Il Codice delle Valutazioni Immobiliari

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1 Credito al Credito La valutazione degli immobili in garanzia ABI Piazza del Gesù 49 Palazzo Altieri - Roma 25 Novembre 2010 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari GIAMPIERO BAMBAGIONI Responsabile delle Attività Scientifiche e Vicepresidente Tecnoborsa Coordinatore responsabile e Coautore del Codice delle Valutazioni Immobiliari Docente di Economia ed Estimo Civile, Università di Perugia 1

2 Il Comitato Tecnico Scientifico ABI (Associazione Bancaria Italiana) Agenzia del Territorio AIAV (Associazione Italiana per la Gestione e l Analisi del valore) ASPESI (Associazione nazionale società di promozione e sviluppo immobiliare) Censis (Centro studi investimenti sociali) Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati Confedilizia Consiglio dell Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Forestali Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Pianificatori Consiglio Nazionale degli Ingegneri Consiglio Nazionale dei Geometri Consiglio Nazionale dei Periti Industriali E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari) Geo.Val (Associazione Geometri Valutatori Esperti) INU (Istituto Nazionale di Urbanistica) ISMEA (Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare) Ministero dell Economia e delle Finanze Dipartimento del Tesoro Ministero dello Sviluppo Economico UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione Unioncamere (Unione Italiana delle Camere di commercio) Università L. Bocconi Newfin Università Luiss Guido Carli 2

3 La rilevanza economica delle valutazioni: quadro sinottico Tre pilastri INFORMAZIONI: Banca Dati dei Valori Immobiliari (BDVI) cfr. MLS-USA Profilo professionale dei valutatori Conoscenze scientifiche e tecniche FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO Codice delle Valutazioni Immobiliari (principi nazionali armonizzati con gli IVS, IAS/IFRS, Basilea 2, ecc.) Rapporti immobiliari (stime) Utenti: banche, imprese, enti, fondi, privati, ecc. Informazioni e dati con valenza scientifica Misurazione standardizzata del valore VALUTAZIONI Obiettivo: Valutazione assicurata 3 Certificazione professionale (Norma ISO Certificazione delle competenze del personale)

4 Cronistoria degli standard valutativi a livello internazionale e nazionale L eredità del passato che ci aiuta a comprendere qual è la situazione attuale, e quale potrà essere il nostro futuro 1792 Surveyors Club (UK) 1868 Institution of Surveyors (Londra) 1890 Scientific management (USA): i costi standard 1910 Giurisdizione USA: la rilevazione dei dati immobiliari 1932 American Institute of real estate appraisers AIREA Chicago: il sales comparison approach 1935 Il primo Corso di studio dell AIREA 1936 American Society of Appraisers ASA (Washington DC) 1946 Royal Institution of Chartered Surveyors RICS 1966 National Association of Real Estate Appraisers NAREA (Minnesota-USA) 1974 Il primo Red Book della RICS per le stime ad uso contabile 1977 The European Group of Valuers Association TEGoVA (Belgio, Francia, Germania, UK) 1973 International Accounting Standards Board (IASB), prima del 2001 IASC (I principi approvati prima del 2001 sono definiti IAS, quelli successivi International Financial Reporting Standars (IFRS) 1984 International Valuation Standards Commettee (IVSC), non-governmental organization (NGO), accreditata presso l ONU 4

5 Cronistoria degli standard valutativi a livello internazionale e nazionale 1989 The Appraisal Foundation 1990 Appraisal Institute (AIREA+ Society of Real Estate Appraisers) 1995 RICS Appraisal valuation and manual (standard obbligatorio per i membri del RICS nel UK) 1999 Il Blue book TEGoVA: European Valuation Standards EVS 2000 Codice delle valutazioni immobiliari (CDVI), Tecnoborsa 2001 International Accounting Standard Board (IASB) 2002 Codice delle Valutazioni Immobiliari (CDVI) II Ed. Tecnoborsa 2002 Regolamento n. 1606/2002/CE del Parlamento europeo e del Consiglio relativo all'applicazione di principi contabili internazionali (IAS) 2005 Regolamento n. 1864/2005/CE della Commissione del IAS 39 Fair Value Option; modificato con Regolamento (CE) 2106/2005/CE della Commissione del , et alii 2005 Codice delle Valutazioni Immobiliari (CDVI), III Edizione (Dicembre 2005, Tecnoborsa) 2006 Italian Property Valuation Standard (CDVI) vers. inglese Tecnoborsa 2010 UNECE REM Policy Framework for for Sustainable Real Estate Markets - Principles and guidance for the development of a country s real estate sector Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48/CE (Credit Requirement Directive) Circolare Banca d Italia del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV di recepimento della Direttiva Europea 2006/48/CE - ed ha introdotto una serie di requisiti attinenti (i) alla corretta valutazione degli immobili e (ii) ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione, al fine di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell ambito del-la detenzione prudenziale del capitale di vigilanza 5

