Capitolo VIII L ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

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1 Capitolo VIII L ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE Il momento costitutivo del pignoramento immobiliare L espropriazione immobiliare comincia con il pignoramento che, ai sensi dell art. 555, comma 1, si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione, nei registri immobiliari, di un atto contenente le esatte indicazioni dei beni e dei diritti che si intendono sottoporre ad espropriazione. Ai sensi del comma 2, l'ufficiale giudiziario, ove il creditore non manifesti la volontà di procedere personalmente, immediatamente dopo la notificazione, consegna copia autentica dell'atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l atto e gli restituisce una delle note. La scelta dei beni da pignorare Nell espropriazione immobiliare la scelta dei beni da pignorare non è effettuata dall'ufficiale giudiziario al momento del pignoramento, ma in un momento anteriore dal creditore procedente che ha obbligo di indicare esattamente i beni e i diritti immobiliari che intende sottoporre ad esecuzione. L art. 555 rinvia all art. 2826, che dispone che l'immobile deve essere specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale. Il pignoramento immobiliare comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti dell'immobile pignorato; non costituiscono oggetto di pignoramento in beni che appartengono al demanio pubblico e al patrimonio indisponibile dello Stato e degli enti pubblici territoriali; non sono espropriabili, poiché dichiarati espressamente inalienabili, i Beni Culturali indicati dall'art. 54 del codice dei beni culturali e del paesaggio. La forma del pignoramento e le attività conseguenti A redigere l'atto è la parte creditrice, che provvede a indicare, oltre agli elementi richiesti dall'art. 555, l'ammontare del credito per il quale si procede e gli estremi del titolo esecutivo e del precetto. L'ufficiale giudiziario provvede alla notificazione del libello, con la contestuale ingiunzione al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all'espropriazione, con i relativi frutti. L ufficiale giudiziario, oltre all'ingiunzione, è anche chiamato dall art. 492 a svolgere una 1

2 serie di ulteriori attività, in particolare l'invito che egli è tenuto a formulare al debitore affinché questi dichiari la propria residenza o elegga domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l'esecuzione, con l'avvertenza che, in mancanza o in caso di irreperibilità in uno dei luoghi indicati, le successive notifiche e comunicazioni al medesimo esecutato potranno legittimamente effettuarsi presso la cancelleria dello stesso giudice. Inoltre il pignoramento deve contenere anche l'avvertimento che il debitore, ai sensi dell art. 495, può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all'importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione. I commi 4 e 5 dell art. 492 prevedono che l'ufficiale giudiziario, constatato fin dall'origine che i beni colpiti dal pignoramento sono insufficienti in relazione al credito per il quale si procede oppure la loro trasformazione in denaro si palesa di lunga durata, inviti il debitore a indicare ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui essi si trovano ovvero le generalità dei terzi debitori. Se a seguito dell'invito dell ufficiale giudiziario il debitore rende una dichiarazione positiva, il comma 5 prevede che se ne rediga processo verbale e prosegue dettando una disciplina dalle conseguenze, a seconda che l'oggetto del pignoramento siano beni immobili in possesso del debitore, di crediti o cose mobili in possesso dei terzi ovvero ancora beni immobili. Se la dichiarazione dell esecutato ha per oggetto beni mobili, questi si intendono pignorati anche agli effetti dell art. 388 C.P., sin dal momento in cui la dichiarazione viene resa, con l'onere per l'ufficiale giudiziario di curarne la custodia. Per il perfezionamento a carico del terzo si dovrà attendere che gli sia notificato l'atto di cui all art. 543, per il debitore esecutato il pignoramento si perfeziona sin dal momento della dichiarazione. Se indica l'esistenza di beni immobili, si dovrà procedere ai sensi dell art. 555; anche in questo caso gli effetti dell'articolo 388 C.P. per il debitore verranno a prodursi dal momento della dichiarazione. Se invece l'insufficienza dei beni pignorati sia di carattere successivo, ossia dovuta all'intervento di altri creditori, ai sensi dell art. 492, comma 6, il creditore procedente può richiedere all'ufficiale giudiziario di procedere ai sensi dei precedenti commi ossia, previo avvertimento delle conseguenze penali, invitare il debitore ad indicare i beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano ovvero le generalità dei terzi debitori. L art. 557, comma 1, dispone che, affinché il cancelliere provveda alla formazione del fascicolo d'ufficio dell'esecuzione, eseguito il pignoramento l'ufficiale giudiziario depositi immediatamente nella cancelleria del tribunale competente per l'esecuzione la di pignoramento e, appena possibile, la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Ai sensi del comma 2 il creditore è tenuto a depositare il titolo esecutivo e l'atto notificati. 2

