenere il canone medio trimestrale inferiore rispetto allo scorso trimestre, ma l interesse degli utilizzatori in questa zona di Milano rimane forte. Il livello degli incentivi si conferma in linea con quello dei mesi precedenti ma cresce la pressione sulle proprietà che hanno immobili non affittati da molti mesi. La scarsa disponibilità di asset prime frena gli investimenti nel settore uffici a Milano Nel terzo trimestre dell anno sono stati investiti circa 54 milioni a Milano, tutti nel settore degli uffici. Ciò ha portato il volume complessivo degli investimenti immobilari a Milano sul valore di 1.28 bn, il 40% del volume investito in Italia, in diminuzione rispetto al volume registrato nello stesso periodo dello scorso anno. Il settore degli uffici continua a rappresentare intorno al 30% del volume totale, pari a 378 milioni. L interesse da parte di investitori anche internazionali verso prodotti prime si conferma sostenuto ma la mancanza di tali asset in offerta, frena il volume potenziale degli investimenti e mantiene i rendimenti prime stabili sul livello del 5.25%. Secondo le nostre stime, nell ultimo trimestre dell anno a Milano potrebbero essere realizzati almeno ulteriori 200 milioni di investimenti di dimensione medio-piccola nel settore degli uffici. È in aumento l offerta di asset non prime, sui quali i rendimenti sono previsti in ulteriore aumento nei prossimi mesi, dopo aver fatto registrare una crescita di 20 bps nel terzo trimestre, posizionandosi su 6.8% (lordo). Il capitale domestico si conferma dominante negli investmenti dei primi nove mesi dell anno, rappresentando quasi il 70% del volume totale investito a Milano. Page 4 Milano mercato uffici: valori per sottomercato, Eur Bn Evoluzione degli investimenti e dei rendimenti nel settore degli uffici a Milano Prime rent /mq/ anno Office Investment Volume Milan Weighted *Avg. Rent /mq/anno CBD Centre Semi-centre Periphery Sesto San Giovanni San Donato Milanese Milanofiori Hinterland * Il canone medio ponderato è calcolato sulle locazioni di unità > 500 mq (non owner occupier), per le quali sia noto il canone di locazione e relative ai primi tre trimestri dell anno. Nello specifico, le transazioni utili per ciascuna aree sono state: CBD (10), Centro (12), Semicentro (19), Periferia (32),Milanofiori (5), SSG (1), SDM (1) e Hinterland (8). Volume degli Investimenti Immobiliari per settore a Milano, Retail 60% Industrial 2% Office 29% 2009 Other 4% Residential 5% Prime Gross Yield 2010 Q3 11 6,20 6,00 5,80 5,60 5,40 5,20 5,00 4,80 4,60 %

5 Uffici Roma, Indicatori chiave Year to date Q-on-Q Change Y-on-Y Change Completions (,000 sq m) Take up (,000 sq m) 183,6-59% +67% Vacancy (,000 sq m) Vacancy rate (%) Prime Rent ( /m/anno) Prime Gross Yield (%) bps Office Investment Volume ( million) % +159% Evoluzione dell assorbimento a Roma (mq) ROME OFFICE MARKET L assorbimento torna sul livello medio trimestrale, nessua grande transazione nel trimestre Il volume di spazi uffici assorbiti a Roma nei primi nove mesi dell anno si attesta sul livello di quasi mq, decisamente in crescita rispetto allo scorso anno. Nel terzo trimestre del 2011 sono stati locati a Roma mq di spazi uffici, in diminuzione rispetto al trimestre precedente. La diminuzione è attribuibile principalmente all assenza di transazioni di grandi dimensioni. Infatti, il numero di transazioni registrate nel trimestre è rimasto in linea con quello dello scorso trimestre, 25 rispetto alle 26 del secondo trimestre, e la dimensione media prevalente si è confermata quella per unità di piccola dimensione (superficie inferiore a 1,000 mq), pari al 64% delle unità transate nel trimestre. L area che ha fatto registrare l assorbimento maggiore è stata quella a sud di Roma, Eur-Torrino e Laurentina, con il 46% della superficie totale assorbita. I tempi di negoziazione dei contratti di locazione continuano ad allungarsi. Canoni prime uffici a Roma per sotto-mercato, Il settore informatico ha guidato l assorbimento nel trimestre, ma il settore Pubblico potrebbe tornare protagonista nei prossimi mesi Nel terzo trimestre dell anno, le società più dinamiche sul mercato sono state quelle attive nel settore informatico, che hanno assorbito il 35% della superficie totale, quasi interamente nella zona sud di Roma. A settembre il governo, sotto pressione dalla necessità di ridurre in tempi brevi il debito, ha nuovamente riconsiderato la necessità di valorizzare i beni pubblici. Dismissione e/o valorizzazione? Se, finalmente, lo Stato avviasse un analisi approfondita dei suoi reali bisogni immobiliari strumentali e sembra questa l intenzione - e li pensasse più coerenti con le sue funzioni, potrebbe rilasciare parte degli edifici