6 Cronistoria degli standard valutativi a livello internazionale e nazionale 1775 Cosimo Trinci Trattato delle Stime de Beni Stabili, Pistoia 1900 Ulisse Gobbi Sul principio della convenienza economica, Milano 1917 Arrigo Serpieri Il metodo di stima dei beni fondiari, Firenze 1943 Nino Formularo Lezioni di estimo civile e rurale, Roma 1955 Giuseppe Medici Princìpi di estimo, Bologna (con versione tradotta in inglese) 1974 Enzo di Cocco La valutazione dei beni economici, Bologna 1968 Carlo Forte - Elementi di Estimo Urbano, Etas Libri-Roma 1979 Carlo Forte Baldo de Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas Libri- Roma Carlo Forte sottolineava la necessità di parlare un linguaggio internazionale anche nel campo economico-estimativo già nel Nell ambito di un paragrafo dedicato alla trattazione del «valore capitale» termine che egli stesso utilizza quale sinonimo di valore di mercato «Si è esaminata la genesi del principio di dipendenza del valore sul binario delle intuizioni economiche di un recente passato: è però altrettanto opportuno segnalare che, nonostante il mancato collegamento culturale sul piano internazionale che purtroppo non consente di riconoscere l universalità della teoria estimativa, alle stesse conclusioni sono pervenuti alcuni economisti pur partendo da circostanze diverse.» Cfr. «Elementi di estimo urbano», Cap. 1 (La teoria estimativa), pagina 14 6

7 Lo standard del Codice delle Valutazioni Immobiliari Rating Immobiliare: l Italian Real Estate Rating-IRER incentrato su Basilea 2 Linee guida per le valutazioni ai fini della concessione del credito (Valore cauzionale) Linee guida per la valutazione degli immobili agricoli Lo standard del Codice: Le definizioni dei valori di stima I criteri di misurazione delle consistenze Procedimenti di stima secondo gli standard internazionali: market approach, cost approach, income approach Gli elementi essenziali per la stesura del Rapporto di valutazione (o perizia) I principi per il riesame del Rapporto di valutazione Il Codice Etico-Deontologico del Valutatore 7

8 Lo standard del Cdvi: relazione tra metodo scientifico e metodo empirico Lo standard valutativo si colloca nell intersezione tra le relazioni esistenti tra gli standard valutativi e gli standard contabili, tra i valutatori e gli operatori immobiliari e tra il metodo estimativo empirico e il metodo estimativo scientifico. Relazione tra il metodo empirico e il metodo scientifico: Metodo scientifico Metodo empirico - prescinde dalla rilevazione dei dati reali; - si basa esclusivamente sul giudizio soggettivo; - non è ammesso dagli standard internazionali; - conduce a risultati indimostrabili e non verificabili - si fonda sulla rilevazione dei dati reali; - si basa su procedimenti quantitativi; - conduce a risultati dimostrabili e verificabili; - è l unico ammesso dagli standard internazionali. 8

9 Lo standard del Cdvi: le fonti di riferimento primarie Obiettivo: parlare lo stesso linguaggio. Quindi, una metodologia armonizzata con i principi internazionali Le fonti di riferimento primarie del Codice: A. Gli International Valuation Standards (VII edizione ) B. Il Red Book della RICS (Appraisal and Valuation Standard C. Gli European Valuation Standards EVS (V edizione ) D. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP (2005) E. The appraisal of real estate, Appraisal Institute USA F. International Accounting Standard / International Financial Reporting Standard (IAS/IFRS) (Principi contabili internazionali) G. Basilea 2 Lo standard valutativo prefigurato nel Codice è una raccolta sistematica, organica, dei requisiti minimi richiesti ai fini della valutazione, incentrata su un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa. 9