3 I pignoramenti successivi Anche nell'espropriazione immobiliare il medesimo immobile può essere sottoposto a più pignoramenti. Se la riunione non è effettuata con le modalità stabilite dall'articolo 561 essa può avvenire in qualunque momento per ordine del giudice dell'esecuzione, eventualmente a ciò sollecitato dalle parti che vi abbiano interesse. L'istanza di vendita e il deposito della documentazione catastale L art. 567, comma 1 prevede che, decorsi 10 giorni alla data di pignoramento, il creditore procedente e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell'immobile pignorato; il comma 2 dispone che il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro 120 giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l'estratto del catasto nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Il comma 3 dispone che un termine di 120 giorni è assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è concessa o richiesta, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato, il giudice, anche d'ufficio, dichiara l'inefficacia del pignoramento relativamente all'immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione; l'inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti; il giudice, con l'ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e l'estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati. Nomina dell'esperto e fissazione dell'udienza per l'autorizzazione alla vendita L art. 569, comma 1, dispone che il giudice dell'esecuzione entro 30 giorni dal deposito della documentazione di cui al comma 2 dell art. 567, nomina l'esperto convocandolo davanti a sé per prestare giuramento e fissa l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all art. 498 che non siano intervenuti; tra la data del provvedimento e la data fissata per l'udienza non possono ricorrere più di 120 giorni. L'esperto dovrà depositare la sua relazione almeno 45 giorni prima dell'udienza fissata. Qualora le parti non depositino note e osservazioni alla relazione dell'esperto entro 15 giorni dall'udienza, 3

4 l'esperto non sarà tenuto a comparire all'udienza per rendere in quella sede gli eventuali chiarimenti richiesti. L'udienza di comparizione delle parti L art. 569 disciplina l'udienza di autorizzazione alla vendita, che rappresenta il primo momento in cui tutte le parti del processo di espropriazione immobiliare si presentano insieme dinanzi al giudice. Il comma 3 dell art. 569 fissa il programma di liquidazione in modo vincolante. Innanzitutto si svolgerà la vendita senza incanto; tuttavia si avrà vendita con incanto o eventualmente l'assegnazione se: - le offerte non pervengono nel termine stabilito; - le offerte sono inefficaci ai sensi dell art. 571; - in presenza di un'unica offerta inferiore al prezzo base per la quale è intervenuto il dissenso del creditore procedente o la valutazione negativa del giudice; - in ogni evenienza in cui non abbia luogo la vendita senza incanto. il giudice fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell art. 571; con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa al giorno successivo alla scadenza del termine l'udienza per la deliberazione sull'unica offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all art. 573 e provvede ai sensi dell art. 576 eventualmente alla vendita con incanto. L avviso di vendita L art. 570 dispone che dell'ordinanza di vendita è dato dal cancelliere, a norma dell'articolo 490, pubblico avviso contenente l'indicazione degli estremi previsti nell art. 555, del valore dell'immobile determinato a norma dell art. 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore. La vendita senza incanto 4

5 A norma dell art. 571, i soggetti legittimati ad offrire comprendono ogni interessato eccetto il debitore, mentre l'offerta deve recare l'indicazione del prezzo, del tempo e del modo del pagamento e ogni altro elemento utile al giudice per la valutazione della stessa, nonché l'elezione del domicilio nel comune nel quale ha sede il tribunale per evitare che le comunicazioni avvengano in cancelleria. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa, all'esterno della quale devono essere annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell art. 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame dell'offerte. Il versamento della cauzione in misura non inferiore a 1/10 del prezzo posto e con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, rappresenta uno dei requisiti di efficacia dell'offerta. L art. 571, comma 2 dispone che l'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito o se inferiore al prezzo determinato. L'offerta è irrevocabile salvo che nelle due ipotesi tassativamente regolate dall'articolo 571, comma 3: - quando il giudice ordini l'incanto; - quando siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. La deliberazione sull'offerta L udienza per la deliberazione sull'offerta o per la gara tra i più offerenti è fissata, ai sensi dell'articolo 569, comma 3, al giorno successivo alla scadenza del termine per il deposito delle offerte medesime; in tale udienza il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti; in caso di unica offerta, essa è senz'altro accolta se superiore di 1/5 al valore di stima del bene esecutato, altrimenti verrà valutata discrezionalmente dal giudice. A fronte di più offerte efficaci, sempre all'udienza fissata per il giorno successivo alla scadenza del termine per il deposito delle offerte, il giudice dell'esecuzione invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta (art. 573, comma 1); ai sensi del comma 2, se la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può disporre la vendita in favore del maggior offerente oppure ordinare l'incanto. La vendita con incanto 5