storici e centrali della città, liberandoli per altre attività come quella ricettiva, commerciale o abitativa. Questo però sarà un processo lungo che avrà un effetto sul mercato immobiliare nel lungo periodo. Prime rent /sq m/ pa CBD 420 Center 370 Parioli 280 EUR 340 Torrino 270 Parco de Medici Fiumicino corridor Tiburtina 110 Outlook Stabili i canoni nel trimestre, lieve flessione in alcune aree secondarie I canoni prime nel CBD sono rimasti stabili anche nel terzo trimestre dell anno, sul livello di 420 /mq/anno. Anche la zona dell Eur, dove la domanda si è confermata sostenuta anche nel terzo trimestre dell anno, ha mantenuto i canoni stabili sul livello di 340 /mq/anno mentre sono leggermente diminuiti nella zona del Torrino, dove è maggiore l offerta. Una diminuzione nel livello dei canoni è stata registrata anche nell area dei Parioli, dove sta aumentando la disponibilità di spazi vuoti. Il livello degli incentivi è rimasto in linea con quello dello scorso trimestre. Page 5

6 Canoni prime per uffici a Roma /sq m/pa 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, Prime office rent Assorbimento uffici per settore di attività, Q1- Other Sectors 2% N/A 2% Public Sector 20% Business Services Sector 10% Computers & Hi- Tech Sector 13% Consumer Services & Leisure Sector 6% Financial Sector 8% ROME OFFICE MARKET Tasso di sfitto stabile ma le previsioni sono di crescita La disponibilità di spazi ad uso ufficio nel terzo trimestre è rimasta in linea con quella del trimestre scorso, confermando il tasso di sfitto dell 8,1%. Gli sviluppi speculativi sono fermi, con l eccezione di un piccolo sviluppo nella zona tra l Eur e Fiumicino, e non sono previsti grandi progetti direzionali nella pipeline. Il volume dei progetti in costruzione e pianificati risulta in crescita rispetto allo scorso trimestre per effetto di un aggiornamento sullo stato di alcuni progetti precedentemente considerati sospesi, per i quali invece è stato verificato che è in corso la costruzione. Si tratta della nuova sede della società dei trasporti romana, ATAC, in costruzione nell area dello sviluppo di Europarco e di un piccolo sviluppo direzionale nella stessa area. In totale a Roma, la stima dei progetti uffici in costruzione al 30 settembre 2011, risulta pari a poco più di 100,000 mq, di cui il 70% non speculativo. Il progetto di razionalizzazione degli spazi della Provincia di Roma prende forma Alla fine di settembre la Provincia di Roma ha confermato il progetto che prevede una forte razionalizzazione degli spazi attualmente occupati dai suoi uffici. Entro l anno sarà completato l acquisto della nuova sede in costruzione nella zona Torrino, dove già sono stati completati i nuovi uffici di P&G e del Ministero della Salute. L intenzione della Provincia è quella di mantenere un unico ufficio di rappresentanza nel centro storico della città, Palazzo Valentini, e trasferire il resto delle sedi occupate, si parla di 12 sedi, nella nuova torre in costruzione, entro la fine del Anche ATAC, molto probabilmente consoliderà nella nuova sede in costruzione diversi uffici occupati in città, rilasciando così importanti edifici storici. Evoluzione degli investimenti e dei rendimenti prime nel settore degli uffici a Roma Eur Mn Page 6 0 Manifacturing & Energy 39% Office Investment Volume Rome Prime Gross Yield Q3 11 6,20 6,00 5,80 5,60 5,40 5,20 5,00 4,80 % Continua ad aumentare il volume degli investimenti a Roma, ma sono pochi gli investimenti core Il volume complessivo investito nel settore immobiliare a Roma nei primi nove mesi dell anno ha raggiunto i 644 milioni, con una contrazione del 7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, in miglioramento rispetto al trimestre precedente. La maggior parte dei capitali investiti, l 81% è stata diretta nel settore degli uffici.il volume è stato determinato principalmente da due grandi transazioni che da sole hanno rappresentato il 66% del volume investito nel trimestre. Si tratta della vendita da parte del Gruppo Montepaschi del complesso immobiliare in Via dei Normanni, di fronte al Colosseo, ex esattoria, ceduto ad un fondo immobiliare chiuso e dall acquisto da parte di un utilizzatore finale della sede che già occupa. Gli investitori che hanno acquistato asset uffici a Roma nel terzo trimestre si confermano essere prevalentemente privati locali (86% del capitale totale investito). Cresce la tendenza ad acquistare immobili vuoti, o che stanno per liberarsi, a destinazione uffici, per riconvertirli ad usi differenti (ricettivo o commercaile o residenziale). I rendimenti prime sono rimasti stabili, ma potrebbero crescere ulteriormente nei prossimi mesi. Il prodotto core a Roma continua ad essere scarso.