10 Gli Standard valutativi a livello internazionale «valore di mercato» «valore del credito ipotecario» «aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile» La Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, relativa all accesso all attività degli enti creditizi ed al suo esercizio, nell ambito della misurazione del rischio del sistema bancario e con particolare riferimento alla regolazione degli adempimenti previsti per Esposizioni garantite da immobili, definisce le caratteristiche delle Garanzie immobiliari, i Requisiti minimi per il riconoscimento delle garanzie immobiliari prevede che per il riconoscimento delle garanzie immobiliari siano rispettate le seguenti condizioni: a) Certezza giuridica b) Sorveglianza sui valori immobiliari c) Documentazione 10

11 La valutazione degli immobili ai fini del credito ipotecario Direttiva 2006/48/CE¹ del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 14 giugno 2006, relativa all accesso all attività degli enti creditizi ed il suo esercizio (rifusione) definisce i concetti di: «valore di mercato» «valore del credito ipotecario» che prevede espressamente che si tenga conto degli «aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile» ¹ L 177/150 IT Gazzetta ufficiale dell Unione europea Direttiva recepita contemporaneamente alla Direttiva 2006/49/CE - con il Decreto Legge 27 dicembre 2006, n. 297, convertito con modificazioni dalla Legge 23 febbraio 2007, n. 15, in G.U. n. 46 del 24 febbraio

12 Gli Standard valutativi a livello internazionale Altre garanzie reali ammissibili ai fini dell'applicazione degli articoli da 84 a Valutazione a) Garanzie immobiliari 62. L'immobile è stimato da un esperto indipendente ad un valore pari o inferiore al valore di mercato. Per contro, negli Stati membri che hanno stabilito mediante disposizioni legislative o regolamentari criteri rigorosi per la valutazione del valore dei crediti ipotecari, l'immobile può essere valutato da un esperto indipendente ad un valore pari o inferiore al valore del credito ipotecario. 63. Per «valore di mercato» si intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente. 64. Per «valore del credito ipotecario» si intende il valore dell'immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente. 12

13 Gli Standard valutativi a livello internazionale Caratteristiche dei beni immobiliari e relativo valore economico La procedura di seguito schematizzata, partendo dal valore ordinario del bene, consente la valutazione delle carenze ovvero dei fattori incrementativi del valore degli immobili FATTORI DI INCREMENTO DURABILITA EFFICIENZA DURATA EFFICACIA COSTI DI GESTIONE MISURAZIONE DEL VALORE (in stato ordinario) COSTI DI MANUTENZIONE COSTI DI ADEGUAMENTO FATTORI DI DECREMENTO DEPERIMENTO DEMOLIZIONE Fonte: G. Bambagioni, La misurazione delle superfici immobiliari, Cap. 6 Il Sole 24 Ore 13

14 Gli Standard valutativi a livello internazionale Caratteristiche dei beni immobiliari e relativo valore economico La procedura è basata su cinque fattori principali: 1. l individuazione delle carenze e/o difetti 2. l attribuzione ad ogni carenza e/o difetto di un peso in relazione alla sua incidenza sulle prestazioni 3. la valutazione dell intensità di ogni carenza e/o difetto; 4. la valutazione dell incidenza economica della carenza o difetto; 5. la scarsa razionalità/funzionalità delle consistenze 14

15 Gli Standard valutativi a livello internazionale Caratteristiche dei beni immobiliari e relativo valore economico La procedura è basata su cinque fattori principali: 1. l individuazione delle carenze e/o difetti 2. l attribuzione ad ogni carenza e/o difetto di un peso in relazione alla sua incidenza sulle prestazioni 3. la valutazione dell intensità di ogni carenza e/o difetto; 4. la valutazione dell incidenza economica della carenza o difetto; 5. la scarsa razionalità/funzionalità delle consistenze 15