6 Il passaggio alla vendita con incanto potrà avvenire solo in via subordinata rispetto ad un preliminare esperimento di vendita senza incanto e in ipotesi determinate: - quando non siano state presentate offerte di acquisto senza incanto o le stesse siano tardive o inefficaci; - qualora sia stata presentata un'offerta inferiore al limite e il creditore procedente abbia manifestato dissenso, o il giudice ritenga probabile un miglior esito dell'incanto; - in caso di mancanza di adesioni degli offerenti alla gara; - quando l'aggiudicatario sia stato dichiarato decaduto a norma dell art. 574 e il giudice dispone un nuovo incanto. Presupposto per partecipare all'incanto è esclusivamente il versamento della cauzione, il cui ammontare non deve essere superiore al 1/10 del prezzo base d'asta. Il comma 2 dell art. 580 dispone che se il partecipante all'asta non si aggiudica l'immobile, la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell'incanto, salvo che lo stesso non abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo; in tal caso la cauzione è restituita solo nella misura dei 9/10 è la restante. La partecipazione alla gara si manifesta con la possibilità per gli offerenti ammessi all'incanto di formulare nel termine di tre minuti un'offerta in rialzo rispetto al prezzo base, e qualora nel termine dei successivi tre minuti nessun offerente avanzi un'offerta superiore, osservando la misura minima del rialzo determinato dal giudice, il bene è aggiudicato all'ultimo offerente. Offerte dopo l incanto L aggiudicazione a seguito dell'incanto determina, a differenza di quella in sede di vendita senza incanto, la chiusura dell'asta ma non l'impossibilità di effettuare ulteriori offerte in relazione all'immobile oggetto di esecuzione. L art. 584, comma 1, dispone che avvenuto l'incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 quello raggiunto nel incanto. Ai sensi del comma 3, anche nell'ipotesi in cui sia stata formulata una sola offerta in aumento il giudice, nell'ordinare lo svolgimento della gara, fissa un termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte; in sostanza, avviatosi il meccanismo del rincaro, si apre un secondo termine perentorio entro il quale è possibile avanzare ulteriori offerte prima di giungere alla gara. Se però nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del comma 3, l'aggiudicazione diventa definitiva ed il 6

7 giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al comma 1, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall'esecuzione. In sintesi, l'omessa partecipazione alla gara degli offerenti che hanno proposto offerte in aumento, salvo che ricorrono giustificati motivi, determina: la perdita della cauzione in capo a coloro che hanno avviato la fase di formulando offerte nel termine di 10 giorni ai sensi dell art. 584, e rende definitivo l'acquisto dell'immobile in favore dell'aggiudicatario provvisorio non già dell offerente in aumento, autore dell'offerta più alta. Assegnazione, amministrazione giudiziaria e nuovo incanto La fase della vendita con incanto può chiudersi senza risultato per mancanza di offerte. In ipotesi di asta deserta, il processo esecutivo può perciò proseguire in quattro modi diversi: con l'assegnazione del bene ad un creditore, con l'amministrazione giudiziaria, con un nuovo incanto avente le stesse condizioni di vendita dello stesso prezzo di base d'asta di quello in precedenza andato deserto, con una nuova vendita con la doppia fase se il giudice dell'esecuzione stabilisce diverse condizioni o fissa un nuovo prezzo inferiore di non oltre 1/4 a quello precedente. Ai sensi dell art. 588, l'istanza di assegnazione può essere proposta da ogni creditore nel termine di 10 giorni prima della data dell'incanto; quindi il giudice può decidere in ordine all'istanza di assegnazione direttamente all'udienza in cui l'incanto dal deserto, fissando il termine entro il quale l'assegnatario deve versare l'eventuale conguaglio, senza la necessità di fissare apposita udienza successiva; è nello stesso contesto dell'asta andata deserta che, in sostanza, il giudice provvede alle istanze di assegnazione. La delega delle operazioni di vendita L art. 591 prevede che il giudice dell'esecuzione, con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita può delegare il compimento delle relative operazioni oltre che ad un notaio, a un avvocato o a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi dell art. 179 disp. att. All udienza dell art. 569, il giudice dell'esecuzione può quindi emanare l'ordinanza di delega. Il provvedimento comprende sia l'atto di nomina del professionista delegato, sia l'atto organizzativo che determina i compiti del professionista e le modalità di svolgimento. Lo stesso articolo 591 dispone che con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell art. 571, e il luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. 7

8 La distribuzione della somma ricavata Ai sensi dell art. 596, il giudice dell'esecuzione, o il professionista delegato, nel caso non assegni all'unico creditore la somma per cui ha iniziato e coltivato l'espropriazione, provvede a formare il progetto di distribuzione con la graduazione dei creditori che vi partecipano, e lo deposita in cancelleria, dove i creditori stessi ed il debitore potranno consultarlo; il giudice fissa altresì l'udienza per l'audizione delle parti, finalizzata alla discussione del progetto di distribuzione. Se le parti non compaiano a tal udienza, il progetto si intende approvato. In tal caso, o comunque se all'udienza tutte le parti raggiungono un accordo sulla distribuzione, secondo l art. 598 il giudice dell'esecuzione o il professionista delegato danno atto di tale accordo nel processo verbale, e poi procedono con l'emissione dei relativi mandati di pagamento. Se invece sul progetto di distribuzione sorgono contestazioni, esse sono affrontate e risolte secondo il regime previsto dall art. 512, norma generale applicabile ad ogni forma di espropriazione. 8