7 Volume degli investimenti per settore in Italia, Q1- Retail 55% Volume degli investimenti per tipologia dell acquirente in Italia, Q1- Private 19% Property Company 21% Name/ Address Metro Cash&Carry Portfolio Cremona Po Zara, C.so V.Emanuele, Milan Via dei Normanni, Roma Type Price mln Purchaser Retail 300 W.P.Carey Retail- SC Retail - HS Institutional Fund 15% NA 1% Other 10% Other Collective Vehicle 34% Institutional Fund NA Other Other Collective Vehicle Private Property Company Alcuni Investimenti Immobiliari in Italia, Other 6% Office 35% Hotel 1% Industriale 3% 82.5 Eurocommercial 103 Inditex Group Office 130 Mittel sgr INVESTIMENTI IMMOBILIARI In Italia il volume investito nel terzo trimestre, 1,35 bn, ha sorpreso, confermandosi il volume trimestrale maggiore dell anno. Ciò ha portato il totale degli investimenti immobiliari nei primi nove mesi a 3,2 bn, un aumento del 7.4% rispetto allo stesso periodo del Questi risultati sono in parte sostenuti da un numero di operazioni di grandi dimensioni (come ad esempio l'acquisto della seconda parte del portafoglio METRO Cash& Carry da parte di WP Carey per circa 300 milioni). Comunque, la disponibilità di prodotti core, maggiore per asset retail che non per uffici o logistica, si conferma il driver principale del miglioramento dell attività d investimento, poiché la tendenza al 'flight to quality' degli investitori, si sta mostrando più forte del previsto, quasi a prescindere dal mercato. A livello Europeo nel terzo trimestre gli investimenti sono leggermente aumentati, +2%, rispetto al volume del secondo trimestre, per un totale annuo che supera di poco 80 milioni, un aumento del 13% rispetto allo stesso periodo del Ancora una volta è il settore retail a far registrare il volume maggiore degli investimenti in Italia, con circa 850 milioni investiti nel trimestre per un totale annuo di circa 1,8 bn. Quasi il 60% del volume totale investito nel retail è derivato dalla vendita di due portafogli mentre il resto delle operazioni ha interessato Centri Commerciali e negozi High street. In particolare, si conferma forte l interesse degli investitori nel settore dell High street che nel solo terzo trimestre ha fatto registrare un volume investito di circa 172 milioni, in aumento rispetto al trimestre scorso. I rendimenti prime sono rimasti stabili in tutti i settori, soprattutto per il deterioramento della posizione finanziaria del Paese nei confronti del resto dell Europa. Il settore della logistica ha fatto registrare un arresto nel volume degli investimenti nel terzo trimestre dell anno, con una sola transazione per un valore di poco inferiore a 40 milioni, che porta il totale annuo a circa 110 milioni, comunque il 15% in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Infatti, con l acuirsi della crisi finanziaria gli investitori che avevano ricominciato a guardare alla logistica dalla seconda metà del 2010, hanno messo on hold le operazioni in corso in attesa che lo scenario globale diventi più chiaro. Ciò ha mantenuto i rendimenti sul livello del 7.75% (lordo) con previsioni di un progressivo aumento nei prossimi mesi. Anche il settore Hotel, fermo su un volume di 90 milioni, nonostante il miglioramento dei fondamentali, continua a soffrire sia il momento di mercato sia il disallineamento tra domanda e offerta. Nel settore degli uffici nel terzo trimestre, gli investimenti hanno raggiunto 450 milioni, una flessione del 4% sul trimestre precedente, per un totale annuo pari a 1,13 bn,il 13% superiore al valore dello stesso periodo del I rendimenti prime rimangono stabili a 5.25% (lordo). Page 7 MarketView Italy

8 OUTLOOK Il terzo trimestre è stato caratterizzato da tendenze contrastanti per l economia italiana e per il mercato immobiliare. La crescente crisi del debito sovrano, l'incapacità del Governo italiano di fronteggiare la crisi crescente con politiche efficaci ed il progressivo deteriorarsi della credibilità nazionale di fronte al resto del mondo e le deboli aspettative di crescita economica hanno riportato gli investitori internazionali su una posizione di wait and see, soprattutto nelle operazioni non core, riportandoli sui mercati con fondamentali più solidi (Germania, Francia) e quelli emergenti (CEE). Eppure, nel mercato immobiliare italiano, qualcosa si muove. Rispetto allo scorso anno, il volume degli investimenti è migliorato, il mercato degli utilizzatori