16 Il più conveniente e migliore uso - Highest and best use (HBU) «valore del credito ipotecario» dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi L highest and best use (HBU), ovvero il più conveniente e migliore uso, corrisponde all uso che presenta il massimo valore di trasformazione o di mercato tra i valori di trasformazione e di mercato per gli usi prospettati per un immobile. Figura 1. - Distribuzioni di frequenza del valore attuale e dei valori di trasformazione Frequenza HBU L HBU indica, sostanzialmente, la destinazione maggiormente redditizia. Tale destinazione può essere quella attuale dell immobile nel caso il valore di mercato è maggiore dei valori di trasformazione degli usi alternativi Valore attuale (MVEU ) Valore di trasformazione nell uso A Valore di trasformazione nell uso B MVEU = Market value of the existing use Valore 16

17 Il più conveniente e migliore uso - Highest and best use (HBU) Figura 2 - Distribuzioni di frequenza dell uso attuale e degli usi alternativi La scelta dell HBU si riferisce ad utilizzazioni: fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico); legalmente e urbanisticamente consentite (vincolo giuridico); finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio); economicamente convenienti (criterio economico). Frequenza Uso attuale Uso A DESTINAZIONE ORDINARIA Uso B Uso 17

18 Il più conveniente e migliore uso - Highest and best use (HBU) Figura 3 - Valore atteso e destinazioni di uso Il valore atteso, o valore medio, è la media aritmetica dei valori di stima per la rispettive probabilità (o frequenze). DESTINAZIONE ORDINARIA Frequenza HBU In termini estimativi il valore atteso è la media del valore nell uso attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi, ponderati per le rispettive probabilità (o frequenze). Uso Uso B Uso A Uso attuale Valore attuale Valore (MVEU) uso A Valore atteso Valore uso B Valore MVEU = Market value of the existing use 18

19 Real Estate Rating Project UNECE WPLA Real Estate Market Advisory Group (REM) Real Estate Rating Project UNECE/REM Project on RE rating: RE property and market risk evaluation for RE backed financial products REM RE Rating Experts: Nicholas Brooke (China-Hong Kong) Peter Champness (TEGoVA UK) Prof. Stanley W. Hamilton (Sauder School of Business, University of British Columbia, Canada) George R. Mann (Appraisal Institute USA) Alfons Metzger (CRE Austria) Prof. Saverio A. Miccoli (University of Rome La Sapienza, Italy) Giampiero Bambagioni (REM) and Enrico Campagnoli (REM), Coordinators 19

20 La valutazione degli immobili in garanzia Le superfici ed il mercato immobiliare Superficie principale + superfici secondarie = SUPERFICIE COMMERCIALE La determinazione della superficie commerciale deriva da un operazione che concerne i rapporti mercantili tra le superfici secondarie e la superficie principale. I rapporti mercantili riguardano le superfici secondarie. A livello internazionale i sistemi di misurazione proposti dalle principali organizzazioni di settore separano la misurazione delle superfici (riferite alla misura fisica, che può essere basata su criteri uniformi largamente condivisi) dal calcolo della superficie commerciale, adottata nella prassi commerciale nell ambito dei mercati locali che rispecchiano, tendenzialmente, specifici usi e consuetudini. 20

21 La valutazione degli immobili in garanzia Quadro di sintesi dei criteri di misurazione delle consistenze illustrati nel libro: La misurazione delle superfici immobiliari (Il Sole 24 Ore) Fonte Denominazione Destinazione Applicazione D.P.R. n.138/1998 D.P.R. n.138/1998 quadro generale delle categorie scarso utilizzo finalità mercantili SIL edifici industriali, negozi, magazzini, locali commerciali compravendita, costo di costruzione Norma UNI SIN edifici residenziali compravendita, costo di gestione e di esercizio SEL pianificazione e zonizzazione costi di costruzione, rapporti di copertura SCV edifici residenziali e uso diverso valore di mercato corrente EVS RICS SEL pianificazione urbanistica costi edificio SIL edifici uso industriale e commerciale valutazioni SCU operazioni di mediazione spese di gestione NIA uffici stima GEA GIA immobili industriali ed artigianali negozi, magazzini, centri commerciali, alberghi stima stima SIM SIM Abitazioni, direzionale stima 21

22 Informazioni e contatti Grazie per l attenzione g.bambagioni (at) tecnoborsa.com