BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO. METODOLOGIA ESTIMATIVA MODERNA dalle stime tradizionali agli Standard condivisi (EVS - IVSC)

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1 BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO METODOLOGIA ESTIMATIVA MODERNA dalle stime tradizionali agli Standard condivisi (EVS - IVSC) Collegio Geometri e Geometri Laureati di Padova CORSO PRATICANTI 2017

2 origine dei procedimenti estimativi La pratica delle stime ha origini antichissime (un'applicazione di stima per capitalizzazione del reddito è riportata nell'antico testamento), ma la nascita della metodologia estimativa scientifica è recente e si può far risalire approssimativamente alla fine del XVIII secolo. L evoluzione dei procedimenti di stima degli immobili, mostra caratteri differenti da paese a paese; la pratica delle stime è strettamente legata agli usi e consuetudini seguiti nell attività economica dei diversi paesi, e quindi sorge e si sviluppa in ambiti nazionali. La diversa organizzazione dei sistemi nazionali, porta ad uno sviluppo indipendente delle metodologie di stima degli immobili.

3 evoluzione verso l'armonizzazione delle regole Dalla fine dell'800 si mira alla costituzione di un univoca teoria estimativa generale di ambito sovranazionale con contenuti scientifici universali. L Europa in particolare l Inghilterra, vanta la prima Istituzione estimativa moderna: Institution of Surveyors Gli studi estimativi moderni, tendono sempre più a uniformare i principi metodologici e gli schemi applicativi.

4 L attività professionale, per le stime e le consulenze immobiliari, mira ad organizzarsi in associazioni e a dotarsi di standard uniformi. Sono necessari e improcrastinabili: Rilevazione di dati affidabili, dettagliati e obiettivi riferiti al mercato immobiliare; Costituzione di organismi indipendenti nel settore delle valutazioni immobiliari; Diffusione di codici di comportamento e degli standard estimativi internazionali; Formazione del valutatore, con le necessarie qualifiche; Definizione del rapporto di valutazione redatto secondo requisiti minimi di contenuto dettati dagli Standard Internazionali.

5 Anche in Italia il settore immobiliare è alle soglie di una fase dove si profilano grandi cambiamenti, anche se il mercato immobiliare italiano presenta ancora una serie di pesanti condizionamenti: mancanza di trasparenza nei prezzi immobiliari; scarsa integrazione tra stime e mercato immobiliare; legislazione fiscale e livello impositivo penalizzanti; reale difficoltà di rilevazione di prezzi effettivamente contrattati e di reperimento delle informazioni di mercato; mancanza di vere e proprie banche dati immobiliari, per la raccolta delle informazioni del mercato immobiliare ed in particolare dei prezzi realmente contrattati.

6 Inoltre: preponderanza delle stime convenzionali svolte dalla pubblica amministrazione rispetto alle stime di mercato; non esistono regole di valutazione uniformi, generalmente valide e condivise in quanto sono ignorati i codici di comportamento e non sono ancora applicati gli standard estimativi internazionali; esistono pochi organismi indipendenti nel settore delle stime immobiliari.

7 VALUTAZIONE ANCORA EMPIRICA E APPROSSIMATIVA UN EXPERTISE EMPIRICO Si basa solo sull esperienza e sulla pratica SOGGETTIVO È influenzato da valutazioni personali

8 COS'E' L'EXPERTISE? È una pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico basato sull esperienza e sulla competenza del valutatore (l esperto). La stima non può essere né dimostrata né verificata

9 EXPERTISE La stima dell esperto è svolta in modo soggettivo e non può essere né dimostrata né verificata. BEST PRACTICE È la migliore pratica valutativa e con risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con qualsiasi altra pratica. La best practice è usata come obiettivo da raggiungere. STANDARD VALUTATIVO È l insieme delle definizioni e regole approvate e assoggettate a dei parametri di riferimento benchmark controllate e verificate da un autorità.

10 PERIZIA DESCRITTIVA E ARGOMENTATIVA O G G I 0% 30% 95% 100% DESCRIZIONE ARGOMENTI CALCOLI RAPPORTO DI VALUTAZIONE DESCRITTIVO E DIMOSTRATIVO D O M A N I 0% 30% 50% 100% DESCRIZIONE ARGOMENTI CALCOLI

11 L Associazione GEO.VAL (Geometri Valutatori Esperti) ha avviato sin dalla sua nascita, nel 2000, un importante progetto di qualificazione professionale, che applica gli standard valutativi internazionali. Essa ha promosso con il Consiglio Nazionale Geometri: La traduzione in italiano della 6^ e 8^ edizione degli International Valuation Standards La traduzione in italiano della 7^ edizione degli Standard Europei per la valutazione (TEGoVA) L adozione di testi di estimo immobiliare che applicano gli IVS (Prof. Marco Simonotti) La formazione dei geometri liberi professionisti con lo svolgimento di corsi specifici di estimo e valutazione immobiliare basati sugli Standard Internaz.