si è confermato solido e l interesse degli investitori è rimasto attento, pur se molto cauto, anche dopo le turbolenze finanziarie dell estate. Qualche elemento positivo emerso nel corso del trimestre appena trascorso: Il gruppo Westfield ha recentemente firmato una joint venture con Gruppo Percassi per sviluppare il centro commerciale più grande dell'europa continentale, considerandola un'occasione unica per stabilire la propria franchising in uno dei centri più ricchi della popolazione in Europa. Alcuni investitori non specializzati locali stanno esprimendo un interesse crescente nel settore retail ed alcuni investitori internazionali, nuovi e meno nuovi, stanno guardando ad opportunità sia retail sia office core (i.e. Union Investment ed il gruppo ECE). L evoluzione futura del mercato potrebbe essere influenzata dalle nuove tendenze in corso: Le nuova sfida politica del Governo, stretto dalla necessità di ridurre il debito, potrebbe dare un nuovo impulso al mercato immobiliare A settembre, il ministro dell'economia, Giulio Tremonti, ha inaugurato il primo incontro per passare in rassegna il patrimonio immobiliare pubblico in vista di un piano di dismissioni funzionale alla riduzione del debito pubblico. Secondo stime del Governo, la sola quota degli immobili pubblici ha un valore di 500 miliardi di Euro, mentre quelli non strumentali e vendibili rappresentano circa miliardi di Euro. Se il Governo avviasse realmente una procedura di valorizzazione e dismissione degli asset, ciò contribuirebbe ad attivare il mercato sia dei capitali sia degli utilizzatori. Dei capitali, perché creerebbe delle nuove opportunità per gli investitori, degli utilizzatori perché la razionalizzazione degli spazi esistenti potrebbe spingere il settore pubblico a spostarsi verso uffici più efficienti, come già il ministero della Salute e la Provincia di Roma hanno fatto e/o stanno facendo, così rilasciando sul mercato spazi che potrebbero essere valorizzati e/o disponibili per utilizzatori privati. Nei prossimi mesi la disponibilità ad ottenere finanziamenti dalle banche sarà cruciale per il futuro degli investimenti immobiliari La disponibilità ad ottenere finanziamenti bancari in Italia, sia per i nuovi sviluppi immobiliari sia per operazioni di investimento, si è ridotta nel corso del trimestre, soprattutto a seguito delle turbolenze dell estate. Alcune operazioni avviate prima dell estate sono state messe on hold e ciò con molta probabilità, avrà come effetto quello di frenare gli investimenti nel paese. Di conseguenza, nei prossimi mesi gli investitori torneranno a muoversi con molta cautela e solo chi avrà fresh equity, avrà maggiori possibilità di concludere operazioni interessanti. Oltre alla questione legata ai finanziamenti dalle banche, sarà anche fondamentale vedere che cosa le banche, nazionali ed internazionali, decideranno a proposito degli asset distressed per capire se avverrà o meno un significativo re-pricing, soprattutto nei settori degli uffici e hotel, che potrebbe dare una maggiore spinta al volume degli investimenti. Il settore retail è sempre di più considerato un investimento difensivo Oggi l interesse degli investitori sta sempre di più concentrandosi verso il settore retail, che viene considerato un investimento più difensivo rispetto al settore degli uffici, più soggetto alle oscillazioni cicliche del mercato. La maggiore stabilità della domanda nel settore retail rispetto a quella degli uffici i consumi delle famiglie sono meno volatili rispetto all occupazione nelle aziende - che garantisce dei flussi di cassa più stabili nel lungo periodo, sta spingendo anche investitori non tradizionalmente diretti al retail a scegliere questo asset. Ecco perché questo settore presenta buone opportunità per chi sceglie di investire con un orizzonte di lungo periodo. Per maggiori informazioni, contattare: Raffaella Pinto Head of Research CB Richard Ellis SpA Via del Lauro 5/ Milan t: m: e: raffaella.pinto@cbre.com Disclaimer 2011 CB Richard Ellis Information herein has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to independently confirm its accuracy and completeness. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are for example only and do not represent the current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CB Richard Ellis clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CB Richard Ellis. Page 8