12 ORGANISMI CHE INTERAGISCONO CON IL SETTORE DELLE STIME IMMOBILIARI Tecnoborsa: ha pubblicato un codice delle valutazioni immobiliari che prefigura uno standard valutativo nazionale basato sugli IVS (1^ edizione anno 2000, 2002, 2005, 4^ ediz. 2011) Banca Centrale: ha emanato le Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche e in particolare quelle per le esposizioni garantite da immobili (anno 2006) ABI (Associazione Bancaria Italiana): ha pubblicato il codice per la valutazione degli immobili, in garanzia dell esposizioni creditizie (anno 2009, 2011 e 14 dic 2015) Agenzia del territorio: ha pubblicato il MOSI (Manuale Operativo per le Stime Immobiliari, anno 2010)

13 TECNOBORSA Codice delle Valutazioni Immobiliari Ha come obiettivo principale il conseguimento di condizioni di maggior trasparenza ed equità del mercato immobiliare, al fine di concorrere a modernizzarlo e a renderlo più efficiente, dinamico ed integrato Si propone di rappresentare la pratica corrente e di prefigurare la migliore prassi nella professione del valutatore. A questo fine il codice considera i concetti, le definizioni dei valori di stima, i criteri e i procedimenti di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e gli Standard Valutativi e contabili Internazionali.

14 TECNOBORSA Codice delle Valutazioni Immobiliari Lo standard del Codice delle valutazioni immobiliari adotta: Le definizioni dei valori di stima Un metodo di misurazione delle superfici immobiliari I procedimenti di stima secondo gli Standard Internazionali Gli elementi essenziali per la stesura del Rapporto di valutazione I principi di revisione del Rapporto di valutazione Le note esplicative su specifici temi delle valutazioni

15 Codice ABI Esso è finalizzato ad introdurre i principi operativi che consentono di eseguire la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti, secondo parametri di certezza e trasparenza dei prezzi nei confronti di tutti i clienti, sia privati (mutuatari, agenzie di rating, ecc.), che istituzionali (Banca d Italia, Agenzia delle Entrate, ecc.). Esso è stato redatto tenendo conto delle indicazioni contenute nei diversi Standard estimativi internazionali: I.V.S., Royal Institution of Chartered Surveyors, RKS, European Valuation Standards, EVS e del Codice delle Valutazione immobiliari di Tecnoborsa.

16 M.O.S.I. Vuole essere il libro delle regole estimative dell Agenzia del Territorio ed offre una ridefinizione dei processi e delle prassi operative della stima immobiliare, in sintonia con le definizioni degli standard di valutazione immobiliare. Ha l obiettivo di accrescere l uniformità dell attività estimativa tradizionalmente svolta dagli uffici provinciali dell Agenzia, oltre che la qualità dei prodotti estimativi erogati, al fine di rispondere con competenza e responsabilità a tutte le richieste nel campo valutativo provenienti sia dalle Pubbliche Amministrazioni che dai privati.

17 il mercato delle valutazioni La valutazione immobiliare basata sugli IVS è applicata ai seguenti ambiti Istituti bancari in applicazione alla circolare della Banca d Italia n. 263 del 27/12/2006 modificata il 5/12/2007 secondo l accordo denominato Basilea II che si prefigge di determinare il requisito minimo di capitale che le banche devono possedere riconducendo l attività di valutazione agli IVS la valutazione (rapporto di valutazione) è la base del credito ipotecario (mutui ipotecari, surroga e portabilità dei mutui) Autorità Giudiziaria Espropri Giudici fallimentari e delle esecuz. immob. al fine di garantire un equa e oggettiva valutazione dei beni oggetto di vendita forzata Giudici in campo civile e penale (divisione, assi ereditari, procedimenti penali, ecc.) Espropri: i commi 89 e 90 dell art. 2 della L 244/2007 (finanziaria 2008) e succ. legislaz. hanno portato modifiche al predetto testo sugli espropri introducendo il criterio di valore venale quale unico riferimento nella determinazione del quantum debeatur nei procedimenti espropriativi

18 il mercato delle valutazioni Assicurazioni private e di interesse collettivo in applicazione alle disposizioni in materia di determinazione del valore di marcato dei terreni e fabbricati di cui al provv. 1915/G dell ISVAP Società di Leasing e Aziende quotate in borsa e non in applicazione della IAS 17 per la determinazione del fair value e del valore degli immobili a bilancio Agricoltura per la richiesta di finanziamenti tramite ISMEA Enti Pubblici per la determinazione del valore di mercato del proprio patrimonio immobiliare (valorizzazione del patrimonio) Amministrazioni Comunali per l aggiornamento degli estimi in applicazione al trasferimento delle funzioni catastali ai comuni e per il valore delle aree edificabili

19 il mercato delle valutazioni Dottori commercialisti per i ricorsi in commissione tributaria in caso di accertamento a carico di imprese edili/operatori immobiliari Avvocati, Consulenti legali che necessitano per le loro cause di valutazioni immobiliari oggettive in contrapposizione alle semplici valutazioni empiriche e soggettive di molti CTU Proprietari di terreni edificabili e agricoli che necessitano di una valutazione giurata del valore di mercato per la determinazione delle plusvalenze o minusvalenze o determinazione del valore venale ai fini IMU e accertamento valore aree edificabili